Vuokraus, uudelleen vuokraus toimistoa ja majoitustoimintaa varten, tontti 43280/3, Paasivaarankatu 5, Herttoniemi, Kiinteistö Oy Davamat

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

L1143-66

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen pyytää päätösesityksen mukaisen tontin vuokraamista uudelleen toimisto- ja liikekäyttöä sekä lyhytaikaista majoitustoimintaa varten, vaikka vuokra-aikaa on jäljellä vielä yli viisi vuotta. Vuokralaisen mielestä tontin vuokraus uudelleen on jo nyt erityisen perusteltua, koska vuokralainen on tehnyt tontilla huomattavia korjaus- ja muutostöitä. Töiden kustannukset muodostuivat odotettua suuremmiksi, ja niiden kattamiseen tarvitaan uusi laina, jonka saamisen edellytyksenä taas on pitkäaikainen maanvuokrasopimus.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.1.2000 – 31.12.2029.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 10480 (1998), jossa se on osoitettu liike- ja julkisten rakennusten korttelialueeseen (KLY), ja sen pinta-ala on 676 m² ja rakennusoikeus 1 000 k-m².

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A2).

Tontilla sijaitsee 2-kerroksinen ja 1 012 k-m²:n suuruinen toimistorakennus. Rakennuksen tiloja vuokrataan tällä hetkellä pieneläinklinikalle ja lyhytaikaiseen majoitustoimintaan.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2050 saakka toimisto- ja liikekäyttöön sekä lyhytaikaista majoitustoimintaa varten.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu KLY-tarkoitukseen ja yleiskaavassa osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi, ja yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Alueella yritystonttien nykyiset vuokraukset ja uudelleenvuokraukset ovat enintään vastaavan pituisia.

Tontin uudelleenvuokraus jo nyt yli viisi vuotta ennen nykyisen vuokra-ajan päättymistä on erityisen perusteltua, jotta vuokralainen selviytyy tontilla tehtyjen muutos- ja korjaustöiden kustannuksista ja toiminta tontilla voi jatkua.

Uudelleenvuokraukselle ei ole myöskään estettä, koska tontilla oleva rakennuskanta ja pihapiiri ja siihen rajautuva lähiympäristö ovat riittävässä kunnossa päätösehdotuksen mukainen vuokra-aika huomioon ottaen.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuosivuokra on 31 658,65 euroa.

Tontin uudeksi vuosivuokraksi esitetään 1 524,33 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa 34 785,21 euroa (ind. 22,82).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Tontin vuosivuokra nousee nyt tonttia uudelleen vuokrattaessa, koska tontilla lyhytaikaiseen majoitustoimintaan käytettävän kerrosalan määrä on muutostöiden johdosta noussut 648 k-m²:sta 759 k-m²:iin. Vuosivuokran nousu perustuu ainoastaan tähän muutokseen, ja vuokran määritysperusteet säilyvät ennallaan. Tästä johtuen uutta vuokraa aletaan periä välittömästi, eikä kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 §:n päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti vasta alkuperäisen vuokra-ajan päättymisestä lukien, kuten toimittaisiin, jos vuokran nousu perustuisi määritysperusteiden muutokseen.

Vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan, joka on lyhytaikaisen majoitustoiminnan osalta 34 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa 775,88 euroa/k-m² (ind. 22,82), ja toimisto- ja liikekäytön osalta 18,50 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa 422,17 euroa/k-m² (ind. 22,82). Lisäksi vuosivuokra perustuu kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Catella Property Oy 5.5.2023).

Esitettävä vuosivuokra perustuu lyhytaikaiseen majoitustoimintaan käytettävään 759 k-m²:n rakennusoikeuteen ja toimistoa ja liikekäyttöä varten käytettävään 253 k-m² rakennusoikeuteen.

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti lukuun ottamatta jo edellä esitettyä ja perusteltua tontin uudelleenvuokrausta yli viittä vuotta ennen alkuperäisen vuokra-ajan päättymistä.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimuksen 1 §:än esitetään erityistä ehtoa, että vuokralaisella on oikeus toteuttaa tontille enintään 759 k-m² rakennusoikeutta lyhytaikaiseen majoitustoimintaan, koska tontin vuokra perustuu siihen ja 253 k-m²:n toimistorakennusoikeuteen.

Maanvuokrasopimuksen 2 §:än esitetään ehtoa, jonka mukaan: ”vuokranantajalla on oikeus purkaa tämä sopimus päättymään välittömästi, jos lyhytaikaiseen majoitustoimintaan tarkoitettuja tiloja käytetään vakituiseen asumiseen vuokra-alueella.” Ehtoa esitetään sopimukseen siksi, että vuokra-alueella on aiemman maanvuokrasopimuksen aikana esiintynyt luvatonta vakituista asumista.

Lisäksi maanvuokrasopimuksen 24 – 26 §:iin esitetään rasitteenluonteisia ehtoja, jotka ovat olleet voimassa jo aiemman maanvuokrasopimuksen aikana.

Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Sopimussakon periminen

Vuokralainen on maanvuokrasopimuksen nro 18626 aikana rikkonut maanvuokrasopimuksen ehtoja siten, että lyhytaikaiseen majoitustoimintaan tarkoitettuja tiloja on osittain käytetty vakituiseen asumiseen, ja vuokra-alueella sijaitsevan rakennuksen tilat eivät ole olleet rakennusluvan mukaiset. Vuokralainen on kuitenkin nyt kunnostanut tilat rakennusluvan mukaiseen kuntoon ja puuttunut luvattomaan asumiseen, joten maanvuokrasopimuksen mukaisesta sopimussakosta peritään 50 %. (100 000 markan sopimussakko on virallisella muuntokurssilla 16 818,79 euroa, josta 50 % on 8 409,40 euroa).

Sopimussakon maksaminen on edellytyksenä uuden maanvuokrasopimuksen allekirjoitukselle.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023, § 195 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3000 k-m², tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.