Asemakaavan muutos, Käpylä tontti 899/18, Onnentie 18, Kiinteistö Oy Helsingin Onnentie 18

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 25. kaupunginosan (Käpylä) korttelin 25899 tontin 18 asemakaavan muutoksen 12.4.2022 päivätyn piirustuksen nro 12765 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos koskee Kojamo Oyj:n kaupungilta ostamaa entistä Metropolian tonttia ja kiinteistöä, joka sijaitsee Käpylässä kaupunkikuvallisesti keskeisellä paikalla Onnenpuiston laidassa. Kaavaratkaisu mahdollistaa uusien asuntojen rakentamisen ja alkuperäisestä käytöstään poistuneen koulurakennuksen muuttamisen asuinkäyttöön.

Tontin kerrosalan määrä 4 340 k-m2 ja tonttitehokkuus e=1,06 pysyvät ennallaan. Kerrosala on kokonaisuudessaan asuinkerrosalaa ja siitä 2 360 k-m2 sijoittuu säilytettävään ja suojeltavaan rakennuksen osaan. Heikoimmin asuinkäyttöön soveltuvat pihasiivet (1 980 k-m2) korvataan uudisrakennuksilla, mikä mahdollistaa pysäköinnin sijoittamisen pihakannen alaiseen halliin. Alueelle suunnitellaan uusia asuntoja noin 100 uudelle asukkaalle.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että vanhan koulurakennuksen kaupunkikuvallisesti merkittävin osa säilyy kulttuurihistoriallisesti ja maisemallisesti arvokkaan Onnenpuiston päätteenä. Kaavaratkaisulla mahdollistetaan uusien asuntojen rakentaminen arvostetulle alueelle, hyvien liikenneyhteyksien ja palveluiden äärelle, kaupunkistrategian ja yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Hankkeesta on saatu runsaasti palautetta, joka on kohdistunut osin aiemmin tehtyyn kiinteistökauppaan ja osin kaavaratkaisuun sekä käyttötarkoituksen muuttamiseen. Suunnittelussa on kiinnitetty erityistä huomiota uudisrakennettavien osien sopeuttamiseen arvoympäristöön vanhalle rakennukselle alisteisena. Uudisosa on jaettu neljään erilliseen rakennusmassaan ja niiden ylimmät kerrokset on toteutettu sisäänvedettyinä. Kaavamääräyksillä on varmistettu rakennusten sopeutuminen ympäröivän pientaloalueen ominaispiirteisiin.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala on varautunut Käpylän, Koskelan ja Kumpulan alueiden palveluiden järjestämiseen ja palvelutarpeen kasvuun talonrakentamisohjelman sekä vuokra-ja osakehanke-esitysten mukaisesti. Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala ilmoittanut, että Onnentie 18:n kiinteistöä ei tarvita toimialan palveluverkossa.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavassa 2016 alue on asuntovaltaista aluetta merkinnällä A4. Kaavamerkinnän mukaan aluetta kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata. Kyseisen tontin tehokkuus ei nouse nykyisestä ja ympäröivä alue on pääasiallisesti asemakaavassa suojeltua pientaloaluetta. Helsingin maanalaisessa yleiskaavassa 2021 alue on kallioresurssialuetta, johon esitetty rakentaminen ei ulotu. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 ja maanalaisen yleiskaavan 2021 mukainen.

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista vastaamalla osaltaan Helsingin kasvavaan asuntojen kysyntään ja mahdollistamalla uusien asuntojen rakentaminen vetovoimaiselle asuinalueelle. Asukasmäärän lisääntyminen parantaa palveluiden toimintaedellytyksiä alueella.

Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Metropolia-ammattikorkeakoulun entisiä kiinteistöjä koskevan kaupan ja kehittämistä koskevan puitesopimuksen 11.5.2016 § 122 ja sopimus on allekirjoitettu 12.10.2017.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 1994. Siinä tontti on osoitettu opetustoiminnan käyttöön.

Tontti on yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Kaavaratkaisu nostaa tontin arvoa. Tontti sisältyy em. kaupungin ja maanomistajan väliseen puitesopimukseen, joka koskee Metropolia-ammattikorkeakoulun opetustoiminnasta vapautuneita kiinteistöjä. Kaupan yhteydessä on sovittu, että kaupunki saa lisäkauppahintaa sen mukaan millainen kaavaratkaisu kullekin tontille myöhemmin osoitetaan. Tästä johtuu, ettei erillinen maankäyttösopimusneuvottelumenettely ole asiassa tarpeen. Hinnoitteluperusteet eri käyttötarkoituksille on vahvistettu kaupanteon yhteydessä. Tässä tapauksessa kaupunki ei saa lisäkauppahintaa, vaan jo maksettu 3,5 milj. euroa kattaa nykyisen rakennusoikeuden arvon.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY) vesihuolto
• Helsingin vanhusneuvosto
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala / kaupunginmuseo

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä viitesuunnitelmasta kohdistuivat rakennuksen sekä Onnenpuiston historiallisiin arvoihin.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että hankkeen kerrosalaa on pienennetty ja rakennusmassa jaettu useampaan, mittakaavaltaan ympäristöön sopeutuvaan osaan. Uudisrakennusten ylin kerros on määrätty kaavassa sisäänvedettäväksi. Koulurakennuksesta on laadittu rakennushistoriallinen selvitys.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman aluerajaukseen sisällytettiin Onnenpuisto sen vuoksi, että suunnitellun rakentamisen aiheuttama liikenteen kasvu saattaisi aiheuttaa muutostarpeita ympäröivään katuverkkoon. Kaavaehdotuksessa rakentamisen määrää on vähennetty, eikä liikenne edellytä katuverkon muutoksia. Asemakaavaehdotuksessa rajausta on tarkistettu, ja Onnenpuisto sekä korttelia reunustavat kadut on rajattu hankkeen ulkopuolelle.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat hankkeen yleiskaavan ja hiilineutraalisuustavoitteiden mukaisuuteen, asukkaiden tasapuoliseen kohteluun, viestinnän puutteellisuuteen, käyttötarkoituksen muutoksen perusteisiin, asemakaavaprosessin riippumattomuuteen sekä hankkeen vaikutuksiin liikenteeseen, ja luonnonympäristöön, rakennettuun ympäristöön ja kulttuuriympäristöön. Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että hankkeen laajuutta on supistettu ja uudisosien rakennusmassoja on jaettu pienempiin, ympäristön kaupunkirakenteeseen sopiviin rakennusmassoihin.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 48 kpl, joista yksi oli 1178 henkilön allekirjoittama adressi.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 29.11.2021 – 11.1.2022, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 39 muistutusta, joista yksi oli adressi (allekirjoittajia yhteensä 1 815).

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat käyttötarkoituksen muutoksen tarpeellisuuteen, hankkeen mitoitukseen suhteessa yleiskaavaan sekä sen sopeutumiseen ympäristöön, vuokra-asuntokannan lisääntymiseen alueella sekä vaikutuksiin liikenteeseen ja luonnonympäristöön.

Kaavaehdotuksesta saatiin kaupunginmuseon ja HSY:n lausunnot. Kaupunginmuseon lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamiseen, siipirakennusten kulttuurihistoriallisiin (vanha siipi) ja rakennustaiteellisiin (uusi siipi) arvoihin sekä umpikortteliratkaisun sopimattomuuteen alueelle.

HSY lausui, että alueen verkostot on rakennettu valmiiksi, joten hanke ei vaikuta niihin.

Helen Sähköverkko Oy ja HSL ilmoittivat, ettei niillä ole huomautettavaa.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavaehdotukseen tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa.

Tarkemmat perustelut

Kaavaratkaisun vaikutukset ja tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 26.04.2022 § 244

Esitys

Käsittely

12.04.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Eeva Pirhonen, johtava arkkitehti, puhelin: 310 37319

Jouko Kunnas, arkkitehti, puhelin: 310 37070

Sakari Mentu, arkkitehti (rakennussuojelu), puhelin: 310 37217

Inka Lappalainen, maisema-arkkitehti, puhelin: 310 21344

Mia Kajan, erityisasiantuntija (maaomaisuuden kehittäminen ja tontit), puhelin: 310 15820

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 25.11.2021 § 57

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 08.06.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §