Asuinkerrostalotonttien varaaminen KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle (Pasila, tontit 17131/1 ja 2)

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaupunginvaltuusto on 25.4.2018 § 90 hyväksynyt 17. kaupunginosan (Pasila, Pohjois-Pasila) postiliikenne- sekä moottoriajoneuvojen huolto- ja korjaamoalueita, rautatiealueita ja katualueita sekä 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Maunulanpuisto) maaliikennekeskusaluetta, puisto- ja katualueita ja kaupunginosan rajaa koskevan asemakaavan muutoksen nro 12475. Asemakaavan muutos on tullut voimaan 6.7.2018. Asemakaavan muutoksen myötä muodostuvat uudet korttelit 17114–17131 ja se mahdollistaa uuden asuinalueen rakentamisen noin 5 700 asukkaalle. Asemakaavan muutos sisältää asuinrakennusoikeutta 237 400 k-m2. Suunnitelluille tonteille 17131/1 ja 2 on osoitettu asuinrakennusoikeutta 12 700 k-m2 sekä kahvila-, ravintola- tai liiketilaa (krl) 360 k-m2.

KOy Pohjois-Pasilan Tähti pyytää 5.12.2017 päivätyllä hakemuksellaan, että kaupunki varaisi sille korttelin 17131 omistusasuntojen suunnittelua varten. KOy Pohjois-Pasilan Tähti on valmistellut korttelin 17131 suunnitelmia yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kanssa. Lisäksi hankkeesta on neuvoteltu kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun kanssa.

Varausalue (tontit 17131/1 ja 2) muodostuu lähes kokonaan KOy Pohjois-Pasilan Tähden maanvuokrasopimuksen nro 10978 perusteella hallinnoimasta alueesta. Asemakaavan muutos perustuu korttelin osalta KOy Pohjois-Pasilan Tähden omistamien rakennusten saneeraamiseen, laajentamiseen ja purkamiseen. Varauksen voimaantulo edellyttää muun muassa, että KOy Pohjois-Pasilan Tähden maanvuokrasopimukset nro 17781 ja 10978 merkitään päättymään ennenaikaisesti. Lisäksi se edellyttää, että maanvuokrasopimuksen nro 17781 mukainen liitteestä 3 ilmenevä sinisellä merkitty vuokra-alue ja maanvuokrasopimuksen nro 10978 mukainen liitteestä 4 ilmenevä oranssilla viivoituksella merkitty vuokra-alue vapautuvat seuraamuksitta kaupungin vapaaseen hallintaan ja käyttöön.

Hanke toteutetaan sääntelemättömänä vapaarahoitteisena omistusasumisena.

Varausaluekartta on liitteenä 2.

Hakemus ja suunnitelmat

KOy Pohjois-Pasilan Tähti pyytää 5.12.2017 päivätyllä hakemuksella, että sille varattaisiin kortteli 17131 omistusasuntojen suunnittelua varten. Varaushakemuksen liitteenä on toimitettu referenssitietoja sekä alustavat suunnitelmat ja havainnekuvat hankkeesta. Suunnitelmia on laadittu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kanssa. Hakemus liitteineen on oheismateriaalissa.

KOy Pohjois-Pasilan Tähden omistamat korttelissa 17131 olevat Schenkerin entiset toimisto- ja hotellirakennukset on suunnitelmien mukaan tarkoitus säilyttää. Rakennuksia on tarkoitus korottaa kaksi kerrosta ja muuttaa ne asunrakennuksiksi. Lisäksi suunnitelmien mukaan rakennettaisiin kaksikerroksinen kadunvarteen ulottuva liiketilasiipi (360 k-m2). Matala ravintolarakennus on tarkoitus purkaa ja rakentaa sen tilalle viisikerroksinen asuinkerrostalo (3 400 k-m2).

Säilytettävien rakennusten sisä- ja ulkopinnat on tarkoitus uusia perusteellisesti ja korotusosa toteuttaa puurivitalon omaisena massana. Rakennusten julkisivuja elävöitetään parvekkein ja julkisivujen osalta pyritään yhtenäiseen ilmeeseen kaikissa rakennuksissa. Parvekkeiden ja liiketilasiiven katoille on tarkoitus toteuttaa viherkattoja.

Hankkeen myötä kokonaiskerrosala kasvaa nykyisestä 8 150 k-m2:stä 12 700 k-m2:n ja lisäksi uutta liiketilaa tulee 360 k-m2. Uusia asuntoja tulee yhteensä noin 144–159 kpl riippuen huoneistotyyppikohtaisesta jakaumasta. Rakennusten keskelle jää iso viihtyisä korttelipiha viherkasveineen ja leikkipaikkoineen. Korttelipihan kannen alle rakennetaan autopaikat 50:lle autolle ja 45:lle autolle varataan paikat kortteliin 17124 rakennettavasta pysäköintilaitoksesta.

Voimassa oleva asemakaava ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuusto on 25.4.2018 § 90 hyväksynyt 17. kaupunginosan (Pasila, Pohjois-Pasila) postiliikenne- sekä moottoriajoneuvojen huolto- ja korjaamoalueita, rautatiealueita ja katualueita sekä 28. kaupunginosan (Oulunkylä, Maunulanpuisto) maaliikennekeskusaluetta, puisto- ja katualueita ja kaupunginosan rajaa koskevan asemakaavan muutoksen. Asemakaavan muutoksen myötä muodostuvat uudet korttelit 17114–17131. Asemakaavan muutos mahdollistaa uuden asuinalueen rakentamisen noin 5 700 asukkaalle. Asemakaavan muutos sisältää kerrosalaa kaikkiaan 251 095 k-m2, josta on asumista 237 400 k-m2, liike- ja toimitilaa 4 310 k-m2, julkisia palveluja 8 200 k-m2 ja yhteiskäyttötilaa 1 185 k-m2. Asuinkerrostalokortteleiden keskimääräinen tonttitehokkuus on 2,46.

Suunnitellun tontin 17131/1 asuinrakennusoikeus on 9 300 k-m2 ja lisärakennusoikeus kahvila-, ravintola- ja liiketilaa varten 360 k-m2. Suunnitellun tontin 17131/2 asuinrakennusoikeus on 3 400 k-m2.

Suunnitellut tontit 17131/1 ja 2 muodostuvat lähes kokonaan KOy Pohjois-Pasilan Tähdelle 31.12.2025 saakka toimisto-, majoitus- ja huoltotilojen rakennuspaikaksi vuokratusta alueesta. KOy Pohjois-Pasilan Tähti omistaa kyseisellä vuokra-alueella sijaitsevat rakennukset.

KOy Pohjois-Pasilan Tähti on vuokrannut edellä mainitut rakennukset ja noin 10 000 m2:n suuruisen maa-alueen toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella Maahanmuuttovirastolle vastaanottokeskukseksi kuuden kuukauden irtisanomisajalla siten, että vuokrasopimuksen ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä on 1.10.2018. Rakennukset ja maa-alue vapautuvat KOy Pohjois-Pasilan Tähden käyttöön aikaisintaan 1.4.2019.

Asemakaava on liitteenä 5.

Voimassa olevien maanvuokrasopimusten muuttaminen

Entisen maaliikennekeskuksen alueelta on vuokrattu pysäköintiä varten noin 4 224 m2:n suuruinen alue ajaksi 16.5.1997–31.12.2025 (maanvuokrasopimus nro 17781) ja toimisto-, majoitus- ja huoltotilojen rakennuspaikaksi noin 6 413 m2:n suuruinen alue ajaksi 1.2.1978–31.12.2025 (maanvuokrasopimus nro 10978). Alun perin vuokrasopimukset on tehty Kiinteistömaaliikenne Oy:n kanssa. Vuokralainen on vuokraoikeuden siirron myötä KOy Pohjois-Pasilan Tähti.

Varauksen voimaantulon edellytyksenä on, että maanvuokrasopimukset nro 17781 ja 10978 merkitään päättymään. Lisäksi edellytetään, että maanvuokrasopimuksen nro 17781 mukainen liitteestä 3 ilmenevä sinisellä merkitty vuokra-alue ja maanvuokrasopimuksen nro 10978 mukainen liitteestä 4 ilmenevä oranssilla viivoituksella merkitty vuokra-alue vapautuvat seuraamuksitta kaupungin vapaaseen hallintaan ja käyttöön.

Maanvuokran maksuvelvollisuus päättyy sopimusten nro 17781 ja 10978 osalta siitä lukien, kun sopimukset päätetään.

Varauksensaaja on velvollinen kirjallisesti hakemaan kaupunkiympäristön toimialan maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulta suunniteltujen tonttien 17131/1 ja 2 lyhytaikaista vuokraamista rakennusluvan hakemista varten asuintarkoituksiin kaupungin päättämin ehdoin. Koska tontilla/tonteilla sijaitsee vuokralaisen omistamia rakennuksia, vuokrasopimusten tulee olla keskeytyksettä voimassa ja niissä tulee ottaa huomioon muun muassa rakennusten mahdollinen tilapäinen käyttö ja vaikutukset tontin vuokraan.

Tontit on tarkoitus luovuttaa myymällä tai vuokraamalla pitkäaikaisesti osto-oikeudella.

Varausesitys

Varauksesta on neuvoteltu entisen vuokralaisen (Kiinteistömaaliikenne Oy), nykyisen vuokralaisen (KOy Pohjois-Pasilan Tähti) sekä asemakaavoitus -palvelun kanssa.

Lähtökohtaisesti kaupunki luovuttaa tontit pääasiassa julkisten hakujen ja kilpailujen kautta. Tässä tapauksessa kyse on kuitenkin jo vuokratun ja rakennetun kiinteistön osan kehittämisestä, mikä edellyttää nykyisten maanvuokrasopimusten päättämistä. Asemakaavamuutoksen ratkaisu perustuu korttelissa 17131 olemassa olevan, vuokralaisen omistaman toimisto- ja hotellirakennuksen saneeraamiseen ja kehittämiseen sekä vuokralaisen omistaman ravintolarakennuksen purkamiseen ja korvaamiseen uudisrakennuksella. Asemakaavan muutoksen mukaisia tontteja 17131/1 ja 2 ei tämän vuoksi lähtökohtaisesti voida luovuttaa esimerkiksi kilpailulla.

Maanvuokrasopimusten nro 17781 ja 10978 päättämisen myötä vapautuvia vuokra-alueita tarvitaan asemakaavan muutoksen nro 12475 mukaisiksi katualueiksi sekä asuinkerrostalojen korttelialueen (AK) 17123 ja autopaikkojen korttelialueen (LPA) 17124 toteuttamiseksi. Kortteliin 17124 toteutettavaan pysäköintilaitokseen sijoitetaan kortteleiden 17123, 17125, 17126, 17127, 17128 ja 17131 autopaikkoja.

KOy Pohjois-Pasilan Tähden maanvuokrasopimukset päättyisivät joka tapauksessa 31.12.2025. Kuitenkin jos autopaikkojen LPA-korttelin 17124 rakentuminen voisi käynnistyä vasta tämän jälkeen, hidastaisi se osaltaan Postipuiston uuden asuinalueen rakentumista Postiljooninkadun itäisellä puolella, koska uuden asuinkerrostalokorttelin autopaikkoja sijoitetaan kortteliin 17124 rakennettavaan pysäköintilaitokseen.

Postipuiston kaavamuutosalueen Postiljooninkadun itäpuolelta on tähän mennessä varattu tontteja ainoastaan kaupunkiympäristötoimialan rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden asuntotuotantotoimistolle sekä säännellyn että välimuodon tuotannon toteuttamista varten. Nyt varattaville tonteille toteutettaisiin sääntelemätöntä omistusasuntotuotantoa, mikä osaltaan monipuolistaisi ja tasapainottaisi asuntotarjontaa erityisesti Postipuiston alueen itäpuolella. Rahoitusmuoto on käyty läpi kaupunginkanslian aluerakentaminen, asuminen ja investoinnit yksikön kansliasta kanssa.

Varausalueelle voidaan rakentaa yhteensä noin 144–159 asuntoa. Sääntelemättömässä omistusasuntotuotannossa edellytetään, että asuinhuoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa perheasuntoina (kaksi makuuhuonetta tai enemmän) ja näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 h-m2.

Lopuksi

Varausta on pidettävä tarkoituksenmukaisena sekä kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita edistävänä. Postipuiston kaava-alueen asuntorakentaminen on tarkoitus käynnistyä arviolta syyskuussa 2019.

Kaupunkiympäristölautakunta 05.06.2018 § 305

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Anne Björn, tonttiasiamies, puhelin: 310 32870

Martti Tallila, johtava kiinteistölakimies, puhelin: 310 36449

Päätös tullut nähtäväksi 15.10.2018

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §