Jätkäsaaren alueen (Panamanranta) asemakaavan muutos nro 12447

Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 20. kaupunginosan (Länsisatama, Jätkäsaari) kortteleiden 20063–20066, katu-, puisto- ja vesialueiden asemakaavan muutoksen 7.3.2017 päivätyn ja 13.9.2017 muutetun piirustuksen numero 12447 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Asemakaavoituspalvelu on tarkistanut 7.3.2017 päivättyä 20. kaupunginosan (Länsisatama, Jätkäsaari) kortteleiden 20063–20066, katu-, puisto- ja vesialueiden asemakaavan muutosehdotusta nro 12447. Kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ilmenevät yksityiskohtaisesti liitteestä ja kaavaselostuksesta.

Asemakaavoituspalvelun mielestä kaavaehdotukseen tehdyt muutokset eivät ole olennaisia, joten ehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Tiivistelmä

Asemakaavan muutos mahdollistaa Jätkäsaaressa Saukonlaiturin alueella Saukonkanavan varrella sijaitsevien kolmikerroksisten kaupunkipientalokortteleiden 20065 ja 20066 toteuttamisen 2 - 6-kerroksisina kerrostalokortteleina. Kortteleiden rakentamistehokkuuden nostamista on tutkittu kaupunginvaltuuston 26.11.2014 hyväksymän toivomusponnen (Rantanen) johdosta.

Kaavan vireilletulon jälkeen kaava-aluetta on muutettu siten, ettei se enää koske Saukonpaatta ja sinne tutkittavaa venesatamaa. Kaava-alueeseen on vireilletulon jälkeen lisätty korttelit 20063 ja 20064 sujuvan katuyhteyden mahdollistamiseksi Panamankadun ja Poseidoninkujan välille. Asemakaavassa muutetaan näiden kortteleiden osalta korttelirajoja sekä muutoksesta johtuvia korttelikohtaisia kerrosaloja. Kortteleiden yhteenlaskettua kerrosalaa ei ole muutettu.

Tavoitteena on suunnitella Saukonkanavan varrelle asuinkorttelit, joissa yhdistyy kaupunkipientalomaisuus sekä urbaani kantakaupunkimainen kerrostaloasuminen. Alueelle on suunniteltu kaksi korttelia, joissa 4 - 6-kerroksisten asuinlamellien väliin sijoittuu kaksikerroksisia osuuksia. Saukonkanavan linjausta on muutettu vesiliikenteelle paremmin toimivaksi.

Kaavan asuntokerrosala on 12 500 k-m², josta uutta asuntokerrosalaa on 2 100 k-m². Asukasmäärän lisäys on noin 50.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että Saukonkanavaa rajaavat korttelit rakentuvat tehokkaammin asuinkerrostalokortteleina. Korttelin 20065 pysäköinti sijoittuu korttelin alle ja korttelin 20066 Saukonlaiturin pysäköintilaitokseen.

Helsingin kaupunki omistaa kaava-alueen maan. Kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta.

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti asettaa kaavaehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä ja siitä saatiin lausunnot. Esitetyt huomautukset kohdistuivat alueen esteettömyysluokitukseen. Kaavaehdotukseen tehtiin muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Muistutuksia ei esitetty.

Kaavaratkaisu on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja oikeusvaikutteisen osayleiskaavan mukainen ja edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alue on täysin meritäyttöjen aluetta, joka on vapautunut tavarasatamatoiminnoilta asuinrakentamista varten. Tällä hetkellä alueella sijaitsee väliaikaisesti maa-ainesten välivarastointia.

Suunnittelualue kuuluu vuonna 2015 vahvistettuun Saukonlaituri lännen asemakaavaan, jonka toteuttaminen on alkanut. Asemakaavassa korttelit on osoitettu kolmikerroksisiksi asuinrakennusten korttelialueiksi.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista kannanotoista ja lausunnoista sekä vastineet niihin.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti 7.3.2017 asettaa kaavaehdotuksen nähtäville. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 31.3.–2.5.2017.

Muistutukset

Kaavaehdotuksesta ei tehty muistutuksia.

Lausunnot

Kaavaehdotuksesta saatiin lausunnot seuraavilta tahoilta:

Yleisten töiden lautakunnan lausunto kohdistui alueen esteettömyysluokitukseen.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helen Sähköverkko Oy, Helen Oy ja pelastuslautakunta.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Lausunnoissa esitetyt asiat on otettu huomioon mahdollisuuksien mukaan. Vastineet lausuntoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotukseen on tehty muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti liitteessä ja kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Kaavaselostusta on täydennetty suunnittelu- ja käsittelyvaiheiden sekä esteettömyyden osalta.

Vuorovaikutusraportti on liitteenä.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia kadunrakentamisesta, Panamanrannan ja hulevesiputkistojen rakentamisesta sekä pilaantuneen maaperän kunnostuksesta. Rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia on arvioitu Saukonlaiturin kaavoituksen yhteydessä sekä alueen jo käynnistyneessä toteutussuunnittelussa.

Kaupunki saa tuloja alueiden vuokrauksesta sekä rakennusoikeuden myynnistä.

Yksikön päällikkö päätti hyväksyä asemakaavan 12447 pohjakartan kaupunginosassa 20 Länsisatama. Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Helsingin kaupungin kiinteistöviraston kaupunkimittausosasto on valmistanut asemakaavan pohjakartan:

Asemakaavan numero: 12447
Kaupunginosa: 20 Länsisatama
Kartoituksen työnumero: 2/2017
Pohjakartta valmistunut: 31.01.2017
Tasokoordinaatisto: ETRS-GK25
Korkeusjärjestelmä: N2000

Pohjakartta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 54a §:n asettamat vaatimukset.

Kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden asiakkuusjohtaja on päätöksellä (4§/1.6.2017) siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 8 § 2 momentin 7 kohdan toimivallan hyväksyä kaavoja varten valmistetut pohjakartat kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat -palvelukokonaisuuden kaupungingeodeetille sekä kartat ja paikkatiedot -yksikön päällikölle.

Yleisten töiden lautakunta antoi kaupunkisuunnitteluvirastolle seuraavan lausunnon:

Alueen esteettömyysluokitus tulee muuttaa perustasoksi. Nyt tekstissä mainitaan vain "normaali taso", mikä voidaan tulkita niin, ettei esteettömyyttä erityisesti huomioida.

Pelastuslautakunta antoi seuraavan lausunnon Jätkäsaaren, Panamanranta (korttelit 20063-20066), asemakaavan muutoksesta nro 12447:

Pelastuslautakunnalla ei ole huomautettavaa asemakaavan muutoksesta. Asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta pelastuslaitoksen toimintaan.

Tontit ovat osittain suunnittelemattomasti merialueelle rakennettua vanhaa täyttöaluetta. Saukonkanavan kohdalle on tehty stabiliteettisyistä massanvaihto, joka ulottuu osittain tonteille.

Kaupunkisuunnittelulautakunta päätti

Samalla lautakunta esitti kaupunginhallitukselle

Kiinteistöviraston tonttiosasto antaa kaupunkisuunnitteluvirastolle Jätkäsaaren Panamanrannan asemakaavan muutosluonnoksesta (hankenro 0838_6) seuraavan lausunnon:

Yleistä

Kiinteistövirasto puoltaa Jätkäsaaren Panamanrannan asemakaavan muutoksen valmistelua ja asemakaavan muutosluonnoksen suunnitteluperiaatteita jäljempänä esitetyin huomioin.

Toteutuessaan Jätkäsaaren Panamanrannan asemakaavan muutos mahdollistaa Jätkäsaaressa Saukonlaiturin alueella Saukonkanavan varrella sijaitsevien kolmikerroksisten kaupunkipientalokortteleiden nro 20065 ja 20066 toteuttamisen 2-6 –kerroksisina asuinkerrostalokortteleina (AK). Tämä lisää luovutettavan asuinrakennusoikeuden ja rakennettavien asuntojen määrää ja tukee siten kaupungille ja kiinteistötoimelle asetettujen strategisten tavoitteiden toteutumista. Lisäksi po. kaavamuutoksella on tarkoitus muuttaa kortteleiden 20063 ja 20064 korttelirajoja toimivan katuyhteyden mahdollistamiseksi sekä tarkistaa Saukonkanavan linjausta.

Vastaisuudessa kaavamuutoksella kortteleihin nro 20065 ja 20066 muodostettavien AK-tonttien tuleva hallinto- ja rahoitusmuotojakauma vahvistetaan erikseen kaupungin hyväksymien periaatepäätösten mukaisesti. Sijaintinsa puolesta tontit soveltunevat kuitenkin parhaiten luovutettavaksi sääntelemättömään vapaarahoitteiseen omistus- ja/tai vuokra-asuntotuotantoon, jolloin tontit tultaisiin luovuttamaan myymällä, todennäköisimmin erikseen järjestettävän laatu- ja/tai hintakilpailun perusteella.

Muita huomioita asemakaavan muutosluonnoksesta ja kaavamääräyksistä

Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa, että sekä korttelin nro 20065 että nro 20066 kokonaislaajuudet ovat mitoitukseltaan varsin oikeansuuntaiset. Oletettavaa on, että yksi toimija pystyy kerralla ostamaan ja toteuttamaan myös rakennusoikeudeltaan suuremman korttelin nro 20065, jolloin toteuttamista ja tontinluovutusta ei tarvitsisi enää myöhemmin vaiheistaa. Korttelit näyttäisivät ensi katsannolta olevan toiminnallisesti erillä toisistaan, joten niiden toteuttaminen ei edellyttäne raskaita keskinäisiä rasite- ja/tai yhteisjärjestelysopimuksia. Tämä sujuvoittaa tontinluovutusta ja siten myös kaavan toteuttamista. Todettakoon vielä, että erityisesti pysäköintiratkaisun johdosta kortteli nro 20066 muodostunee toteuttajanäkökulmasta jossain määrin mielenkiintoisemmaksi kuin kortteli 20065.

Kaavamääräyksin on osoitettu rakennusalojen osia, joilla alasta riippuen rakennus tulisi jakaa 2-4 / 2-5 / 2-6 kerroksisiin osiin siten, että kerrosluku vaihtuu vähintään kolme kertaa. Kiinteistövirasto toteaa, että mainittua suunnitteluratkaisua voidaan lähtökohdiltaan pitää kannatettavana, sillä näin saadaan aikaan monipuolisia näkymiä lähikortteleista Poseidoninpuistoon. Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa kuitenkin, että mainittu kaavaratkaisu, kuten myös viherkattojen toteuttamisvelvoite, lisäävät toteutuskustannuksia ja vaikuttanevat siten negatiivisesti kortteleiden hinnanmuodostukseen. Jatkosuunnittelun yhteydessä tulisikin tutkia, voitaisiinko mainittuja määräyksiä joiltain osin mahdollisesti keventää esimerkiksi siten, että kerrosluvun vaihtuminen rajattaisiin ainoastaan kahteen kertaan.

Kaavaan sisältyy jalankulkuyhteyttä koskeva merkintä ”y”, jonka osalta kaavamääräyksissä todetaan seuraavasti: ”sijainniltaan ja leveydeltään ohjeellinen alueen osa, jonka kautta on johdettava kortteliin kuuluva jalankulkuyhteys Poseidoninkujan ja Panamanrannan välille”. Mikäli tarkoituksena on, että po. yhteys palvelee nimenomaan yleistä jalankulkua, tulisi tästä ottaa selkeä maininta kaavamääräysten asianomaiseen kohtaan. Asia voitaisiin sitten ratkaista tontinluovutusvaiheessa seikkaperäisin rasitteenluonteisin ehdoin, kuten meneteltiin Saukonpaaden korttelin nro 20028 osalta.

Kaavaan sisältyy aukiota koskeva merkintä ”au”, jonka osalta kaavamääräyksissä todetaan seuraavasti: ”korttelialueen osa, joka on rakennettava Panamanrantaan liittyväksi aukioksi. Aukiota ei saa aidata”. Mikäli tarkoituksena on, että po. aukio palvelee erityisesti kortteliin tulevaa liiketilaa, tästä lienee mahdollista ottaa maininta kaavamääräyksiin selkeyttämään ajateltua lopputilannetta.

Kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa edelleen, että kanavan uudelleen linjauksesta aiheutunee lisäkustannuksia, kun kanavan linjan kulmikkaita muotoja lisätään. Asiasta tulisi näin ollen jatkosuunnittelun yhteydessä keskustella kaupunginkanslian ja rakennusviraston kanssa mahdollisimman tarkoituksenmukaisen ratkaisun löytämiseksi.

Lopuksi kiinteistöviraston tonttiosasto toteaa, että asemakaavan muutoksen valmistelua tulee edelleen jatkaa yhteistyössä kaupungin eri hallintokuntien kanssa mahdollisimman tarkoituksenmukaisen ja toteutuskelpoisen lopputuloksen saavuttamiseksi.

Kaupunkisuunnitteluvirasto pyytää rakennusviraston kannanottoa asemakaavan muutosluonnoksesta, Länsisataman (20.ko) asemakaavan muutoksesta, Panamanrannan ja Saukonpaaden venesatamasta. Määräaika on 12.12.2016 mennessä.

Asemakaavamuutos on osa Saukonlaituria. Muutoksia on tehty Panamanrannan kortteleiden massoitteluun sekä kanavan muotoon, mikä helpottaa veneellä liikkumista kanavassa. Venesatama ei kuulu asemakaavan muutosalueeseen.

Panamanrannan katuun liittyvien korttelien 20064, 20065 ja 20066 asuinrakennusten suunnittelussa tulee huomioida Panamanrannan katualueen ja sen laiturialueiden paalulaattarakenteet siten, että kiinteistön rakenteet eivät vaikeuta katualueen rakenteisiin liittyviä rakentamis-, korjaus- tai huoltotöitä.

• se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen)
• kunnan jäsen
• viranomainen toimialaansa kuuluvissa asioissa
• maakunnan liitto ja kunta, joiden alueella kaavassa osoitetulla maankäytöllä on vaikutuksia
• rekisteröity paikallinen tai alueellinen yhteisö toimialaansa kuuluvissa asioissa toimialueellaan.

• päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä
• päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa
• päätös on muuten lainvastainen.

• päätös, johon haetaan muutosta
• miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi
• perusteet, joilla muutosta vaaditaan.

• päätös, johon haetaan muutosta valittamalla, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
• todistus siitä, minä päivänä päätös on annettu tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta
• asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.