Poikkeaminen, Ullanlinna, Korkeavuorenkatu 7, As. Oy. Korkeavuorenkatu 7 c/o Isännöitsijäntoimisto Westerstråhle & Co Oy Ab
Ullanlinna, Korkeavuorenkatu 7, poikkeamishakemus
Päätös
Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 105 tonttia 29 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavan nro 7948 määräyksestä: ”Olemassa olevat autonsäilytyspaikat ja maanalaiset autonsäilytyspaikoiksi soveltuvat tilat varataan autopaikoiksi, kuitenkin niin, että autopaikkamäärä ei ylitä mitä edellä on määrätty autopaikkojen enimmäismäärästä.” Rakennusluvan mukaan autotalleina toimivat tilat piharakennuksissa muutetaan asunnoiksi ja taloyhtiön yhteistiloiksi.
Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:
- Julkisivumuutokset eivät saa heikentää kohteen rakennus- tai kulttuurihistoriallisia arvoja. Muutoksista on pyydettävä kaupunginmuseon lausunto.
- Alustavissa suunnitelmissa esitetyt pihan ja yhteistilojen parannukset tulee toteuttaa hakemuksen liitteenä olevien suunnitelmien periaatteiden mukaisesti.
Maksu
3 346,50 euroa
Hakija
As Oy Korkeavuorenkatu 7
Rakennuspaikka
7. kaupunginosan (Ullanlinna) korttelin 105 tontti 29
Hakemus
Hakija hakee lupaa tilojen käyttötarkoituksen muutokseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 7948 siten, että olemassa olevat autonsäilytyspaikat voidaan muuttaa asunnoiksi ja taloyhtiön yhteistiloiksi.
Hakija perustelee hakemustaan sillä, että:
- Tilat soveltuvat ominaisuuksiltaan asuinkäyttöön. Asunnot on mahdollista toteuttaa esteettöminä.
- Autotalleissa ei sijaitse autonsäilytyspaikkoja.
- Tilat soveltuvat huonosti käyttötarkoitukseensa. Tilat ovat ajoneuvolla vaikeasti saavutettavissa ahtaiden porttikongien ja kapeiden sisäänkäyntien takia.
- Tilat sijaitsevat sisäpihan puolella eikä niihin ole suoraa yhteyttä kadulta. Täten tilat soveltuvat huonosti liike- ja toimistotilakäyttöön.
- Rakennusoikeus ei vastaa jo rakennetun asuinkerrostalon olevaa kerros- tai huoneistoalaa.
- Asuntomuutos ei vaikuta kerrosalaan.
- Taloyhtiön yhteistiloja parannetaan lisäämällä pyöräpaikoitusta ja parantamalla pyörien säilytysmahdollisuuksia.
Säännökset, joista poiketaan
Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.
Lähtötiedot
Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunginhallituksen 29.11.2024 (§ 671) määräämä rakennuskielto (nro 12812) asemakaavan muuttamiseksi. Rajattu rakennuskielto koskee rakennuskieltokartassa nro 12812 esitettyjä alueita kantakaupungin kaupunginosissa 1.–8., 10.–14. ja 20.–22. Rajattu rakennuskielto kohdistuu rakennusten maantaso- ja 1. kerroksissa sijaitsevien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamiseen asuinkäyttöön. Rajatusta rakennuskiellosta ei poiketa, koska se ei koske hakemuksen mukaisia autotallitiloja.
Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 22.10.1982 vahvistettu asemakaava nro 7948. Asemakaavassa tontti on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi, tontin rakennusoikeus on 2160 k-m2 ja suurin sallittu kerrosluku on viisi (5) kerrosta. Kyseessä on ns. kaksitasokaava, jossa kerrosala on merkitty toteutunutta kerrosalaa pienemmäksi eli rakennusoikeus on jo ylitetty. Asemakaavan mukaan ”olemassa olevassa, ennen 11.10.1961 rakennusluvan saaneessa rakennuksessa tai sen osassa voidaan suorittaa korjaaminen uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla” poiketen esim. tontin enimmäiskerrosaloista ja rakennusaloista. Ehtona tälle on kuitenkin erikseen mainittu, että:
- pihan osalta noudatetaan asemakaavan määräyksiä (esim. ”Piha-ala on istutettava ja varustettava leikki- ja ulko-oleskelutilaksi. Rakentamattomalle tontinosalle on istutettava puita ja pensaita.”)
- olemassa olevat autonsäilytyspaikat ja maanalaiset autonsäilytyspaikoiksi soveltuvat tilat varataan tontin autopaikoiksi.
Kantakaupungin alueella on käynnissä vanhojen asemakaavojen ajantasaistamistyö. Tavoitteena on mm. päivittää asemakaavamerkinnät vastaamaan toteutunutta nykytilannetta ja saattaa rakennussuojelu ajan tasalle. Työtä tehdään kaupunginosa kerrallaan ja ensimmäisenä on valmistunut Kampin uusi asemakaava keväällä 2024. Ullanlinnan uuden asemakaavan valmistumisessa menee kuitenkin vielä joitain vuosia.
Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu Kantakaupungiksi (C2). Aluetta kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä.
Tontilla sijaitsee vuonna 1928 valmistunut, kuusikerroksinen asuinkerrostalo. Rakennuksen on suunnitellut rakennusmestari Matti Olin ja se on edustaa arkkitehtuuriltaan klassismia. Pihan kahteen osaan jakavan pihasiiven molemmin puolin sijaitsee maantasokerroksessa yksikerroksinen talousrakennus. Talousrakennukset muodostavat sisällä yhtenäisen tilan, jonka nykyinen rakennusluvan mukainen käyttötarkoitus on autotalli. Piha on asfaltoitu.
Tontin rakennuksille ei ole asemakaavassa osoitettu suojelumerkintää. Niillä on kuitenkin kulttuurihistoriallista arvoa ja asemakaavan voidaan katsoa tältä osin olevan vanhentunut.
Osallisten kuuleminen ja lausunnot
Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (7.5.2024). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.
Muistutuksia ei ole esitetty.
Hakemuksesta on pyydetty lausunto kaupunginmuseolta ja tiedotettu pelastuslaitosta.
Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (16.5.2024), että kohteella on suojeluarvoja, joita nykyinen asemakaava vuodelta 1982 ei huomioi. Kohteen asemakaava on rakennussuojelun näkökulmasta vanhentunut. Kaupunginmuseon mukaan pihan perän autotalli on muutettu 80-luvulla käsityöläisten käyttöön kultasepänpajana. Muutoksesta ei ole rakennuslupa-aineistoa, mutta se museon arvion mukaan on hyvin hyödyntänyt vanhoja autotallitiloja uudessa tarkoituksessa.
Kaupunginmuseon arvion mukaan tilat eivät ongelmitta sovi asuinkäyttöön. Asuinmuutoksessa niiden julkisivuun tehtäisiin muutoksia, jotka ovat vastoin rakennusosien ominaispiirteitä ja identiteettiä. Muutos heikentäisi alueen kulttuuriympäristön ominaispiirteitä pienten pajojen, putiikkien ja liiketilojen elävänä ympäristönä. Kaupunginmuseon kannan mukaan muutos heikentää kohteen rakennus- ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymistä, ja vaikuttaa kielteisesti ympäristön kulttuuriarvojen kehitykseen, mistä syystä kaupunginmuseo ei puolla poikkeamispäätöshakemusta.
Pelastuslaitos toteaa lausunnossaan, ettei se näe estettä poikkeamiselle, mikäli nykyistä paloasetusta 848/2017 noudatetaan. Pelastuslaitos huomauttaa lisäksi, että osastointivaatimukset ja etäisyydet viereisiin/yläpuolisiin palo-osastoihin huomioitava.
Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että:
- Hakemuksen alaisessa julkisivumuutoksessa pyritään mukailemaan rakennuksen yleisilmettä ja vaalimaan sen arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Julkisivujen arvokkuus pyritään huomioimaan jatkosuunnittelussa.
- Autotallitilat sijaitsevat rakennuksen sisäpihalla, mistä ne eivät suoraan näy kadulle. Täten julkisivumuutokset eivät vaikuta yleiseen kaupunkikuvaan.
- Helsingin kaupunki on myöntänyt vastaavia poikkeamispäätöksiä, missä sisäpihalla sijaitsevia vanhoja autotalli- ja talousrakennustiloja on muutettu asunnoiksi, esim. Hämeentie 12 (lupa myönnetty v. 2019)
- Virallisen rakennuslupa-aineiston mukaan tilan käyttötarkoitus on autotalli, johon poikkeuslupahakemuksessa haetaan muutosta. Sisäpihoille kuljetaan kapeiden ja matalien porttikongien kautta. Vaikean kulun takia tilat eivät sovellu alkuperäiseen käyttötarkoitukseen.
- Tiloihin ei ole suoraa kulku- ja näköyhteyttä kadulta, minkä tähden ne soveltuvat huonosti liiketiloiksi. Liike- ja toimitilan vaatima jalankulkuliikenne sisäpihan läpi heikentää asuinkorttelin yksityisyyttä ja turvallisuutta. Asuinrakennuksen katutasolla sijaitsee muita liiketiloja, jotka soveltuvat hakemuksen alaisia tiloja paremmin käyttötarkoitukseensa.
- Alueella on suuri kysyntä asunnoille, ja varsinkin esteettömistä asunnoista on kantakaupungissa pulaa. Monipuolinen asuntokanta elävöittää kaupunkirakennetta.
- Asuntojen osastointivaatimukset ja etäisyys ympäröiviin rakenteisiin, sekä poistumistiet huomioidaan jatkosuunnittelussa olennaisten asetusten mukaisesti.
- Polkupyörävaraston savunpoistoa tarkastellaan tarkemmin jatkosuunnittelussa. Savunpoisto järjestetään olennaisten asetusten mukaisesti.
Päätöksen perustelut
Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska muutoksen kohteena olevat tilat eivät nykyisinkään ole autotallikäytössä ja ne soveltuvat ahtaan pihan vuoksi huonosti autotalleiksi. Muutos tapahtuu olemassa olevan rakennuksen sisällä.
Taloyhtiössä säilyy edelleen ulosvuokrattavia tiloja ja asunnoiksi muutettavien tilojen lisäksi rakennetaan koko taloyhtiötä hyödyttävä pyörävarasto ja mahdollisesti myös kerhohuone.
Hakemuksen kohteena olevat tilat sijaitsevat kokonaan sisäpihan puolella ja myös sisäänkäynti tapahtuu sisäpihan kautta. Kaupungin elävyyden kannalta tärkeimmät tilat eli kadunvarren liiketilat säilyvät taloyhtiössä ennallaan, eikä muutos heikennä niiden toimintaedellytyksiä.
Muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia alueen toimitilatarjontaan. Tilojen voidaan katsoa soveltuvan suunnitelmien mukaisesti myös asunnoiksi ja pyörävarastoksi.
Muutos ei päätöksessä annetuin ehdoin ratkaisevasti heikennä kiinteistön kulttuurihistoriallisia arvoja eikä sillä ole vaikutuksia alueen kaupunkikuvalliseen ilmeeseen. Poikkeamispäätöksen ehdoksi on asemakaavan puutteellisesta suojelusta johtuen kirjattu, että julkisivumuutokset eivät saa heikentää kohteen rakennus- tai kulttuurihistoriallisia arvoja ja että muutoksista tulee pyytää lausunto kaupunginmuseolta.
Yhteistilojen ja pihan parannuksia edellytetään poikkeamispäätöksen ehtona, jotta muutos hyödyttäisi kaikkia taloyhtiön käyttäjiä.
Rakennuslupavaiheessa arvioidaan tarkemmin tilan soveltuvuus asuinkäyttöön sekä asukkaiden käyttöön osoitettujen varasto- ja yhteistilojen sekä pyöräpysäköinnin riittävä määrä kiinteistössä.
Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö.
Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Sovelletut oikeusohjeet
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §
Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet
Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.
Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Päätös tullut nähtäväksi 25.09.2024
Valitusosoitus
Pöytäkirjan 89 § (Poikkeamispäätöksestä).
Tähän päätökseen haetaan muutosta hallintovalituksella.
Valitusoikeus
Tähän päätökseen saa hakea muutosta
- se, jonka oikeuteen, etuun tai velvollisuuteen, päätös välittömästi vaikuttaa
- viereisen tai vastapäätä olevan alueen omistaja ja haltija
- sellaisen kiinteistön omistaja ja haltija, jonka rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi olennaisesti vaikuttaa
- se, jonka asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa
- kunta ja naapurikunta, jonka maankäytön suunnitteluun päätös vaikuttaa
- toimialueellaan sellainen rekisteröity yhdistys, jonka tarkoituksena on luonnon- tai ympäristönsuojelun tai kulttuuriarvojen suojelun edistäminen taikka elinympäristön laatuun muutoin vaikuttaminen
- viranomainen toimialaansa kuuluvissa asioissa.
Valitusaika
Valitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.
Asianosaisen ja muun valittamaan oikeutetun katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, kun päätös on julkipanon jälkeen annettu.
Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
Valitusviranomainen
Valitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.
Hallinto-oikeuden asiointiosoite on:
Sähköpostiosoite: | helsinki.hao@oikeus.fi |
Postiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
00520 HELSINKI | |
Faksinumero: | 029 56 42079 |
Käyntiosoite: | Radanrakentajantie 5 |
Puhelinnumero: | 029 56 42000 |
Hallinto-oikeuden aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.00–16.15.
Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet
Valituksen muoto ja sisältö
Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava
- päätös, johon haetaan muutosta
- miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi
- perusteet, joilla muutosta vaaditaan.
Valituksessa on ilmoitettava valittajan nimi ja kotikunta. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos valituksen laatijana on joku muu henkilö, valituksessa on ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.
Valituksessa on lisäksi ilmoitettava postiosoite ja puhelinnumero, johon asiaa koskevat ilmoitukset valittajalle voidaan toimittaa.
Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valitus. Sähköistä asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä.
Valitukseen on liitettävä
- päätös, johon haetaan muutosta, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
- todistus siitä, minä päivänä päätös on annettu tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisesta
- asiakirjat, joihin valittaja vetoaa, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.
Oikeudenkäyntimaksu
Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään.
Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.
Pöytäkirja
Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.
Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/
Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.
Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.
Sähköpostiosoite: | helsinki.kirjaamo@hel.fi |
Postiosoite: | PL 10 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | |
Käyntiosoite: | Pohjoisesplanadi 11-13 |
Puhelinnumero: | 09 310 13700 |
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.
OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI
Pöytäkirjan 89 § (Maksun osalta).
Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.
Oikaisuvaatimusoikeus
Oikaisuvaatimuksen saa tehdä
- se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen)
- kunnan jäsen.
Oikaisuvaatimusaika
Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.
Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.
Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
Oikaisuvaatimusviranomainen
Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.
Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:
Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/
Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.
Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.
Sähköpostiosoite: | helsinki.kirjaamo@hel.fi |
Postiosoite: | PL 10 |
00099 HELSINGIN KAUPUNKI | |
Käyntiosoite: | Pohjoisesplanadi 11-13 |
Puhelinnumero: | 09 310 13700 |
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.
Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö
Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava
- päätös, johon oikaisuvaatimus kohdistuu
- miten päätöstä halutaan oikaistavaksi
- millä perusteella päätöstä halutaan oikaistavaksi
- oikaisuvaatimuksen tekijä
- millä perusteella oikaisuvaatimuksen tekijä on oikeutettu tekemään vaatimuksen
- oikaisuvaatimuksen tekijän yhteystiedot
Pöytäkirja
Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.
Lisätietojen antaja
Otso Huhtala, arkkitehti, puhelin: 09 310 37296