Laajasalo, Hämeenapajantie 5, poikkeamishakemus

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 49224 tonttia 3 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Hakija

********** (jättöpäivämäärä 20.9.2017)

Rakennuspaikka

49. kaupunginosan (Laajasalo) korttelin 224 tontti 3 / **********

Hakemus

Hakija hakee poikkeamislupaa kahden omakotitalon ja jätekatoksen rakentamiselle, sekä kahden maalämpökaivon poraamista varten. Lisäksi raivataan puustoa tontilla.

Hankkeen kokonaisala on 430 k-m². Tontin pinta-ala on 2 005 m².

Asuinrakennusten yhteenlaskettu varsinainen kerrosala on 370 k-m² ja 250 mm seinävahvuuden mukaan laskettuna 350 k-m², joka ylittää nykyisen kaavan sallitun rakennusoikeuden (290 k-m²) 60 k-m².

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että Hämeenapajantie 5 on kokonaan rakentamaton kiinteistö, jonka rakentamisesta on käyty useita ennakkoneuvotteluita kaavoituksen ja rakennusvalvonnan kanssa. Nyt lupakäsittelyssä olevat suunnitelmat ovat ennakkoneuvotteluissa läpikäydyn mukaisia.

Voimassa olevassa asemakaavassa tontille on osoitettu kiinteä rakennusoikeuden määrä 290 k-m² kahteen kerrokseen (vastaa tonttitehokkuuslukua e=0,14) ja pienehkö rakennusala tontin Hämeenapajantien puoleiseen päähän. Saman korttelin muilla tonteilla tehokkuus ja rakennusala suhteessa tontin kokoon on selvästi suurempi. Viereisessä kortteleissa tonttitehokkuus on osoitettu e=0,20, joskin lähistön tontteja täydennysrakennettaessa ollaan sallittuna tehokkuuslukuna käytetty myös lukua e=0,25. Ennakkoneuvotteluissa tontin rakentaminen katsottiin mahdolliseksi siten, että rakennusoikeuden määrä voi vastata naapuritonteilla täydennysrakentamisessa sallitun tonttitehokkuuden suhteellista nostoa (e=0,20 -> 0,25). Eli rakennusoikeutta olisi haettavissa samassa suhteessa kuin 0,20:sta 0,25:een. (=> 290m² -> 362,5 m² + kaavan sallimat aputilat). Nyt haettava rakennusoikeus 250 mm seinävahvuuden mukaan laskettuna on 350 k-m², joka vastaa tonttitehokkuuslukua e=0,17.

Tontille on lisäksi haettu asemakaavan muutosta rakennusalueen laajentamiseksi ja tonttitehokkuuden nostamiseksi uuden yleiskaavan mukaiseen minimitehokkuuteen e=0,40 siten, että tontille voidaan sijoittaa kaikkiaan neljä erillispientaloa. Yleiskaavaehdotuksessa alueen tavoitteelliseksi tonttitehokkuudeksi on määritelty 0,4...1,2. Kaavoittajan kanssa on katsottu, että vireillä oleva kaavamuutos ei estä tontin pohjoisosan rakentamista tässä vaiheessa.

Nyt haettavan poikkeamis- ja rakennusluvan rakennukset sijoittuvat siten, että ne mahdollistavat kaavamuutoksessa haettavan rakentamisen tontin eteläiselle osalle myöhemmin. Rakennusten sijoittelu ja koko noudattavat asemakaavan muutoshakemuksen liitteeksi laadittua viitesuunnitelmaa.

Rakennuksista eteläisempi (talo B) ylittää tontille asemakaavassa esitetyn rakennusalan rajan etelän suuntaan varsinaisen rakennusmassan osalta noin 4 metriä. Ylitys on käyty keskusteluissa läpi kaavoittajan kanssa ja todettu vähäiseksi suhteessa tontin kokoon ja olisi siten hyväksyttäväksi. Kaavaselostuksessa mainitaan lisäksi 6 m vähimmäisetäisyys naapuritontin rajasta, mikäli rajanpuoleisessa seinässä on asuinhuoneen pääikkunoita. Tontin länsireunalla rakennusten päädyt sijoittuvat siten, että rakennusten vähimmäisetäisyys rajasta on tätä vähemmän, kuitenkin vähintään 4,8 m. Huoneissa on ikkunoita lännen suuntaan, mutta huoneissa on suuria ikkunoita myös muihin suuntiin. Etenkin olohuoneessa varsinainen huoneen avautumissuunta on etelään. Ylitys on välttämätön, jotta rakennusten sijoittaminen tontille on mahdollista siten, että ajoyhteydet, pelastusreitit ja esteettömyys toteutuvat määräysten ja ohjeiden mukaisina sekä toimivina.

Hankkeesta on jätetty käsittelyyn rakennuslupahakemus 1.9.2017. Rakennuslupahakemuksen käsittelyn yhteydessä osoittautui, että ennakkoneuvotteluissa (sekä kaavoituksen että rakennusvalvontaviranomaisen kanssa) läpikäydyistä periaatteista huolimatta asemakaavasta poikkeamisten laajuus katsottiin sellaiseksi, että hankkeelle täytyi alustavasta arviosta poiketen hakea myös poikkeamislupaa. Näin ollen rakennuslupahakemus on jätetty käsittelyyn aiemmin kuin 14.9.2017 päivätty poikkeamishakemus.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Hämeenapajantien ympäristö on pientaloaluetta. Korttelin 49224 tontti 3 on rakentamaton. Voimassa olevassa asemakaavassa tontille on osoitettu kiinteä rakennusoikeuden määrä 290 k-m² kahteen kerrokseen (vastaa tonttitehokkuutta e=0,14) ja pienehkö rakennusala tontin Hämeenapajantien puoleiseen päähän. Saman korttelin muilla tonteilla tehokkuus ja rakennusala suhteessa tontin kokoon on selvästi suurempi. Viereisessä kortteleissa tonttitehokkuus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,2, joskin lähistön tontteja täydennysrakennettaessa on sallittuna tehokkuuslukuna käytetty myös lukua e=0,25.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 30.3.1990 vahvistettu asemakaava nro 9280. Asemakaavan mukaan tontti on enintään kaksikerroksisten erillispientalojen korttelialuetta (AO). Asemakaavan mukaisesta kerrosalasta asuntojen ulkopuoliset tilat mukaan lukien saa rakentaa enintään 80 % yhteen kerrokseen. Tontilla saa olla tiloja ympäristölle haittaa tuottamatonta toimisto-, teollisuus-, tai liiketoimintaa varten enintään 20 % asemakaavan mukaisesta kerrosalasta. Tontille saa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi rakentaa autosuojia tai katoksia enintään 18 m² / asunto, kuitenkin enintään 20 % asemakaavassa osoitetusta kerrosalasta, sekä muita asuntojen ulkopuolisia, asumista palvelevia tiloja, kuten varasto-, huolto-, askartelu- ja kokoontumistiloja enintään 12 m² / asunto, kuitenkin enintään 15 % asemakaavassa osoitetusta kerrosalasta. Kellarikerroksen on oltava pääasiassa maanpinnan alapuolella. 2-kerroksisen rakennuksen enimmäiskorkeus on 7,5 m ja 1-kerroksisen 5 m. Ellei toisin ole osoitettu, on rakennuksen vähimmäisetäisyys naapuritontin rajasta 6 m, jos rajan puoleisessa seinässä on asuinhuoneen pääikkunoita; muussa tapauksessa 4 m tai naapurin suostumuksella 2 m. Rakennuksen vähimmäisetäisyys kadun tai virkistysalueen rajasta on 2 m, ellei toisin ole osoitettu. Tontit saa katu- ja virkistysalueen puolelta aidata vain pensasaidalla, milloin maasto ei sitä estä.

Rakennusoikeus tontilla kerrosalaneliömetreinä on 290 k-m². Tonttitehokkuutta ja rakennusten lukumäärää ei ole merkitty. Tontin pinta-ala on 2 005 m².

Asuntojen lukumäärän ollessa enintään kaksi, tulee olla 1 ap / 130 m² asuntokerrosalaa. Lisäksi kutakin asuntoa kohden tulee olla tila yhden auton tilapäistä pysäköintiä varten. Asuntojen lukumäärän tontilla ollessa suurempi kuin kaksi, 1 ap / 95 m² asuinkerrosalaa. Autopaikoista 10 % on varattava vieraspysäköintiä varten.

Alueella on voimassa oleva yleiskaava 2002, jossa alue on osoitettu pientalovaltaiseksi alueeksi. Yleiskaavan tavoitteena on hakemuksen kohteena olevan tontin alueella tiivistää pientaloalueita. Helsingin uudessa yleiskaavassa (Kaupunginvaltuusto 26.10.2016) rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A4, jossa korttelitehokkuudeksi on määritelty alle 0,40. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Selvitys naapureiden kuulemisesta ja heidän mahdollisuudesta tehdä muistutus on liitetty hakemusasiakirjoihin. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Yksi naapuri huomauttaa hankkeelle suostumuksen antamisen yhteydessä, että eteläisemman rakennuksen (talo B) länsipäädyn ikkunat ovat liian isot rakennuksen etäisyyteen nähden naapurin rajasta. Lisäksi tulee huolehtia tontin maanpinnan nostosta johtuvien valumavesien ohjauksesta.

Kuulemismenettelyn yhteydessä saapui yksi muistutus. Muistutuksen antaja huomauttaa, että kyseessä oleva tontti ja rakennuspaikka sijaitsevat muuta lähiympäristöä/naapuritontteja korkeammalla, jolloin rakentaminen ja tontin korkeusasema tulee sopeuttaa alueen vallitsevat maastonmuodot/korkeusasemat huomioon ottaen, ja muista kuin välttämättömistä maatäytöistä tulee pidättäytyä. Muistutuksen antaja jatkaa huomioita liittyen prosessiin ja asemakaavasta poikkeamishakemukseen perustellen, että koska pohjoisempi rakennus (talo A) ylittää lainvoimaisen asemakaavan mukaisen rakennusalan, rakennusvalvontaviraston olisi syytä harkita lähinaapureiden kuulemista itse. Muistutuksen antajien käsityksen mukaan täytetty kuulemislomake ei tältä osin anna oikeaa kuvaa rakennushankkeesta ja naapureiden vaikutusmahdollisuuksista. Kyseessä esitetään olevan mahdollinen kuulemisvirhe, jolla voi olla asiassa myöhemmin merkittävä vaikutus. Muistutuksen antaja toteaa, että rakennuspaikan soveltuvuus rakentamiseen on jo ratkaistu lainvoimaisen asemakaavan mukaisesti, ja rakennuslupahakemus on tältä osin hylättävä lainvoimaisen asemakaavan vastaisena.

Muilla naapureilla ei ollut huomautettavaa hankkeesta.

Hakemuksesta on pyydetty kannanotto Kaupunkiympäristön maaomaisuuden kehittäminen ja tontit–palvelulta, joka toteaa (4.12.2017), että rakennusoikeuden lisääminen ei aiheuta maanomistajalle merkittävää hyötyä, maalämpökaivot on merkitty hyväksyttävälle etäisyydelle (7,5 m) tontin rajasta eikä hakemuksesta ei ole huomautettavaa.

Myönnetyn poikkeamisen erityinen syy on asuntorakentamisen edistäminen ja tontin tarkoituksenmukainen käyttö. Haettu toimenpide voidaan toteuttaa poikkeamalla asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta, rakennusalueen rajasta sekä rakennuksen vähimmäisetäisyydestä naapuritontin rajasta.

Olemassa oleva infrastruktuuri ja tuleva Laajasalon kasvu puoltavat täydennysrakentamista, mitä osin on jo tapahtunut muutoinkin. Laajasalossa on alueita, joiden tonttitehokkuus on suhteellisen alhainen. Olemassa olevilla asuinalueilla lisärakentaminen on tärkeimpiä keinoja vaikuttaa alueiden kehitykseen ja kaupunki pyrkii aktiivisesti luomaan sille edellytyksiä. Hämeenapajantien varren kiinteistöt sijaitsevat hyvien kulkuyhteyksien ja Laajasalon keskuksen palveluiden läheisyydessä, mikä myös vastaa asuntotarpeisiin ja asuntojen kysyntään.

Alueella tonttitehokkuusluku on pääsääntöisesti e=0,2. Nyt haettu poikkeaminen asemakaavassa osoitetusta rakennusoikeudesta lähenee alueen yleistä tonttitehokkuutta sekä alueella käytettyä tonttitehokkuuden suhteellista nostoa ja jää jopa sen alle.

Ottaen huomioon tontin muoto ja koko, poikkeamisella mahdollistetaan uusien asuinrakennusten rakentaminen alueelle soveltuvalla tavalla siten, että asuinrakennusten koot ovat tarkoituksenmukaisia. Tonttia voidaan siten pitää hyvänä mahdollisuutena täydennysrakentamiselle.

Tontille on lisäksi haettu asemakaavan muutosta rakennusalueen laajentamiseksi ja tonttitehokkuuden nostamiseksi uuden yleiskaavan mukaiseen minimitehokkuuteen e=0,40 siten, että tontille sijoitettaisiin kaikkiaan neljä erillispientaloa. Yleiskaavaehdotuksessa alueen tavoitteelliseksi tonttitehokkuudeksi on määritelty 0,4...1,2. Yleiskaavan tavoitteisiin perustuen sekä rakennusoikeuden että -alan ylittämistä on haettu kohtuullisissa pientalon mitoissa pitäytyen ja siten, etteivät tulevan asemakaavoituksen tavoitteet vaarannu. Vireillä oleva asemakaavamuutos ei ole este tontin pohjoisosan rakentaminen tässä vaiheessa.

Nyt haettavan poikkeusluvan rakennukset sijoittuvat siten, että ne mahdollistavat asemakaavan muutoksessa haettavan rakentamisen tontin eteläiselle osalle myöhemmin. Rakennusten sijoittelu ja koko noudattavat asemakaavan muutoshakemuksen liitteeksi laadittua viitesuunnitelmaa. Hämeenapajantien alue tämä tontti mukaan lukien tarkastellaan tulevassa Laajasalon itärannan asemakaavan muutoksessa, josta tehdään päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma keväällä 2018. Hämeenapajantie 5 lisärakentaminen tutkitaan tällöin tarkemmin suhteessa koko kaava-alueeseen. Kokonaisuuden ja vaikutusten arviointi vaikuttavat tontin tulevaan tehokkuuteen ja käyttösuunnitelmaan, ja mm. asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohje huomioidaan tontin silloiseen tilanteeseen ja pysäköintitarpeeseen suhteuttaen.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa myös poikkeamalla rakennusalueen rajasta sekä rakennuksen vähimmäisetäisyydestä naapuritontin rajasta, jos rajanpuoleisessa seinässä on asuinhuoneen pääikkunoita.

Kumpikin osoitettu uusi asuinrakennus sijoittuu ainakin osittain asemakaavassa määritellylle rakennusalalle, joka on esitetty alustavissa suunnitelmissa katkoviivalla. Kaavamääräykset, joista ei poiketa, jäävät edelleen voimaan. Rakennuksista eteläisempi (talo B) ylittää tontille asemakaavassa esitetyn rakennusalan rajan etelän suuntaan varsinaisen rakennusmassan osalta noin 4 metriä. Ylitys on suhteellisen vähäinen tontin kokoon suhteutettuna, ja näin myös ajoyhteydet, pelastusreitit ja esteettömyys toteutuvat sekä määräysten ja ohjeiden mukaisina että toimivina.

Kaavassa mainitaan lisäksi 6 m vähimmäisetäisyys naapuritontin rajasta, mikäli rajanpuoleisessa seinässä on asuinhuoneen pääikkunoita. Tontin länsireunalla rakennusten päädyt sijoittuvat siten, että rakennusten vähimmäisetäisyys rajasta on hieman tätä vähemmän, kuitenkin vähintään 4,8 m. Huoneissa on ikkunoita lännen suuntaan, mutta huoneissa on suuria ikkunoita myös muihin ilmansuuntiin. Etenkin olohuoneessa varsinainen rakennuksen pääikkuna ja avautumissuunta on etelään. Ylitys on kohtuullinen, ja sen myötä rakennusten sijoittaminen tontille paranee siten, että ajoyhteydet, pelastusreitit ja esteettömyys toteutuvat määräysten ja ohjeiden mukaisina sekä toimivina.

Rakennuspaikka on metsäinen etelään laskeva rinne. Rakennuspaikka ei tontin luoteiskulmassa olevaa pientä kukkulaa lukuun ottamatta sijaitse ympäristöään ylempänä, vaan rinne jatkuu jyrkkyydeltään jotakuinkin tasaisena tontin poikki itä-länsisuuntaisena. Ajoyhteyden toimivuuden vuoksi eteläisemmän rakennuksen (talo B) eteläreunassa joudutaan jyrkkyyden vuoksi tekemään hieman täyttöä.

Tontti on muodoltaan pitkänomainen sijoittuen pohjois-eteläsuunaiseen rinteeseen. Tontti sijaitsee valmiiksi rakennetun ympäristön keskellä. Kun tarkastellaan tontin mahdollisuuksia rakentamiseen, voidaan todeta tontin soveltuvan tehokkaampaan rakentamiseen ympärillä olevan rakennetun ympäristön tavoin, kuten myös uudessa yleiskaavassa on osoitettu. Tontin erityispiirteet huomioiden tontille voidaan katsoa olevan mahdollista sijoittaa enemmän uudisrakennuksia ilman, että se muuttaisi olennaisesti alueen yleisilmettä, luonnetta, ympäristöä tai naapuritonttien tilannetta.

Haettu toimenpide ei päätöksessä haetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Hakijalla on tiedossa saapunut naapurin muistutus. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että perustuen sekä alustaviin neuvotteluihin viranomaisten kanssa että pääsuunnittelijan suorittamiin arvioihin rakentamisen vaikutusta naapurien oikeuksiin, mm. korkeusasemien muutoksista ja etäisyyteen naapurin rajasta johtuen, on arvioitu, ettei rakentaminen edellytä muita suostumuksia kuulemismenettelyn lisäksi. Muistutuksen antajan mainitsema rakennusalan ylitys talon A osalta ei pidä paikkaansa. Rakennusvalvontaviranomainen ei myöskään ole muita suostumuksia edellyttänyt, jolloin kuulemiset voi rakennusvalvonnan ohjeen mukaan suorittaa joko itse tai jättää viranomaisen hoidettavaksi maksua vastaan. Tässä tapauksessa kuulemiset on hoidettu asianmukaisesti ja viranomaisen ohjeisiin perustuen rakennushankkeeseen ryhtyvän toimesta. Rakennushankkeeseen ryhtyvän näkemys on, että em. huomautuksen asiat ovat aiheettomia, ja rakentamisen vaikutukset naapureihin on huomioitu lupahakemuksien liitteenä esitetyissä suunnitelmissa määräysten ja ohjeiden edellyttämällä tavalla. Tulevista rakennuksista pihoineen on tarkoitus rakentaa ympäristöön hyvin sopiva laadukas kokonaisuus naapurusto huomioiden.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2018, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon