Vuokraus, vuokrasopimuksen jatkaminen, AK-tontti 45136/3, Myllymatkantie 6, Myllypuro, Helsingin kaupungin asunnot Oy

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti

(A1145-91)

Hakemus

Helsingin kaupungin asunnot Oy pyytää 13.8.2024 päivätyllä hakemuksellaan, että tonttia 45136/1 koskevan maanvuokrasopimuksen (sopimusnumero 8294) vuokra-aikaa jatketaan 31.12.2048 saakka. Hakija on hakemuksen lähettämisen jälkeen täsmentänyt, että vuokraus kohdistuu nykyisin tonttiin 45136/3 ja pyytänyt vuokra-ajan jatkamista 31.12.2053 saakka. Pyynnön perustelut ilmenivät pitkistä sähköpostiviesteistä ja liittyivät pantinhaltijan ja Valtiokonttorin vaatimuksiin, jotka ilmenevät alempaa.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaavayksikön 91-45-136-1 kumoava asemakaavan muutos nro 12328 on tullut voimaan 22.1.2016. Tontin 91-45-136-1 alueen osasta on muodostettu tontti 91-45-136-3, joka on merkitty rekisteriin 18.10.2016, ja tontti 91-45-136-4, joka on merkitty rekisteriin 2.6.2020.

Nykyinen maanvuokrasopimus, sitä koskevat muutokset ja vuokraoikeuden osan osto

Helsingin kaupunki on vuokrannut tontin 45136/1 Kiinteistö Oy Myllymatkantie 6 -nimiselle yhtiölle ajalle 1.9.1965 - 31.12.2025 (sopimusnumero 8294). Vuokraoikeus rakennuksineen on 31.12.1992 siirtynyt Myllypuron Kiinteistöt Oy:lle, joka on 31.12.2011 sulautunut Helsingin kaupungin asunnot Oy -nimiseen yhtiöön.

Kiinteistölautakunnan päätöksen 9.3.2017 (116 §) mukaisesti sopimuksen nro 8264 vuokra-aikaa on jatkettu 31.12.2046 saakka peruskorjauslainan vuoksi. Samalla vuokrasopimuksen muutoksella vuokrausehtoja on lisätty sopimukseen ja sovittu siitä, että vuokra-alue on viimeistään 1.1.2026 alkaen asemakaavan muutoksen nro 12328 mukainen tontti 45136/3. Mainittu sopimusmuutos on allekirjoitettu 10.5.2017.

Tonttipäällikön päätöksen 15.11.2023 (57 §) mukaisesti vuokralaisen kanssa on sovittu vuokraoikeuden osan ostosta 19.12.2023 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Kauppakirjan ehtojen mukaisesti vastaava vuokrasopimuksen muutos on allekirjoitettava 30.6.2024. Kauppakirjan ehtojen mukaan ostajalla (kaupunki) on oikeus purkaa kauppa, mikäli myyjä ei ole allekirjoittanut kauppakirjan johdosta muutettavan vuokrasopimuksen nro 8294 muutosta 30.6.2024 mennessä. Ostajalla (kaupunki) on oikeus purkaa kauppa, mikäli kaupan kohteen myyjän kiinnitysten kuolettamiseen/vapauttamiseen kaupungille myytävän vuokraoikeuden osan osalta ei ole saatu pantinhaltijoiden suostumusta 30.6.2024 mennessä. Myöhemmin on sovittu, että suostumuksia voidaan odottaa 31.12.2024 saakka, jonka jälkeen aloitetaan toimenpiteet kaupan purkamiseksi.

Asuntotontit-tiimin päällikkö on 26.2.2024 (25 §) päättänyt muuttaa vuokra-aluetta siten, että vuokra-alue on tontti 45136/3. Sopimusmuutos on allekirjoitettu 3.4.2024, mutta sitä ei ole kirjattu, koska pantinhaltijan suostumus puuttuu.

Vuokra-aluetta muuttavan vuokrasopimusmuutoksen kirjaaminen on kaupungille kuitenkin tärkeää siksi, että vuokrasopimuksesta vapautuva alueen osa on osa tontin 45136/4 aluetta, jonka luovuttamisesta on tehty päätös. Tämä Helsingin Asumisoikeus Oy:lle tehtävä pitkäaikainen maanvuokrasopimus voidaan kuitenkin allekirjoittaa vasta, kun edellä mainittu vuokra-aluetta koskeva vuokrasopimusmuutos on kirjattu.

Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkaminen pantinhaltijan ja Valtiokonttorin vaatimuksesta

Vuokralainen on nostanut peruskorjaushankettaan varten Kuntarahoitukselta valtion takaaman korkotukilainan. Valtiokonttori valvoo vuokralaisen ja Kuntarahoituksen toimintaa valtiotakaukseen perustuen ja maksaa lainalle korkotukea. Mainitun lainan lyhennysohjelma ja valtiontakaus ylettyy vuoteen 2048 saakka.

Valtionkonttori edellyttää 7.10.2024 tekemässään päätöksessä, että kohteen vuokra-aika on viisi vuotta pidempi kuin korkotukilainojen laina-ajat. Tästä syystä vuokralainen on hakenut vuokra-ajan jatkamista vuoden 2053 loppuun saakka.

Vuokraoikeuteen vahvistetut kiinnitykset toimivat nostetun lainan vakuutena. Kuntarahoitus on pantinhaltija, mutta se ei hyväksy mitään lainaan liittyviä muutoksia ennen kuin Valtiokonttori lainan takaajana on antanut hyväksynnän muutoksille (vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettu laki (604/2001) 8 §, 30 §, 31 § ja 32 §). Kuntarahoitus, joka on velvoitettu valvomaan valtion etua takauskorvauksen menettämisen uhalla, ja Valtiokonttori yhdessä vaativat vuokra-ajan jatkoa edellytyksenä sille, että pantinhaltijana oleva Kuntarahoitus voi antaa suostumuksensa maanvuokrasopimuksen vuokra-alueen muutoksen kirjaamiselle.

Saadun selvityksen mukaan valtion takaamassa korkotukilainoituksessa on pääsääntöisesti lähtökohtana, ettei vakuuksien heikentämistä hyväksytä. Valtiokonttorin huolena on, että vuokrasopimuksia päivittämällä kaupunki heikentää vuokralaisten asemaa, mikä takaajan (Valtiokonttori) näkökulmasta voi lisätä luottotappioriskiä. Kertaalleen jatkettu vuokra-aika on päättymässä kaksi vuotta ennen kohteeseen myönnetyn lainan lyhennysohjelman ja valtiontakauksen päättymistä. Hekan lainan lyhennysohjelma ja valtiontakaus ylettyy vuoteen 2048 saakka. Vuokra-aikaa pitää vielä jatkaa 31.12.2053 saakka, jotta vuokra-aika on voimassa viisi vuotta pidempää kuin korkotukilainan laina-aika.

Alkuperäisen vuokrasopimuksen päättyminen

Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevan asuntoalueen maanvuokrasopimuslomakkeen ehtojen mukaisesti. Edellä mainitut vuokrien korotukset tulee tehdä kuitenkin Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 25.9.2024 (190 §) vahvistanut valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen asuntotonttien maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet peruskorjaustilanteissa muun muassa siten, että vuokra-aikaa jatketaan enintään 40 vuotta, mikäli se on valtion tukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta tarpeen.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (194 §) siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaansa mm. maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle.

Tässä päätöksessä päätetään vuokra-ajan jatkamisesta valtion tukeman kohteen peruskorjauksen vuoksi, joten asuntotontit-tiimin päällikkö on toimivaltainen päättämään asiasta.