Ruskeasuon (16.ko) asemakaavan muutos nro 12482, Tenholantie 10 ja 12

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle Helsingin kaupungin 16. kaupunginosan (Ruskeasuo, Vanha Ruskeasuo) kiinteistöjen 91-16-729-10 ja 91-16-729-20 omistajan Invalidisäätiön (Y-tunnus 0201375-3) kanssa solmittavan liitteen nro 2 mukaisen sopimuksen hyväksymistä.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että tonttipäällikkö oikeutetaan tekemään päätöksellään sopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia.

(MA116-6)

Asemakaavoituspalvelu on tarkistanut 12.12.2017 päivätyn 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) korttelin 16729 tonttien 10 ja 20 asemakaavan muutosehdotuksen nro 12482. Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.

Asemakaavoituspalvelun mielestä julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville. Muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee korttelin 16729 tontteja 10 ja 20. Tontit sijaitsevat Vanhan Ruskeasuon pohjoisosassa Keskuspuiston laidalla.

Kaavaratkaisu mahdollistaa YS-tontin 16729/10 muuttamisen asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK), lukuun ottamatta tontilla sijaitsevaa bussin kääntöpaikkaa ja Invalidisäätiön asiakaspysäköintipaikkoja. Tontilta purettavan liikerakennuksen (ns. proteesipaja) tilalle rakennetaan kolme uutta asuinkerrostaloa ja maanalainen paikoitushalli. Tontilla 16729/20 sijaitseva asuntolarakennus lähialueineen liitetään osaksi uutta asuinkerrostalotonttia. Asuntolarakennus muutetaan asuinrakennukseksi ja sen julkisivut suojellaan merkinnällä sr-2. Uuden AK-korttelin asukasmäärä on n. 270.

Tontin 16729/20 rakennuksia kehitetään monipuolisena terveys- ja hyvinvointipalvelukeskuksena. Invalidisäätiön päärakennuksen suojelumääräyksiä on ajanmukaistettu ja tontin käyttämättömän rakennusoikeuden sijoittaminen on tarkistettu. Päärakennuksen sisääntulopihaa sekä asiakaspysäköinnin ja tontilla sijaitsevan linja-auto 23:n päätepysäkin alueita on selkeytetty.

Uutta asuntokerrosalaa AK-tontilla 16729/21 on 10 720 k-m², josta 9 550 k-m² sijoittuu uudisrakennuksiin ja 1 170 k-m² muutettavaan asuntolarakennukseen. YS-rakennusoikeus vähenee 5 900 k-m²:llä proteesipajan purkamisen ja asuntolarakennuksen muutoksen myötä. AK-korttelialueen tehokkuusluku on e=2.1 ja koko muutosalueen tehokkuusluku on e=1.7.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että kaavaratkaisu täydentää alueen kaupunkirakennetta sekä lisää asuntotarjontaa ja palveluita. Kaavaratkaisu toteuttaa kaupungin strategiaa täydennysrakentamisen edistämisestä ja AM-ohjelman asuntotuotantotavoitteiden toteuttamisesta.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Asemakaavan muutos on voimassa olevan oikeusvaikutteisen Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alue sijaitsee Vanhan Ruskeasuon pohjoisosassa ja rajautuu Kiskontiehen ja Tenholantiehen, Keskuspuistoon sekä eteläpuolen asuinkerrostalojen tonttiin.

Alueella sijaitsee Invalidisäätiön päärakennus ja asuntolarakennus, joiden alkuperäiset osat ovat vuodelta 1943 sekä proteesipaja vuodelta 1973. Päärakennusta ja proteesipajaa on korotettu ja laajennettu useammassa eri vaiheessa. Päärakennuksen eteläpuolelle on louhittu kaksikerroksinen paikoitusluola vuonna 1988.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1996. Päärakennuksen ensimmäiseen rakennusvaiheeseen kuuluvat osat on suojeltu nykyisessä asemakaavassa. Päärakennuksen myöhemmin rakennettuja laajennusosia, asuntolaa ja proteesipajaa ei ole suojeltu.

Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa tontin arvoa ja aiheuttaa näin maanomistajalle merkittävää hyötyä. Hakijan kanssa tulee käydä maapoliittiset neuvottelut kaupunginhallituksen tekemän päätöksen (§ 685, 9.6.2014) mukaisesti ja sopia maankäyttösopimuksesta tai kehittämiskorvauksesta.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §) 12.1.–12.2.2018

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle 12.12.2017 ja lautakunta päätti asettaa asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville.

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan, että sen asettamat suojelutavoitteet Invalidisäätiön alkuperäiseen kokonaisuuteen kuuluvien rakennusten osalta on riittävästi otettu huomioon. Lausunnossa todetaan, että kaavaa mahdollistaa päärakennuksen alkuperäisen kokonaisuuden ja hahmon säilymistä alueen tunnistettavana ja maisemassa keskeisenä dominanttina siitä huolimatta, että AK-korttelin uusien asuinrakennusten ja päärakennuksen laajennusosien toteuttaminen täysmittaisina väistämättä tulee muuttamaan kokonaisuuden ilmettä tiiviimmäksi ja rakennetummaksi. Helen Sähköverkko Oy huomauttaa purettavaksi osoitetussa liikerakennuksessa sijaitsevasta jakelumuuntamosta, joka muutosalueen ohella palvelee myös koulurakennusta osoitteessa Tenholantie 15. Lausunnossa esitetään, että korvaavan muuntamon paikka ja johtoalue tulee esittää asemakaavakartassa. Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa asemakaavan muutosehdotuksesta.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

Seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Pelastuslaitos, Liikennelaitos (HKL).

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Kaava-alueeseen tai sen osaan liittyy maankäyttösopimusmenettely, joka tulee saattaa päätökseen ennen kaavan hyväksymistä.

Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12482 pohjakartan kaupunginosassa 16 Ruskeasuo. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan kaupunkimittauspalvelut on valmistanut asemakaavan pohjakartan:

Asemakaavan numero: 12482
Kaupunginosa: 16 Ruskeasuo
Kartoituksen työnumero: 49/2016
Pohjakartta valmistunut: 2.11.2017 (uusintakartoitus, ensitilaus ollut 2016)
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.

Kaupunkisuunnitteluvirasto on lähettänyt tiedon Ruskeasuolla osoitteessa Tenholantie 10 ja 12 sijaitsevia Invalidisäätiö Ortonin tontteja 10 ja 20 koskevan asemakaavamuutoksen käynnistymisestä ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman esillä olosta. Kaupunginmuseo tarkastelee hanketta perustehtävänsä mukaisesti kulttuurihistorian ja rakennetun kulttuuriympäristön vaalimisen näkökulmasta ja esittää kantanaan seuraavaa.

Asemakaavamuutoksen kohteena oleva alue sijaitsee Ruskeasuolla, Tenholantien ja Kiskontien kulmauksessa Keskuspuistoon rajautuvalla vyöhykkeellä. Asemakaavan muutoksen tavoitteeksi on asetettu kolmen uuden asuinkerrostalon rakentaminen Tenholantie 12:n tontille, jolta purettaisiin Invalidisäätiö Ortonin käytössä ollut, Proteesipajana tunnettu toimitilarakennus. Tontilla sijaitseva linja 23:n päätepysäkki säilyisi paikalla jatkossakin. Invalidisäätiö Ortonin alkuperäiseen rakennuskokonaisuuteen kuulunut asuntola sairaalarakennuksen pohjoispuolella on tarkoitus muuttaa asuinkerrostaloksi. Invalidisäätiö Ortonin päärakennus säilyy nykyisenkaltaisessa käytössään. Asemakaavamuutoksen yhteydessä myös alueen piha- ja paikoitusratkaisuja on tarkoitus selkiyttää.

Kaupunginmuseo on 7.12.2015 antanut ennakkolausunnon nyt esillä olevasta asemakaavan muutoshankkeesta. Kyseisessä lausunnossa kaupunginmuseo piti mahdollisena Tenholantie 12:ssa sijaitsevan arkkitehti Robert Gunstin / Arkkitehtitoimisto Gripenberg & co suunnitteleman Proteesipajan purkamista. Yksikerroksinen, kellarillinen rakennus valmistui vuonna 1974. Tasakattoinen, sekä hallimaisia tiloja että toimistohuoneita käsittänyt rakennus oli alun perin julkisivuiltaan pesubetonia. Toiminnan laajetessa rakennusta laajennettiin arkkitehti Miguel Vadellin/Arkkitehtitoimisto Gripenberg & Co suunnitelmien mukaan vuosina 1992-1993 lisäämällä siihen toinen kerros, minkä jälkeenkin rakennuksessa on tehty muutoksia. Eri muutosvaiheet ovat siten voimakkaastikin muokanneet rakennuksen alkuperäisiä ominaispiirteitä. Proteesipajan rakennus ei arkkitehtonisilta ominaisuuksiltaan kaupunginmuseon näkemyksen mukaan nouse suojeltavien ja sitä kautta säilytettävien rakennusten joukkoon ja voi siten korvautua uudella rakentamisella.

Invalidisäätiön alkuperäiseen rakennusvaiheeseen kuuluvan, arkkitehti Eino Forsmanin suunnitteleman asuintalon eli F-rakennuksen säilyttämistä ja suojelua kaupunginmuseo on esittänyt 1990-luvun puolivälistä asti. Kyseinen yhden porrashuoneen ympärille rakentunut kuusikerroksinen pistetalo valmistui päärakennuksen tavoin vuonna 1943. Rakennus kuuluu kiinteänä osana Invalidisäätiön huoltolaitoskokonaisuuteen ja toimii Tenholantieltä mäelle noustaessa rakennusryhmän visuaalisena ja kaupunkikuvallisena päätteenä. Se reunustaa aluetta myös koilliseen Keskuspuiston suunnalle. Rakennus F on osa alkuperäistä kokonaisuutta ja edustaa vaatimattomampaa arjen arkkitehtuuria monumentaalisen päärakennuksen rinnalla. Rakenne- ja taloteknisen kuntoarvion (IdeaStructura Oy 30.10.2015) mukaan tämän jykevän tiilirakennuksen perustukset ja rakennusrunko sekä julkisivut ovat pääosin kunnossa ja kunnostettavissa. Nyt esillä olevan asemakaavan muutoksen tavoitteena on säilyttää tämä asuntolarakennus ja muuttaa se asuinkerrostaloksi. Kaupunginmuseo pitää rakennuksen säilymistä tärkeänä alueen kulttuurihistoriallisia arvoja vaalivanana ratkaisuna, etenkin alueen täydentyessä uudisrakentamisen myötä.

Aiemman kannanottonsa mukaisesti kaupunginmuseo pitää Invalidisäätiö Ortonin omistuksessa olevan, osoitteessa Tenholantie 12 sijaitsevan tontin täydennysrakentamista mahdollisena. Kaupunginmuseo toistaa aiemmin esittämänsä kannan, että uudisrakentamisen mitoituksessa ja ilmeessä tulee ottaa huomioon rakennusten paikka niin Invalidisäätiön kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten läheisyydessä kuin aivan Keskuspuiston rajalla. Kaupunginmuseo pitää tärkeänä, että etenkin lähimmäksi Invalidisäätiön päärakennusta ja asuntolarakennusta F sijoitettavat asuinkerrostalot sopeutetaan olemassa olevien rakennusten korkeusasemiin.

Invalidisäätiö Ortonin päärakennus on jo voimassa olevassa, vuodelta 1997 olevassa asemakaavassa suojeltu merkinnällä sr-2: ”Rakennus on kaupunkikuvallisesti arvokas. Rakennusta ei saa purkaa, eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tyyliä tai veskikaton perusmuotoa. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, rakennus on lisärakentamis- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan rakennuksen tyyliin hyvin soveltuvalla tavalla.” Kaupunginmuseon näkemyksen mukaan Invalidisäätiö Ortonin päärakennuksella tulee säilyttää sen korjaamista ohjaava suojelumääräys, mutta se tulee päivittää sisällöltään tämänhetkisiä vaalimistavoitteita vastaavaksi. Vastaavalla tavalla myös rakennukselle F eli asuntolarakennukselle tulee nyt asemakaavamuutoksen yhteydessä määritellä suojelumerkintä ja –määräys, jolla ohjataan rakennuksen säilyttämistä ja siinä tehtäviä korjaus- ja muutostöitä. Lisäksi kaupunginmuseo pitää tärkeänä päärakennuksen pääsisäänkäyntiaukion samoin kuin rakennuksen eteläpuolen kallioisen tontin ominaisluonteen säilymistä ja esittää myös näiden ympäristöjen vaalimista ohjaavia määräyksiä asemakaavaan. Suojelumääräysten sisältöjen määrittämiseen antaa tukea alueesta tehty rakennushistoriallinen selvitys Invalidisäätiö Ortonin Ruskeasuon laitokset (Arkkitehtitoimisto ark-byroo 30.10.2015).

Kaupunginmuseo pitää Ruskeasuon Tenholantie 10 ja 12 koskevan asemakaavamuutoksen eteenpäin viemistä mahdollisena edellä mainituin huomautuksin. Kaupunginmuseo haluaa olla asemakaavamuutoksen jatkotyössä mukana. Ennen asemakaavaehdotuksen esille tuloa kaupunginmuseo toivoo neuvottelua ainakin asemakaavamuutokseen aiotuista, etenkin suojeluun ja vaalimiseen liittyvistä kaavamääräyksistä. Asianmukaisilla määräyksillä ja reunaehtoja määrittelemällä mahdollistetaan suunnittelualueen kehittäminen sen eri osa-alueille ominaisia piirteitä ja historiaa kunnioittaen.

Geoteknisellä osastolla ei ole huomauttamista koskien osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa 1266-00/16 asemakaavan muutokseen osoitteessa Tenholantie 12.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta 1266-00/16. Määräaika on 11.11.2016.

Asemakaavan muutos koskee kolmen uuden asuinkerrostalon ja maanalaisen paikotushallin rakentamista tontille 16729/10. Tontilla 10 sijaitseva ns. proteesipajarakennus puretaan. Tontilla 16729/20 sijaitseva asuntolarakennus muutetaan asuinkerrostaloksi.

Rakennusvirastolla ei ole huomauttamista osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta.

Rakennusviraston yhteyshenkilöinä kaavahankkeessa ovat lisätiedonantajat.