Vuokraus, Malmin uimahallin laajennus, kortteli 38075, Malmi, Urheiluhallit Oy

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta esittää kaupunginhallitukselle, Helsingin 38. kaupunginosassa (Malmi), tontilla 38075/4, osoitteessa Pekanraitti 14 sijaitsevan, karttaliitteeseen merkityn 7 624 m²:n suuruisen maa-alue vuokraamista Urheiluhallit Oy:lle liikuntatoimintaa varten.

Vuokrasopimus esitetään solmittavaksi ajalle 1.1.2025–31.12.2054.

Perittävä vuosivuokra sopimuksen alkaessa (vuoden 2024 lokakuun indeksillä 2343) on yhteensä 47 985,81 euroa (alv 0 %).

Liikuntalautakunta on aiemmin vuokrannut maa-alueen Urheiluhallit Oy:lle vastaavaan tarkoitukseen 1.1.2012─31.12.2028 väliseksi ajaksi päätöksellä HEL 2012-002037. Alueella sijaitsee yhtiön hallinnoima uimahalli. Uusi solmittava vuokrasopimus korvaa vanhan maanvuokrasopimuksen.

Vuokraukseen liittyvät muut sopimusehdot on kirjattu liitteenä olevaan vuokrasopimusluonnokseen.

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta esittää, että kaupunginhallitus oikeuttaisi liikuntajohtajan allekirjoittamaan sopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä muutoksia sopimuskauden aikana.

Kaupunki ei vastaa vuokralaiselle aiheutuneista kustannuksista, mikäli päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen seurauksena muuttuu tai kumoutuu.

Kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalle on saapunut Urheiluhallit Oy:n 27.8.2024 päivätty hakemus. Asiakirja koskee maa-alueen pitkäaikaista vuokraamista vuokra-alueella sijaitsevan uimahallin laajentamista varten Malmin kaupunginosassa. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta kannattaa vuokrasopimuksen tekemistä yhtiön kanssa.

Vuokra-alueella sijaitsee päätöshetkellä Urheiluhallit Oy:n hallinnoima Malmin uimahalli. Yhtiön suunnittelemassa rakennushankkeessa uimahallin sisätiloja on tarkoitus laajentaa kahdella eripituisella kuntouimaradalla, monitoimi- ja kylmävesialtaalla sekä tarvittavilla teknisillä tiloilla. Näiden myötä hallin sisävesipinta-ala kasvaisi 590 neliömetriä (m²). Lisäksi halliin on tarkoitus rakentaa kolme liikuntasalia, joiden yhteispinta-ala on 455 m².

Ulkotiloihin on puolestaan suunniteltu uimahalliin kiinteästi liittyvä maauimala, jossa olisi vesipinta-alaa yhteensä 725 m². Yhteensä laajennushankkeen kokonaispinta-ala on 3 000 kerrosneliömetriä (kem²).

Malmin uimahallin laajennushankkeen kustannusarvio liikuntatilojen osalta on 32 547 000 euroa (alv 0 %). Liikuntatilat on tarkoitus rahoittaa Helsingin kaupunginhallituksen 4.12.2024 myöntämällä lainalla (31 547 000 euroa) sekä omarahoitusosuudella (1 000 000 euroa). Lisäksi hankkeelle on tarkoitus hakea opetus- ja kulttuuriministeriön liikuntapaikkarakentamisavustusta, joka myönnettäessä pienentää kaupungilta tarvittavan lainoituksen määrää korkeintaan 1 000 000 euroa.

Liikuntatilojen ohella Malmin uimahallin laajennushankkeeseen sisältyy pysäköintitalon rakentaminen hallin läheisyyteen erillisenä projektina. Pysäköintitalon kustannusarvio on 8 200 000 euroa (alv 0 %). Pysäköintitalon rakentamista ei ole tarkoitus rahoittaa kaupungin myöntämällä lainarahalla.

Kaikkien Malmin uimahallin laajennushankkeeseen liittyvien rakennustöiden on tarkoitus valmistua vuoden 2027 alkupuolella. Urheiluhallit Oy:n tarkoituksena on jatkaa Malmin uimahallin omistajana, ja huolehtia liikuntapaikan ylläpidosta sekä toiminnoista.

Urheiluhallit Oy on Helsingin kaupunkikonserniin kuuluva yhtiö, jonka pääomistaja on Helsingin kaupunki (51,33 %). Yhtiö hallinnoi viittä (5) uimahallia (Kallio, Kontula, Malmi, Siltamäki, Töölö) sekä Pasilan urheiluhallia. Lisäksi Mäkelänrinteen Uintikeskus Oy ja Vuosaaren Urheilutalo Oy kuuluvat samaan palveluorganisaatioon.

Yhteensä Helsingissä on 13 uimahallia. Kaupungin liikuntapalvelukokonaisuus hallinnoi näistä neljää (Itäkeskus, Jakomäki, Pirkkola ja Yrjönkatu), joiden lisäksi Helsingissä on yhdeksän yhtiöpohjaista uimahallia (Haaga, Kallio, Kontula, Lauttasaari, Malmi, Mäkelänrinne, Siltamäki, Töölö ja Vuosaari), joiden toimintaa kaupunki avustaa.

Kesällä useimmat uimahallit sulkevat ovensa ja vastaavasti Uimastadionin ja Kumpulan maauimalat avautuvat. Keväällä 2023 Yrjönkadun uimahallissa alkanut perusparannushanke, lähivuosina alkava Itäkeskuksen uimahallin peruskorjaus sekä Siltamäen uimahallin purkaminen kaventavat Helsingin uimahalliverkostoa. Ennen korjaustöiden ja Jätkäsaaren liikunta- ja uimakeskuksen valmistumista uintimahdollisuuksien osalta Helsingissä on jaettavissa lähinnä niukkuutta.

Malmin uimahalli on tällä hetkellä yksi Helsingin suosituimmista uimapaikoista. Vuonna 1983 valmistuneella liikuntapaikalla vierailee vuosittain yli 400 000 kävijää, eikä toiminnan kasvattaminen nykyisissä olosuhteissa ole enää mahdollista vuoden 2014 peruskorjauksesta huolimatta. Kuitenkin Malmin uimahallin kävijämäärän on ennustettu kasvavan Malmin lentokentälle valmistuvan asuinalueen, Koillis-Helsingin täydennysrakentamisen sekä Siltamäen uimahallin purkamisen myötä.

Malmin uimahallin laajentaminen lisää Helsingin vesipinta-alaa lähivuosien haastavissa olosuhteissa ja parantaa kaupunkilaisten liikunnan harrastamismahdollisuuksia erityisesti Koillis-Helsingissä. Näiden myötä laajennushanke edistää myös Helsingin kaupungin liikuntapoliittisten tavoitteiden toteutumista.

Asemakaava

Alueella on voimassa asemakaava nro 12684, joka on saanut lainvoiman 21.3.2023. Vuokrattava tontti on YU- eli urheilu- ja liikuntarakennusten korttelialuetta.

Sisäinen vuokraus

Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta on vuokrannut alueen sisäisin vuokrausperustein kaupunkiympäristölautakunnalta (vuokratunnus Y3138-1) vuoden 2054 loppuun asti.

Vuokra-alue ja vuokran määrittely

Vuokran määrittelyssä noudatetaan kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunnan 20.6.2023, § 94 maa-alueiden vuokrauksesta päätettyjä yleisperiaatteita.

Perittävä vuosivuokra sopimuksen alkaessa (vuoden 2024 lokakuun indeksillä 2343) on yhteensä 47 985,81 euroa (alv 0 %).

Liikuntakäyttöön tarkoitettujen tilojen osalta maan pääoma-arvona pidetään virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 12,00 euron kerrosneliömetrihintaa ja liiketilojen osalta 13,00 euron kerrosneliömetrihintaa, sekä ulkoallasalueiden osalta 1,00 euron neliömetrihintaa:

- liikuntakäyttöön tarkoitettujen tilojen koko 6 316 kem² (uimahalli 6 278 kem² ja pihasauna ja -pukuhuoneet 38 kem²)
- liiketilojen koko 180 kem²
- ulkoallasalueen koko 725 m²
- vuosivuokra on 5 % maan pääoma-arvosta. Vuokrasta peritään liikuntakäyttöön tarkoitettujen tilojen osalta 50 %.

Perittävän vuokran laskentakaavat:
Rakennukset yhteensä 6 496 kem²

- liikuntakäyttöön tarkoitetut tilat:
6 278 kem² x 12 €/kem² x 5 % x 23,43 x 50 % = 44 128,06 euroa
- pihasauna 38 kem²:
38 kem² x 12 €/kem² x 5 % x 23,43 x 50 % = 267,10 euroa
- liiketila:
180 kem² x 13 €/kem² x 5 % x 23,43 = 2 741,31 euroa

Ulkouima-altaiden ala n. 725 m²
725 m² x 1 €/m² x 5 % x 23,43 = 849,34 euroa

Koko perittävä vuokra on yhteensä 47 985,81 euroa vuodessa ja sitä vastaava perusvuosivuokra on 2 048,05 euroa.

Liikuntakäytössä olevien rakennusten maa-alueen osalta täysimääräisestä vuokrasta peritään 50 % maa-alueen osalta niin kauan kuin aluetta käytetään yksinomaan liikuntaan tai siihen välittömästi liittyvään toimintaan. Kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta voi kuitenkin muuttaa subvention määrää sopimuskaudenaikana. Subvention määrää voidaan muuttaa seuraavan kerran vuonna 2032, jolloin mahdolliset muutokset tulevat voimaan 1.1.2034. Mahdolliset muutokset subvention määrässä astuvat automaattisesti voimaan lautakunnan päätöksen lainvoimaisuuden myötä ilman, että vuokrasopimusta muutetaan. Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan subvention määrän muutoksista vuokralaiselle viipymättä.

Tammikuun 1. päivästä 2026 lukien perittävä vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951=100 siten, että perusvuosivuokra on 2 048,05 euroa vuodessa ja sitä vastaava perusindeksi on 100. Kunkin kalenterivuoden vuosivuokra tarkastetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100. Mikäli pisteluku on alempi, vuokraa ei kuitenkaan alenneta.

Kuntalain 130 § mukaisesti yli 10 vuodeksi vuorattavan alueen markkinaperusteisesta vuokratasosta on pyydetty lausunnot puolueettomalta arvioijalta (Gem Valuation Oy 2.12.2024).

Vuokranantajan puolelta vuokrasopimus on mahdollista solmia kaupunginhallituksen käsittelyn jälkeen ajalle 1.1.2025 -31.12.2054.

Kaupunginhallitukselle esitetään, että liikuntajohtajalla on myönnetään sopimuksen allekirjoitusoikeus sekä oikeus tehdä vähäisiä muutoksia vuokrasopimukseen.

Urheiluhallit Oy tulee kustannuksellaan vastaamaan uimahallin laajennuksen rakentamisesta ja ylläpidosta.

Muut vuokraukseen liittyvät ehdot on kirjattu liitteenä olevaan vuokrasopimusluonnokseen.

Valtiontukiarviointi

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) mukaan jäsenvaltion myöntämä tai valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Esitetty maanvuokrasopimus Helsingin kaupungin ja Urheiluhallit Oy:n välillä sisältää vuokratukea. Uimahallin ja sen laajennuksen pääasiallisia käyttäjiä ovat paikalliset urheiluseurat, yksittäiset harrastajat ja koulut. Maanvuokrasopimukseen sisältyvä vuokratuki ei ole SEUT 107(1) mukaista valtiontukea, koska tuki ei ole omiaan vaikuttamaan jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Tuki ei vaikuta jäsenvaltioiden väliseen kauppaan, koska kyse on urheilu- ja vapaa-ajan tilasta, joka palvelee ensisijaisesti paikallisia asukkaita ja joka ei todennäköisesti houkuttele asiakkaita tai investointeja muista EU:n jäsenvaltioista (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 196, 197).

Toimivalta alueiden vuokrauksissa

Hallintosäännön 17 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kulttuuri- ja vapaa-aikalautakunta voi päättää hallinnassaan olevien maa- alueiden vuokrauksesta enintään 20 vuoden ajaksi. Pidemmistä vuokrasopimuksista päättää kaupunginhallitus.