Täydennysrakentamiskorvaus, Mellunmäki, Saariseläntie 1 ja Saariseläntie 7, tontit 47208/12 ja 47208/14, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Tonttipäällikkö päätti asemakaavamuutosten 12329 ja 12632 perusteella maksaa Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle (HEKA, y-tunnus: 2379058-6) täydennysrakentamiskorvauksena ja korvausinvestointeina yhteensä 787 000 euroa vuokratontista 91‑47‑208‑5 erotetun tontin 91-47-208-12 osalta ja vuokratontista 91-47-208-6 erotetun tontin 91-47-208-14 osalta.

Täydennysrakentamiskorvaus on maksettavissa, kun sen edellyttämät vuokrasopimusmuutokset on tehty.

(A3147-1 ja A1147-412)

Kyseessä on kaupungin vuokraaman asuinkerrostalotontin täydennysrakentamishanke, jossa Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle maksetaan täydennysrakentamiskorvausta siitä huolimatta, että uusi rakennusoikeus jää nykyisen vuokralaisen hyödynnettäväksi. Täydennysrakentamiskorvausperiaatteiden mukaan korvaus voidaan maksaa, mikäli vuokralainen on ns. ARA-toimija ja uusi rakennusoikeus toteutetaan ARA-tuotantona.

Asemakaavan muutoksissa nro 12329 ja 12632 vuokratonttien alueelle on osoitettu täydennysrakentamista, jonka toteutuminen edellyttää Helsingin kaupungin asunnot Oy:n nykyisten maanvuokrasopimusten muuttamista.

Täydennysrakentamiskorvaus ja korvausinvestointikustannukset voidaan maksaa ehdolla, että HEKA allekirjoittaa nykyisten tonttien maanvuokrasopimusten muutokset.

Asemakaavan muutos ja tonttitiedot

Vanhassa asemakaavassa 7896 HEKA:n vuokratontti 47208/5 oli osoitettu sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vanhusten asuntolan (Ysv). Kaavamuutoksessa 12329 tontti muutettiin asuinrakennusten korttelialueeksi (A) ja tontille lisättiin uusi rakennusala, jota ei koskaan toteutettu. Kaavamuutoksessa 12632 toteuttamatta jääneen rakennusalan paikkaa siirrettiin ja siitä muodostettiin tontti 47208/12. Sen rakennusoikeus on 2 000 k-m².

Vanhassa asemakaavassa 10538 HEKAn vuokratontti 47208/6 oli osoitettu kerrostalotontiksi (AK). Kaavamuutoksessa 12329 tontti osoitettiin asuinrakennusten korttelialueeksi (A) ja tontille lisättiin uusi rakennusala, joka erotettiin tontiksi 47208/14. Tontin rakennusoikeus on noin 2 500 k-m², josta HEKAn osuus on noin 2 483 k-m².

HEKA:n vuokratonttien uusi rakennusoikeus on yhteensä 4 483 k‑m², jota pidetään kaavamuutosten tuomana lisärakennusoikeutena. Sijaintikartat ovat liitteenä nro 1.

Täydennysrakentamiskorvauksia koskevat kaupungin linjauspäätökset

Kaupunki on linjannut ja muuttanut linjauksiaan useamman kerran vuosina 2005-2017.

Täydennysrakentamiskorvaus lasketaan kaavamuutoksen tuomasta kohtuullisesta bruttoarvonnoususta. Siitä vähennetään kaavan toteuttamisesta kaupungille ja vuokralaisille aiheutuvat kustannukset. Yhteensä korvaus voi olla enintään 2/3 kaavan tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta. Määrittelytavasta johtuen vuokralaiselle aiheutuvia kustannuksia ei aina voi korvata täysimääräisesti.

Kaupungin linjauspäätöksistä on yhteenveto liitteessä nro 3.

Täydennysrakentamiskorvaus

Korvauksen perusteena oleva kaavahanke on alkanut ennen kaupunginhallituksen 26.4.2021 §310 tekemää mm. kaupungin vuokratonttien täydennysrakentamista koskevaa uutta linjauspäätöstä. Korvaus on linjauspäätöksen siirtymäsääntöjen mukaisesti määritelty ennen päätöstä voimassa olleiden linjausten ja käytäntöjen mukaisesti.

Täydennysrakentamiskorvauksesta on saavutettu päätöstä vastaava neuvottelutulos. Korvaus on yhteensä 787 000 €, josta varsinaisen täydennysrakentamiskorvauksen osuus on 517 000 € ja korvausinvestointikustannusten osuus on 270 000 €. Korvaus vastaa uudelle rakennusoikeudelle kohdistettuna noin 175 €/k-m². Laskelma on liitteenä nro 2.

Toimivalta

Tonttipäällikkö päättää Maankäyttöjohtajan 10.10.2017 § 57 tekemän päätöksen mukaisesti täydennysrakentamiskorvauksen maksamisesta, kun sen kokonaisarvo on enintään 1 500 000 euroa.