Hankesuunnitelma, tilan muuttaminen päiväkotikäyttöön, Ensi linja 1, kaupunkiympäristön toimiala

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Hankesuunnitelma koskee Kalliossa osoitteessa Ensi linja 1 sijaitsevan rakennuksen muuttamista päiväkotikäyttöön. Rakennus on valmistunut vuonna 1898 ja se toimi sokeainkouluna vuoteen 1972 asti. Sokeainkoulun jälkeen rakennuksessa on toiminut mm. Helsingin raastuvanoikeus ja kaupungin oma koulutuskeskus sekä yritysneuvonta. Ensi Linja 1 on punatiilestä rakennettu uusrenessanssityylinen rakennus, johon kohdistuu suojelumerkintä (sr-1) ja luokiteltu rakennus- ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi. Käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä tehdään myös alapohjan, vesikaton ja julkisivujen teknisiä korjauksia.

Hankkeesta on laadittu 31.5.2023 päivätty hankesuunnitelma. Suunnittelun yhteydessä on kuultu asiantuntijoina mm. kaavoituksen, kaupunginmuseon ja pelastuslaitoksen edustajia. Hankesuunnitelman työstämiseen ovat teknisen suunnittelun edustajien lisäksi osallistuneet kasvatuksen ja koulutuksen toimialan tilapalveluiden tilahankeyksikkö, työsuojelu ja puhtaanapito- ja ruokapalveluiden edustajat sekä palveluiden esittämät muut asiantuntijat. Saatu palaute ja hankkeesta saadut lausunnot ovat vaikuttaneet suunnitelmien laadintaan.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1.

Rakennuspaikka

Voimassa olevassa asemakaavassa vuodelta 1987 Ensi linja 1 kuuluu hallinto- ja virastorakennusten korttelialueeseen (YH). Suunniteltu toiminta ei ole asemakaavan mukaista. Päiväkotitoiminnalle haetaan nyt rakennuslupaa määräaikaisena ja asemakaavan muutosta tutkitaan myöhemmin. Mahdollista kaavamuutosta käsitellään omassa aikataulussaan.

Hankkeen tarpeellisuus

Kallion peruspiirin alueella 1 - 6-vuotiaiden lasten määrän ennustetaan nousevan vuoteen 2036 mennessä noin 660 lapsella verrattuna vuoden 2021 toteumaan. Kallion peruspiirin varhaiskasvatukseen vuoden 2021 osallistumisaste on noin 77 %. Päiväkoti tarvitaan osana alueellisen palvelutarpeen ratkaisua.

Ensi Linjan lähialueilla (Alppilan, Harjun, Vilhonvuoren, Torkkelinmäen, Linjojen sekä Siltasaaren osa-alueet) 1 - 6-vuotiaiden määrä kasvaa 196 lapsella ennustekauden loppuun mennessä.

Rakennus muutetaan päiväkotikäyttöön siten, että tiloihin on mahdollista sijoittaa varhaiskasvatuksen ja esiopetuksen käyttöön 252 tilapaikan päiväkoti. Suomenkieliselle varhaiskasvatukselle varataan 140 tilapaikkaa ja ruotsinkieliselle varhaiskasvatukselle varataan 84 tilapaikkaa. Lisäksi varaudutaan toteuttamaan 28 uutta tilapaikkaa myöhemmin. Hoito- ja kasvatushenkilökuntaa yhteensä noin 50 riippuen lasten ikäjakaumasta.

Hankkeen yhteydessä luovutaan seuraavista toimintayksiköistä: päiväkoti Tapio, päiväkoti Linnunlaulun rakennus Arla ja päiväkoti Terhi. Lisäksi hankkeessa varaudutaan kolmen toiminta-alueen, eli 84 tilapaikan ruotsinkieliseen varhaiskasvatukseen.

Hankkeen laajuus

Muutosalue kattaa Ensi linja1:ssä sijaitsevan rakennuksen, jonka kokonaislaajuus on 4 437 brm² ja vuokrattava huoneistoala 2 780 htm². Lisäksi lasten käytössä on noin 3 200 m²:n suuruinen piha, josta 1 800 m² on aidattua puistoaluetta.

Laatutaso

Hanke toteutetaan Helsingin kaupungin päiväkotirakennusten normaalin laatutason mukaiseksi. Tilat suunnitellaan esteettömiksi ja kaikille oppijoille sopiviksi, lapsen kasvua ja kehitystä tukevaksi oppimisen ympäristöksi. Päiväkoti suunnitellaan turvalliseksi sekä helposti hahmotettavaksi ja lapsille soveltuvaksi. Toiminnallisena tavoitteena on, että tilat tukevat varhaiskasvatusta ja esiopetusta ja tarjoavat mahdollisuudet myös leikkiin ja luovaan toimintaan. Tilat mahdollistavat nykyisen varhaiskasvatussuunnitelman mukaisen toiminnan järjestämisen pienryhmissä. Suunnittelussa noudatetaan Helsingin kaupungin päiväkotien suunnitteluohjeita.

Osa rakennuksen yhteisistä tiloista on asukkaiden ja muiden toimijoiden varattavissa ja käytettävissä iltaisin ja viikonloppuisin päiväkodin toiminta-aikojen ulkopuolella. Tämä otetaan huomioon kulkureittien ja kulunvalvonnan suunnittelussa.

Tilojen ja kohteen eritysvaatimukset

Hankesuunnittelun alkuvaiheessa kohteesta tilattiin rakennushistoriaselvitys, rakenne- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus sekä päivitys IVA-tekniseen tutkimukseen. Selvitysten tulokset ovat ohjanneet muutossuunnittelua.

Rakennukseen kohdistuu suojelumerkintä (sr-1) ja se on luokiteltu rakennus- ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi. Tilasuunnittelussa on huomioitu rakennuksen historiallinen luonne. Periaatteena kaikissa rakennukseen tehtävissä muutoksissa on se, että ne ovat poistettavissa ja tilat/pinnat palautettavissa lähtötilanteeseen. Käyttötarkoituksen muutoksen näkyvin muutos kohdistuu sisätilojen kahteen pääportaikkoon ja niihin liittyviin aulatiloihin. Rakennuksen uusi käyttötarkoitus edellyttää poistumisteiden palo-osastointia. Tämän seurauksena keskeisten tilojen eli pääportaikkojen ja aulojen ulkonäkö muuttuvat huomattavasti. Lisäksi alkuperäisten porraskaiteiden eteen, vanhoihin betonimosaiikkiportaisiin esitetään kiinnitettäväksi uudet määräykset täyttävät lasikaiteet.

Sisäpihan puolelle tulee uusi sadekatos, joka tehdään itsenäisenä rakenteena siten, että sitä ei kiinnitetä vanhaan tiilijulkisivuun. Pihan suunnittelussa huomioidaan rakennuspaikan RKY-status ja vaalitaan olevia arvoja.

Ekologisesti kestävä rakentaminen

Muutossuunnittelussa lähtökohtana on ollut olevia rakenteita säästävä korjaus. Purkujätteen määrän ja uudisrakentamistarpeen vähentymisen lisäksi säästävä korjaaminen edistää korjauskohteen rakennusperintöarvojen säilymistä.

Resurssiviisaaseen ajatteluun kuuluu luonnonvarojen säästämisen lisäksi myös tilan tehokas ja järkevä käyttö. Suunnittelussa on etsitty ratkaisuja tilatehokkuuden saavuttamiseksi ja tilankäyttöasteiden nostamiseen.

Rakentamiskustannus ja rahoitus

Kustannusarvion mukaan hankkeen rakentamiskustannukset kustannustasossa 3/2023 RKI 2021=100; THI 198,7 ovat arvonlisäverottomana yhteensä 7 921 000 euroa (1 785 euroa/brm²).

Em rakentamiskustannukset sisältävät seuraavat, kustannuksia lisäävät toimenpiteet:

- pihat ja salaojat 640 000 euroa
- ammattikeittiö (sis. IV ja VV työt) 592 000 euroa
- LVIJA-tekniset muutokset 920 000 euroa
- alapohjat, julkisivut, vesikatto 991 000 euroa

Tilat-palvelun tilapäällikkö on aiemmin hyväksynyt alapohjan, vesikaton ja julkisivujen peruskorjauksen enimmäishintaa koskevan hankesuunnitelman (enimmäishinta arvonlisäverottomana 991 000 euroa maaliskuun 2023 kustannustasossa) jotta varsinaiset päiväkotitoiminnan vaatimat muutostyöt voivat edetä tarvittavassa aikataulussa. Nämä kustannukset on sisällytetty tässä esitettyyn rakennuskustannusten enimmäishintaan.

Talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa on varattu hankkeelle määräraha 5 milj.euroa, siten että hankkeen toteutus on vuosina 2023-2024. Toteutuksen edellyttämä rahoitustarve otetaan huomioon uudessa rakentamisohjelmassa.

Tilakustannus käyttäjälle

Uuden vuokramallin mukaan määritetty hankkeen aiheuttama sisäinen kokonaisvuokra on 963 850 euroa/vuosi (28,89 euroa/ htm²/kk). Neliövuokran perusteena on huoneistoala 2 780 htm².

Sisäinen vuokra muodostuu seuraavista:

- investointivastike 13,43 euroa/htm²/kk,
- tuottovaatimus 7,81 euroa/htm²/kk,
- maanvuokra 2,91 euroa/htm²/kk,
- ylläpitovuokra 4,07 euroa/htm²/kk,
- yleiskustannus 0,67 euroa/htm²/kk

Lopullinen pääomavuokra tarkistetaan urakkavaiheen kustannusten mukaan. Ylläpitovuokra tarkistetaan valmistumisajankohdan ylläpitovuokraa vastaavaksi.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Hankkeen toteutusvastuu on kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuudella. Rakennuksen ylläpidosta vastaa kaupunkiympäristön toimialan ylläpitopalvelu.

Hankkeen alustava aikataulu on seuraava:

- Suunnittelu 6/2022-6/2023
- Rakennustöiden aloitus 8/2023
- Käyttäjän kalustus ja muutto 7/2024
- Päiväkotitoiminnan käynnistyminen 8/2024

Lausunnot

Kaupunkiympäristön toimialan Rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuus on pyytänyt hankesuunnitelmasta lausunnon kasvatus- ja koulutuslautakunnalta.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 milj. euroa. Kaupunginhallitus on 18.9.2017, 865 § päättänyt, että kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto päättää tilahankkeista, joiden hankesuunnitelman mukainen arvonlisäveroton kustannusarvio on enintään viisi milj. euroa. Kun hankeen kustannusarvio ylittää 5 milj. euroa on päätösvalta kaupunginhallituksella

Päätös tullut nähtäväksi 19.06.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §