Hankesuunnitelma, uusi monitoimitalo, Seulastentie 11, Suutarila, kaupunkiympäristön toimiala

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hankesuunnitelma koskee korvaavan uudisrakennuksen rakentamista Suutarilan nykyisessä monitoimitalossa (Seulastentie 11) toimiville Suutarilan ala-asteen koululle, päiväkoti Seulaselle ja kirjasto- ja nuorisopalveluille sekä Suutarinkylän peruskoululle (Vaskiniitynkuja 2A ja Töyrynummentie 8) ja päiväkoti Vaskiniitylle (Vaskiniitynkuja 2). Uudisrakennus on tarkoitus ottaa käyttöön kalustettuna tammikuuhun 2027 mennessä.

Hankkeen yhteydessä luovutaan Suutarilan monitoimitalon eli palvelukeskuksen tiloista sekä osoitteessa Vaskiniitynkuja 2 sijaitsevista Suutarinkylän peruskoulun tiloista. Kaupunkiympäristön toimiala tarkastelee vapautuvia Vaskiniitynkuja 2 tiloja osana alueen laajempaa kehittämistä. Suutarinkylän peruskoulun Töyrynummentie 8 tilat on tarkoitus muuttaa myöhemmin osittain varhaiskasvatuksen tiloiksi. Niille koulun tiloille, jotka mahdollisesti jäävät vaille kasvatuksen ja koulutuksen toimialan käyttöä, tutkitaan muuta käyttöä alueelliseen tilatarpeeseen perustuen.

Tarve

Tekniset ja taloudelliset perustelut

Suutarilan monitoimitalon nykyisten tilojen perusparannus ei ole kokonaistaloudellisesti kannattavaa mittavan taloteknisen korjaus- ja laajennustarpeen vuoksi. Nykyinen rakennus korvataan uudisrakennuksella samalle tontille. Nykyisen rakennuksen purkua on käsitelty yhteistyössä kaavoituksen ja kaupunginmuseon kanssa. Purkamiselle on myönnetty lupa 15.6.2023.

Alueellinen tarkastelu kasvatuksen ja koulutuksen toimialan ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan toiminnan kannalta

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan, kaupunkiympäristön toimialan sekä kulttuurin- ja vapaa-ajan toimialan palvelutilaverkkotarkastelun (28.5.2021) perusteella Suutarilan monitoimitalon uudisrakennushanke on tarpeellinen Suutarilan peruspiirin palveluverkon osana. Palveluverkon suunnittelussa on otettu huomioon rakenteilla ja olemassa oleva tilakapasiteetti. Toimipisteen laajuudessa on huomioitu alueen perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen palvelutoimintojen pitkän tähtäimen kehitys ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan palvelun tuottamisen tilatarve.

Toiminnalliset perustelut perusopetuksen ja varhaiskasvatuksen kannalta

Monitoimitalon nykyisissä tiloissa osoitteessa Seulastentie 11 toimivat tällä hetkellä Suutarilan ala-asteen koulu, jossa on 345 oppijaa, 140 lapsen tilapaikan päiväkoti Seulanen, kirjasto, nuorisopalvelut ja suun terveydenhuolto. Rakennus on huonokuntoinen ja uuteen tilaohjelmaan nähden liian pieni.

Toiminnalliset perustelut nuorisopalvelujen kannalta

Suutarilan nuorisotila on osa koillisen alueen aluepalvelua. Nuorisopalvelussa palvelutarvetta arvioidaan alueellisesti sosioekonomisiin muuttujiin perustuen ja nuorten tarpeita tunnistamalla. Palvelujen helppoa saatavuutta katsotaan saavutettavuuden näkökulmasta. Tällöin tulee kiinnittää erityistä huomiota lasten ja nuorten mahdollisuuksiin alueella. Suutarilan alue on tunnistettu myönteistä erityiskohtelua tarvitsevaksi alueeksi, jossa syrjäytymisen juurisyihin voidaan vaikuttaa tilaratkaisuja parantamalla.

Aikaisemmat päätökset

Kasvatus- ja koulutuslautakunta päätti 3.5.2022 § 103 Suutarilan ala-asteen koulun ja Suutarinkylän peruskoulun yhdistämisestä yhtenäiseksi peruskouluksi 1.8.2025 alkaen.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 24.10.2023 § 244 hyväksynyt hankkeen tarveselvityksen. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on 31.10.2023 § 153 hyväksynyt hankkeen tarveselvityksen.

Hankesuunnitelma

Hankkeesta on laadittu 2.11.2023 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön toimialan, kasvatuksen ja koulutuksen toimialan sekä kulttuurin- ja vapaa-ajan toimialan yhteistyönä.

Suutarilan monitoimitalon käyttäjille toteutetaan päivittäiset asiakas-, oppija- ja tilapaikat seuraavasti:

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialaperuskoulu: 708 oppijaapäiväkoti: 224 lasta (tilapaikkaa)henkilökunta 147 hlöäyht. 1079 hlöä  Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialakirjasto 200–600 kävijääkirjaston henkilökunta 6 hlöänuorisotilat 50–100 nuortanuorisotilat henkilökunta 4 hlöäyht. 250–710 hlöä

Uudisrakennus suunnitellaan ja rakennetaan tämän päivän normaalia laatutasoa noudattaen voimassa olevien rakennusmääräysten sekä kaupungin omien suunnitteluohjeiden mukaisesti. Tilat suunnitellaan terveellisiksi, turvallisiksi ja viihtyisiksi. Monitoimitalon tilat suunnitellaan siten, että ne ovat joustavasti asukaskäytössä.

Hankesuunnitelma on liitteenä 1. Hankesuunnitelman liitteet ovat oheismateriaalissa.

Kasvatuksen ja koulutuksen henkilöstön osallistaminen hankkeeseen

Päiväkodin ja koulun edustajat ovat osallistuneet hankkeen valmisteluun tuoden tilasuunnitteluun pedagogisen ja toiminnallisen näkökulman. Osallistamisen myötä saatu palaute on otettu huomioon suunnitelmien laadinnassa. Henkilökuntaa osallistetaan käyttäjäkokousten kautta suunnitelmien jatkokehittämiseen.

Elinkaarihankemalli

Suutarilan monitoimitalo toteutetaan elinkaarimallilla, jossa hankkeen toteuttaja eli palveluntuottaja vastaa vanhojen rakennusten purkamisesta, uudisrakennuksen suunnittelusta, rakentamisesta sekä ylläpidosta seuraavan 20 vuoden ajan.

Palveluntuottaja vastaa kohteen käytettävyysvaatimusten täyttymisestä 20 vuoden palvelujakson ajan sekä sovitusta luovutuskunnosta sopimusjakson päätteeksi. Palveluntuottaja valitaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä ja osa kohteen suunnittelutyöstä tehdään neuvotteluvaiheen kuluessa. Palveluntuottaja suunnittelee ja toteuttaa kohteeseen ratkaisuja, joiden avulla taataan kohteen käytettävyys asetettujen tavoitteiden mukaisesti kustannustehokkaasti. Palveluntuottaja vastaa siitä, että kohteen kunto, olosuhteet ja tekninen jäännösarvo ovat palvelusopimuksen mukaiset 20 vuoden palvelujakson aikana ja sen päättyessä.

Elinkaarihankkeen palveluntuottajan hankinta

Palveluntuottajan hankinta toteutetaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa tilaaja eli kaupunki valitsee vähimmäisvaatimukset täyttäneistä ehdokkaista tarjoajat hankkeen neuvotteluvaiheeseen. Tarjoajat ovat jättäneet lopulliset tarjoukset joulukuussa 2023.

Tarjoukset pisteytettiin käyttäen valintaperusteena parasta hinta-laatusuhdetta, jossa laatu saa painoarvon 50 % ja hinta painoarvon 50 %. Vertailuperusteet ovat suunnitteluratkaisun toiminnallisuus, arkkitehtoniset ratkaisut ja soveltuvuus ympäristöön, elinkaari- ja kestävän kehityksen näkökulma, palveluiden, ylläpidon toteutus ja PTS-suunnitelma. Hankintapäätös elinkaarihankkeen palveluntuottajasta tehdään kaupunginvaltuuston hankesuunnitelman hyväksymistä koskevan päätöksen jälkeen.

Hankkeen laajuus

Hankkeen kokonaislaajuus on noin 10 750 brm² ja huoneistoala noin 9 499 htm².

Rakentamiskustannukset

Hankkeen arvonlisäveroton enimmäishinta on 52 000 000 euroa elokuun 2023 kustannustasossa (RKI 111,1) sisältäen hankkeen valmistelukustannukset, riskivaraukset sekä taidehankinnan. Investoinnin kustannukset tilojen käyttäjää kohden ovat 29 067 euroa.

Urakkahinta sidotaan rakennuskustannusindeksiin, koska kaupungin käyttämän tarjoushintaindeksin julkaisu päättyy maaliskuun 2024 loppuun. Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaan normaalisuhdanteessa enimmäishinta sidotaan tarjoushintaindeksiin. Poikkeustilanteessa voidaan käyttää rakennuskustannusindeksiä.

Ylläpitokustannukset

Rakennuksen ylläpidosta vastaa elinkaarihankkeen palveluntuottaja 20 vuoden palvelujakson ajan. Ylläpito sisältää manageroinnin, kiinteistön ja ulkoalueiden hoidon, lämmityksen sekä siivouksen. Palveluntuottajalle maksettava ylläpidon kustannus katetaan käyttäjältä perittävällä ylläpitovuokralla (kts. kohta Tilakustannus käyttäjälle).

Lisäksi sopimukseen sisältyvät tarvittavat PTS-investoinnit 20 vuoden ajalta tarjoushetken hintatasossa. Palveluntuottajalle maksetut PTS-investoinnit katetaan kaupungilta perittävällä pääomavuokralla.

Tilakustannus käyttäjille

Hankkeen investointikustannuksen enimmäishinnan perusteella laskettu alustava arvio rakennuksen kokonaisvuokrasta on 339 092 euroa kuukaudessa eli 4 069 105 euroa vuodessa. Neliövuokran perusteena on 9 499 htm². Kokonaisvuokra on noin 35,70 euroa/htm²/kk, joka koostuu elinkaarikohteen vuokraosituksen mukaan seuraavasti: 23,92 euroa/htm²/kk pääomavuokrasta, 0,58 euroa/htm²/kk maanvuokrasta, 8,67 euroa/htm²/kk ylläpitovuokrasta, 0,67 euroa/htm²/kk yleiskustannuksesta ja 1,85 euroa/htm²/kk kunnossapidon lisävuokrasta.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan osuus kokonaisvuokrasta on 295 470 euroa/kk ja kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan osuus on 43 623 euroa/kk.

Lopullinen vuokra lasketaan hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan hankkeen valmistuttua. Elinkaarimallissa palveluntuottaja vastaa siitä, että tekniset luovutuskuntovaatimukset täyttyvät, jolloin rakennuksen kuluma 20 vuoden jälkeen on noin 15 prosenttia.

Hankkeen rahoitus

Talousarvion 2024 liitteenä olevassa talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2024–2033 on hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle varattu 54,6 miljoonaa euroa siten, että rakentaminen ajoittuu vuosille 2025–2026.

Nykyisen monitoimitalon purkuhanke on rakentamisohjelmassa kaupungin erillisenä hankkeena, mutta se sisällytetään elinkaarihankkeeseen.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Kaupunkiympäristön toimialan tilat-palvelu siirtää hankkeen toteutus- ja ylläpitovastuut valittavalle elinkaarihankkeen palveluntuottajalle, mutta huolehtii ja valvoo toteutuksen ja ylläpidon onnistumista.

Tavoiteaikataulun mukaan hankepäätöksen jälkeen tehdään hankintapäätös elinkaarihankkeen palveluntuottajasta, joka vastaa hankkeen suunnittelusta ja toteutuksesta. Rakentamisen on tarkoitus alkaa vanhan monitoimitalon purkutöillä vuoden 2025 alussa ja tilat valmistuvat lokakuussa 2026 siten, että ne otetaan käyttöön tammikuussa 2027. Elinkaarihankkeen palveluntuottaja vastaa ylläpidosta seuraavan 20 vuoden palvelujakson ajan.

Väistötilat

Tarkoituksena on, että nykyisten tilojen käyttö loppuu vuodenvaihteessa 2024-2025 ja toiminta jatkuu osoitteeseen Vaskiniitynkuja 5 rakennettavissa väistötiloissa uudisrakennuksen valmistumiseen saakka. Ala-aste, päiväkoti sekä kirjasto- ja nuorisopalvelut käyttävät väistötiloja 1/2025- 12/2026. Suun terveydenhuolto käyttää väistötiloja 1/2025-12/2030.

Kaupunginvaltuusto on 11.10.2023 § 237 päättänyt väliaikaisten tilaelementtien vuokraamisesta perusopetuksen, varhaiskasvatuksen, kirjasto- ja nuorisopalvelujen sekä suun terveydenhuollon väistötilakäyttöön.

Lapsivaikutusten arviointi

Tilojen ja pihan toteutuksella varmistetaan lapsille turvallinen ja terveellinen toimintaympäristö. Liikenteen suunnittelulla varmistetaan lasten turvalliset kevyen liikenteen yhteydet rakennukseen ja sen lähialueille. Suunnittelussa on otettu huomioon lasten turvallinen siirtyminen lähialueen virkistys-, liikunta- ja kulttuuripalveluihin.

Saadut lausunnot

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on 16.1.2023 § 11 antanut hankesuunnitelmasta puoltavan lausunnon ja todennut, että hankesuunnitelma vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia tavoitteita. Lausunto on kokonaisuudessaan päätöshistoriassa.

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on 16.1.2023 § 3 antanut
puoltavan lausunnon hankesuunnitelmasta. Lausunto on kokonaisuudessaan päätöshistoriassa.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 16.01.2024 § 11

Lausunto

Esittelijä

Lisätiedot

Seija Serovuo, suunnittelija, puhelin: 310 25897

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta 16.01.2024 § 3

Lausunto

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Matti Kuusela, tilapalvelupäällikkö, puhelin: 09 310 87783

Mustafa Gürler, arkkitehti, puhelin: 09 310 26435

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 02.11.2023 § 104

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Ari Hulkkonen, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 27925

Juha Leoni, vs. tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 21430

Päätös tullut nähtäväksi 16.02.2024

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §