Vuokraus, muutos, vuokra-ajan jatkaminen, AK-tontti 39310/1, AP-tontit 39305/3 ja 39310/2, Tapaninkylä, Helsingin kaupungin asunnot Oy

A

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti jatkaa Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle (Y-tunnus 2379058-6) vuokratun Helsingin kaupungin 39. kaupunginosan (Tapaninkylä) korttelin 39310 tonttia 1 (kiinteistötunnus 91-39-310-1, pinta-ala noin 12 093 m², osoite Saniaistie 3) koskevan maanvuokrasopimuksen (sopimusnro 10998) vuokra-aikaa 1.10.2024 alkaen 31.12.2059 saakka liitteestä 1 ilmenevin ehdoin.

(A1139-19)

B

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti jatkaa Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle (Y-tunnus 2379058-6) vuokratun Helsingin kaupungin 39. kaupunginosan (Tapaninkylä) korttelin 39310 tonttia 2 (kiinteistötunnus 91-39-310-2, pinta-ala noin 2 249 m², osoite Maitikkakuja 4) koskevan maanvuokrasopimuksen (sopimusnro 10999) vuokra-aikaa 1.10.2024 alkaen 31.12.2059 saakka liitteestä 2 ilmenevin ehdoin.

(A4139-2)

C

Asuntotontit-tiimin päällikkö päätti jatkaa Helsingin kaupungin asunnot Oy:lle (Y-tunnus 2379058-6) vuokratun Helsingin kaupungin 39. kaupunginosan (Tapaninkylä) korttelin 39305 tonttia 3 (kiinteistötunnus 91-39-305-3, pinta-ala noin 1708 m², osoite Saniaispolku 1) koskevan maanvuokrasopimuksen (sopimusnro 10997) vuokra-aikaa 1.10.2024 alkaen 31.12.2059 saakka liitteestä 3 ilmenevin ehdoin.

(A4139-1)

Lisäksi asuntotontit-tiimin päällikkö päätti valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että lakimiehen, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä kohdissa A-C mainitut sopimusmuutokset ja tarvittaessa tekemään niihin vähäisiä korjauksia ja tarkistuksia.

Edelleen asuntotontit-tiimin päällikkö totesi, että kaupunki ei vastaa vuokralaiselle aiheutuvista mahdollisista vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli vuokrasopimuksen muuttamista koskeva päätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai kumoutuu.

Hakemus

Helsingin kaupungin asunnot Oy on hakenut tonttien 39310/1, 39310/2 ja 39305/3 maanvuokrasopimusten vuokra-aikoihin jatkoa peruskorjauslainan nostamista varten. Vuokralainen pyytää 28.6.2024 toimitetulla hakemuksella, että tonttien 39310/1, 39310/2 ja 39305/3 vuokra-aikoja jatkettaisiin 31.12.2059 saakka. Vuokralaisen ilmoittaman mukaan rakennusten peruskorjaushanke on aloitettu kesäkuussa 2024.

Tontilla 39310/1 sijaitsevat asuinrakennukset ja niitä palvelevat autopaikka-alueet on tarkoitus korjata. Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (Ara) hyväksymällä korkotukilainalla, jonka takaisinmaksuaika on noin 30–31 vuotta, mutta rahoituksen saamiseksi Ara edellyttää, että maanvuokrasopimusten vuokra-aikojen tulisi olla voimassa vielä 5 vuotta lainan takaisinmaksun jälkeen. Maanvuokrasopimuksia tulisi tämän vuoksi jatkaa 1.10.2024 alkaen 31.12.2059 saakka, jolloin maanvuokrasopimukset olisivat voimassa koko Aran edellyttämän ajan.

Nykyiset maanvuokrasopimukset

Kiinteistölautakunta on päätöksellään 18.4.1978 (609 §) vuokrannut asuntotontin (AK) 39310/1 sekä autopaikkatontit (AP) 39310/2 ja 39305/3 Kiinteistö-oy Saniaistie 3 -nimiselle yhtiölle ajalle 1.10.1978 - 31.12.2040 (sopimusnumerot 10998, 10999 ja 10997). Vuokraoikeudet on 31.12.1992 siirretty Malmin Kiinteistöt Oy:lle. Malmin Kiinteistöt Oy on sulautunut 31.12.2011 Helsingin kaupungin asunnot Oy -nimiseen yhtiöön (Heka), jonka Y-tunnus on 2379058-6.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Asemakaava nro 7565 on vahvistettu 4.11.1977.

Asuinkerrostalojen (AK) tontti 39310/1 on merkitty kiinteistörekisteriin 2.3.1978. Tontin pinta-ala on 12 093 m², rakennusoikeus 9 100 k-m² ja osoite Saniaistie 3.

Autopaikkatontti (AP) 39310/2 on merkitty kiinteistörekisteriin 25.5.1978. Tontin pinta-ala on 2 249 m² ja osoite Maitikkakuja 4.

Autopaikkatontti (AP) 39305/3 on merkitty kiinteistörekisteriin 2.3.1978. Tontin pinta-ala on 1 708 m² ja osoite Saniaispolku 1.

Asian valmistelun aikana on kysytty kaavoittajan näkemystä tonttien vuokra-aikojen jatkoja koskien, eikä kaavoituksessa nähty maanvuokrasopimusten vuokra-aikojen jatkoille estettä.

Vuokrasopimusten vuokra-aikojen jatkaminen

Korjaushankkeen pitkäaikaisrahoitus toteutetaan Aran hyväksymällä korkotukilainalla. ARA on hyväksynyt perusparannussuunnitelmat ja korkotuettavat kustannukset. Korjauksen rahoituksen järjestämiseksi esitetään, että tonttien 39310/1, 39310/2 ja 39305/3 vuokrasopimusten vuokra-aikoja jatkettaisiin 31.12.2059 saakka. Tämä mahdollistaisi vuokrasopimusten käytön Aran rakennusten korjaukseen hyväksymän korkotukilainan vakuutena (ns. laitoskiinnitys). Lisäksi järjestelyllä turvattaisiin valtion lainanmyöntäjälle korkotukilainasta antama täytetakaus.

Maanvuokrasopimusten mukaiset vuokranmaksuperusteet säilyvät ennallaan alkuperäisten vuokrasopimusten jäljellä olevan vuokra-ajan, eli 31.12.2040 saakka, minkä jälkeen vuokraa tarkistettaisiin 1.1.2041 alkaen käypää maanarvoa vastaavaksi noudattaen tuolloin voimassa olevia vuokran määrittelyä koskevia päätöksiä ja periaatteita. Mainittu korotus tulee tehdä kuitenkin Aran vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Edellä esitetty menettely mahdollistaa valtion rahoituksen käyttämisen tonteilla sijaitsevien rakennusten ja autopaikka-alueiden peruskorjaukseen ilman, että lainaehdot aiheuttaisivat tonttien maanvuokran tarkistamisen ennen alkuperäisten maanvuokrasopimusten vuokra-ajan päättymistä.

Mainittujen sopimusmuutosten yhteydessä maanvuokrasopimuksiin lisätään muun muassa nykyisin käytettävät vakioluonteiset ehdot maanalaisista rakenteista, maaperän puhtaudesta sekä ehdot koskien vuokralaisen toimenpiteitä vuokra-ajan päättyessä. Muutoin noudatetaan entisiä ehtoja.

Maanvuokrasopimuksia muutetaan 1.10.2024 alkaen.

Vuokrasopimusten vuokra-aika ja irtisanomiskielto

Vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen (666/2001) 18 §:n mukaan korkotukilaina voidaan myöntää vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen laina-aikana ja jäljellä oleva laina-aika on vähintään 45 vuotta. Samaisessa lainkohdassa todetaan kuitenkin, että Valtion asuntorahasto (nykyisin ARA) voi erityisestä syystä hyväksyä lyhyemmänkin vuokra-ajan.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.12.2020 (725 §) muuttaa kaupunginhallituksen 1.4.2019 (220 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten soveltamisohjeen 3.2 c-kohtaa vähäisesti siten, että jatkettaessa tontin vuokra-aikaa vuokrasopimukseen tehtävin muutoksin kesken vuokrakauden tontin maanvuokraa ei tarkisteta vuokra-ajan jatkamisen yhteydessä, vaan vasta siinä yhteydessä, kun alkuperäinen vuokra-aika olisi päättynyt.

Alkuperäisten vuokrasopimusten päättyminen

Vuokranantajalla on oikeus alkuperäisen sopimuskauden päätyttyä määritellä tai tarvittaessa määrätä vuokra-alueen uusi vuokra, vuokra-aika ja muut sopimusehdot kaupunginvaltuuston ja kaupunkiympäristölautakunnan tuolloin voimassa olevien päättyvien tonttien uudelleen vuokraamista koskevien myöhemmin erikseen tehtävien päätösten sekä tuolloin käytössä olevien asuntoalueen ja autopaikka-alueen maanvuokrasopimuslomakkeiden ehtojen mukaisesti. Edellä mainitut vuokrien korotukset tulee tehdä kuitenkin Aran vahvistamaan kohtuulliseen hintatasoon.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 8 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunginvaltuusto on päätöksellään 25.9.2024 (190 §) vahvistanut valtion tukemaan asuntotuotantoon vuokrattujen asuntotonttien maanvuokrasopimusten muuttamisen periaatteet peruskorjaustilanteissa muun muassa siten, että vuokra-aikaa jatketaan enintään 40 vuotta, mikäli se on valtion tukeman kohteen peruskorjausta varten otettavan valtion korkotukilainan kannalta tarpeen.

Hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää tai hyväksyy perusteet ja rajat, jonka mukaan viranhaltija päättää antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on yli yhden vuoden irtisanomisaika, jos kaupunginvaltuusto on vahvistanut yleiset vuokrausperiaatteet. Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (194 §) siirtänyt kiinteistöjen yli 30 vuodeksi vuokralle antamista koskevaa toimivaltaansa mm. maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle.

Edelleen kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 4.4.2023 (196 §) delegoinut hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 mom. 1-9 kohtien mukaista erityistä toimivaltaansa koskien toimielimien päättämien sopimusten ehtojen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä muun muassa maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun asuntotontit-tiimin päällikölle. Sopimukseen tehtäviä lisäyksiä, jotka eivät koske vuokra-ajan jatkamista, voidaan kokonaisuutena arvioiden pitää vähäisinä.

Tässä päätöksessä päätetään sekä vuokra-ajan jatkamisesta valtion tukeman kohteen peruskorjauksen vuoksi että vuokrasopimuksen vähäisestä muuttamisesta muiden ehtojen osalta. Asuntotontit-tiimin päällikkö on siten toimivaltainen päättämään asiasta.