Marian sairaala -alueen rakennuksen 5 muutos- ja korjaustöiden tarveselvityksen muuttaminen

Kansliapäällikkö päätti tarkentaa entisellä Marian sairaala-alueella sijaitsevan rakennuksen 5 (Lapinlahdenkatu 16) toiminnallisten muutos- ja korjaustöiden tarveselvitystä muuttuneiden tarpeiden mukaisesti.

Kansliapäällikkö päätti 22.6.2017 § 44 hyväksyä entisellä Marian sairaala-alueella sijaitsevan rakennuksen 5 (Lapinlahdenkatu 16) toiminnallisten muutos- ja korjaustöiden tarveselvityksen (liite 1).

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto on hyväksynyt hankesuunnitelman 29.6.2017 siten, että sen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 1 500 000 euroa toukokuun 2017 kustannustasossa ja enimmäislaajuus on 2 600 brm².

Hyväksytty hankesuunnitelma pitää sisällään rakennuksen vähäisiä toiminnallisia ja teknisiä muutoksia, joiden tavoitteena on mahdollistaa StartUp –toiminta pääosin tyhjillään olleessa rakennuksessa. Muutostöillä parannetaan rakennuksen 5 monikäyttöisyyttä poistamalla kevyitä väliseiniä ja selkeytetään rakennuksen tilajärjestelyitä. Yhdessä rakennusten 15 ja 2 kanssa rakennus 5 muodostaa entisen Marian sairaala-alueelle StartUp-keskittymän. Urakka-alue on yhteensä enintään 2 015 htm² käsittäen rakennuksen kaikki kerrokset 1 - 3. Rakennuksen kellari ei sisälly urakkaan.

Hankepäätöksen jälkeen on todettu, että on tarkoituksenmukaista kasvattaa kerrosten yhteenlaskettu henkilömäärä 150:stä 240:een. Keskittymän tilatarjontaan on kohdistunut huomattavasti ennakoitua suurempi kysyntä ja uusia tiloja on otettu käyttöön alkuperäistä suunnitelmaa nopeammin. Siitäkin huolimatta jonossa on lähes 200 kasvuyritystä ja muuta toimijaa. Suuremmat teknologiayritykset, jotka nekin ovat osoittaneet kiinnostusta keskittymää kohtaan tai halunneet sijoittaa sinne toimintojaan, on jouduttu ohjaamaan kokonaan toisaalle.

Hankesuunnitelman lisälehden (liite 2) mukaan lisääntynyt henkilömäärä tarkoittaa kasvua mm. talotekniikkaan. Kokoontumistiloihin lisätään paikallisesti jäähdytys. Myös lukitus on tarkoituksenmukaista tehdä yhteiskäyttötarpeita palvelevaksi. Rakennuksesta on jouduttu poistamaan haitta-aineita arvioitua suurempi määrä. Em. rakennustyöt, sähkötyöt sekä LVIA-työt aiheuttavat lisäkustannuksia yhteensä 350 000 euroa.

Hankkeen rakentamiskustannukset ovat yhteensä arvonlisäverottomina 1 850 000 euroa alkuperäisen hankesuunnitelman toukokuun 2017 hintatasossa. Enimmäishinnan korottamisesta päättää kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto.

Vuokra-arvio perustuu 0 %:n tuottotavoitteeseen, jota kaupunki on käyttänyt vastaavan tyyppisessä kehittämisvaiheessa olevien yhtiöiden vuokrauksissa. Korjatulla enimmäishinnalla tilojen kokonaisvuokraksi arvioidaan hankkeen 2 100 htm² :n huoneistoalalle kehittämisvaiheen vuokraksi noin 20 307 euroa/kk eli oin 243 784 euroa/vuodessa. Kokonaisvuokra 9,67 euroa/m²/kk koostuu 5,74 euron/ m²/kk pääomavuokrasta sekä 3,93 euron/m²/kk ylläpitovuokrasta. Rakennuksessa oleva 292 htm2 kellari ei sisälly hankkeeseen. Kehittämisvaiheen jälkeen pääomavuokra perustuu normaaliin 3 %:n tuottovaatimukseen ja vuosivuokra nousee vuoden 2017 hintatasossa laskettuna 430 324 euroon. Lopullinen vuokra tarkistetaan toteutuneiden rakennuskustannusten mukaan.

Muuttuneiden tarpeiden mukaisen muutos- ja korjaustöiden arvioidaan valmistuvan toukokuussa 2018.