Maankäyttösopimus, 91-24-973-5, 91-24-973-6, Kumpula, Suomen valtio / Senaatti-kiinteistöt

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kumpulassa sijaitsevalla Helsingin yliopiston kampusalueella sekä puisto- ja katualueilla on vireillä asemakaavan muutosehdotus nro 12744, joka mahdollistaa uuden asuinalueen rakentamisen Kumpulanmäelle sekä viereisten puistoalueiden kehittämisen.

Kaavamuutos korottaa yksityisten maanomistajien, Senaatti-kiinteistöjen (jäljempänä Senaatti) ja Helsingin Yliopistokiinteistöt Oy:n (jäljempänä Yliopisto) alueiden arvoa merkittävästi, joten maanomistajien kanssa on käyty kaavamuutokseen liittyvät maapoliittiset neuvottelut. Molempien kanssa on neuvoteltu omat erilliset maankäyttösopimukset. Maanomistajat sitoutuvat kuitenkin sopimuksissaan vastaamaan yhteisesti alueen AM-velvoitteista.

Senaatin kanssa esitetään tehtäväksi sopimus, jonka mukaan Senaatti maksaa maankäyttökorvauksena noin 4 milj. euroa ja luovuttaa kaupungille korvauksetta noin 5 683 m² yleisiä alueita. Samalla kaupunki on neuvotellut Senaatin kanssa asemakaavan toteuttamisen edellyttämistä aluejärjestelyistä, joissa kaupunki hankkii päiväkotitonttiin (YL) kuuluvan tontinosan ja luovuttaa tontinosia AK-tontteihin. Kaupunki maksaa aluejärjestelyissä Senaatille välirahana 417 400 euroa.

Taustaa

Maanomistus

Senaatti ja Yliopisto omistavat keskeiset osat kaavamuutoksen korttelialueista. Helsingin kaupunki omistaa nykyiset katua- ja viheralueet.

Alueen kehittäminen ja toteuttaminen

Senaatti ja Yliopisto ovat kehittäneet kokonaisuutena omistamiaan alueita. Osapuolet tekevät kuitenkin omat erilliset maankäyttösopimukset kaupungin kanssa ja vastaavat velvoitteistaan kaupunkiin nähden omistajakohtaisesti. Edellä mainitusta poiketen osapuolet vastaavat yhteisvastuullisesti AM-ohjelman mukaisista sopimusvelvoitteista, minkä vuoksi molemmat osapuolet sitoutuvat toistensa sopimuksiin.

Voimassa oleva asemakaava

Alue on tällä hetkellä pääosin rakentamatonta korttelialuetta, puistoa ja katualuetta.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1985-2002, joiden mukaan alue on opetus-, tutkimus- ja näihin verrattavaa toimintaa palvelevaa korttelialuetta (YOT), hallinto- ja tutkimuslaitosten korttelialuetta (YHT) sekä puistoa ja katualueita.

Asemakaavan muutosehdotus

Kaupunkiympäristölautakunta on 11.10.2022 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 12744 (liite nro 2), joka mahdollistaa Kumpulanmäen uuden asuinalueen rakentamisen.

Alueelle on suunniteltu neljä asuinkorttelia, yksi toimitila- ja asuinkortteli, päiväkoti, pysäköintitalo sekä puisto- ja katualuetta.

Uutta asuntokorttelien (AK) kerrosalaa on 53 250 k-m², josta liiketilaa on 1 300 k-m². Palveluiden (päiväkoti) kerrosalaa on 1 500 k-m² ja toimitilakerrosalaa (KTY) on 9 500 k-m², josta liiketilaa on 200 k-m² ja yhteiskäyttöistä palvelutilaa 200 k-m². Asuintonttien keskimääräinen tehokkuusluku on e=2,6. Asukasmäärän lisäys on noin 1 200 asukasta.

Senaatin omistamille alueille on muutoksessa osoitettu rakennusoikeutta yhteensä noin 45 150 k-m², josta noin 15 249 k-m² on asuinrakennusoikeutta ja 268 k-m² liiketilaa sekä noin 28 264 k-m² hallinto- ja tutkimuslaitosrakennusten rakennusoikeutta (YH-1) sekä 1 369 k-m² julkisten lähipalvelurakennusten rakennusoikeutta (YL). Lisäksi kiinteistöistä noin 5 683 m² on osoitettu yleisiksi alueiksi.

Maankäyttösopimus

Kaavamuutos korottaa Senaatin omistamien alueiden arvoa merkittävästi, joten Senaatin kanssa on käyty kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) tekemän päätöksen mukaiset maapoliittiset neuvottelut.

Neuvottelujen tuloksena on laadittu liitteenä nro 1 oleva maankäyttösopimus ja kiinteistökaupan esisopimus.

Maankäyttökorvaus

Sopimuksen mukaan Senaatti suorittaa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin kaupungille korvausta 4 048 000 euroa ja luovuttaa kaupungille korvauksetta 5 683 m² yleisiä alueita kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) päätöksen perusteella.

AM-ohjelman hallinta- ja rahoitusmuoto

Kaupunginvaltuuston 11.11.2020 hyväksymän asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman (jäljempänä ”AM-ohjelma”) mukaan yksityisen maanomistuksen hallinta- ja rahoitusmuotojen toteutumista ohjataan maankäyttösopimuksilla. Hankkeelta edellytettävä jakauma on määritetty yhteistyössä kaupunginkanslian kanssa.

Senaatti ja Yliopisto täyttävät yhteisvastuullisesti em. AM-ohjelman hallinta- ja rahoitusmuototavoitetta toteuttamalla tai luovuttamalla koko kaava-alueella toteuttavaksi:

• noin 10 940 k-m² valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla (vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettu laki 604/2001) rahoittamaan ARA-vuokra- tai opiskelija-asuntotuotantoon.
• noin 8 890 k-m² toteutusohjelman mukaiseen välimuodon asuntotuotantoon, josta noin 3 850 k-m² aso-asuntotuotantoon ja 5 040 k-m² muuhun välimuodon tuotantoon.

Lisäksi osapuolet sitoutuvat toteuttamaan tai luovuttamaan toteutettavaksi alueen kokonaisasuinrakennusoikeuden siten, että vuokra-asuntotuotannon osuus on enintään 29 000 k-m².

Yhteismyynti

Kaupunki omistaa tontinosia kaavamuutosalueen asuinkerrostalojen tonteista. Yliopisto, Senaatti ja kaupunki ovat sopineet, että yhteisesti omistetut tontit tullaan myymään lähtökohtaisesti yhteismyyntinä avoimella tarjouskilpailulla.

Kiinteistökaupan esisopimus

Kaavan toteuttamiseksi kaupunki ja Senaatti ovat sopineet seuraavista aluejärjestelyistä (kartta liitteenä nro 3):

Maanomistaja luovuttaa liitteenä nro 4 olevan luovutuskirjaluonnoksen mukaisesti kaupungille kiinteistöstä 91-24-973-5 rasitteista vapaana yhteensä noin 2 507 m² suuruisen määräalan ja kiinteistöstä 91-24-973-6 noin 3 176 m²:n suuruisen määräalan, asemakaavan muutoksen mukaisiin katu- ja puistoalueisiin korvauksetta kaupunginhallituksen 26.4.2021 (310 §) tekemän päätöksen perusteella.

Lisäksi maanomistaja luovuttaa liitteenä nro 5 olevan vaihtokirjaluonnoksen mukaisesti kaupungille kiinteistöstä 91-24-973-5 rasitteista vapaana noin 3 822 m²:n (1 369 k-m²) suuruisen määräalan kaavamuutoksen mukaiseen päiväkotitonttiin (YL) 91-24-979-1 kauppahintaan 684 500 euroa, ja kaupunki luovuttaa maanomistajalle kiinteistöstä 91-24-9901-0 rasitteista vapaana noin 180 m²:n (468 k-m ²) suuruisen määräalan AK-tonttiin 91-24-983-1 kauppahintaan 267 100 euroa. Kaupunki maksaa aluejärjestelyjen johdosta välirahaa 417 400 euroa.

Kauppahintojen markkinaehtoisuus on varmistettu ulkopuolisen auktorisoidun arvioitsijan lausunnolla.

Toimivalta

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 9 kohdan sekä kaupunginhallituksen päätöksen 26.4.2021 (310 §) perusteella kaupunkiympäristölautakunta päättää kokonaisarvoltaan yli 1,5 miljoonan euron mutta enintään 5 miljoonan euron suuruisista maankäyttösopimuksista. Kokonaisarvo kattaa sekä maankäyttökorvauksen että aluejärjestelyt.

Päätös tullut nähtäväksi 14.12.2023

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Suojattu sähköposti: https://securemail.hel.fi/

Käytäthän aina suojattua sähköpostia, kun lähetät henkilökohtaisia tietojasi.

Muistathan asioinnin yhteydessä mainita kirjaamisnumeron (esim. HEL 2021-000123), mikäli asiasi on jo vireillä Helsingin kaupungissa.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.