Täydennysrakentamiskorvaus, Pasuunakuja 1, 91-33-92-5, Kiinteistö Oy M2-kodit

Tonttipäällikkö päätti asemakaavamuutoksen nro 12612 perusteella maksaa Kiinteistö Oy M2-kodeille (Y-tunnus 1839043-0) täydennysrakentamiskorvauksena sekä korvausinvestointeina yhteensä 472 000 (neljäsataaseitsemänkymmentäkaksituhatta) euroa vuokratontista 91-33-92-2 lohkotun tontin 91-33-92-5 osalta.

Täydennysrakentamiskorvaus sekä korvausinvestoinnit on maksettavissa heti.

(A1133-942)

Kyseessä on kaupungin vuokraaman asuinkerrostalotontin ns. purkava täydennysrakentamishanke, jossa Kiinteistö Oy M2-kodeille maksetaan täydennysrakentamiskorvausta, koska tontinvuokralainen on valtion pitkäaikaisella korkotuella vuokra-asuntoja (ARA) toteuttava taho ja uusi tontti toteutetaan asumisoikeustuotantona (ASO).

Asemakaavan muutos ja tonttitiedot

Alueen aikaisemmassa asemakaavassa nro 10019 vuokra-alue oli osoitettu kerrostalotontiksi (AK, tontti 33092/2), jonka asuinrakennusoikeus oli 4 710 k-m². Tontin 33092/2 alue on ollut vuokrattuna Kiinteistö Oy M2-kodeille 1.10.1977-31.3.2024 välisen ajan (vuokraustunnus: A1133-27, vuokrasopimuksen numero: 10875) valtion kokotukemaan vuokra-asumiseen. Koska kyseessä on kokonaan purkava täydennysrakentaminen, jossa myös vuokramiehen hallintaan jääneellä alueella sijaitsevat rakennukset on purettu, on mainittu maavuokrasopimus päätetty 31.3.2024 ja uusi maavuokrasopimus on laadittu välille 1.4.2024-31.12.2085 (vuokraustunnus: A1133-942, vuokrasopimuksen numero: 26628) ARA-tuotantoa varten.

Kaavamuutoksen nro 12612 käyttötarkoitus on edelleen AK, mutta rakennusoikeus on alkuperäisellä vuokra-alueella kasvanut 2 290 k-m² muodostetun tontin 33092/5 osalta. Sijaintikartat ovat liitteenä nro 1.

Uusi tontti 33092/5 on lohkottu tontista 33092/2 ja on vuokrattu pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella 1.4.2024 alkaen Mangrove Asumisoikeus Oy:lle valtion korkotukemia asumisoikeusasuntoja varten.

Koska tarvittavat maanvuokrasopimusten muutokset ja uudet maanvuokrasopimukset on tehtynä, on täydennysrakentamiskorvaus ja investointikustannukset maksettavissa heti.

Täydennysrakentamiskorvauksia koskevat kaupungin linjauspäätökset

Kaupunki on linjannut ja muuttanut linjauksiaan useamman kerran vuosina 2005-2017.

Täydennysrakentamiskorvaus lasketaan kaavamuutoksen tuomasta kohtuullisesta bruttoarvonnoususta. Siitä vähennetään kaavan toteuttamisesta kaupungille ja vuokralaisille aiheutuvat kustannukset. Yhteensä korvaus voi olla enintään 2/3 kaavan tuomasta kohtuullisesta nettoarvonnoususta. Määrittelytavasta johtuen vuokralaiselle aiheutuvia kustannuksia ei aina voi korvata täysimääräisesti.

Kaupungin linjauspäätöksistä on yhteenveto liitteessä nro 2.

Täydennysrakentamiskorvaus

Korvauksen perusteena oleva kaavahanke on alkanut ennen kaupunginhallituksen 26.4.2021 § 310 tekemää mm. kaupungin vuokratonttien täydennysrakentamista koskevaa uutta maapoliittista linjauspäätöstä. Korvaus on linjauspäätöksen siirtymäsääntöjen mukaisesti määritelty ennen päätöstä voimassa olleiden linjausten ja käytäntöjen mukaisesti.

Täydennysrakentamiskorvauksesta on saavutettu päätöstä vastaava neuvottelutulos. Korvaus on yhteensä 472 000 €, josta varsinaisen täydennysrakentamiskorvauksen osuus on 371 000 € ja korvausinvestointikustannusten osuus on 101 000 €. Korvausinvestointikustannukset muodostuvat osasta rakennusten purkukustannuksia, joita hankkeen toteuttaminen on edellyttänyt. Korvaus vastaa yksikköhintaa rakennusoikeudelle noin  205 €/k-m². Laskelma täydennysrakentamiskorvauksen määrästä on liitteenä nro 3.

Toimivalta

Tonttipäällikkö päättää Maankäyttöjohtajan 10.10.2017 § 57 tekemän päätöksen mukaisesti täydennysrakentamiskorvauksen maksamisesta, kun sen kokonaisarvo on enintään 1 500 000 euroa.