Asemakaavan muutos nro 12813, Myllärintie 10, Vartiokylä

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 45. kaupunginosan (Vartiokylä) korttelin 45110 tontin 6 sekä puistoalueiden asemakaavan muutoksen 28.3.2023 päivätyn piirustuksen nro 12813 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Myllärintie 10:n tonttia ja sitä ympäröiviä lähivirkistysalueita, jotka sijaitsevat Myllypuron lounaisosassa. Tavoitteena on tiivistää Myllärintie 10:n tontin asuinrakentamista Raide-Jokerin lähivyöhykkeellä ja säilyttää kaupunkikuvallisesti tärkein osa nykyistä rakennuskokonaisuutta. Samalla tavoitteena on laajentaa ja vahvistaa tontin eteläpuolitse kulkevaa, Viikki-Kivikko-vihersormen ja Myllypuron liikuntapuiston välistä poikittaista viheryhteyttä.

Kaavaratkaisu mahdollistaa sen, että nykyisten 24:n 2–3-kerroksisen asuinrakennuksen kokonaisuudesta suojellaan ja peruskorjataan viisi asuinrakennusta piharakennuksineen ja puretaan 19 rakennusta. Purettavien rakennusten tilalle rakennetaan yhdeksän viisikerroksisista asuinkerrostaloa piharakennuksineen. Säilyvät rakennukset ympäristöineen ja istutuksineen ovat Myllärintien puolella. Ne pehmentävät siirtymää pientalomaisesta ympäristöstä kohti tehokkaammin rakennettua kerrostaloympäristöä.

Kaavaratkaisussa on kiinnitetty erityistä huomiota täydennysrakentamisen sovittamiseen alueen kaupunkikuvaan, kulttuuriarvoihin ja maisemaan. Uudisrakennukset sijoittuvat maastoon vapaasti samoin kuin olemassa olevat rakennukset ja niiden väleistä aukeaa vaihtelevia, vehreitä näkymiä. Rakennukset on sovitettu arkkitehtuuriltaan paikan ominaispiirteisiin. Suojeltavien rakennusten ympärillä säilytetään tontin istutukset ja puusto. Muualla kaavassa on määrätty istutettavaksi puin ja pensain alueita, joiden nykyinen puusto ei tule säilymään.

Kaavaratkaisun myötä tonttien asuntokerrosala kasvaa 8 350 k-m2:llä niin, että tonttien asuntokerrosala on jatkossa 14 510 k-m2. Tonttien pinta-ala pienenee 1 399 m2 ja samalla lähivirkistysalueen pinta-ala kasvaa samalla määrällä. Tonttien asukasmäärä kasvaa nykyisestä noin 200 asukkaalla. Kaavaratkaisun tonttien tehokkuus on e = 0,65. Uudisrakennettava osa tonteista on tehokkaammin rakennettua kuin säilyvä osa.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että alueen asukasmäärä kasvaa ja asuntokanta muuttuu perheasuntopainotteisemmaksi. Kaavaratkaisu mahdollistaa uudet kohtuuhintaiset asunnot Raide-Jokerin Myllärintien pysäkin läheisyyteen yleiskaavan mukaisesti. Kaupunkikuva muuttuu rakennetummaksi, kun osa Myllärintie 10:n rakennetusta kokonaisuudesta korvautuu tehokkaammalla rakentamisella. Edellytykset poikittaiselle viheryhteydelle paranevat.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavassa 2016 alue on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A3 ja asuntovaltaiseksi alueeksi A4. Aluetta A3 kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa 0,4–1,2. Aluetta A4 kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4.

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista siten, että se edistää täydennysrakentamista raideliikenteen varrella, sovittaa yhteen täydennysrakentamista ja lähiluonnon arvoja, tasapainottaa asumisen hallintamuotoja ja tuottaa erilaisia asumisvaihtoehtoja sekä sopeutuu ilmastonmuutoksen vaikutuksiin.

Helsingin maanalaisen yleiskaavan 2021 mukaan alueella ei ole maanalaisia varauksia. Kaava-alueen länsipuolitse kulkee nykyisen rakennetun maanalaisen tunnelin sekä ohjeellisen suunnitellun liikennetunnelin varaus. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaselostuksessa on lautakunnan käsitellessä asiaa ollut vielä voimassa rakennusjärjestys vuodelta 2010. Helsingin uusi rakennusjärjestys on tullut voimaan 7.6.2023.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Myllärintie 10:n tontilla sijaitsee nykyisin pohjoiseen nousevassa rinteessä 24 kaksi-kolmekerroksisista asuinrakennusta, jotka on rakennettu vuonna 1987 suunnittelukilpailun jatkokehittelyn tuloksena. Suunnitelman on tehnyt arkkitehti Reijo Jallinoja. Tontin eteläpuolella on poikittainen viheryhteys, joka yhdistää Viikki-Kivikon vihersormen ja Myllypuron liikuntapuiston. Tontin länsipuolelta alkavat Hallainvuoren metsät, joissa on runsaasti luonto- ja virkistysarvoja.

Vuoden 2017 peruskorjauksen rakennusteknisen hankesuunnitelman mukaan rakennuksissa on todettu vakavia vaurioita ja puutteita mm. ulkoseinä- ja alapohjarakenteissa sekä vesikatossa. Tontti on täytetty osin luokittelemattomilla maatäytöillä, mikä hankaloittaa korjauksia.

Alueella on voimassa useita asemakaavoja (vuosilta 1977–1997) ja niissä alue on merkitty asuinkerrostalojen sekä rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialueeksi, lähivirkistysalueeksi ja katualueeksi. Hallainvuoren suunnasta kohti Myllärintietä kulkee jalankululle ja polkupyöräilylle varattu likimääräinen alueen osa.

Helsingin kaupunki omistaa alueen. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia Hallainvuoren lähivirkistysalueen laajenemisesta ja kunnostamisesta. Leikkipaikka Hallainvuoren perusparantaminen ja lähivirkistysalueen ekologisen yhteyden vahvistaminen mm. istutuksin maksavat yhteensä arviolta noin 170 000 euroa.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Uuden kaavoitettavan rakennusoikeuden arvo on karkeasti arvioiden n. 5 milj. euroa.

Lautakunnan esityksessä oli kohdassa Jatkotoimenpiteet tieto, että kaavan hyväksyminen edellyttäisi toteuttamissopimuksen hyväksymistä hakijan (Helsingin kaupungin asunnot Oy) ja kaupungin välillä. Kaupunkiympäristön toimialalta ilmoitettiin 5.2.2024, ettei toteuttamissopimusta tarvita, vaan asiassa noudatetaan aiempaa, nk. täydennysrakentamiskorvausharkintaa, millä ei ole kaavan hyväksymiseen nähden ajallista edellytystä.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien viranomaistahojen kanssa:

• kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan kaupunginmuseo

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat kulttuuriympäristön vaalimiseen, vesihuoltoon ja päiväkotitarpeeseen. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että

• asemakaavakartassa on merkitty suojelumerkinnöin viisi säilyvää rakennusta Myllärintien varressa ja niitä ympäröivä puusto ja istutukset

• kaavassa on määrätty uudisrakennusten kerrosluku, sijainti, rakennusrungon maksimimitat, räystäskorkeus, kattomuoto, maantasokerroksen aukotus ja julkisivumateriaali

• tontin vehreys ja puusto säilytetään kaavamääräyksin siellä, missä maastoa ei jouduta muokkaamaan. Muualla kaavassa on määrätty istutettavaksi puin ja pensain alueita, joiden nykyinen puusto ei tule säilymään. Valtaosa tontille jäävistä kalliopaljastumista on määrätty säilytettäväksi.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat riittämättömään vuorovaikutukseen, riittäviin selvityksiin, rakentamisen soveltumiseen ympäristöönsä, yleiskaavan mukaisuuteen, rakennus- ja kulttuurihistorian vaalimiseen, liikenteen ja pysäköinnin lisääntymiseen, lintujen turvallisuuteen, toteuttamiseen ja kohtuuttomaan haittaan.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että

• viitesuunnitelma-aineistoa on tarkistettu ja laajennettu. Se sisältää mm. 3d-havainnekuvan, aluejulkisivu- ja alueleikkauspiirustuksen, tasaussuunnitelman, pihasuunnitelman ja hulevesisuunnitelman. Niiden avulla on suunniteltu tontin korkotasoja, säilyvä ja istutettava puusto, muut istutukset ja reitit.

• rakennusten kerroslukua on tarkennettu rinneratkaisuissa IV ½ kerrokseen

• viisi Myllärintietä lähinnä olevaa nykyistä rakennusta suojellaan asemakaavassa

• tontin koillisnurkan pistetaloa on siirretty kauemmas tontinrajasta

• korttelin 45110 koilliskulmasta on laadittu varjostusanalyysi

• kaavaan on lisätty määräys ”parvekkeet eivät saa muodostaa laajaa yhtenäistä lasipintaa”.

Kirjallisia mielipiteitä saapui 7 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 5.12.2022–9.1.2023, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin kaksi muistutusta. Nähtävilläoloajan ulkopuolella saapui kaksi kirjettä.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat rakentamisen vaikutuksiin eläinlajistoon ja arvokkaisiin luontokohteisiin, rakentamisen soveltumiseen ympäristöönsä, purkamisen ja rakentamisen hiilipäästöihin, hulevesiin, vuorovaikutukseen, riittäviin selvityksiin, rakennus- ja kulttuurihistorian vaalimiseen sekä liikenteen ja pysäköinnin lisääntymiseen.

Kirjeissä esitetyt huomautukset kohdistuivat samoihin aihepiireihin kuin muistutukset.

Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausuntoja sen ollessa julkisesti nähtävillä. Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat ilmastotavoitteisiin, rakennetun kulttuuriympäristön vaalimiseen sekä vesi- ja jätehuoltoon.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

• Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY)
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• kaupunginmuseo
• Helen Sähköverkko Oy

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL).

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista, kirjeistä ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu Tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 28.03.2023 § 180

Esitys

Käsittely

Esittelijä

Lisätiedot

Laura Hietakorpi, arkkitehti, puhelin: 310 28753

Jussi Jääskä, liikenneinsinööri, puhelin: 310 37129

Tomi Varjus, diplomi-insinööri, puhelin: 310 26530

Marko Ahola, maisema-arkkitehti, puhelin: 310 37868

Sakari Mentu, arkkitehti, puhelin: 310 37217

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 23.11.2022 § 62

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Kari Rajala, paikkatietosuunnittelija, puhelin: 09 310 31976

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 06.03.2024

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §