Hankinta, Suutarilan monitoimitalon elinkaarihanke, kaupunkiympäristön toimiala

A

Tekninen johtaja päätti valita Suutarilan monitoimitalon elinkaarihankkeen toteuttajaksi eli palveluntuottajaksi SRV Rakennus Oy:n, jonka tarjous on tarjouspyynnössä määriteltyjen kriteerien perusteella hinta-laatusuhteeltaan paras. Lisäksi tekninen johtaja päätti hyväksyä elinkaarihankkeen sopimusten arvonlisäverottoman hinnan SRV Rakennus Oy:n tarjouksen mukaisesti:

B

Tekninen johtaja päätti oikeuttaa Tilat-palvelun tilapäällikön ja hankeyksikkö 2:n yksikön päällikön allekirjoittamaan hankkeeseen kohdistuvat sopimukset sekä hankkeen vastuuhenkilön vastaanottamaan urakan.

Hankkeen sopimukset voidaan allekirjoittaa aikaisintaan julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016) 129 §:n 1 momentissa tarkoitetun odotusajan jälkeen eli 14 päivän kuluttua siitä, kun tarjoaja on saanut tai hänen katsotaan saaneen päätöksen ja valitusosoituksen tiedoksi. Myös kaupunginvaltuuston hankepäätöksen lainvoimaisuus on edellytyksenä hankkeeseen kohdistuvien sopimusten teolle.

Tiivistelmä

Suutarilan monitoimitalo toteutetaan Suutarilaan osoitteeseen Seulastentie 11. Hanke toteutetaan elinkaarihankkeena ja on kilpailutettu kilpailullisella neuvottelumenettelyllä. Hankintaan sisältyy suunnittelu ja rakennustyö sekä rakennuksen ylläpito- ja käyttäjäpalveluiden tuottaminen 20 vuoden palvelujakson ajan. Hankkeeseen sisältyy myös nykyisen Suutarilan koulun rakennuksia koskevia purkutöitä.

Monitoimitaloon sijoittuvat peruskoulun 1-9 luokkien lisäksi päiväkoti, kirjasto sekä nuorisotoimen tiloja. Perusopetukseen tulee noin 700 oppilasta ja päiväkotiin toteutetaan 224 tilapaikkaa.

Päätöshistoria:

Elinkaarihankkeen palveluntuottajan hankinta

Palveluntuottajan hankinta toteutettiin kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa tilaaja valitsi vähimmäisvaatimukset täyttäneet ehdokkaat tarjoajiksi.

Hankinta käynnistettiin julkaisemalla hankintailmoitus ja osallistumispyyntö julkisten hankintojen Hilma-ilmoituskanavassa 6.2.2023. Elinkaarihankkeen neuvotteluvaiheeseen valittiin tarjoajiksi neljä osallistumishakemuksen jättänyttä ehdokasta. Tarjoajien kanssa neuvoteltiin pääasiassa heidän suunnitteluratkaisuihinsa ja hankkeen sopimuksiin liittyvistä kysymyksistä.

Neuvotteluvaihe päättyi lopullisen tarjouspyynnön julkaisemiseen marraskuussa 2023. Tarjoajat jättivät lopulliset tarjouksensa joulukuussa 2023. Kolme tarjoajaa jätti tarjouksen. Kaikki tarjoukset täyttivät tarjouksille asetetut vähimmäisvaatimukset ja hyväksyttiin mukaan tarjousvertailuun.

Tilaaja arvioi ja pisteytti tarjoukset laadun osalta tarjouspyynnössä esitettyjen vertailuperusteiden mukaisesti 11.-19.12.2023 ja hintatarjoukset avattiin 19.12.2023.

Tarjousten vertailu

Tarjoukset pisteytettiin käyttäen valintaperusteena parasta hinta-laatusuhdetta, jossa laatu sai painoarvon 50 % ja hinta painoarvon 50 %. Laatuvertailuperusteiden pääkohdat olivat neuvotteluvaiheen toiminta, suunnitteluratkaisun arviointi (toiminnallisuus, arkkitehtoniset ratkaisut ja soveltuvuus ympäristöön), kestävä kehitys (sosiaalisen ja ekologisen vastuun näkökulmat) sekä toteuttamisen arviointi (suunnittelu ja rakentaminen, ylläpito ja palvelut sekä PTS-suunnitelma).

Hinnan vertailuperusteena olleet tarjoushintojen nykyarvot laskettiin tarjouspyynnössä tarkemmin kuvatulla tavalla seuraavan kaavan mukaisesti:

NPV (tarjous) = KH + PH + PTSH

missä:

KH = Tarjottu rakennusurakan kokonaishinta (euroa)

PH = Vuosittaisten kiinteistöpalveluiden ja energiakustannusten yhteenlaskettu nykyarvo (euroa)

PTSH = Vuosittaisten PTS-investointien yhteenlaskettu nykyarvo (euroa)

Tarjousten kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu suoritettiin tarjouspyynnössä kuvatulla tavalla seuraavan kaavan mukaisesti:

H = NPV (tarjous) x [1 - (L/M x 50%)]

missä:

H = Tarjouksen vertailuhinta

NPV (tarjous) = Tarjoushinnan nykyarvo (NPV)

L = Tarjouksen laatupisteet

M = Laatupisteiden maksimimäärä

50 % = Laadun painoarvo

Kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous on vertailun perusteella SRV Rakennus Oy:n tarjous. Tarjousten laatuvertailu perusteluineen on esitetty liitteessä 1 ja kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu on esitetty liitteessä 2.

Tarjouskilpailun parhaan tarjouksen tarjoushinnan nykyarvoa verrattiin kaupungin laatimaan tarjousta vastaavaan kustannusarvioon (vertailuhinnan nykyarvo). Tässä vertailuhinnan nykyarvon tarkastelussa huomioitiin elinkaarihankkeen hintatarjouksen kaikki hintakomponentit (urakkahinta, kiinteistöpalvelut, siivous, laskennalliset energiakustannukset sekä PTS-toimenpiteet) sekä arvioidut hankkeesta kaupungille aiheutuvien riskien odotusarvoiset kustannukset. Hintavertailu tehtiin nykyarvomenetelmää hyödyntäen. Voittaneen tarjoajan tarjoushinta on elinkaarikustannuksiltaan noin14,1 % edullisempi kuin verrokkilaskelman mukainen elinkaarikustannus.

Hankkeen laajuus

Valitun suunnitelman mukainen hankkeen kokonaislaajuus on 11 090 brm² ja hyötyala on 7 531 hym².

Hankesuunnitelman tavoitteellisen tilaohjelman mukaan rakennuksen hyötyala oli 7 421 hym², hankkeen kokonaislaajuus noin 10 750 brm² ja huoneistoala noin 9 499 htm².

Rakentamiskustannukset

Hankkeen rakentamisen enimmäiskustannukset ilman purkutöitä ovat arvonlisäverottomana yhteensä 39 728 984 euroa (3 582,4 euroa/brm²) joulukuun 2023 kustannustasossa. Investoinnin kustannukset käyttäjää / oppilasta / päiväkotilasta kohden ovat 22 207 euroa.

Hankesuunnitelmaan vertailukelpoinen hinta saadaan lisäämällä tarjoukseen tilaajan kustannusarvion varaukset, jolloin kokonaishinta on 46 360 484 euroa, 4180,4 euroa/brm², joka alittaa hankesuunnitelman tilatarpeen perusteella arvioidun enimmäishinnan

52 000 000 euroa (alv. 0 %) kausi 08/2023, RKI 111,1, THI 205,7

Ylläpitokustannukset

Rakennuksen ylläpidosta vastaa elinkaarihankkeen palveluntuottaja 20 vuoden palvelujakson ajan. Ylläpito sisältää manageroinnin, käyttäjäpalvelut, kiinteistönhoidon, ulkoalueiden hoidon sekä siivouksen ja sen vuotuinen kustannus on arviolta 662 524 euroa joulukuun 2023 hintatasossa. Kaupungin maksettavaksi tulevat energiakustannukset (ilman käyttäjäsähköä ja käyttöveden lämmitystä), joiden määrävastuu on palveluntuottajalla, ovat arviolta 116 820,5 euroa vuodessa joulukuun 2023 hintatasossa.

Kaupunkiympäristön toimialan palveluntuottajalle maksama ylläpidon kustannus katetaan käyttäjältä perittävällä ylläpitovuokralla.

Lisäksi sopimukseen sisältyvät tarvittavat PTS-investoinnit, joiden alustava kokonaiskustannusarvio 20 vuoden ajalta tarjoushetken hintatasossa on 2 123 400 euroa (sidottu rakennuskustannusindeksiin). Kaupunkiympäristön toimialan palveluntuottajalle maksamat PTS-investoinnit katetaan käyttäjältä perittävän pääomavuokran osuudesta.

Hankkeen rahoitus

Rakennus toteutetaan elinkaarimallilla kaupungin suoraan omistukseen. Rakennuksen omistaa Helsingin kaupunki, kaupunkiympäristön toimiala.

Kaupunginvaltuuston 23.11.2022 hyväksymässä talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2023—2032 on hankkeelle varattu määrärahaa 54,6 miljoonaa euroa, toteutus vuosina 2025-2027. Hankkeen toteutuksen edellyttämä enintään 52 milj. euron rahoitustarve otetaan huomioon seuraavassa rakentamisohjelmaehdotuksessa.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Elinkaarihankkeen palveluntuottaja vastaa rakennuksen suunnittelusta, toteutuksesta ja ylläpidosta 20 vuoden palvelujakson ajan. Rakennustöiden tavoiteaikataulu on, että työt aloitetaan vanhan monitoimirakennuksen purulla tammikuussa 2025 ja uuden rakennuksen rakentamisella toukokuussa 2025. Rakennus on tavoitteena ottaa käyttöön vuoden 2027 alkupuoliskolla.

Toimivalta

Helsingin kaupungin hallintosäännön mukaan toimialalautakunta omalla toimialallaan päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranomainen päättää hankinnoista lukuun ottamatta osakkeita (10 luku 1 § 3 momentti 3 kohta). Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen (Kylk 19.12.2023 § 700) mukaan tekninen johtaja voi tehdä hankesuunnitelmiin perustuvia hankintoja kaupunginvaltuuston, -hallituksen tai kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaoston hyväksymissä hankesuunnitelman enimmäisarvoa koskevissa rajoissa. Tekninen johtaja on siten toimivaltainen päättämään hankinnasta.