Kalasataman keskuksen toteutussopimuksen ehtojen tarkistaminen ja muuttaminen (Kalasatama, korttelit 10620 - 16023)

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Tausta

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 11.5.2011 Helsingin kaupungin ja SRV Yhtiöt Oyj:n (jäljempänä ”SRV”) välillä Kalasataman keskuksen toteutussopimuksen, joka allekirjoitettiin 16.8.2011. Toteutussopimusta ja sen liitännäistä kiinteistökaupan esisopimusta muutettiin 26.3.2015 kaavavalituksen ja jatkosuunnittelun seurauksena.

SRV:n tulee allekirjoitetun toteutussopimuksen ja sen sisältämän suunnitteluratkaisun mukaisesti toteuttaa yksityisistä ja julkisista osista muodostuva iso ja monimuotoinen keskus Kalasatamaan Itäväylän ja metroraiteiden ympärille ja alle. Kokonaisuus käsittää mm. kauppakeskuksen ja maanalaisen pysäköintilaitoksen, kahdeksan tornitaloa sekä terveys- ja hyvinvointikeskuksen.

Sittemmin on kaupunki myynyt toteutussopimuksen mukaisesti Kalasataman keskuksen toteuttamisen edellyttämät kortteleiden 10620 -10623 tontit ja yleisille alueille osoitetut pysyvät käyttöoikeudet lukuun ottamatta tontin 877/1000 suuruista määräosaa tontista 10620/6 (jäljempänä myös "Torni 8") ja 768/1000 suuruista määräosaa tontista 10621/6 (jäljempänä myös "Torni 7"). Jo myytyjen tonttien ja käyttöoikeuksien kauppahinta on ollut yhteensä 145,4 miljoonaa euroa. Tämän lisäksi kaupungilla on oikeus myöhemmin periä tonteista lisäkauppahintaa, mikäli keskuksen alueelle toteutetaan enemmän tai kalliimpia kerrosneliömetrejä kuin kauppahintaa määritettäessä oli käytetty.

Toteutussopimuksen lähtökohtana on ollut, että SRV sitoutuu kehittämään, suunnittelemaan, rakentamaan ja toteuttamaan kohteen täysin valmiiksi. Kaupunki myötävaikuttaa osaltaan sopimuksen tavoitteiden toteuttamisessa. Kaupunki ja SRV pyrkivät toimimaan hyvässä yhteistyössä keskuksen toteuttamiseksi.

Toteutussopimuksen mukaisesti alueelle on laadittu asemakaava, joka tuli lainvoimaiseksi 28.6.2013. Sen mukaan tontin 10620/6 (Torni 8) kaavamerkintä on KL-1 (hotellirakennusten korttelialue) ja tontin 10621/6 (Torni 7) kaavamerkintä on KT toimistorakennusten korttelialue).

SRV tuli jatkosuunnittelun yhteydessä siihen tulokseen, että Tornista 8 tulisi rakentaa hotellitornin sijasta toimistoja ja huoneistohotellin käsittävä hybriditorni ja Tornista 7 toimistotornin sijasta päiväkodin ja asuntoja käsittävä asuintorni.

Kiinteistölautakunta hyväksyi 20.4.2017 (§ 180) edellä sanotut muutokset sisältävät toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen muutoksen. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 8.11.2017 kyseiset muutokset mahdollistavan asemakaavamuutoksen, joka sittemmin tuli lainvoimaiseksi.

Vakuusehdon poistaminen muutossopimuksesta

Kiinteistölautakunnan 20.4.2017 antamaan päätökseen sisältyy ehto, jonka mukaan kaupungilla on oikeus saada tontin 10620/6 (Torni 8) määräosan omistajalta lisäkauppahintaa huoneistorakennusoikeuden ja asuntorakennusoikeuden välinen hintaero, mikäli tontin omistajalle myönnetään käyttötarkoitusmuutos huoneistohotellista asuinkäyttöön 10 vuoden kuluessa tontin määräosan kaupasta.

Edellä kuvatun ehdon vakuudeksi lautakunta asetti erillisen vakuusehdon, jonka mukaan SRV:n tulee antaa kaupungille tontin 10620/6 määräosan (Torni 8) käyttötarkoitusmuutosta koskevan lisäkauppahinnan vakuudeksi laskennallinen huoneistohotellirakennusoikeuden ja asuinrakennusoikeuden välisen hintaeron suuruinen kiinnitys.

Asemakaavamuutoksen johdosta nähtiin tarpeellisena jatkaa neuvottelua toteutussopimuksen ja muutossopimuksen yksityiskohtien tarkistamisesta ennen kiinteistölautakunnan 20.4.2017 päätöksen mukaista täytäntöönpanoa.

Tontin 10620/6 asemakaavamuutos sisältää lisämääräyksen, jonka mukaan tontin 10620/6 asuintilat tulee rakentaa huoneistohotellina. Tämän kaavamääräysmuutoksen johdosta huoneistohotellin muuttaminen asuintiloiksi edellyttää kaavamuutosta tai poikkeamispäätöstä. Näin ollen erillinen lisäkauppahinnan turvaava vakuus ei ole kaupungin kannalta välttämätön. SRV:n mukaan se haittaa kohteen sijoittajahankintaa. Tämän johdosta päätösehdotuksessa esitetään ko. vakuusehdon poistamista.

Aikataulumuutokset muutossopimukseen ja kiinteistökaupan esisopimukseen

Sopimusneuvotteluissa SRV on pyytänyt aikataulumuutoksia ostovelvoitetta koskevaan aikatauluun ja kokonaisaikatauluun.

SRV:ltä saatujen perustelujen mukaan kauppakeskus REDIn ja ensimmäisen asuintornitalon toteutus muodostui sille ennakoitua haasteellisemmaksi. Asuintornitalon rakennusvaiheessa tapahtunut laaja vesivahinko viivästytti rakennuksen valmistumista.

Samaan aikaan rakentamisen rahoitus on vaikeutunut pankkien kiristyneiden vakavaraisuusvaatimusten johdosta. Osasyynä tähän ovat euroalueen vaikutukset rakentamisaikana myytävien RS-kohteiden rahoitukseen. Suuren kokoluokan vuoksi kunkin RS-kohteena toteutettavan asuintornin rakentaminen edellyttää rahoitusta useammalta pankilta. Jokaiseen asuintornitaloon tulee vähintään 200 asuntoa.

Useamman tornirakennuksen rakentaminen on teknisesti ja taloudellisesti haastavaa toimivan kauppakeskuksen päällä. Nyt esitetyt aikataulumuutokset antaisivat SRV:lle sen toivomaa joustoa ja tukisivat rakentamisen sujuvaa etenemistä ja valmistumista.

Vaikka rakentaminen kestää pidempään, tornien rakentaminen vuoronperään saattaa vähentää kauppakeskukselle ja alueella liikkuville aiheutuvaa haittaa, kun liiketiloja ja katuja ei tarvitse sulkea yhtäaikaisesti useassa korttelissa.

Edellä mainituin perustein välitavoitetta ja yksityisten osien kokonaisaikataulua sekä määräaikaa vielä myymättä olevien tonttien ostamiseen esitetään päätösehdotuksen mukaisesti siirrettäviksi.

Kiinteistökauppojen vakuuden tarkistaminen

Vuonna 2011 allekirjoitetun toteutussopimuksen mukaisesti SRV on luovuttanut kaupungille kiinteistökauppojen tekemisen vakuudeksi SRV:n antaman tarjouksen perusteella lasketusta tonttien ja yleisten alueiden pysyvien käyttöoikeuksien (jäljempänä "Redin kiinteistöjen") kokonaiskauppahinnasta viiden (5) prosentin suuruisen kaupungin hyväksymän vakuuden. Vuonna 2011 annetussa tarjouksessa arvioitiin Redin kiinteistöjen kauppahinnaksi n. 115 miljoonaa euroa, josta laskettiin kiinteistön kauppojen vakuuden arvo eli n. 5,7 milj. euroa (5 %).

Rakennusoikeuden määrän kasvusta johtuen SRV on ostanut kaupungilta Redin kiinteistöjä jo n. 145,4 miljoonalla eurolla, eli n. 30,5 miljoonalla eurolla yli alkuperäisen toteutussopimuksessa arvioidun kauppahinnan, jolle 5%:n vakuus aikoinaan annettiin. SRV:n jo ostamien kiinteistöjen osuus on koko ostettavasta Redin kiinteistökokonaisuudesta 89 %.

Redin kiinteistökokonaisuudesta vielä ostamatta olevien kahden ns. tornikiinteistön (tonttien 10620/6 ja 10621/6 määräosat) arvo on toteutussopimuksen mukaan nyt yhteensä n. 18 miljoonaa euroa.

Edellä sanotun johdosta esitti SRV sopimusneuvotteluiden yhteydessä, että n. 5,7 miljoonan euron vakuuden arvoa tulisi tarkistaa 16.8.2011 allekirjoitetun toteutussopimuksen mukaisessa suhteessa vielä myymättä olevien tonttien määräosien arvoa mukaillen.

Ottaen huomioon, että edellä mainitun kiinteistökauppoja koskevan vakuuden lisäksi SRV on antanut kaupungille 4 miljoonan euron vakuudet hankkeen sopimuksen mukaisen toteutuksen osalta, kaupunki näkee kohtuulliseksi tarkistaa kiinteistökauppoja koskevan vakuuden määräksi 1,2 miljoonaa euroa, joka on n. 6,7 % vielä saamatta olevasta kahden tornikiinteistön kauppasummasta (n. 18. milj. euroa).

Kaupunkiympäristölautakunnan toimivalta

Kaupunginvaltuusto oikeutti 26.11.2014 (§ 367) kiinteistölautakunnan tekemään kaupungin ja SRV:n välisiin Kalasataman keskuksen toteutussopimukseen ja kiinteistökaupan esisopimukseen tarvittaessa myöhemmin muutoksia, lisäyksiä ja täsmennyksiä edellyttäen, ettei sopimuskokonaisuus muutu olennaisesti toisenlaiseksi.

Kiinteistölautakunnan lakattua 1.6.2017 voimaan astuneen Helsingin kaupungin johtamisjärjestelmän uudistamisen myötä on Helsingin kaupungin hallintosäännön mukaan kaupunkiympäristölautakunta vastannut muun muassa kiinteistölautakunnan entisestä toimialasta lukuun ottamatta kaupunkiympäristölautakunnan jaostoille määrättyjä tehtäviä. Kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan kuuluvat niin ikään hallintosäännön mukaisesti maankäyttöä koskevat päätökset, kuten kiinteistöjen myynnit kaupunginhallituksen määräämissä rajoissa. Nyt tehtävässä päätöksessä on kyse toteutussopimuksen ja kiinteistökaupan esisopimuksen muutoksista, jotka eivät olennaisesti muuta Kalasataman keskuksen sopimuskokonaisuutta toisenlaiseksi. Näin ollen voidaan katsoa kaupunkiympäristölautakunnan tulleen kiinteistölautakunnan sijaan päätösehdotuksen mukaisessa asiassa ja olevan siitä myös toimivaltainen päättämään.

Lopuksi

Vuoden 2017 kaavamuutoksen ja neuvotteluiden jälkeen Kalasataman keskuksen kauppakeskusosa, pysäköintilaitos ja puistokansi sekä julkiset osat (mm. itäväylä ja ympäröivät kadut) on otettu käyttöön. Ensimmäinen tornirakennus Asunto Oy Helsingin REDIn Majakka on valmistunut ja asukkaat muuttaneet sisään loppuvuodesta 2019. Toinen asuintorni Asunto Oy Helsingin REDIn Loisto on rakenteilla ja valmistumassa marraskuussa 2021 ja myös keskuksen pohjoispuolelle sijoittuvan kolmannen tornin (Lumo Uno) rakennustyöt ovat käynnistyneet. Muidenkin tornien suunnittelu on osin jo edennyt rakennuslupavaiheeseen. Alkuperäinen toteutussopimuksen muutos ja siihen tehty muutossopimus eivät enää kaikilta osin vastaa tämänhetkistä käsitystä toteutuksesta ja sen aikataulusta. Tämän johdosta ovat esitetyt muutokset tarpeellisia ja niillä varmistetaan edelleen monipuolisen kokonaisuuden toteuttaminen Kalasataman keskukseen.

Kiinteistölautakunta 20.04.2017 § 180

03.05.2016 Ehdotuksen mukaan

12.11.2015 Ehdotuksen mukaan

26.11.2014 Ehdotuksen mukaan

Päätös tullut nähtäväksi 03.11.2020

OHJEET OIKAISUVAATIMUKSEN TEKEMISEKSI

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus

Oikaisuvaatimuksen saa tehdä

Oikaisuvaatimusaika

Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimuksen on saavuttava Helsingin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimusviranomainen

Viranomainen, jolle oikaisuvaatimus tehdään, on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristölautakunta.

Oikaisuvaatimusviranomaisen asiointiosoite on seuraava:

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.

Oikaisuvaatimuksen muoto ja sisältö

Oikaisuvaatimus on tehtävä kirjallisena. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Oikaisuvaatimuksessa on ilmoitettava

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.