Aluevaraus, Laajasalon korttelin 49034 jatkokehittäminen, NCC Suomi Oy

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Hakemus ja kaavatontin nykyinen kuvaus

NCC Suomi Oy pyytää 26.6.2018 päivätyllä hakemuksella korttelin 49034 alueiden varaamista asumista sekä pysäköintiä palvelevien asuntohankkeiden suunnittelua ja toteutusta varten. Hakemuksen mukaan kokonaisuus toteutetaan yhteistyössä Niam Oy:n kanssa.

Helsingin kaupunki on käynnistänyt asemakaavan muutoksen nro 12430 Laajasalon kauppakeskuksen alueella, jonka tarkoituksena on kauppakeskuksen korttelin 49034 täydentäminen asuntorakentamisella sekä korttelia palvelevan pysäköinnin järjestäminen.

Kauppakeskuksen tontti 49034/5 on vuokrattu 15.5.2017 allekirjoitetulla pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella NCC Property Development Oy:lle perustettavan yhtiön Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskus nimiin. NCC Property Development Oy on myynyt Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskuksen kaikki osakkeet 19.12.2018 Niam Oy:n edustamalle yhtiölle Niam Core-Plus II Laajasalo Oy:lle. Kaupan ehtojen mukaisesti Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskuksen maanvuokrasopimus on kaupanteon yhteydessä siirtynyt kiinteistöyhtiön osakkeiden mukana välillisesti Niam Oy:n hallinnoiman rahaston hallintaan.

Asemakaavan muutoksen nro 12430 voimaantulon myötä on tontin 49034/5 alueeseen kohdistuvaa maanvuokrasopimusta tarkoitus muuttaa siten, että se kohdistuu jatkossa suunniteltuun liikerakennusten ja julkisten lähipalveluiden korttelin tonttiin (KMY) 49034/9. Voimassa oleva maanvuokrasopimus kohdistuu suureen osaan päätöksen kohteena olevaan varausalueesta.

Asemakaavan muutosalueella sijaitsee Neste Markkinointi Oy:n omistama tontti 49018/1, jonka alueelle osittain on tarkoitus toteuttaa korttelin 49034 suunniteltuja tontteja 8–12 palveleva pysäköintilaitoksen tontti (LPA) 49034/7. Kaupunki omistaa suunnitellusta tontista (LPA) 49034/7 osan. Kaupunki on neuvottelemassa Neste Markkinointi Oy:n omistaman tontin osan vaihdosta siten, että kyseinen osa suunniteltua tonttia tulee kaupungin omistukseen, jolloin suunnitellun tontin (LPA) 49034/7 varaaminen esitetylle varauksensaajalle on mahdollista. Varauksensaaja on tietoinen, että kyseisen tontinosan luovuttaminen on mahdollista vain siinä tapauksessa, että se siirtyy kaupungin omistukseen. Lisäksi varauksensaaja on tietoinen siitä, että varauksen voimaantulo edellyttää asemakaavan muutoksen nro 12430 voimaantuloa.

Kauppakeskushankkeen tontin 49034/5 varaukseen on kirjattu NCC Property Development Oy ensisijainen mahdollisuus alueen kokonaisuuden suunnittelusta. Perusteluina tähän etusijaan on kauppakeskushankkeen rakentamisen yhteydessä alueelle jo toteutetut kauppakeskusta ja tulevaa asumista palvelevat yhteiset rakenteet, kuten hissikuilut ja asuntojen pihakansien perustukset. Lisäksi korttelialueen AKL-tontteja palveleva pysäköinti edellyttää yhteistä ratkaisua.

NCC Property Development Oy on myynyt Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskuksen kaikki osakkeet 19.12.2018 tehdyllä kaupalla Niam Oy:n edustamalle yhtiölle Niam Core-Plus II Laajasalo Oy:lle. Näin ollen on perusteltua, että Niam Oy on Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskus -nimisen yhtiön omistajana ja kumppanina NCC Suomi Oy:n kanssa varauksensaajana.

Sijaintikartta on liitteenä 2. Hakemus ja sen liitteet ovat liitteenä 7. Hakemuksen täydennys on liitteenä 8.

Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu

Suunniteltujen tonttien hallinta- ja rahoitusmuodoksi tulee tontin (AKL) 49034/8 osalta sääntelemätöntä vapaarahoitteista omistusasuntotuotantoa, tonttien (AKL) 49034/10 ja 11 osalta sääntelemätöntä vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa ja tontin (AKL) 49034/12 osalta asumisoikeusasuntotuotantoa.

Hallinta- ja rahoitusmuototarkastelu on tehty yhdessä kaupunginkanslian asuminen-yksikön kanssa. Varattavaksi esitettävien tonttien hallinta- ja rahoitusmuodot vastaavat AM-ohjelman mukaista tavoitetta.

Asemakaava- ja tonttitiedot

Kaupunginvaltuusto on 30.3.2022 § 79 hyväksynyt asemakaavan muutoksen nro 12430. Asemakaavan muutos ei ole vielä lainvoimainen.

Korttelin 49034 alueelle suunniteltavat asuin-, liike-, työpaikka- ja julkisten palvelutilojen rakentamista ja pysäköintiä palvelevat tontit toteuttavat yhdessä kauppakeskustontin kanssa tiiviin korttelikokonaisuuden, jossa käynti alueelle ja alueen halki on kaavailtu toteutettavaksi ostoskeskuksen hallinnoiman suunnitellun tontin 49034/9 alueelle. Osa varauksen kohteena olevien suunniteltujen asuin-, liike-, työpaikka- ja julkisten palvelutilojen tonttien asuntopihoista on kaavassa suunniteltu sijoittuvaksi kauppakeskuksen tontin 49034/9 kattotasanteelle. Kortteliin suunnitellun pysäköintilaitoksen tontin (LPA) 49034/7 on tarkoitus palvella kaikkien asuin-, liike-, työpaikka- ja julkisten palvelutilojen tonttien käyttöä sekä suunniteltua tonttia (KMY) 49034/9.

Uutta asuinrakennusoikeutta on yhteensä 23 980 k-m², liikerakentamista 1 450 k-m² sekä pysäköintilaitosta varten 5 740 k-m². Alueen pinta-ala on yhteensä noin 7 345 m².

Alueelle on rakennettu voimassa olevan asemakaavan nro 11743 mukainen kauppakeskus, jonka mukainen (KM) tontti 49034/5 on vuokrattu Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskus -nimiselle yhtiölle 1.5.2017–31.12.2046 väliseksi ajaksi. Sopimusnumero 24395.

Tontti 49034/5 muodostaa asemakaavan muutoksen nro 12430 voimaan tultua suunnitellun tontin 49034/9 ja suuren osan nyt varattavaksi esitettyjen suunniteltujen asuin-, liike-, työpaikka- ja julkisten palvelutilojen tonttien alueista. Edellisen lisäksi varausalue muodostuu osista kaupungin omistamaa yleistä puisto- ja katualuetta sekä tonttia 49034/2.

Alueelle on laadittu 12.10.2018 allekirjoitettu yhteisjärjestelysopimus, jonka yhteydessä on sovittu suunniteltuja tontteja palvelevista yhteisjärjestelyistä koskien mm. jo rakennetun liikekeskuksen tontin kattotasanteen osan käyttöä tonttien 49034/10–12 piha-alueena. Lisäksi yhteisjärjestelysopimuksessa on sovittu alueelle jo rakennettujen rakenteiden hyödyntämisoikeudesta liikekeskuksen yhteyteen suunniteltujen asuinrakennusten rakenteiden osina. Laadittuun yhteisjärjestelysopimukseen on myös kirjattu osapuolien vastuujaosta rakenteista ja niiden huollosta, sekä tähän liittyvästä osapuolien välisestä kustannusjaosta. Yhteisjärjestelysopimusta tullaan tarvittaessa päivittämään uudishankkeesta johtuvin tarkennuksin.

Tavoitteena on hankkeen toteuttaminen nopealla aikataululla sen jälkeen kun kaavoitus, esirakentaminen ja muut yhteiset suunnittelu- ja kehittämisratkaisut sen mahdollistavat.

Ote asemakaavasta on liitteenä 9.

Varausehdot

Varauksessa noudatetaan liitteen 3 mukaisia erityisehtoja, liitteen 4 yleisiä varausehtoja, liitteen 5 yhteisjärjestelysopimusta sekä liitteen 6 mukaista ohjetta ”kaivu- ja louhintatoimenpiteiden suorittamien sekä kaadettavat puut (15.10.2021)”.

Tonttien varaaminen

Suunniteltujen tonttien varaaminen NCC Suomi Oy:lle ja Niam Oy:lle on perusteltua, sillä kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 hyväksymien tontinluovutusta koskevien linjausten sekä niitä tarkentavien soveltamisohjeiden kohdan 2.5 ”Asuntotonttien suoravaraukset” mukaan kaupunki voi varata yksittäisiä asuntotontteja ilman julkista hakua tai kilpailua asuntotuotantoon tapauskohtaisesti arvioitavin erityisin perustein.

Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskus -nimisen yhtiön vuokra-alueelle tontille 49034/5 ja alueen välittömään yhteyteen, ollaan nyt asemakaavan muutoksella osoittamassa uutta lisärakennusoikeutta asuin-, liike-, työpaikka- ja julkisten palvelutilojen sekä pysäköintilaitoksen toteuttamista varten. Kyseiset alueet muodostavat yhdessä alueelle jo rakennetun kauppakeskuksen tontin 49034/5 kanssa tiiviin korttelikokonaisuuden, jossa NCC konserniin kuuluva NCC Property Development Oy on hankkeen toteutusvaiheessa kustannuksellaan toteuttanut osan suunniteltujen tonttien rakentamisen edellytyksinä olevista kauppakeskusta ja tulevaa asuntorakentamista palvelevista teknisistä ratkaisuista.

Suunnitellut tontit ovat siten osa suurempaa alueelle jo rakennettua liikerakennukseen teknisesti liittyvää hankekokonaisuutta, eikä sitä voida tästä irrottaa ilman merkittäviä teknisiä, taloudellisia, toiminnallisia tai vastaavia vaikeuksia tai irrottaminen ei painavien maankäytöllisten tai asuntopoliittisten tavoitteiden vuoksi ole perusteltua.

Lisäksi kyseessä on täydennysrakentamis- ja kehittämishanke, joka kohdistuu suurelta osin hakijoiden hallinnoiman tontin 43034/5 alueelle ja jonka toteuttaminen edellyttää jo olemassa olevien hakijoiden kustannuksella toteutettujen teknisten rakenteiden hyödyntämistä.

Edellä mainituilla erityisillä perusteilla suoravarauksen tekemisen edellytykset täyttyvät.

Varausesitys on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun sekä kaupunginkanslian aluerakentaminen-yksikön kanssa. Varaus toteuttaa kaupunkistrategiaa ja kaupungin asuntopoliittisia tavoitteita. Lisäksi varaus toteuttaa asuntotonttien suoravaraukselle asetetut edellytykset sekä kaupungin kyseiselle alueelle asettamat asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuotojakaumaa koskevat tavoitteet.

Tonttien myöhempi luovuttaminen ja aluetta koskevan nykyisen maanvuokrasopimuksen muuttaminen

Suunnitellut tontit on tarkoitus luovuttaa myöhemmin kaupunginhallituksen (1.4.2019 § 220) hyväksymien Helsingin tontinluovutusta koskevien linjausten mukaisesti siten, että tontit 49034/7, 8, 10, 11 ja 12 luovutetaan vuokraamalla, joita tontit 49034/8, 10 ja 11 on tarkoitus luovuttaa vuokraamalla osto-oikeuksin.

Tontin 49034/8 varaamista sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon ja tonttien 49034/8, 10 ja 11 varaamista luovutettavaksi vuokraamalla osto-oikeuksin, voidaan pitää perusteltuna sillä asuntotonttien luovutusta koskevien linjausten kohdan 3.3 "Asuntotonttien myynnin tarkentavia periaatteita ja osto-oikeusmenettelyn keskeiset periaatteet" mukaan tontti, joka muutoin luovutettaisiin vuokraamalla, voidaan erityisin perustein luovuttaa myymällä muun muassa silloin, kun kohteen myyminen edistää merkittävästi vuokratun jo rakennetun tontin täydennysrakentamista.

Suunniteltujen tonttien alueen osaan kohdistuu Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskuksen pitkäaikainen maanvuokrasopimus, joten kyseessä on alueen täydennysrakentaminen. Varausalue on osa laajempaa hankekokonaisuutta, jossa suunniteltujen tonttien toteuttaminen edellyttää osin liittymistä kauppakeskuksen yhteydessä jo toteutettuihin rakenteisiin. Tämän vuoksi kohde on rakennusteknisesti haastava ja se kattaa tavanomaisesta poikkeavia ratkaisuja, jotka lisäävät osaltaan hankkeen kustannuksia. Myös edellä mainitulla perusteella tontin 49034/8 varaaminen sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon sekä tonttien 49034/8, 10 ja 11 luovuttaminen osto-oikeudella on perusteltua.

Suunnitelluille tonteille laadittu asemakaava on viimeistelty loppuun saakka siten, ettei näköpiirissä ole sen merkittävää kaavanmuutosmahdollisuuksiin perustuvaa arvonnousua. Näin ollen tonttien 49034/8, 10–11 luovuttaminen osto-oikeudella ei estä eikä vaikeuta kaupungin pitkän tähtäimen kehittämistä, eikä tonttien mahdollinen myöhempi myynti muutoinkaan johda kaupungin kannalta epätarkoituksenmukaiseen tilanteeseen.

Tontit tullaan luovuttamaan markkina-arvoon perustuen.
Vuokramäärityksessä noudatetaan kaupunginvaltuuston 2.2.2022 § 22 hyväksymiä periaatteita. Tontin markkina-arvon määrittäminen perustuu puolueettoman arvioijan laatimaan erilliseen selvitykseen tai puolueettoman arvioijan hyväksymään hinnoittelumalliin.

Yksityiskohtaiset luovutusehdot vahvistetaan tonttien maanvuokrasopimusten hyväksymisen yhteydessä noudattaen kaupungin käyttämiä asuntotonttien ja asumista palvelevien tonttien yleisiä luovutusperiaatteita.

Nykyisin tonttiin 49034/5 kohdistuva Kiinteistö Oy Laajasalon uusi Ostoskeskuksen pitkäaikainen maanvuokrasopimus tullaan muuttamaan siten, että se kohdistuu jatkossa vain asemakaavan muutoksen mukaiseen suunniteltuun liikerakennusten ja julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueen tonttiin (KMY) 49034/9.

Täydennysrakentamiskorvaus

Kaupunki ei tule suorittamaan asemakaavan muutoksen toteuttamisen johdosta täydennysrakentamiskorvausta, sillä kaavamuutoksesta seuraava tontin rakennusoikeuden määrän lisääntyminen tulee kokonaisuudessaan varauksensaajalle.

Toimivalta

Hallintosäännön 8 luvun 1 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää maa- ja vesialueiden varaamisesta rakentamiseen.

Kaupunkiympäristölautakunta 03.05.2022 § 282

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Ilkka Aaltonen, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 36441

Miia Pasuri, tiimipäällikkö, puhelin: 09 310 34439

Petra Santos, asiantuntija, puhelin: 09 310 31897

Päätös tullut nähtäväksi 08.06.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §