Kiinteistölautakunnan esitys kaupunginhallitukselle päiväkoti Borgströminmäen uudisrakennuksen tarveselvityksen ja hankesuunnitelman hyväksymiseksi

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Kruunuvuorenrantaan, osoitteeseen Föglönkuja 1, suunnitellun keskinäisenä kiinteistöosakeyhtiöhankkeena toteuttavaan rakennukseen sijoittuvat sekä lasten päiväkoti Borgströminmäki että Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n asukastila.

Asemakaavassa on määrätty päiväkotitilojen enimmäiskerrosalaksi 1200 kem² ja asukastilan vähimmäiskerrosalaksi 300 kem².

Hankkeessa rakennettava kerrosala on yhteensä 1500 kem² ja toteutettava bruttoala yhteensä 1595 brm².

Hankesuunnitelma on liitteenä nro 1. Hankesuunnitelman tekniset selostukset on koottu erilliseksi liitteeksi, joka on nähtävänä tilakeskuksessa.

Yleistä hankkeesta

Borgströminmäki kuuluu Kaakkoiseen varhaiskasvatusalueeseen. Päiväkoti Borgströminmäki tulee olemaan lähivuosina Kruunuvuorenrannan uuden asuinalueen ainoa päiväkoti, ennen kuin seuraava päiväkoti Hopealaakso arvion mukaan vuonna 2021 valmistuu.

Kiinteistö sijoittuu osoitteeseen Föglönkuja 1 (kortteli 49044, tontti 2). Päiväkodin piha-alueen itä-reunalla on kalliota, jota ei kustannussyistä louhita. Jotta päiväkodille saadaan riittävän kokoinen ja turvallinen leikkipiha-alue, kasvatetaan pihaa viereiseltä PEL-tontilta lohkottavalla 308 m²:n kaistaleella PEL:n suostumuksella.

Lasten päiväkoti Borgströminmäki toteutetaan tämän päivän laatutasoa noudattaen, voimassa olevien rakennusmääräysten ja ohjeiden sekä Helsingin kaupungin ohjeiden mukaisesti. Tilat suunnitellaan terveellisiksi, turvallisiksi, viihtyisiksi ja ajanmukaisiksi. Päiväkoti on suunniteltu yhteistyössä varhaiskasvatusviraston kanssa uusimman päiväkotikonseptin mukaan.

Asukastila on suunniteltu yhdessä Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n edustajien kanssa. Asukastilasta on tarkoitus vuokrata tilaa kaupungille ja edelleen varhaiskasvatusviraston käyttöön yhteisesti sovittujen käyttöaikojen suhteessa kymmen vuoden (10) määräaikaisella vuokra-ajalla ja jatkaa sopimusta määräajan jälkeen toistaiseksi voimassaolevana.

Hankkeen laajuus

Päiväkoti on kaksikerroksinen ja sen huoneistoala on 1048,5 htm². Asukastila on yksikerroksinen ja sen laajuus on 237,5 htm². Koko uudisrakennuksen huoneistoala on yhteensä 1286 htm².

Asukastilasta varhaiskasvatusviraston käyttöön vuokrattavan yhteiskäyttötilan päivähoidon tilapaikkojen määrittämisessä huomioon otettavan suhteellisen osuuden laskennallinen pinta-ala on noin 90 htm², joten päiväkoti Borgströminmäen käyttöön tuleva huoneistoala on yhteensä 1138,5 htm².

Koko uudisrakennuksen bruttoala on 1595 brm² ja laskennallinen hyötyala 1139 hym².

Investointi

Tilakeskuksen laatiman yhteishankkeen suunnitteluvaiheen (HKA) kustannusarvio on 5 870 000 euroa arvonlisäverottomana toukokuun 2016 kustannustasossa.

Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakekannasta Helsingin kaupungin omistukseen tulevan noin 80 % (päiväkodin) osuuden enimmäishinta on 4 696 000 euroa, ja Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n omistukseen tulevan noin 20 % (asukastilan) osuuden enimmäishinta on 1 174 000 euroa.

Asukastilan vuokraaminen päiväkodin käyttöön

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:n asukastilan yhteiskäyttöalasta varhaiskasvatusviraston käyttöön tulevaksi laskennalliseksi pinta-alaksi on hankesuunnitelmassa arvioitu käyttöaikojen suhteessa noin 90 htm², joka lasketaan mukaan päiväkodin yhteensä 1138,5 htm² vuokra-alaan sekä tilapaikkoja määrittävään pinta-alaan.

Yhteiskäytössä olevan asukastilan vuokra on sovittu saman suuruiseksi kuin tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaan määriteltävä sisäinen vuokra, joka tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan.

Asukastilasta Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:lle maksettava vuokra sisältäen ylläpidon on noin 2268 euroa/kk eli 27 216 euroa vuodessa. Pääomavuokran osuus on noin 22 356 euroa vuodessa.

Samalla kaupunginhallitus oikeuttaa tilakeskuksen päällikön hyväksymään vähäisiä muutoksia vuokrasopimukseen.

Vuokravaikutus varhaiskasvatusvirastolle ja aikataulu

Päiväkodin arvioitu kokonaisvuokra on 25,20 euroa/htm²/kk, joka sisältää pääomavuokraa 20,70 euroa/m²/kk ja ylläpitovuokraa 4,50 euroa/htm² (jossa on tilakeskuksen hallintokulu 0,50 euroa/m²/kk).

Päiväkodin käyttöön tuleva pinta-ala on yhteensä 1138,5 htm², jonka vuokrakustannukset ovat noin 28 690 euroa/kk ja noin 344 290 euroa/vuosi. Tilapaikkoja on 142. Kustannus tilapaikkaa kohden on noin 36 204 euroa.

Pääomavuokra tarkentuu toteutuneiden kustannusten mukaan. Tilakeskuksen laskentaperusteena on 3 % tuotto ja 30 vuoden poistoaika.

Ylläpidon hoidosta sovitaan kiinteistöyhtiön muodostamisen yhteydessä. Lopullinen ylläpitovuokra määräytyy toteutuneiden kustannusten mukaan tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti.

Hankkeen aikataulu ja toteutus

Uudisrakentaminen on tarkoitus aloittaa pohjarakennustöillä toukokuussa 2017. Kohteen arvioitu valmistumisaika on syksyllä 2018.

Kiinteistöviraston tilakeskus toimii koko hankkeen rakennushankkeeseen ryhtyvänä ja vastaa hankkeen toteuttamisesta sekä perustaa kiinteistöosakeyhtiön yhdessä Kruunuvuoren Palvelu Oy:n kanssa.

Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy ostaa asukastilan osakekannan kaupungilta erikseen sovittavan aikataulun mukaisesti siten, että koko omistusoikeus siirtyy Kruunuvuorenrannan Palvelu Oy:lle viimeistään hankkeen käyttöönottohetkellä. Kauppahinta tulee olemaan omistusoikeuksien suhteessa jaettu osuus koko hankkeen toteutuneesta kokonaiskustannuksesta.

Rakennuttamistehtävät hoitaa tilakeskuksen kilpailuttama rakennuttajakonsultti.

Rahoitussuunnitelma

Kaupunginvaltuuston hyväksymän talousarvion talonrakennushankkeiden ohjelmassa vuosille 2016 - 2025 hanke on esitetty vuosina 2017 - 2018 toteutettavana hankkeena.

Väistötila

Hanke on uudisrakennushanke, väistötilaa ei tarvita.

Päätös tullut nähtäväksi 17.03.2017

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 91 §