Vuokraus, jälleenvuokraus ammattimaista majoitustoimintaa toimintaa varten, Rionkatu 11, Malagankatu 7 ja Atlantinkatu 12, Jätkäsaari, Sato Oyj

Tonttipäällikkö päätti, että Sato Oyj:ltä (Y-tunnus: 0201470-5) peritään sopimussakkoa yhteensä sataneljäkymmentätuhatta (140 000,00) euroa päätöksen perusteluissa mainittujen kiinteistökaupan kauppakirjojen sopimussakkoehtojen perusteella.

Tonttien kauppakirjat, niiden vuokra-asuntokäyttövelvoitetta koskevat ehdot ja sopimussakkoehdot

Helsingin kaupunki on myynyt Sato Oyj:n (jäljempänä: Sato) omistamille asunto-osakeyhtiöille Helsingin Länsisataman kaupunginosasta Jätkäsaaren alueelta asuinkerrostalotontit (kaavamerkintä AK, asuinkerrostalotonttien korttelialue) seuraavasti:

Tontin 20818/4 kauppakirjan ehdon 6. mukaan: Tontille on rakennettava vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja ilman Hitas-ehtoja. Tontille rakennettavat asunnot on pidettävä vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokäytössä vähintään kymmenen (10) vuotta rakennuksen käyttöönotosta lukien. Rakennus on kaupungin tietojärjestelmistä saadun tiedon mukaan otettu käyttöön 23.6.2016, joten kauppakirjan mukainen vuokra-asuntokäyttövelvoite päättyy 22.6.2026. Edelleen po. kauppakirjan ehdon 28 mukaan, mikäli ostaja ei noudata tämän kauppakirjan ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, ostaja voidaan velvoittaa maksamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin enintään 200 000 euroa/asunto.

Tontin 20808/2 kauppakirjan ehdon 5. mukaan: Tontille rakennetut asunnot on pidettävä vapaarahoitteisessa vuokra-asuntokäytössä vähintään kymmenen (10) vuotta rakennuksen käyttöönotosta lukien. Po. ehdon mukaan rakennus on otettu käyttöön 27.5.2013, joten vuokra-asuntokäyttövelvoite on päättynyt 26.5.2023. Edelleen po. kauppakirjan ehdon 21 mukaan, mikäli ostaja ei noudata tämän kauppakirjan mukaista asuntojen vuokra-asuntokäyttövelvoitetta, ostaja voidaan velvoittaa maksamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin enintään kaksisataatuhatta (200 000) euroa/asunto.

Tontin 20828/8 kauppakirjan ehdon 6. mukaan: Tontille on toteutettava pääosin vapaarahoitteisia sääntelemättömiä vuokra-asuntoja. Tontille toteutettavista asunnoista enintään noin 30 % voidaan kuitenkin toteuttaa vapaarahoitteisina omistusasuntoina ilman Hitas-ehtoja. Vuokra-asunnot on pidettävä vuokra-asuntokäytössä vähintään 10 vuotta tontille rakennettavan rakennuksen käyttöönotosta lukien. Rakennus on kaupungin tietojärjestelmistä saadun tiedon mukaan otettu käyttöön 28.1.2020, joten kauppakirjan mukainen vuokra-asuntokäyttövelvoite päättyy 27.1.2030. Edelleen po. kauppakirjan ehdon 30 mukaan, mikäli ostaja ei noudata tämän kauppakirjan kohdassa 6 mainittua vuokra-asuntokäyttövelvoitetta, ostaja voidaan velvoittaa maksamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin enintään kaksisataatuhatta (200 000) euroa/asunto.

Kaikissa edellä manituissa kauppakirjoissa on siten hyvin samansisältöisin ehdoin pyritty varmistamaan asuntojen pysyminen vuokra-asuntokäytössä määrätyn ajan, ja tätä turvaamaan kauppakirjoihin on sisällytetty asiaa koskeva sopimussakkoehto.

Saton toiminta ja vastaus kaupungin selvityspyyntöön

Kaupungin sopimusehtojen valvonnan yhteydessä on käynyt ilmi, että Sato on vuokrannut asuinhuoneistoja kaikista edellä mainituista yhtiöistään SW Apartments Oy:lle. Sato on 17.10.2023 antanut vastauksensa kaupungin lähettämään 3.10.2023 päivättyyn selvityspyyntöön liittyen. Vastauksessa todetaan, että Sato on vuokrannut selvityspyynnön kohteena olevilta edellä mainituista kaikista yhtiöistään yhteensä seitsemän asuntoa mainitulle yhtiölle (kolme asuntoa Rionkatu 11:stä, kaksi asuntoa Malagankatu 7:stä ja kaksi asuntoa Atlantinkatu 12:sta). Vastauksen mukaan kyseessä on ollut valitettava tietokatko em. kauppakirjojen ehdoista. Lopuksi vastauksessa todetaan, että Sato on 27.9.2023 irtisanonut kaikki edellä lueteltujen kohteiden po. vuokrasopimukset ja ne päättyvät asuinhuoneiston vuokralain irtisanomisaikoja koskevien säännösten mukaan joko 31.12.2023 tai 31.3.2024.

Kauppakirjojen sopimussakkoehtojen soveltaminen

Lainsäädännössä (laki majoitus- ja ravitsemistoiminnasta, 1 §) majoitustoiminta on määritelty ammattimaisesti tapahtuvaksi kalustettujen huoneiden tai muiden majoitustilojen tarjoamiseksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille. Tässä tapauksessa mainittuja asuinhuoneistoja on markkinoinut ja tarjonnut ammattimaista liiketoimintaa harjoittava yritys (SW Apartments Oy), joka on vuokrannut asuinhuoneistot Satolta. Sato puolestaan on velvollinen omistamiensa yhtiöiden osalta noudattamaan tonttien kauppakirjojen ehtoja ja muun ohella sitä, että asunnot pysyvät vuokra-asuntokäytössä kauppakirjojen ehtojen mukaisesti. SW Apart-ments Oy:n markkinoimat ja tarjoamat asuinhuoneistot ovat olleet kalustettuja ja niiden yhteyteen on internetissä tapahtuneen markkinoinnin yhteydessä ilmoitettu kuuluvan jonkin verran hotellinomaisia palveluja. Sato ei vastauksessaan ole ottanut kantaa yksittäisten majoitusjaksojen pituuteen, eivätkä nämä ole kaupungin tiedossa.

Kaupungin näkemyksen mukaan Saton vastauksessa mainittujen asuinhuoneistojen osalta kysymys ei ole ollut kauppakirjojen tarkoittamasta vuokra-asuntokäytöstä, koska SW Apartments Oy:n toiminta täyttää ainakin pääosin lainsäädännön mukaisen majoitustoiminnan määritelmän. Samalla kaupunki katsoo, että tonttien kauppakirjojen asuntojen vuokra-asuntokäyttövelvoitetta koskevia ehtoja on rikottu, mikä puolestaan mahdollistaa kauppakirjojen mukaisen sopimussakon perimisen.

Sopimussakon määrää koskeva harkinta ja sopimussakon määrä

Kauppakirjojen vuokra-asuntokäyttövelvoitetta koskevien sopimussa-koehtojen perusteella täysimääräinen sopimussakon määrä olisi yhteensä miljoona neljäsataatuhatta (1 400 000) euroa (7 asuntoa x 200 000 euroa/asunto). Kaupunki on tehnyt sopimussakon määrää koskevan kohtuullisuusharkinnan ja kaupungin näkemyksen mukaan oikeudenmukaisena ja kohtuullisena sakon määränä voidaan pitää kymmentä prosenttia (10 %) täysimääräisen sakon määrästä eli yhteensä sataneljäkymmentätuhatta (140 000,00) euroa.

Tämä on perusteltua, koska kyseinen toiminta ei ole asuntojen kokonaismäärään nähden ollut laajamittaista ja sitä on tapahtunut mainittujen asuntojen osalta koko vuokra-asuntokäyttövelvoitteen mukaiseen aikaan suhteutettuna keskimäärin melko lyhyen aikaa. Sato on lisäksi korjannut virheensä ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun asia on tullut ilmi ja todennut ryhtyvänsä toimenpiteisiin sen varmistamiseksi, ettei vastaavaa tapahdu jatkossa. Lisäksi Saton selvityksen perusteella voidaan perustellusti olettaa, ettei kauppakirjojen ehtoja ole rikottu tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta. Tätä perustelee osaltaan myös se, että tontista riippuen kauppakirjojen allekirjoittamisesta on kulunut pitkä tai melko pitkä aika. Sato ei myöskään ole antamansa selvityksen perusteella saanut kyseisistä vuokrauksista taloudellista lisähyötyä eikä toiminnasta ole aiheutunut varsinaisia konkreettisia häiriöitä, joskin tätä voi olla objektiivisesti arvioiden hankala todentaa.

Toimivalta

Hallintosäännön mukaan toimialalautakunnan yleinen toimivalta määräytyy 10 luvun 1 §:n 3 momentin 1 kohdan mukaan seuraavasti:

Ellei toimivallasta ole muutoin säädetty tai määrätty, toimialalautakunta omalla toimialallaan päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, joiden mukaan viranomainen päättää:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 15.5.2018 (244 §) siirtää hallintosäännön 10 luvun 1 §:n 3 momentin 1 kohdan mukaista toimivaltaansa päättää hinnoista, maksuista, vuokrista ja korvauksista sekä vapautuksesta toimialalle kohdistettavan maksun, korvauksen ja muun saatavan suorittamisesta kaupunkiympäristön toimialan palveluiden päälliköille seuraavasti:

Palvelun päällikkö

Koska tällä päätöksellä päätetään maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun vastuualueelle kuuluvien tontinluovutusasiakirjojen sopimussakkoehtojen mukaisesta sopimussakkokorvauksesta, on tonttipäällikkö maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun päällikkönä toimivaltainen päättämään asiasta.

Lopuksi

Kaupunki vaatii, että Sato pidättäytyisi myös jatkossa vuokraamasta asuinhuoneistoja po. yhtiöistä tässä päätöksessä kuvatun kaltaista tai sitä vastaavaa toimintaa varten, eikä menettelisi näin muissakaan kaupungilta vastaavin ehdoin vuokraamillaan tai ostamillaan tonteilla.