Tonttivaraus, tontti 28142/4, Kivalterintie 18, Kiinteistö Oy Auroranlinna

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle Oulunkylästä tontin 28142/4 varaamista Kiinteistö Oy Auroranlinnalle (y-tunnus: 0689784-0) asuntohankkeen suunnittelua varten 31.12.2025 saakka.

Tontti 28142/2 on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella nro 14280 Kiinteistö Oy Auroranlinnalle 31.12.2050 asti. Kiinteistö Oy Auroranlinnan nykyinen vuokra-alue käsittää suurimman osan varattavaksi esitetystä suunnitellusta tontista 28142/4, jossa sijaitsee kaksi Kiinteistö Oy Auroranlinnan omistuksessa olevaa asuinkerrostaloa (3 500 k-m²)

Varattava tontti 28142/4 (AK) on tarkoitus myöhemmin jakaa kahdeksi eri tontiksi (2 200 k-m² ja 3 500 k-m²), jolloin uudiskohteelle (2 200 k-m²) tehdään uusi pitkäaikainen vuokrasopimus ja nykyiseen maanvuokrasopimukseen nro 14280 tehdään aluemuutoksia. Mikäli tonttia ei jaeta kahdeksi eri tontiksi, tulee nykyiseen vuokrasopimukseen uudisrakentamisen (2 200 k-m²) osalta lisättäväksi muun muassa markkina-arvoinen maanvuokran osuus.

Hakemus ja hankkeen kuvaus

Kiinteistö Oy Auroranlinna (Y-tunnus 0689784-0) on 14.2.2022 päivätyllä hakemuksella pyytänyt, että Kiinteistö Oy Auroranlinnalle varattaisiin täydennysrakentamiseen mahdollistava asuinkerrostalotontti 28142/4 asuinrakennushakkeen suunnittelua varten.

Tontti 28142/2 on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella nro 14280 Kiinteistö Oy Auroranlinnalle 31.12.2050 saakka.

Sijaintikartta liitteenä 2.

Hallinta- ja rahoitusmuoto

Tontin 28142/4 lisärakennusoikeuden (2 200 k-m²) hallinta- ja rahoitusmuodoksi esitetään sääntelemättömiä vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.

Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa. Varattavaksi esitettävän tontin hallinta- ja rahoitusmuoto vastaa AM-ohjelman mukaista tavoitetta.

Perheasunto- ja keskipinta-alavaatimus

Tontin 28142/4 lisärakennusoikeuden (2 200 k-m²) asuinrakennusoikeudesta vähintään 40 % tulee toteuttaa asuntoina, joissa on keittiön/keittotilan lisäksi kaksi makuuhuonetta tai enemmän. Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 60 h-m².

Muiden kuin perheasuntojen huoneistotyyppijakauman tulee olla monipuolinen.

75 % yksiöistä tulee toteuttaa asuntoina, joiden pinta-ala on vähintään 30 h-m².

Asemakaava ja tonttitiedot

Käskynhaltijan ympäristöön on tehty täydennysrakentamiseen mahdollistava asemakaava nro 12455. Asemakaava on lainvoimainen. Nykyisestä asuintontista 28142/2 on liitetty pieni osa Käskynhaltijantien katualueeseen sekä viereisestä kiinteistöstä ja puistosta on liitetty osa tonttiin, jolloin muodostuu asuintontti 28142/4.

Kaavamuutoksessa tontti 28142/4 on kaavoitettu asuinkerrostalotontiksi, jossa asumiseen on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 5 700 k-m². Tontin 28142/4 asuinrakennusoikeudesta on käytetty 3 500 k-m². Täydennysrakentamiseen on osoitettu 2 200 k-m². Asemakaava mahdollistaa myös nykyisten asuinrakennusten korottamisen uuden rakentamisen sijaan. Tontin 28142/4 asemakaavan mukaiset velvoiteautopaikat on osoitettu sijoitettavaksi LPA-tontille 28132/2.

Tontin varaaminen

Esittelijä esittää tontin (AK) 28142/4 varaamista Kiinteistö Oy Auroranlinnalle päätösesityksen mukaisesti.

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten sekä niitä tarkentavien soveltamisohjeiden mukaisesti kaupunki varaa asuntotontit pääsääntöisesti julkisten hakujen ja kilpailujen kautta. Kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien linjausten ja niitä täydentävien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeiden kohdan 2.5 "Asuntotonttien suoravaraukset" mukaan kaupunki voi kuitenkin tapauskohtaisesti arvioitavin perustein varata tontteja ja alueita suoravarauksin ilman avointa hakumenettelyä tontin vuokralaiselle ja/tai tämän valitsemalle yhteistyökumppanille täydennysrakentamisen edistämiseksi.

Tontti 28142/2, josta asemakaavan muutoksen nro 12455 myötä muodostetaan tontti 28142/4, on pitkäaikaisesti vuokrattu Kiinteistö Oy Auroranlinnalle 31.12.2050 saakka ja kyseessä on tonttiin kohdistuva täydennysrakentaminen.

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteuttamisohjelmassa edellytetään, että vuosittaisesta asuntorakentamisesta 50 prosenttia toteutetaan täydennysrakentamisena esikaupunkivyöhykkeellä. Ohjelmassa edellytetään, että täydennysrakentamista keskitetään hyvien joukkoliikenneyhteyksien päähän.

Suunniteltu täydennysrakentamishanke mahdollistaa alueen asuntotarjonnan määrän lisääntymisen olemassa olevien palveluiden ja Raide-Jokerin pikaraitiotien läheisyydessä.

Varausesitys on valmisteltu yhteistyössä kaupunginkanslian kanssa. Varaus toteuttaa kaupunkistrategiaa ja asuntopoliittisia tavoitteita. Varaus perustuu hakemuksen tietoihin ja käytyihin neuvotteluihin. Varaus toteuttaa myös asuntotonttien suoravaraukselle asetetut kaupungin ko. alueelle asettamat asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa koskevat tavoitteet.

Varausehdot

Tontinvarauksessa noudatetaan liitteenä 3 olevia erityisiä varausehtoja, kaupungin tavanomaisia tontinvarausehtoja, sekä kulloinkin voimassa olevaa kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun kaupungin tonttien rakennuttajille laatimaa toimintaohjetta "kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamisesta sekä kaadettavista puista" (15.10.2021).

Tontin myöhempi luovuttaminen ja aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen muuttaminen

Tontti 28142/4 on tarkoitus jakaa kahdeksi eri tontiksi, jolloin tonttiin 28142/2 kohdistuva nykyinen Kiinteistö Oy Auroranlinnan pitkäaikainen maanvuokrasopimus nro 14280 tullaan muuttamaan muun muassa siten, että se kohdistuu alkuperäisen sopimuksen mukaisesti vanhaan asuinrakennusoikeuteen (3 500 k-m²).

Täydennysrakentamisrakennusoikeudelle (2 200 k-m²) varattavaksi esitettävä alue on tarkoitus myöhemmin luovuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) päättämien asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vuokraamalla pitkäaikaisesti. Täydennysrakentamisrakennusoikeuden (2 200 k-m²) osalta vuokranmäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 (22 §) hyväksymiä periaatteita.

Täydennysrakentamisrakennusoikeuden (2 200 k-m²) markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin. Täydennysrakentamisrakennusoikeuden (2 200 k-m²) vuokrausperiaatteet tullaan vahvistamaan tontin pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen laadinnan yhteydessä.

Voimassa olevaan maanvuokrasopimukseen tehdään muutos samaan aikaan, kun täydennysrakentamisrakennusoikeuteen kohdistuva uusi vuokrasopimus allekirjoitetaan.

Mikäli tonttia 28142/4 (AK) ei jaeta kahdeksi eri tontiksi, tulee nykyiseen vuokrasopimukseen uudisrakentamisen osalta lisättäväksi markkina-arvoinen maanvuokran osuus.

Rakentamista ei saa aloittaa ennen kuin pitkäaikainen uusi vuokrasopimus AK-tontista on allekirjoitettu.

Täydennysrakentamiskorvaus

Kaupunki ei tule suorittamaan asemakaavan muutoksen toteuttamisen johdosta täydennysrakentamiskorvausta, sillä tontti esitetään varattavaksi nykyiselle vuokralaiselle Kiinteistö Oy Auroranlinnalle.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää kaupungin maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Päätös tullut nähtäväksi 26.04.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §