Hankesuunnitelma, Pihlajistontie 3, Pihlajiston ala-asteen ja lasten päiväkodin perusparannus ja toiminnallinen muutos

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy Pihlajiston ala-asteen ja päiväkodin toiminnallisia muutoksia sisältävän perusparannuksen 19.4.2023 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen laajuus on noin 6 515 brm² ja rakennuskustannusten enimmäishinta on arvonlisäverottomana 28 000 000 euroa joulukuun 2022 kustannustasossa.

Hankkeen tarpeellisuus

Pihlajiston ala-asteen nykyiset tilat osoitteessa Pihlajistontie 3 eivät vastaa alueen palvelutarvetta. Koulussa on tällä hetkellä noin 350 oppilasta. Uudet tilat suunnitellaan noin 470 ala-asteen oppilaalle. Lisäksi rakennukseen toteutetaan varhaiskasvatukselle ja esiopetukselle uusia päiväkotitiloja noin 120 lapselle. Toteutettavissa tiloissa voidaan järjestää varhaiskasvatusta ja perusopetusta täydennysrakentamisen myötä uudistuvan alueen muuntuviin palvelutarpeisiin.

Pihlajiston peruspiirissä 1–6-vuotiaita lapsia oli 638 vuonna 2019. Viimeisimmän väestöennusteen mukaan lasten määrä pysyy ennallaan. Alueen varhaiskasvatuksen osallistumisaste on 75,8 %. Alueen 7-15-vuotiaiden määrän ennustetaan laskevan vuosina 2020–2036. Palveluverkkoa suunniteltaessa on kuitenkin huomioitava, että alueelle on suunnitteilla merkittävää täydennysrakentamista, joka ei vielä näy väestöennusteissa.

Perusparannuksen valmistuttua päiväkoti Aulangon ja Pihlajiston ala-asteen koulun nykyisistä väistötiloista osoitteissa Salpausseläntie 1 ja Salpausseläntie 1c on mahdollista luopua. Viikinmäen korttelitalossa sijaitsevat Pihlajiston ala-asteen tilat säilyvät kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käytössä jatkossakin.

Koulurakennuksen tekninen kunto on heikko ja se on ollut tyhjillään lähes kolme vuotta. Kaupunginvaltuusto on 13.6.2018 § 181 hyväksynyt Pihlajiston ala-asteen peruskorjauksen hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 6 308 brm² ja että hankkeen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 17 457 000 euroa syyskuun 2017 kustannustasossa. Perusparannushanke on viivästynyt alkuperäisestä tavoiteaikataulusta, koska vuonna 2020 hankkeelle ei saatu yhtään urakkatarjousta. Lisäksi Raide-Jokeriin liittyvän tulevan aluerakentamisen myötä lähialueiden väestöennusteet edellyttivät alueellista tarkastelua, jonka myötä päädyttiin päivittämään oppilaspaikkamäärät, esittämään koulun yhteyteen päiväkotitoimintaa sekä varautumaan koulun tontilla asemakaavamuutoksen ja mahdollisen laajennuksen toteuttamiseen 2030-luvulla.

Keväällä 2022 kasvatuksen ja koulutuksen toimiala sekä kaupunkiympäristön toimialan tilat -palvelu ja asemakaavoitus selvittivät yhteistyössä Pihlajiston, Pihlajanmäen ja Viikinmäen tilaverkkoselvityksessä koulun ja alueen muiden palveluiden tilatarpeet. Asemakaavoitus tutki täydennysrakentamisen mahdollisuuksia ja esitti arvion väestöennustemuutoksesta, minkä perusteella tuotettiin yhteistyössä kokonaisvaltainen ehdotus palveluiden järjestämisestä ja keskittämisestä Pihlajiston ala-asteen Y-tontille. Ehdotuksen aikataulu koulurakennuksen hankkeen osalta on tarkentunut hankesuunnittelun myötä seuraavaksi:

• Pihlajiston ala-asteen ja päiväkodin perusparannus ja toiminnallinen muutos pyritään toteuttamaan joulukuuhun 2025 mennessä, jotta voidaan varmistaa kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tilapaikkojen riittävyys tammikuusta 2026 alkaen.
• Tällä hetkellä koulun ja päiväkodin toiminnot sijaitsevat läheisissä väliaikaisissa väistö- ja lisätilapaviljongeissa. Väistötilapaviljongeille haetaan jatkoluvat vuosien 2023–2024 aikana. Jatkoluvan hakemisen yhteydessä arvioidaan väistötilojen käyttöä tulevaisuudessa alueen muiden hankkeiden yhteydessä.
• Koulurakennuksen tontin asemakaavamuutos valmistellaan 2020-luvun lopulla siten, että muutos mahdollistaa lisärakentamisen 2030-luvulla joko pysyvänä rakennuksena tai väliaikaisena paviljonkina. Tulevaisuudessa laajennus voi myös tuottaa väistötilaratkaisun alueen tuleville perusparannushankkeille.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 13.6.2023 § 123 hyväksynyt
perusparannuksen ja toiminnallisen muutoksen tarveselvityksen.

Hankesuunnitelma

Pihlajiston ala-asteen ja päiväkodin perusparannuksen ja toiminnallisen muutoksen tarkoituksena on toteuttaa koululle perusparannetut tilat ja päiväkodille korvaavat tilat.

Vuonna 1978 valmistuneessa rakennuksessa ei ole tehty aikaisemmin kattavaa perusparannusta. Hankkeessa tehostetaan ja ajanmukaistetaan opetustilojen käyttöä siten, että päiväkotitoiminta voidaan sijoittaa ensimmäiseen kerrokseen alapihan yhteyteen ainakin 10–15 vuodeksi. Hallinto- ja oppilashuollon tiloja järjestellään, ruokailutilojen sijainti muutetaan keskeisemmäksi ja toteutetaan käyttäjämäärän mukaiset keittiötilat sekä käyttäjäryhmittäin jäsennelty ruokala. Aine- ja yleisopetustilojen järjestelyjä, kiintokalustusta ja varustusta ajanmukaistetaan ja tilojen monikäyttöisyyttä kehitetään. Opetustilojen ja käytävien akustiikkaa parannetaan. Wc-tiloja rakennetaan käyttäjämäärän vaatima määrä lisää ja esteettömät wc-tilat lisätään. Rakennuksen esteettömyyttä ja paloturvallisuutta parannetaan. Alapihan puolelle tehdään uusi suora porrasyhteys koulutiloista pallokentälle. Ulkoporras voidaan purkaa alakerran tilojen palautuessa koulun käyttöön. Uudet rakenteet, materiaalit, kalusteet ja varustukset ovat kulutusta kestäviä, kunnostettavia ja helposti puhdistettavia.

Välipohjiin tehdään tarvittavat talotekniikan vaatimat aukot ja läpiviennit, tarvittaessa rakenteita vahvistetaan ja pintabetonilaattoja uusitaan, maanvastaiset alapohjat uusitaan kosteusongelmien välttämiseksi ja radon- turvallisuuden parantamiseksi. Rakennukseen toteutetaan uusi hissi. Yläpohjat ja sisäänkäyntikatokset kunnostetaan. Ulkoverhomuuraukset ja lämmöneristeet uusitaan. Maanvastaisten seinien lämmön- ja vedeneristeet uusitaan. Ikkunat kunnostetaan ja osin uusitaan, kaikki läpiviennit ja halkeamat sekä ikkunakarmien sovitusvarat tiivistetään kauttaaltaan. Ikkunoiden lämmöneristystä parannetaan vaihtamalla sisäpuitteeseen kaksilasinen umpiolasielementti. Ullakkotiloihin sijoitetaan uudet ilmanvaihtokonehuoneet.

Kohteeseen rakennetaan uusi ilmanvaihtojärjestelmä. Rakennuksen lämpö-, vesi- ja viemärijärjestelmät uusitaan kokonaisuudessaan ja sähkö- ja tietotekniset järjestelmät uusitaan nykypäivän vaatimusten mukaisiksi. Rakennuksen valaistusjärjestelmä toteutetaan ratkaisuna, jossa valaistus muuttuu huomioiden läsnäolon ja päivänvalon vaikutus.

Piha-alueen tilarajauksia jäsennetään uudelleen ottaen huomioon päiväkotitoiminta. Pihalle rakennetaan esteettömät luiskat pääsisäänkäyntiin ja pihan kallistuksia ja rakennekerroksia korjataan sekä sen toiminnallisuutta parannetaan.

Hankkeessa toteutetaan perusopetukselle ja päiväkodille pedagogisesti monipuoliset, tarkoituksenmukaisesti mitoitetut ja joustavat tilat, jotka edistävät toimintaa ja takaavat oppijoille hyvän ympäristön oppia ja kasvaa. Tilat suunnitellaan kaupunkitasoisten mitoitusperiaatteiden ja suunnitteluohjeiden mukaan ja ne mahdollistavat perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen opetussuunnitelmien tavoitteiden toteuttamisen. Päiväkodin ja ala-asteen sijoittaminen samaan kiinteistöön ja tilojen yhteiskäyttö on tilankäytöllisesti muuntojoustava ja kustannuksiltaan taloudellinen ratkaisu.

Hanke toteuttaa kaupunkistrategian 2021–2024 tavoitteita muun muassa siten, että yhtenäinen opinpolku sujuvoituu varhaiskasvatuksen, esiopetuksen ja ala-asteen sijoittuessa samalle tontille. Rakennus suunnitellaan energiatehokkaaksi ottamalla materiaalien valinnassa huomioon hiilijalanjälki. Lisäksi huomioidaan tilojen tavoiteltava iltakäyttö ja parannetaan esteettömyyttä.

Hankkeesta on laadittu 19.4.2023 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä. Hankkeen suunnittelun yhteydessä on kuultu rakennusvalvonnan, kaupunginmuseon, ympäristöpalvelun ja pelastuslaitoksen asiantuntijoita, esteettömyysasiamiestä sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialan työsuojelun yhteistoimintahenkilöstöä.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Hankkeen laajuus

Perusparannuksen ja toiminallinen muutoksen myötä rakennuksen bruttoala on 6 515 brm², huoneistoala 5 585,5 htm², hyötyala 4 330,5 hym².

Rakentamiskustannukset

Hankkeen rakentamiskustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 28 000 000 euroa joulukuun 2022 kustannustasossa (4 298 euroa/brm²).

Tilakustannus käyttäjälle

Uuden vuokramallin mukaan määritetty hankkeen aiheuttama sisäinen kokonaisvuokra on 1 898 706 euroa vuodessa (28,33 euroa/htm²/kk). Neliövuokran perusteena on huoneistoala 5 586 htm². Vuokravaikutuslaskelma on hankesuunnitelman teknisenä liitteenä.

Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan urakkavaiheen kustannusten mukaan. Ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Väistötilat

Koulun väistötilat

Uuden vuokramallin mukaan koulun ja päiväkodin väistötilojen kustannukset eivät sisälly hankkeen pääomavuokraan. Väistötilan käyttäjä maksaa vuokraa siitä tilasta, jota kulloinkin käyttää.

Koulun toiminta on siirtynyt väistötiloihin lokakuussa 2020 alkuperäisen perusparannushankkeen toteutusaikataulun mukaisesti. Väistötilat sijaitsevat väliaikaisessa paviljongissa osoitteessa Salpausseläntie 1–3. Vuonna 2022 väistötilassa oli 358 oppilasta. Väistötilan rakennuslupaan merkitty kapasiteetti on 410 tilapaikkaa. Paviljongissa voidaan järjestää kädentaidon opetusta. Liikuntatilojen osalta koulun käyttöön vuokrataan määräaikaisesti ajalle 11.8.2023–31.12.2025 liikuntakenttä Malmin palloiluhallista osoitteesta Siemenkuja 3, jonne järjestetään bussikuljetukset.

Koulun väistötilan laskennallinen sisäinen vuokra on noin 91 226 euroa kuukaudessa. Tilat-palvelun tilaomaisuusyksikön linjauksen mukaan ennen vuotta 2023 syntyneitä väistötilakustannuksia ei laskuteta taannehtivasti 1.1.2023 lukien. Näin ollen kasvatuksen ja koulutuksen toimialan laskennallinen sisäinen vuokra ajalle 1/2023–12/2025 (36 kuukautta) on noin 3,285 milj. euroa. Liikuntatilojen kustannukset aikavälille 8/2023–12/2025 (29 kuukautta) ovat noin 280 000 euroa (sisäinen vuokra 80 000 euroa, bussikuljetukset noin 200 000 euroa).

Päiväkodin väistö- ja lisätilat

Päiväkodin toiminta on siirtynyt väistö- ja lisätiloihin tammikuussa 2022 ennen tilaverkkoselvityksen valmistumista ja päätöstä uuden perusparannushankkeen sisällöstä. Väistö- ja lisätilat sijaitsevat väliaikaisessa paviljongissa osoitteessa Salpausseläntie 1.

Paviljonkiin oli alun perin sijoitettu läheisen päiväkoti Louhikon väistötilat perusparannuksen ajaksi 2019–2021. Syksyllä 2021 kasvatuksen ja koulutuksen toimiala päätti luopua Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Hekan) kiinteistössä osoitteessa Aulangontie 4 sijaitsevasta pienestä ja huonokuntoisesta päiväkotitilasta, jossa oli 53 tilapaikkaa. Muuton yhteydessä päiväkoti Aulangon uudeksi tilapaikkamääräksi määritettiin 120, johon sisältyy myös väliaikaisesti väistö- ja lisätiloihin sijoitetun ryhmäperhepäiväkoti Luhdin 8 tilapaikkaa. Väistö- ja lisätilojen rakennuslupaan merkitty kapasiteetti on 120 tilapaikkaa.

Päiväkodin väistö- ja lisätilan laskennallinen sisäinen vuokra on noin 30 690 euroa kuukaudessa. Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala on maksanut päiväkoti Aulangon väistö- ja lisätiloista vuokraa 1/2022 alkaen siten, että toimialan väistö- ja lisätilojen sisäinen vuokra ajalta 1/2022–12/2025 (48 kuukautta) on noin 1,472 milj. euroa.

Hankkeen rahoitus

Talousarvion 2023 liitteenä olevassa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2023–2032 hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle on varattu rahoitusta 22,7 milj. vuosille 2023–2025. Alkuperäisen koulun perusparannushankkeen toteutuneet kustannukset noin 1,5 milj. euroa ovat mukana tässä kustannusarviossa.

Hankkeen toteutuksen edellyttämä 28 milj. euron rahoitustarve huomioidaan seuraavassa rakentamisohjelmassa.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Hankkeen toteutusvastuu on kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudella. Rakennuksen ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu.

Rakennustöiden on tarkoitus alkaa lokakuussa 2023 ja hankkeen on määrä valmistua joulukuussa 2025.

Kasvatus- ja koulutuslautakunnan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 22.8.2023 § 153 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja todennut, että hankesuunnitelma vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita.

Lausunto on kokonaisuudessaan päätöshistoriassa.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 22.08.2023 § 153

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Susan Niemelä, projektiarkkitehti, puhelin: 310 79657

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 10.05.2023 § 42

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Teemu Metsälä, projektijohtaja, puhelin: 09 310 24396

Erkki Huitti, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 31866

Päätös tullut nähtäväksi 20.09.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §