Osto-oikeuden lisääminen KOY Base Helsingille vuokratun hotellitontin vuokrasopimukseen (Ruskeasuo, tontti 16748/5)

A

Kaupunkiympäristölautakunta päätti vuokrata tontin KOY Base Helsingille (y-tunnus 2906394-5) seuraavin ehdoin:

1
Vuokrattava tontti on 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) korttelissa 16748 sijaitseva hotellitontti nro 5. Tontin osoite on Mannerheimintie 109/Nauvontie 10, pinta-ala 3 472 m², kiinteistötunnus 91-16-748-5, rakennusoikeus 13 000 k-m².

2
Tontti vuokrataan hotellitarkoitukseen.

3
Vuokra-aika on 1.6.2018-31.5.2048.

4
Perittävä vuosivuokra on 31.3.2020 saakka 391 716 euroa.

Vuokra perustuu asemakaavan nro 11865 mukaiseen rakennusoikeuteen 13 000 k-m² ja yksikköhintaan 31 €/k-m² (ind.100) sekä viiden prosentin tuottoon. Yksikköhinta vastaa tämän hetken elinkustannusindeksin (ind.1944) mukaan hintatasoa noin 600 €/k-m².

Huhtikuun 1. päivästä 2020 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 20 150 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100. Kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.

Ellei vuokraeriä tai muita sopimukseen perustuvia saatavia suoriteta eräpäivänä, vuokralainen on velvollinen maksamaan erääntyville saataville eräpäivästä maksupäivään korkoa ja perimispalkkiota kaupunginhallituksen vahvistaman päätöksen mukaan.

5
Muutoin noudatetaan liitteessä 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen ehtoja ja tonttipäällikön mahdollisesti päättämiä lisäehtoja.

Kaupunkiympäristölautakunta päättää vielä oikeuttaa hallinto- ja tukipalvelujen kiinteistölakimiehen allekirjoittamaan edellä mainitun maanvuokrasopimuksen ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.

(L1-1-1637)

B

Kaupunkiympäristölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että Helsingin kaupungin 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) korttelissa 16748 sijaitsevan tontin 5 uuteen pitkäaikaiseen KOY Base Helsingille laadittavaan maanvuokrasopimukseen lisätään osto-optio seuraavasti:

1
Tontin vuokralaisella on oikeus ostaa kaupungilta sille vuokrattu tontti sen jälkeen, kun rakennus on ollut viisi (5) vuotta hotellikäytössä.

2
Kauppahinta on 31 euroa/k-m² (ind. 100=1951, nykyhintatasossa noin 600 euroa/k-m²) ja se kerrotaan kaupantekohetkellä voimassa olevalla elinkustannusindeksin pisteluvulla sekä asemakaavan mukaisella tai toteutetulla rakennusoikeudella. Kauppahinta on kuitenkin vähintään 600 euroa/k-m².

3
Osto-oikeutta käytettäessä kauppakirjaan otetaan seuraava lisäkauppahintaa koskeva ehto:

Myyjällä on oikeus saada tontin ostajalta lisäkauppahintaa, mikäli tontin markkina-arvo kaavamuutoksen, poikkeamispäätöksen tai vastaavan viranomaispäätöksen johdosta nousee siitä, mitä tontin kauppahinnasta on tässä kauppakirjassa sovittu. Markkina-arvon nousu voi johtua tontin rakennusoikeuden lisäyksestä tai tontin käyttötarkoituksessa tapahtuvista tai muista vastaavista muutoksista.

Lisäkauppahinta on tämän kauppakirjan mukaisen kappahinnan ja uuden markkina-arvon erotuksen määrä. Uusi markkina-arvo määritetään lisäkauppahinnan maksuhetken mukaan.

Tämä ehto on voimassa 10 vuotta siitä, kun tontti on ostettu kaupungilta. Mikäli ostaja tai myöhempi luovutuksensaaja on hakenut edellä tarkoitettua kaavamuutosta, poikkeamispäätöstä tai muuta vastaavaa viranomaispäätöstä ennen mainittua määräpäivää, sovelletaan tätä lisäkauppahintaehtoa, vaikka kaavamuutos, poikkeamispäätös tai vastaava viranomaispäätös tulee voimaan määräpäivän jälkeen. Mikäli edellä kaavamuutoksen, poikkeamispäätöksen tai vastaavan viranomaispäätöksen on kuitenkin laittanut vireille kaupunki tai muu ostajasta riippumaton taho, tätä lisäkauppahintaehtoa sovelletaan vain, mikäli ostaja ryhtyy ennen mainittua määräpäivää toimenpiteisiin tontin käyttötarkoituksen muuttamiseksi ja/tai lisärakentamiseksi hakemalla tätä varten rakennuslupaa tai ryhtyy muihin vastaaviin toimenpiteisiin.

Ostaja maksaa ensiksi mainitussa tapauksessa lisäkauppahinnan kolmen (3) kuukauden kuluessa asemakaavamuutoksen, poikkeamispäätöksen tai vastaavan viranomaispäätöksen lainvoimaiseksi tulosta ja jälkimmäisessä tapauksessa kolmen (3) kuukauden kuluessa rakennusluvan tai vastaavan lainvoimaiseksi tulosta.

Ostaja antaa myyjälle edellä sanotun lisäkauppahinnan suorittamisen vakuudeksi tonttiin 780 000 euron suuruisen kiinnityksen, joka on voimassa 30 vuotta kauppakirjan allekirjoittamisesta (10 prosenttia allekirjoitetusta kauppahinnasta).

Selvyyden vuoksi todetaan, että ostajalla tarkoitetaan tässä ehdossa myös tontin mahdollista tulevaa luovutuksensaajaa. Ostaja on siten velvollinen huolehtimaan siitä, että mahdollinen uusi luovutuksensaaja on tietoinen tästä lisäkauppahintaehdosta.

4
Muilta osin noudatetaan kaupungin vakiintuneita kiinteistökaupan ehtoja, liitteenä 2 olevaa kauppakirjaluonnosta sekä toimivaltaisen toimielimen tai viranhaltijan päättämiä lisäehtoja.

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle lisäksi, että hallinto- ja tukipalvelujen kiinteistölakimies oikeutetaan allekirjoittamaan edellä mainittu kauppakirja ja tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.

(L1-1-1637)

Yritystonttitiimin päällikkö päätti vuokrata SSA Hotels Oy:lle (y-tunnus 2638922-9) 1.12.2017 – 31.5.2018 Helsingin kaupungin 16. kaupunginosan (Ruskeasuo) suunnitellun tontin 16748/5 (3473 m², 13000 k-m²) hotellirakennuksen rakennusluvan hakemista varten seuraavin ehdoin:

1
Vuokra koko vuokra-ajalta on 65 000 euroa. Eräpäivä on 1.2.2018.

2
Vuokraus ei oikeuta vuokra-alueen muuhun käyttöön.

3
Vuokra-alueelle rakennettavien rakennusten piirustukset on, sen lisäksi mitä niiden käsittelystä on erikseen määrätty, esitettävä vuokranantajan (kaupunkiympäristötoimialan tonttiyksikön) hyväksyttäväksi ennen rakennusluvan hakemista.

Hotellirakennus on suunniteltava sitten, että rakennus ei merkittävästi vaikeuta naapuritontin 16748/4 toteuttamista.

4
Vuokranantaja ilmoittaa, että vuokra-alue kuuluu Helsingin kaupungin ympäristökeskuksen pilaantuneen maan kunnostamiseksi 20.5.2009 antamaan ilmoituspäätöksen 102 § mukaiseen Nauvontien alueeseen. Tällä tontilla ei ole tutkimuksissa todettu maaperän pilaantumista. Ennen maanrakennustöihin ryhtymistä tontille tehdään muutama tutkimuspiste asian varmistamiseksi.

Vuokralaisen tulee esittää vuokranantajalle suunnitelma vuokra-alueen maarakennustöistä heti, kun kaivettavat alueet ovat tiedossa.

Vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokranantajalle (Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit palvelulle, Johanna Hytönen, puhelin 09-310 36414) maarakentamisen aloitusajankohta viimeistään kaksi viikkoa ennen töiden aloittamista.

Mikäli alueella kuitenkin tutkimuksissa todetaan pilaantumista, noudatetaan em. ympäristökeskuksen päätöstä.

Tällöin vuokralainen vastaa puhdistamiseen liittyvistä maarakennustoimenpiteistä, kuten kaiusta ja kuljetuksesta, ympäristöviranomaisen päätöksen ja vuokranantajan ohjeiden mukaisesti. Vuokranantaja vastaa puhdistamisen suunnittelusta, tutkimuksista, valvonnasta ja mahdollisesta jälkitarkkailusta.

Vuokranantaja korvaa vuokralaiselle maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset. Selvyyden vuoksi todetaan, että alemman ohjearvon alittavista haitta-ainepitoisuuksista aiheutuvia toimenpiteitä ei pidetä tässä tarkoitettuna pilaantuneen maaperän puhdistamisena. Ylimääräisiä kustannuksia määriteltäessä vertailukustannuksina pidetään pilaantumattomien maiden osalta niiden kuljettamista 20 kilometrin etäisyydelle kohteesta. Ylimääräisinä kustannuksina ei pidetä maaperän puhdistamisesta aiheutuvaa töiden hidastumista.

Korvattavista toimenpiteistä ja kustannuksista on sovittava tarkemmin ennen maarakennustöiden aloittamista. Vuokranantaja maksaa kustannukset vuokralaisen esittämän ja vuokranantajan hyväksymän laskun mukaisesti. Edellä mainitut kustannukset voidaan korvata vain, jos korvausperusteista ja korvattavista toimenpiteistä on sovittu ennen niiden toteuttamista.

Vuokranantaja ei vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä. Vuokranantaja ei myöskään vastaa vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa viivästyksestä aiheutua.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus pilaantuneesta maaperästä on voimassa siihen asti, kun kaikki vuokra-alueelle rakennettavat rakennukset ovat asemakaavan nro 11865 ja tämän vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaisesti ensimmäisen kerran viranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi, kuitenkin enintään viisi vuotta vuokrasuhteen alkamisesta lukien. Tämän jälkeen vuokralainen vastaa pilaantumisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus ei koske vuokralaisen tai vuokralaisen lukuun toimineen toiminnasta ennen vuokrasuhteen alkamista aiheutunutta pilaantumista. Edellä mainittu ei myöskään koske vuokra-aikana aiheutunutta pilaantumista riippumatta sen aiheuttajasta.

5
Suunnittelussa on huomioitava tontin alla kulkeva maanalainen yhteiskäyttötunneli. Kalliota ei saa louhia tunnelin kohdalla siten, että tunnelille aiheutuu vahinkoa tai haittaa.

6
Vuokralaisella on oikeus kustannuksellaan hakea tonttijakoa ja lohkomista.

7
Kaupunki ei vastaa vuokralaiselle aiheutuvista kustannuksista, mikäli tämä vuokrauspäätös oikaisuvaatimuksen, kunnallisvalituksen tai ylemmän toimielimen päätöksen johdosta muuttuu tai kumoutuu tai mikäli tontin lopullista luovutussopimusta ei saada muutoin aikaan.

8
Pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen tullaan lisäämään tarvittavat rasiteluonteiset ehdot, joilla ei saa olla merkittävää vaikutusta naapuritontin 16748/4 toteutusedellytyksiin.

Erityisesti seuraavat asiat tulee huomioida jatkosuunnittelussa:
-Väestönsuojan poistumistien tulee sijaita tontilla 5 ja poistumisesta tontille 4 sovitaan rasite-ehdoilla
-Tontin 4 pysäköintikellari tulee voida suunnitella ja toteuttaa tontin 5 rajaan kiinni
-Pohjoiseen avautuvat ikkunat tulee suunnitella ja toteuttaa palomuuria vastaavaksi rakenteeksi

L1-1-1636

Hakemus

SSA Hotels Oy on hakenut lyhytaikaista vuokrausta rakennusluvan hakemista varten 10.11.2017 päivätyllä hakemuksella.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus päätti 7.12.2016 varata tontin SSA Kodit Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun hotellin suunnittelua varten. Varaus on voimassa 31.12.2017 asti.

SSA on suunnitellut tontille noin 12 800 k-m2 suuruisen hotellirakennuksen.

Tontti- ja asemakaavatiedot

Alueella on voimassa asemakaavan muutos nro 11865, joka on tullut voimaan 7.8.2009. Ote asemakaavakartasta on esityksen liitteenä 3. Tonttijako on hyväksytty 7.9.2009.

Hakemuksen kohteena oleva tontti 16748/5 on hotellirakennusten korttelialuetta ja sen rakennusoikeus on 13 000 k-m² ja pinta-ala 3473 m².

Vuokrausperusteet

Tontin vuokraksi esitetään 65 000 euroa (600 euroa/k-m² x 13 000 k-m² x 5% / 12 kk x 2kk).

Tontin markkina-arvon määrittämisessä on käytetty apuna ulkopuolista arviolausuntoa.

Kiinteistölautakunnan vahvistaman käytännön mukaisesti tontti voidaan vuokrata puoleksi vuodeksi rakennusluvan hakemista varten ja vuokra-ajalta peritään kahden kuukauden vuokraa vastaava vuokra.

Toimivalta

Tällä päätöksellä hyväksyttävä lyhytaikainen vuokraus on yritystontteja koskevien kaupungin päätösten mukainen ja noudattaa kaupungin vakiintuneita käytäntöjä.

Kaupunkiympäristön toimialan organisaatiouudistuksen ja delegointipäätösten (Kaupunginhallituksen johtamisen jaoston päätös 22.5.2017 (90 §), hallintosääntö 16 luku 1§2 mom 2-kohta) perusteella 1.6.2017 alkaen Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit –yksikön yritystontit-tiimin päällikkö on toimivaltainen päättämään vuokrauksesta yritystoimintaa varten.

• se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen)
• kunnan jäsen.

• päätös, johon oikaisuvaatimus kohdistuu
• miten päätöstä halutaan oikaistavaksi
• millä perusteella päätöstä halutaan oikaistavaksi
• oikaisuvaatimuksen tekijä
• millä perusteella oikaisuvaatimuksen tekijä on oikeutettu tekemään vaatimuksen
• oikaisuvaatimuksen tekijän yhteystiedot