Asemakaavan muutos, nro 12733, Toukola tontti 23905/3, Damaskuksentie 4, Asunto-Oy Arabianmäki

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee asuinkerrostalojen korttelialuetta osoitteessa Damaskuksentie 4. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa tontin täydennysrakentaminen ja asuntotarjonnan lisääminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja palveluiden äärelle. Kaavamuutosalue sijoittuu kaupunkirakenteen kohtaan, jossa Hämeentien varren kerrostalorakentaminen lomittuu Toukolan pientaloalueeseen. Kaavaratkaisu mahdollistaa kahden uuden asuinkerrostalon rakentamisen tontille. Uudisrakennukset sijoittuvat nykyisen yksikerroksisen liikerakennuksen paikalle sekä tontin keskiosaan, joka on suurelta osin avointa ja asfaltoitua piha-aluetta. Suurikokoisin puusto sijoittuu pääosin tontin reunoille. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty sovittamaan uusi rakentaminen luontevaksi osaksi arvokasta ja monimuotoista ympäristöä tuoden siihen uuden ajallisen kerrostuman.

Damaskuksentien varteen, purettavan liikerakennuksen paikalle, on suunniteltu kolmikerroksinen asuinrakennus, joka jatkaa nykyisten lamellitalojen rivistöä ja asettuu mittakaavaltaan nykyisten kerrostalojen ja Damaskuksentien toisella puolella olevien pientalojen välille. Korttelin sisäpihalle on suunniteltu massaltaan monimuotoinen ja porrastuva, kahdesta kahdeksaan -kerroksinen asuinrakennus. Porrastusten ansiosta rakennuksen vaikutelma pientaloalueiden suuntaan on mahdollisimman pieni. Hämeentien suuntaan rakennuksen kahdeksankerroksinen osa on näkyvämpi asettuen samaan kaupunkimaisemaan Arabian tehdaskortteliin suunnitellun korkean rakentamisen kanssa.

Kaavamuutoksen jälkeen tontilla on asuinkerrosalaa yhteensä 8 880 k-m², josta uutta kerrosalaa on 3 960 k-m². Liikekerrosala tontilla vähenee kaavaratkaisun myötä 320 k-m².

Tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on e=0,69. Asukasmäärän lisäys on noin 110.

Kaavaratkaisu tiivistää maankäyttöä ja mahdollistaa uusien asuntojen rakentamisen hyvien julkisten liikenneyhteyksien ja palveluiden äärelle.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista siten, että se edistää asuntotuotantoa ja täydennysrakentamista hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä, vahvistaa elä-
vien, omaleimaisten ja turvallisten kaupunginosien muodostumista sekä edesauttaa AM-ohjelman mukaisen asuntotuotannon toteutumista.

Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan kaava-alue on pääosin asuntovaltaista aluetta A4. Tontin itäreuna on pieneltä osin kantakaupunkialuetta C2. Helsingin maanalaisen yleiskaavan 2021 mukaan alueelle ei kohdistu merkintöjä. Kaava-alueen länsipuolelta kulkee lounaasta koilliseen olemassa olevan tunnelin merkintä. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Suunnittelualue lähiympäristöineen on kaupunkirakenteeltaan vaihtelevaa, monimuotoista ja ajallisesti kerrostunutta ympäristöä, jossa sijaitsee useita suojeltuja kohteita ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita alueita. Kaavamuutoksen kohteena olevalla tontilla sijaitsee nykyisin kolme nelikerroksista kerrostaloa, yksikerroksinen rivitalo sekä yksikerroksinen liikerakennus. Rakennukset on rakennettu 1960-luvulla alun perin Arabian tehtaan työväen asunnoiksi. Rakennukset sijoittuvat tontille väljästi avoimen korttelipihan ympärille. Pysäköinti tontilla on sijoitettu autotalleihin ja maanpäällisille pysäköintipaikoille.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1966.

Helsingin kaupunki omistaa tontin. Tontti on vuokrattu. Kaavaratkaisu on tehty tontin vuokralaisen hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa. Kaupunginhallitus on 4.4.2022 (§ 243) varannut kaavamuutokseen sisältyvät suunnitellut tontit 23905/8 ja 23905/10 asuntohankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten 31.12.2024 saakka.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Kaavaratkaisu nostaa alueen arvoa. Kaavoitettavan asuinrakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden noin 3–4 miljoonaa euroa.
Uuden rakennusoikeuden toteuttaminen edellyttää muutoksia voimassa olevaan maanvuokrasopimukseen. Kaupunginvaltuusto on 13.4.2022 (§ 88) vahvistanut kaavamuutokseen sisältyvien asuinkerrostalotonttien 23905/8 ja 23905/10 tai niistä muodostettavien tonttien vuokrausperiaatteet 31.12.2085 saakka.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY)
• kaupunginmuseo

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen ja ympäristön kulttuurihistoriallisiin arvoihin ja olemassa oleviin rakennuksiin, täydennysrakentamisen määrään ja mittakaavaan, uudisrakentamisen ilmeeseen ja sen ohjaamiseen asemakaavalla sekä vesihuollon järjestelyihin.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että uudisrakennusten massoittelua, näkyvyyttä kaupunkimaisemassa ja sopivuutta ympäristöön on tutkittu huolellisesti. Uusien rakennusten ilmettä ja mittakaavaa ohjataan kaavassa lukuisilla yksityiskohtaisilla määräyksillä. Myös nykyisten rakennusten säilymiseen ohjataan kaavamääräyksin.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat alueen kulttuurihistoriallisiin arvoihin ja niiden käsittelyyn kaava-aineistossa, täydennysrakentamisen määrään ja mittakaavaan, näkymiin ja uudisrakennusten varjostusvaikutuksiin, tontin luontoarvojen, puiden, piha-alueen ja viereisen puiston säilymiseen, rakentamisen aiheuttamiin häiriöihin, täydennysrakentamisen merkitykseen ja motiiveihin, liikenteeseen ja pysäköintiin sekä nähtävilläoloaineistoon ja vuorovaikutukseen.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että kaavamuutosalueen ympäristöä ja sen rakentumisen historiaa on kuvattu selostuksessa, suunnitelmaa on tarkennettu ja viitesuunnitelma-aineistoja täydennetty. Lisäksi uudisrakennusten massoittelua, näkyvyyttä kaupunkimaisemassa ja sopivuutta ympäristöön on tutkittu huolellisesti. Uusien rakennusten ilmettä ja mittakaavaa ohjataan asemakaavassa lukuisilla yksityiskohtaisilla määräyksillä.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 6 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 1.9.– 30.9.2021, mistä on ilmoitettu maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla. Kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta on lähetetty kirje ulkokuntalaiselle maan haltijalle.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 4 muistutusta, joista 1 oli adressi (allekirjoittajia yhteensä 26). Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui 1 kirje.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat rakentamisen mittakaavaan ja sen vaikutuksiin ympäristössä, varjostukseen, uudisrakennusten materiaaleihin ja väritykseen, liikenteeseen ja pysäköintiin, vuorovaikutusaineistoon sekä lintujen huomioimiseen rakentamisessa.

Kirjeessä esitetyt huomautukset kohdistuivat uudisrakennuksen materiaaleihin. Lisäksi kirjeen ohessa toimitettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheen mielipide uudelleen.

Kaavaehdotuksesta saaduissa lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat tontin keskelle sijoittuvan uudisrakennuksen osalta täydennysrakentamisen määrään ja mittakaavaan. Lisäksi huomautuksia esitettiin sähköverkon ja vesihuolto- ja kaukolämpöverkoston mahdollisiin siirtotarpeisiin liittyen.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

• Helen Oy
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY)
• kaupunginmuseo

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, kirjeestä ja lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 25.01.2022 § 36

Esitys

Käsittely

18.01.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Valtteri Heinonen, arkkitehti, puhelin: 310 64795

Riikka Österlund, liikenneinsinööri, puhelin: 310 37312

Tuomo Näränen, maisema-arkkitehti, puhelin: 310 20462

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 28.06.2021 § 27

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 08.06.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §