Vuokraus, vuokrasopimuksen muuttaminen, tontti 29026/9 ja 29026/10 ja määräala 29026/8, Haaga, Kiinteistö Oy Eliel Saarisen tie 41-45

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

L2129-128

Vuokra-aluetta ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Kiinteistö Oy Eliel Saarisen tie 41-45 pyytää päätösesityksen mukaisten tonttien nrot 29026/9 ja 10 sekä määräalan tontista 29026/8 vuokrauksen jatkamista rakennusluvan hakemista ja maanrakennustöiden aloittamista varten opetustoimintaa varten suunnitellun rakennuksen toteuttamiseksi.

Tonttien 29026/9 ja 10 alueella on voimassa asemakaava nro 11938 (2012), jossa tontit on osoitettu asuin- liike- ja julkisten palvelutilojen korttelialueeseen. Tontin 29026/9 pinta-ala on 3 348 m² ja rakennusoikeus 4 100 k-m² ja tontin 20926/10 pinta-ala on 5 134 m² ja rakennusoikeus 5 000 k-m².

Yleiskaavassa (2016) alue on osoitettu kantakaupunkialueeksi.

Vuokrattava alue on rakentamaton.

Alueen vuokraus

Hakijalle esitetään jatkettavaksi päätösesityksen mukainen alue 20.12.2024 saakka opetustoimintaa varten suunnitellun rakennuksen rakennusluvan hakemista ja maanrakennustöiden aloittamista varten siten, että vuokrauksesta ei peritä vuokraa 21.12.2024 saakka ja muutoin entisin ehdoin.

Kaupunkiympäristölautakunta on 10.3.2020 § 135 ja kaupunginhallituksen elinkeinojaos 30.3.2020 § 222 päättänyt varata päätöskohdassa mainitut tontit Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloille perustettava yhtiön lukuun Englantilaisen koulun toteuttamissuunnittelua varten 31.12.2021 saakka. Tonttipäällikkö päätti 26.10.2021 § 59 jatkaa varausta 31.12.2022 saakka.

Tontit-yksikön päällikkö päätti 19.12.2022 § 78 vuokrata hakijalle mainitun alueen rakennusluvan hakemista varten. Em. mainittua päätöstä yritystontit -tiimin tiimipäällikkö päätti muuttaa 6.3.2023 § 30 vastaamaan nyt otsikossa esitettyä tarkoitusta varten. Päätöksen mukaisesti vuokrauksesta mm. perittiin kuukausittain vuokraa 17 605,09 euroa, koska vuokralaisella oli tarkoitus aloittaa vuokra-alueella maanrakennustyöt ja niiden edellyttämä puidenkaato.

Vuokralaisen oli tarkoitus aloittaa vuokra-alueella maanrakennustyöt, mutta niitä ei päästy aloittamaan ELY-keskuksen määräämän puunkaatokiellon takia. Lisäksi jo myönnetyistä rakennusluvista oli valitettu, joten vuokralainen joutui hyväksymään rakennuslupapäätösten poistamisen, josta ympäristö- ja lupajaosto teki päätöksen kokouksessaan 12.10.2023.

Nyt päätettävän vuokrauksen muutoksen perusteluna on hakijan esittämä rakennushankkeen aloittamisen pitkittyminen edellä esitetyistä syistä johtuen. Samoista syistä on perusteltua jatkaa lyhytaikaista vuokrausta vastikkeetta, koska vuokrauksen käyttötarkoitusta ei voitu toteuttaa vuokralaisesta johtumattomista syistä.

Jotta hankkeen suunniteltua toteutusaikataulua voitaisiin noudattaa, on hankkeella tavoitteena aloittaa hankkeen toteutus maanrakennustöillä jo ennen rakennusluvan hyväksymistä. Lisäksi vuokralaisella on tarve aloittaa rakennuksen pohjatyöt jo siinä vaiheessa, kun hankkeelle on myönnetty rakennuslupa, vaikka rakennuslupa ei olisi lainvoimainen vasta valitusajan jälkeen.

Rakennusvalvontapalvelut päättää myönnettävistä luvista koskien mm. maanrakennustöitä sekä aloittamisoikeutta maisematyölausunnolla ja maisematyöluvalla. Mikäli rakennuslupaa ei voida myöntää tai se kumoutuu, on vuokralaisella ja luvansaajalla velvollisuus ennallistaa vuokra-alue.

Vuokra ja vuokrausehdot

Vuokra-alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on 9 100 k-m².

Vuokra-alueen perusvuosivuokra on 9 555,00 euroa elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa indeksissä (ind. 2211) noin 211 261,05 euroa (ind. 2211).

Vuosivuokra perustuu yleisten rakennusten hintatasoon, mikä tällä alueella on tällä hetkellä 21,00 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa 456 euroa/k-m² (ind. 2211) sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuinen tuotto.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (GEM Property 22.9.2022).

Vakiintuneen käytännön mukaisesti, mikäli vuokralaiselle annetaan lupa ryhtyä myös muihin toimenpiteisiin kuin rakennusluvan hakemiseen, vuokraa peritään jokaiselta kuukaudelta.

Alueen pitkäaikaisessa vuokrauksessa tullaan noudattamaan yksityisten koulujen vuokrauksissa käytettyjä periaatteita sekä kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin liike- ja toimistoaluetta koskevin maanvuokrasopimusehdoin lisäehdolla, että kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokranmäärää vastaamaan toteutunutta rakennusoikeutta.

Lisäksi pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin liitetään rasitesopimus koskien kulkuoikeuksia, pysäköintijärjestelyjä ja rakennustensijoitteluja yli tontinrajojen.

Toimivalta

Tällä päätöksellä hyväksyttävä lyhytaikainen vuokraus on yritystontteja koskevien kaupungin päätösten mukainen ja noudattaa kaupungin vakiintuneita käytäntöjä.

Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen 4.4.2023 § 195 perusteella maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön toimitila-tontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä sekä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin vuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika.