Kallion lukio, perusparannuksen ja laajennuksen tarveselvitys ja hankesuunnitelma

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Hyväksytty hankesuunnitelma

Kallion lukion perusparannuksen hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuuston päätöksellä 13.6.2018 § 180 enimmäishinnaltaan 12 270 000 euroa syyskuun 2017 kustannustasossa.

Hankesuunnitelma koski laajaa toiminnallista ja teknistä perusparannusta sekä laajennusta. Perusparannus sisältää julkisivujen ja ikkunoiden kunnostamisen sekä rakennuksen akustiikan, tilojen toiminnallisten yhteyksien ja esteettömyyden parantamisen.Tilaratkaisuissa toteutetaan uusien oppimisympäristöjen mukaisia ja digitalisaatiota tukevia ratkaisuja. Taloteknisiä järjestelmiä laajennetaan ja uudistetaan vastaamaan nykyisiä määräyksiä.

Hankesuunnitelmaan sisältyy tilaohjelman mukaisten toiminnallisten ratkaisujen, uuden osastoidun poistumistieportaan sekä nykymääräysten mukaisen ilmanvaihtokonehuoneen sovittamiseksi tilaratkaisuun pihan puolelle toteutettava välttämätön 264 brm² suuruinen laajennus. Laajennusratkaisu on suunniteltu yhteistyössä Helsingin kaupunginmuseon, rakennusvalvontapalveluiden ja asemakaavoituspalveluiden kanssa.

Kustannusmuutokset ja niiden syyt

Hankesuunnitelma on laadittu kaupungin yleisten tavoitteiden ja laatuvaatimusten mukaisesti. Rakennussuunnittelijoiden ja kaupungin asiantuntijoiden yhdessä esittämät suunnitteluratkaisut perustuvat hankesuunnitteluvaiheessa tehtyihin lukuisiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaupungin palvelurakennusten suuri korjausvelka tekee erityisesti kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten perusparannushankkeissa enimmäishinnan asettamisen haasteelliseksi. Hankkeiden suuren määrän vuoksi hankkeiden budjettiraamit ja niihin sisältyvät tutkimuksiin ja selvityksiin perustuvat lisä- ja muutostyövaraukset on pidettävä tiukkoina.

Kallion lukion perusparannushankkeen kokonaisurakka kilpailutettiin joulukuussa 2019. Tarjouskilpailussa ei saatu yhtään tarjousta. Rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden rakennuttaminen palvelu käynnisti tämän jälkeen hankintalain oikeuttaman neuvottelumenettelyn Peab Oy:n kanssa hankkeen kiirehtimiseksi, koska Kallion lukion toiminta oli jo siirretty väistötiloihin remontin suunnitellun alkamisen vuoksi. Neuvottelumenettelyn tuloksena saatiin pääurakoitsija Peab Oy:ltä tarjous, joka mahtui päätetyn hankesuunnitelman raamiin, mutta ilman lisä- ja muutostyövarauksen muuttamista. Koska pääurakoitsijan neuvotteluvaiheessa aliurakoistaan käymien ennakkoneuvotteluiden perusteella lisä- ja muutostyövaraukset osoittautuivat riittämättömiksi, niitä tulee kasvattaa. Esimerkiksi ikkunankorjaukset teetetään erillisurakkana, ja sille varattua osuutta tulee kasvattaa. Suojelullisten ja energiataloudellisten tavoitteiden yhteensovittamisen arvorakennusten ikkunakorjauksissa on yhä haastavampaa. Niille laskettua osuutta vastaavien hankkeiden kustannusarvioissa tulee jatkossa kasvattaa kategorisesti.

Koska Kallion lukio oli jo siirtynyt Lehtikuusentien väistötilaan, rakennus oli tyhjillään ja peruskorjauksen tiedettiin olevan välttämätön kiinteistölle, rakennuttaminen palvelu päätti käynnistää peruskorjaushankkeen tiedostaen, että työn ensimmäisessä vaiheessa tehtävät purut voivat edellyttää lisä- ja muutostyövarauksen kasvattamista, jolloin myös koko hankkeen aiemmin päätettyä enimmäishintaa jouduttaisiin todennäköisesti korottamaan. Esimerkiksi päätoteuttaja ja rakennussuunnittelijat ovat arvioineet, että hankesuunnitteluvaiheessa myös maalauskunnostettavaksi suunnittelujen vesikatto-osuuksien uusiminen on perusteltua. Välipohjarakenteiden täytteiden poistamista ei tutkimusten perusteella esitetty hankesuunnitelmassa, mutta pääurakoitsijan kanssa käytyjen neuvotteluiden perusteella on päädytty esittämään välipohjatäytteiden laajamittaista poistamista ja osuuden lisäämistä lisä- ja muutostyövaraukseen. Lisäksi rakennuksen nykyisen lämmitysverkoston jäljellä oleva elinkaaren arvioitiin hankesuunnitteluvaiheessa olevan riittävä pitkä niin, ettei verkoston uusiminen ole tarpeellinen. Yleensä tällaiset arviot perustuvat itse putkiston kuntoon ja edellyttävät vain esimerkiksi venttiilien uusimista. Urakoitsijan arvioin mukaan massiivitiilirakenteeseen roilotun ja asbestieristetyn verkoston uusiminen on kuitenkin toteutusteknisesti perusteltua.

Edellä kuvatun perusteella lisä- ja muutostyövarauksen korottaminen noin 20 prosenttiin hankesuunnitteluvaiheen alle 10 prosentista on perusteltua, jotta rakennustyöt voidaan saattaa valmiiksi riskittömästi. Esitettävällä hankkeen enimmäishinnan korotuksella varaudutaan edellä kuvattuihin hankkeessa pääurakoitsijan kanssa todettuihin riskeihin ja varmistetaan rakennuksen terveellisyys ja turvallisuus.

Seuraavassa on lueteltu edellä kuvatun perusteella sekä puruissa havaittuja huomattavimpia ja kalliimpia kokonaisuuksia:

- Maalauskunnostettavaksi suunnittelujen vesikatto-osuuksien ja
yläpohjarakenteen uusiminen. Vaikutus lisäkustannuksineen on
noin 500 000 euroa.

- Vanhojen välipohjarakenteiden lisääntyneet purkutyöt. Vaikutus
lisäkustannuksineen on noin 300 000 euroa.

- Lisääntyneet haitta-ainepurkutyöt. Vaikutus lisäkustannuksineen
on noin 500 000 euroa.

- Sisäpihan betonilaatoituksen purku ja lisääntyneet louhintatyöt.
Vaikutus lisäkustannuksineen on noin 120 000 euroa.

- 4. kerroksen lisääntyneet keittiön katon ja välipohjien purkutyöt.
Vaikutus lisäkustannuksineen on noin 150 000 euroa.

- 5. kerroksen ja portaikkojen vaatimat lisätuennat. Vaikutus
lisäkustannuksineen on noin 100 000 euroa.

- Ikkunoiden lisääntyneet tiivistystyöt. Vaikutus
lisäkustannuksineen on noin 250 000 euroa.

- Urakka-ajan pidentymisestä aiheutuva lisäkustannus. Vaikutus
noin 350 000 euroa.

- Huomattavien lisätöiden aiheuttama arkkitehtisuunnittelun
laajeneminen. Vaikutus lisäkustannuksineen on noin 300 000 euroa.

- Huomattavien lisätöiden aiheuttama rakennesuunnittelun
laajeneminen. Vaikutus lisäkustannuksineen on noin 100 000 euroa.

- Huomattavien lisätöiden aiheuttama rakennuttamisen ja
valvonnan laajeneminen. Vaikutus lisäkustannuksineen on noin
100 000 euroa.

Hankkeen kustannukset

Hankkeen hyväksytty arvonlisäveroton enimmäishinta urakoiden tilausajankohtana oli 12 270 000 euroa syyskuun 2017 kustannustasossa (THI 100,8) ja enimmäislaajuus on 4 378 brm.
Hankkeen enimmäishinnan korotuksen jälkeen uusi urakkavaiheen enimmäishinta on 17 128 594 euroa arvonlisäverottomana joulukuun 2019 kustannustasossa, eli enimmäishinnan nousu on 3 900 000 euroa arvonlisäverottomana.

Kaupunginvaltuusto 13.06.2018 § 180

04.06.2018 Ehdotuksen mukaan

08.05.2018 Ehdotuksen mukaan

08.03.2018 Ehdotuksen mukaan

Päätös tullut nähtäväksi 13.04.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §