Poikkeaminen, Haaga, Isonnevantie 28, Kiinteistö Oy Eliel Saarisen tie 41-45 c/o Koy Helsingin Toimitilat

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 29. kaupunginosan (Haaga) korttelin 29026 tontteja nrot 8, 9 ja 10 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 11938 seuraavasti:

• poikkeamista tonteilla 9 ja 10 kaavamerkinnästä AKYS (Asuin-, liike- ja julkisten palvelutilojen korttelialue, jossa liike- ja palvelutiloja saa sijoittaa ainoastaan kadun varrella sijaitsevien rakennusten kaduntasokerroksiin) siten, että koulu- ja muuta palvelutoimintaa saa sijoittaa rakennuksen kerroksiin 2.-4.
• poikkeamista tontilla 8 kaavamerkinnästä YS/s - Sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialue, jolla ympäristö säilytetään siten, että tonttien 9 ja 10 välissä sijaitsevan tontin 8 kapean, kulkuyhteydeksi tarkoitetun tontinosan yli saa rakentaa 2-4 kerrosten kohdalla 4 metrin matkalla julkisia palvelutiloja sisältävän ulokkeen yhdistämään tonteilla 9 ja 10 sijaitsevat rakennuksen osat.
• rakennusalan rajoista tonteilla 8 ja 9 sekä rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta tontilla 9 saa poiketa suunnitelmassa esitettyjen periaatteiden mukaisesti.
• tontin 9 reunassa saa poiketa istutettavan alueen merkinnästä hakemuksessa esitetyltä osin.
• tonteilla 8, 9 ja 10 kaavan tonttikohtaisesta kaavamääräyksestä säilytettäväksi ja istutettavaksi määrätystä puiden määrästä (1 puu tontin 100 m2:ä kohden) saa poiketa kuitenkin siten, että tonteilla säilytetään tai istutetaan yhteensä kaavan mukaiset 86 puuta.
• kaavan määräyksestä jakaa julkisivun yli 40 m pitkät osat lyhyempiin osiin saa poiketa, siten, että tonteille 8, 9 ja 10 saa rakentaa yhden yhtenäisen rakennuksen kuitenkin siten, että tontin 8 kohdalla maantasokerros jää rakentamatta.
• tonttien 8 ja 10 välille kaavassa merkityn lasisen yhdyskäytävän tai yhteistilan saa jättää rakentamatta.
• poikkeamista autopaikkojen vähimmäismäärästä 19 ap, siten, että autopaikkoja tulee rakentaa vähintään 10 ap, joista 2 tulee rakentaa liikuntaesteisille.

Maksu

2 910 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Eliel Saarisen tie 41-45 c/o KOy Helsingin Toimitilat

Rakennuspaikka

29. kaupunginosan (Haaga) korttelin 29026 tontit 9 ja 10 ja noin 266 m²:n suuruinen määräala tontista 8.

Hakemus

Hakija hakee lupaa Englantilaisen koulun uudisrakennuksen (8131 k-m2) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta 11938 siten, että asuin-, liike ja julkisten palvelutilojen tonteille (AKYS) 9 ja 10 Eliel Saarisen tien reunaan on suunniteltu koulurakennus, jossa koulu- ja muu palvelutoiminta sijoittuu rakennuksen kerroksiin 1.-4. Poikkeamista haetaan kerrosten 2.-4. osalta käyttötarkoituksesta julkiseksi palvelutilaksi, joita asemakaavassa on osoitettu vain rakennuksen 1. kerrokseen.

YS/S tontilla 8 asemakaavassa maanpäälliseksi kulkuyhteydeksi tarkoitetun kapean tontinosan yli rakennetaan 4 metrin matkalla uloke 2-4 kerroksissa yhdistämään tonteilla 9 ja 10 sijaitsevat koulurakennuksen osat. Kahden rakennuksen sijasta rakentuu yksi rakennus. Tontilla 8 kuitenkin säilyy kaavan mukainen yhteys rakennuksen läpi maantasossa. Rakentamalla yksi rakennus poiketaan myös kaavan määräyksestä jakaa julkisivu yli 40 m pitkät osat lyhyenpiin osiin.

Lisäksi poiketaan rakennusalan rajoista tonteilla 8 ja 9 sekä rakennusalan rajaan kiinni rakentamisesta tontilla 9 koulun toiminnallisten tilavaatimusten vuoksi. Tontin 9 reunassa poiketaan istutettavan alueen merkinnästä. Tonteilla säilytetään tai istutetaan yhteensä kaavan mukaiset 86 puuta, mutta puiden määrät poikkeavat tonttikohtaisesta kaavamääräyksestä (1 puu tontin pinta-alan 100 m²:ä kohden). Autopaikkoja rakennetaan 10 kpl, joka poikkeaa kaavan mukaisesta autopaikkojen vähimmäismäärästä (19 ap).

Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti:

1. Englantilainen koulu on pitkään etsinyt toiminnalleen uusia tiloja, koska koulun alkuperäinen kiinteistö Mäntytiellä Meilahdessa on heikossa kunnossa ja jäänyt koulutoiminalle pieneksi. Koulu on joutunut toimimaan kahdessa toimipisteessä jo vuosia, koska koulun nykyiselle tontille ei ole mahdollista rakentaa tarvittavia tiloja. Toimiminen kahdessa toimipisteessä vaikeuttaa opetus- ja kulttuuriministeriön koululle asettaman erityistehtävän suorittamista ja sille asetettujen tavoitteiden saavuttamista. Uuden koulun tarve on akuutti, jotta koulun jatkuvuus voidaan turvata. Kansanvälisen koulutoiminnan tulisi sijaita läntisessä Helsingissä hyvien kulkuyhteyksien päässä, jotta muutos koulun nykyisiin toimipisteisiin ei haittaa kohtuuttomasti koulun nykyisiä oppilaita ja opettajia, joita on reilut 900. Nyt puheena oleva paikka olisi koulun saavutettavuus, uusien koulutilojen tarpeen kiireellisyys ja nykyisen tilanteen koululle sekä sen oppilaille, heidän vanhemmilleen ja opettajille tuomat haitat huomioon ottaen toiminnallisin kaupungin edustajien esittämistä vaihtoehdoista.

2. Poikkeaminen sopeutuu hyvin asemakaavan periaatteisiin ja tavoitteisiin. AKYS-merkinnän alle on mahdollista toteuttaa julkisia palveluita. Koulutoiminnan ja muun koulutoiminnan ulkopuolella suunnitellun toiminnan voidaan katsoa sopeutuvan hyvin asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen.

3. Tonttien 9 ja 10 rakennusalueen laajuus on 5 605 m². Kaavamääräyksen mukaan julkisia palvelutiloja saa sijoittaa ensimmäiseen kerrokseen. Kaavaan merkityn rakennusalan ensimmäiseen kerrokseen mahdollistama rakennusoikeus vastaa noin 70 % suunnitellun koulurakennuksen kerrosalasta. Rakennusoikeuden sijoittaminen tiiviimmin kerroksiin mahdollistaa tontin säästämisen luonnonmukaisempana. Poikkeaminen käyttötarkoituksesta ei ole pinta-alaltaan merkittävästi suurempaa. Tonteille syntyy koulurakennuksen myötä tarkoituksenmukaisempi käyttö, vastaten alueen kehittyvään kaupunkirakenteeseen. Vuonna 2017 tehtiin päätös toteuttaa Raide-Jokeri, joka on muuttanut ympäristön tilannetta merkittävästi. Alueen saavutettavuus julkisella liikenteellä ja sen monipuolisuus ja laaja kattavuus muuttaa kaupunginosan toimivuutta. Koulu ja sen käyttäjät pystyvät merkittävästi paremmin hyödyntämään juuri valmistunutta julkisen liikenteen verkkoa kuin esim. palveluasuminen.

4. Palveluiden taso alueella paranee, kun tonteille rakennetaan koulurakennus palveluasumisen sijaan. Rakennus on kouluajan ulkopuolella kaikilta tiloiltaan käytettävissä kaupunkilaisille harrastustoimintaan, kulttuuritapahtumiin, opiskeluun ja liikuntaan. Suunniteltu rakennus vastaa monikulttuurisen yhteisön tarpeisiin, tukee kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen muodostumista ja lisää merkittävästi kehittyvän kaupunginosan palveluita asukkaille. Raide-Jokerin valmistuttua palveluiden saavutettavuus laajalta alueelta on erinomainen.

5. Rakennuksen hahmo noudattaa asemakaavaa hyvin. Kaavamääräyksien materiaaleja, kattomuotoja kulmineen, massoittelua ja paikkaan soveltuvuutta noudatetaan. Koulurakennuksen julkisivun rytmi ja ilme ilmentää asuinrakennuksellekin tyypillistä toistuvaa ja rauhallista ulkoasua ikkunasommitteluineen kerroksissa 2.-4. Suunniteltu koulurakennus painottuu Eliel Saarisen tien varteen ja jättää näin laajan, Riistavuorenpuistoon liittyvän piha-alueen sallitusta rakentamisalueesta huolimatta vehreäksi leikki- ja luontopihaksi. Säilyvälle vapaalle alueelle toteutetaan olemassa olevaa puustoa säilyttäen leikkipiha, joka on myös alueen asukkaiden käytössä kouluajan ulkopuolella. Lähiympäristön lapsiperheiden ulkoilu- ja leikkipaikkakapasiteetti paranee merkittävästi.

6. Perusteellisen kulkutapaselvityksen (WSP 20.4.2022) perusteella koulun tarvitsema autopaikkamäärä on 10, kts. alla erillinen poikkeama ”autopaikkojen lukumäärä”. Tämä on merkittävästi vähemmän kuin asuinrakennukselle tarvittava määrä. Vähempi autopaikkojen määrä tarkoittaa myös vähemmän autoliikennettä, jolloin alueen liikenneolosuhteet tulevat koulurakennuksen myötä olemaan paremmat kuin asunrakennuksella. Koululaisten saattoliikenne puolestaan rajoittuu pääosin aamun muutamille tunneille, joten koulun vaikutus alueen liikenteeseen on kokonaisuutena asuinkäyttöä selvästi vähäisempää.

7. Kaupunkistrategian mukaan Helsinki tarvitsee kansainvälisiä osaajia. Laadukas englanninkielinen opetus ja varhaiskasvatus vähentävät eriarvoistumista sekä monipuolistaa helsinkiläisten kielitaitoa. Uusi Englantilainen koulu on kaupungin strategian ja tavoitteiden mukainen.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 24.5.2013 voimaan tullut asemakaava nro 11938. Asemakaavan mukaan tontit 29026/9 ja 10 on merkitty asuin-, liike ja julkisten palvelutilojen korttelialueeksi (AKYS), jossa liike- ja palvelutiloja saa sijoittaa ainoastaan kadun varrella sijaitsevien asuinkerrostalojen kaduntasokerroksiin. Tonttien rakennusoikeudet ovat: tontti 9: 4 100 k-m² ja tontti 10: 5 000 k-m². Tonttien enimmäiskerrosluku on 4. Leveät rakennusalat sijoittuvat katujen varsille ja tontin 10 lounaisreunaan. Tontti 8 on sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YS). Kapealle ko. tontin osalle, jota poikkeamishakemus koskee, ei ole merkitty rakennusoikeutta.

Yleiskaavassa alue on osoitettu kantakaupunkialueeksi C2, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Hanke on yleiskaavan mukainen.

Nykytilanne

Tontit 9 ja 10 ovat rakentamattomia. Tonteilla kasvaa täysikasvuista puustoa. Tontilla 8 toimii Riistavuoren vanhusten palvelukeskus, josta hakijalle on vuokrattu noin 266 m²:n suuruinen määräala, noin 4 m levyinen kaakkoon suuntautuva kaistale, joka yhdistää tontin Eliel Saarisen tiehen. Tontit ovat kaupungin omistuksessa, mutta vuokrattu hakijalle.

Tonteille on merkitty kaupungin kartta-aineistossa liito-oravien ydinalue, joka käsittää käytännössä koko tontin 9 sekä osia tonteista 8 ja 10. Uudenmaan ELY-keskus myönsi 19.6.2019 kolmevuotisen kyseistä liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikkaa koskevan poikkeamisluvan liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikan hävittämiseksi ja heikentämiseksi. ELY-keskus päätti 4.2.2022 jatkaa poikkeamisluvan voimassaoloaikaa 5 vuodella aikaisempien lupaehtojen mukaisesti.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (8.11.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 2 kpl. Riistavuoriryhmä (24.11.2023) toteaa muistutuksessaan esitetyn sijainnin olevan Englantilaisen koulun kannalta ihanteellinen. Ryhmä toteaa, että suunnitelmissa on aikaisempaa ehdotusta enemmän säilytetty tonteilla kasvavia puita ja tonteille istutettaisiin myös uusia puita. Myös autopaikkoja tulisi vähemmän kuin kaavan mukaisessa ratkaisussa, joka mahdollistaa aiempaa suuremman osan tonttien piha-alueesta säilymistä luonnonvaraisena. Tonttien rakentaminen alkuperäisen kaavan mukaisesti asuntolaksi ei toisi ryhmän mielestä mitään etuja verrattuna siihen, että tontit käytettäisiin koulun rakentamiseen. Riistavuoriryhmä tukee Englantilaisen koulun hanketta koulun rakentamiseksi.

As Oy Helsingin Haagan Eliel (27.11.2023) vastustaa poikkeamisia käyttötarkoituksen mukaisista kaavamerkinnöistä AKYS ja YS/s, rakennusalan rajasta tontilla 8, säilytettävien ja istutettavien puiden sekä istutusalueen merkinnästä, julkisivujen jäsentelystä ja autopaikkojen lukumäärästä. As Oy perustelee näkemyksiään mm. sillä, että suunnitelmien mukainen pitkä yhtenäinen rakennus ei sovellu 1950 - 1960-luvulla pääosin rakennettuun Haagan rakennuskantaan ja on kaavan tavoitteen, jossa lähtökohtana on ollut 2 erillistä rakennusta, vastainen. Istutus- ja puumerkintöjen osalta yhtiö katsoo niistä poikkeamisen olevan Haagan vehreän puutarhakaupungin vastaisia. Autopaikkojen vähentämisen seurauksena yhtiö katsoo riskinä Eliel Saarisen tien ja Isonnevantien risteysalueen ruuhkautumisen, joka olisi liikenneturvallisuusriski.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta ja Helen Sähköverkko Oy:ltä.

Uudenmaan ELY-keskus toteaa lausunnossaan (1.12.2023), että kohteelle on myönnetty poikkeuslupa liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikan hävittämiseksi ja heikentämiseksi Uudenmaan ELY-keskuksen päätöksellä 19.6.2019 (UUDELY4278/2019) ja tätä on jatkettu 5 vuodella 4.2.2022 (UUDELY/1321/2021). Hakemus on luvan mukainen. Puiden kaatoa ei saa tehdä liito-oravan lisääntymisaikana 1.4. - 31.7. Kiinteistö ei rajaudu maantiealueeseen, joten Uudenmaan ELY-keskuksen Liikenne ja infrastruktuuri -vastuualuetta ei ole tarvetta kuulla naapurina. Uudenmaan ELY-keskus toteaa, että sen antama lausunto on oltava käsillä, kun rakentamisesta päättävä viranomainen harkitsee Maankäyttö- ja rakennuslain taikka muun lainsäädännön edellytyksiä luvan myöntämiseksi suunnitellulle hankkeelle.

Helen Sähköverkko Oy:llä ei ollut huomautettavaa.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan (14.12.2023) tutustuneensa annettuihin lausuntoihin/muistutuksiin ja toteaa, että poikkeamisten perustelut As Oy Helsingin Haagan Elielin muistutuksessaan esittämiin näkökohtiin on esitetty kattavasti poikkeamishakemuksessa. Perustelut on koottu noin kahden vuoden asiantuntija- ja viranomaiskäsittelyn pohjalta eivätkä As Oy Helsingin Haagan Elielin esittämät näkökohdat yhtiön näkemyksen mukaan muuta hakemuksen perusteluissa esitettyä. Muihin annettuihin lausuntoihin/muistutuksiin yhtiöllä ei ole kommentoitavaa.

Perustelut

Hanke parantaa merkittävästi alueen palvelutasoa ja mahdollistaa myös laajempaa aluetta palvelevan koulun sijoittumisen saavutettavuudeltaan erittäin hyvälle paikalle Raide-Jokerin varteen. AKYS-kaavamerkintä, jonka mukaan tonteille voidaan toteuttaa jonkin verran julkisia palveluita, koulutoiminnan ja hakemuksessa esitetyn koulutoiminnan ulkopuolella suunnitellun muun toiminnan voidaan katsoa sopeutuvan hyvin asemakaavan mukaisen käyttötarkoituksen henkeen. Hanke on kaupungin strategian mukainen, jossa tavoitteeksi on mm. asetettu kansainvälisyys ja englanninkielisen opiskelun lisääminen kaikilla oppiasteilla.

Rakennuksen massoittelu, materiaalit ja kattomuoto noudattavat pääosin asemakaavan periaatteita ja tavoitteita. Rakennussuunnitelmat ovat kaupunkikuvallisesti laadukkaita. Koulurakennuksessa ei ole toiminnallista tarvetta kaavamerkinnän mukaiselle lasiseinäiselle yhdyskäytävälle.

Poikkeamisiin rakennusalan rajoista ja istutusmääräyksestä liittyy koulutoimintaan liittyviä toiminnallisia ja tilallisia tarpeita, jotka ovat perusteltuja. Suunnitelmissa on kiinnitetty erityistä huomiota siihen, että kaavan edellyttämä piha-alueiden puustoisuus ja vihreys toteutuvat. Laaditun kulkutapaselvityksen ja jo koulun nykyisissä toimipisteissä käytössä olevien saattoliikenteen porrastamiseen liittyvien toimenpiteiden perusteella autopaikkojen vähentäminen on mahdollista. Autopaikkamäärä vastaa lähtökohtaisesti myös kaupungissa yleisiä periaatteita hyvän saavutettavuuden koulutonteilla.

Kuten ELY-keskus lausunnossaan toteaa, hakemus on ELY-keskuksen 4.2.2022 (UUDELY/1321/2021) myöntämän tonteilla olevia liito-oravanlisääntymis- ja levähdyspaikkoja koskevan poikkeamisluvan mukainen. Alueelta ei ole löytynyt muita suojeltavia luontoarvoja, joten hankkeen ei voida katsoa vaikeuttavan luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista, kun ELY-keskus on myöntänyt edellä mainitun poikkeamisluvan ja hakemus on ELY-keskuksen mukaan poikkeamisluvan mukainen.

Poikkeamisen erityinen syy on alueen tarkoituksenmukainen käyttö, joka vastaa alueen kehittyvään kaupunkirakenteeseen ja alueen palvelutason parantaminen.

Hankkeen ei voida katsoa aiheuttavan haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 1 § 2 mom. kohta 15a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Päätös tullut nähtäväksi 01.02.2024

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §