Kaupunkiympäristölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle, Kumpulankärjen tarkistettu asemakaavan muutosehdotus (nro 12852) (sisältää liikennesuunnitelman) (a-asia)

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle

Lisäksi lautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Kumpulankärjen korttelia (Koskelan varikko), joka sijaitsee Kustaa Vaasan tien, Koskelantien ja Valtimontien rajaamassa kolmiossa. Mukana kaava-alueessa on lisäksi Valtimontie ja Koskelantien katualueen viereisen puistoalueen osa sekä LPA-tontti Valtimontiellä.

Kaavaratkaisu on tehty, koska raitiotieliikenteen lisääntyessä tarvitaan nykyistä isompi varikkorakennus sekä uutta käyttöä Kaupunkiliikenteeltä käyttämättömiksi jääviin Kaarihalliin (entinen bussivarikko) ja Ananastaloon (nykyinen varikon työntekijöiden asuintalo korttelin keskellä). Samalla lisätään asuntoja hyvien liikenneyhteyksien äärellä.

Nykyiset varikkorakennukset on tarkoitus purkaa, Kaarihalli ja Ananastalo suojellaan.

Tavoitteena on, että kortteli liittyy luontevasti kantakaupunkiin ja ympäröiviin kortteleihin, se on elävä ja vehreä keidas monipuolisine kaupallisine- ja puistopalveluineen. Tavoitteena on lisäksi helppo liikkuminen korttelissa ja liito-oravan kulkuyhteyden turvaaminen.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty sovittamaan erilaiset käyttötarkoitukset korttelissa, jossa on mm. isoja tasoeroja ja liikenteen ympäristöhäiriöitä, ja johon liittyy tavoite liikkumisyhteyksien parantamisesta.

Suunnittelualueen pinta-ala on 105 713 m². Kaavaratkaisun myötä kerrosala kasvaa 79 754 k-m²:llä. ET-korttelialueella tehokkuusluku on e=1.5, joka on kerrosalana 79 844 k-m². Asuntokerrosalaa on 28 900 k-m², josta uutta asuntokerrosalaa on 27 900 k-m² (Ananastalossa on nyt asumista n. 1 000 k-m²). Liiketilakerrosalaa on 13 500 k-m², josta 1 000 k-m² on AK-korttelialueella. Lisäksi ET-korttelialueelle saa sijoittaa liike­, toimisto-, liikunta-, vapaa-ajan- sekä pysäköintitiloja enintään puolet kerrosalasta.

Koko alueen tonttitehokkuus on n. e=1.15 ja AK-korttelialueella se on n. e=2. Asukasmäärän lisäys on n. 700 asukasta.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 7434), jonka mukaan Kustaa Vaasan tien ja Valtimontien risteysaluetta selkiytetään ja etelän suuntainen bussipysäkki siirretään Kustaa Vaasan tiellä Valtimontien eteläpuolelle. Lisäksi Kunnalliskodintien ja Koskelantien risteysalueelle tulee suurempi tonttiliittymä raitiovaunuvarikon ja kaarihallin toimintoja varten. Muilta osin liikennejärjestelyt säilyvät nykyisenkaltaisena.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että kaupunkitasoisesti raitiotievarikon laajentaminen mahdollistuu, alueelle tulee uusia asukkaita, alueen kaupalliset palvelut paranevat ja liito-oravan kulku Kustaa Vaasan tien yli turvataan. Puisto ja kenttä pienenevät nykyisestä.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa seuraavien kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista: asuntotuotannon kasvun nopeutuminen AM-ohjelman mukaisesti, asumiskustannusten nousun hillintä, tasapainoisten kaupunginosien luominen ja asumistiheyden nousu. Kaupunkirakennetta kehitetään kestävästi, ensisijaisesti uudistamalla ja täydentämällä olemassa olevaa rakennettua ympäristöä huomioiden alueiden erityispiirteet. Tiivistyvän kaupungin liikennejärjestelmän riittävä kapasiteetti ja toimivuus varmistetaan suunnittelemalla kaikki kulkumuodot ja huomioimalla niiden kytkeytyminen toisiinsa.

Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 ja oikeusvaikutteisen yleiskaavan 2002 mukainen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi alueen maankäytön periaatteet ja Koskelan varikon alueen suunnittelukilpailun lähtökohdat ja tavoitteet vuonna 2013.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on voimassa asemakaavat vuosilta 1951, 1977 ja 1996.

Helsingin kaupunki omistaa kaava-alueen. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta. Kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu Kaupunkiliikenteen kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia seuraavasti (alv 0, 06/23):

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on n. 30–60 milj. euroa. Ensimmäinen arvo ei sisällä varikon alueelle kaavan mahdollistamaa kerrosalaa ja toinen arvo sisältää kaavan mahdollistaman kerrosalan kokonaisuudessaan.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 7.9.–6.10.2023

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 29.8.2023 ja lautakunta päätti 29.8.2023 asettaa asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville.

Kaavaehdotuksesta tehtiin kuusi muistutusta.

Kaavaratkaisuun on oltu pääosin tyytyväisiä. Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat mm. alueen toimintoihin, puistoon, kulkureitteihin ja lintuihin.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat mm. rakennusten korkeuteen, tukimuuriin, johtoihin, palopelastukseen ja liikennemeluun.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: kasvatuksen ja koulutuksen toimiala. Alueen palvelutarpeen muutoksiin on varauduttu Koskelan ala-asteen ja päiväkodin laajennuksilla.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen kaavaratkaisuun on tehty muutoksia pääosin Kaupunkiliikenteen suunnitelmista johtuen. Tehdyistä muutoksista on tiedusteltu kaupunginmuseon näkemystä sähköpostitse. Kaupunginmuseo ei kommentoinut ratkaisua.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Toimivalta

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.