Poikkeamispäätöshakemus, Kruununhaka tontti 91-1-14-9, Mariankatu 15a, Asunto Oy Mariankatu c/o Aito Isännöinti Oy

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 1. kaupunginosan (Kruununhaka) korttelin 14 tonttia 9 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 7949 seuraavasti:

Siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm ja huoneistoja rajaavan väliseinän paksuus on enemmän kuin 200 mm, kerrosala voidaan ylittää MRL 115 § 3 momentissa esitetyn periaatteen mukaisesti.

Teknisten tilojen osalta kerrosala voidaan ylittää MRL 115 § 3 momentissa esitetyn periaatteen mukaisesti.

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Asunto Oy Mariankatu 15 c/o Aito Isännöinti Oy

Rakennuspaikka

1. kaupunginosan (Kruununhaka) korttelin 14 tontti 9

Hakemus

Hakija hakee lupaa asuinkerrostalon ullakon muuttamiseksi asuinkäyttöön sekä saunatiloiksi (433 k-m²) poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 7949 siten, että:

Lisäksi hakija hakee MRL 115 § 3 momentissa esitetyn periaatteen mukaisia poikkeamisia ulkoseinien 250 mm ylittävän paksuuden osalta, huoneistojen välisen seinän 200 mm ylittävän paksuuden osalta sekä teknisten tilojen osalta.

Hakija ilmoittaa, että alustavien suunnitelmien mukaisessa hankkeessa ullakkotilan harjaa korotetaan A-portaassa Mariankadun puolella 1,52 m ja B-portaassa Rauhankadun puolella 0,49 m. Uutta kerrosalaan laskettavaa ullakkotilaa muodostuu A-portaassa 279 k-m² ja B-portaassa 154 k-m² eli yhteensä 433 k-m². Taloyhtiön nykyiset saunatilat sijaitsevat ikkunattomassa kellaritilassa ja pääosa huoneistovarastoista kylmässä ullakkotilassa. Hakijan mukaan piha-alueella on tällä hetkellä autopaikkoja ja se on epäviihtyisä ja jäsentämätön, lukuun ottamatta taloyhtiön vasta uusittua oleskelupihaa autotalli- ja jäterakennuksen katolla. Hankkeessa parvekkeellinen saunatila sijoitetaan ullakolle ja huoneistovarastot siirretään lämpimiin kellaritiloihin, jossa myös niiden paloturvallisuus on parempi. B-portaan kellariin sijoitetaan myös uutta tilaa polkupyörien ja lastenvaunujen varastointiin. Piha-alueen käytettävyyttä ja viihtyisyyttä parannetaan siirtämällä piha-alueen autopaikat taloyhtiön autohalliin ja lisäämällä pihalle istutuksia ja polkupyörien paikoitustilaa.

Hakija perustelee enimmäiskerrosalan ylittämistä sillä, että ullakkorakentamisella toteutetaan kaupungin tavoitetta asuntorakentamisen tiivistämisestä ja edistämisestä keskustassa. Nykyisten kylmien ullakkotilojen lämpöeristäminen parantaa myös koko rakennuksen energiatehokkuutta, mikä tukee kaupungin kestävän kehityksen ja energiatehokkuuden tavoitteita. Hankkeella myös edistetään ja tehostetaan taloyhtiön tilojen käyttöä sekä parannetaan taloyhtiön asumisviihtyisyyttä.

Hakija perustelee kerrosluvun ylittämistä sillä, että luku (V) on lähtökohtaisesti virheellinen. Rakennuksen toteutunut kerrosluku on Rauhankadun puoleisessa päädyssä seitsemän ja muilla osin kuusi. Koska hankkeessa on kyse ullakkorakentamisesta, ei rakennuksen kerrosluku hakijan mukaan muutu nykyisestä. Hakija perustelee kerrosluvun ylittämisestä aiheutuvaa harjan korotusta Helsingin ullakkorakentamista koskevilla ohjeilla ja toteaa hankkeen täyttävän niiden vaatimukset. Hakija perustelee ratkaisua muiden muassa energiatehokkuudella, asumisviihtyvyydellä ja asemakaavan kaupunkikuvallisilla tavoitteilla, ja huomauttaa, että räystäslinjat säilyvät nykyisellään.

Hakija perustelee asemakaavassa osoitetun autopaikkamäärän alittamista sillä, että ullakkorakentaminen ei aiheuta tarvetta autopaikkojen lisäämiselle, koska rakennus sijaitsee Helsingin ydinkeskustassa.

Hakemuksessaan hakija ilmoittaa hankkeen poikkeavan määräyksestä, jonka mukaan rakennuksen ullakkotilaan saa sisustaa sallitun kerrosalan lisäksi 100 m² talon omaan käyttöön tulevaa saunatilaa. Asemakaavoituspalvelu katsoo, ettei hanke poikkea asemakaavasta siltä osin, mitä ullakkotilojen käytöstä on määrätty. Asemakaavassa on osoitettu, että rakennuksen ullakolle saa sisustaa tontin käyttötarkoituksen mukaisia tiloja, minkä voidaan katsoa tarkoittavan asumista.

Hakija on päivittänyt alkuperäistä hakemustaan 13.3.2019 sekä hakemuksen liitteitä 3.5.2017 ja 8.5.2017 laaditulla varjostusselvityksellä sekä 30.6.2023 päivätyillä alustavilla suunnitelmilla.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 14.1.1983 voimaan tullut asemakaava nro 7949. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK), jolla on rakennusoikeutta 2 700 k-m². Voimassa olevassa asemakaavassa tontille osoitettu rakennusoikeus on merkittävästi toteutunutta kerrosalaa pienempi (asuinrakennus 4 084 k-m², piharakennus 61 k-m²). Lisäksi tonttia koskevat seuraavat määräykset:

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu keskusta-alueeksi (Kantakaupunki C2), jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena.

Nykytilanteessa rakennuspaikalla sijaitsee vuonna 1951 valmistunut kerrostalo.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Selvitys naapureiden kuulemisesta ja heidän mahdollisuudestaan tehdä muistutus on liitetty hakemusasiakirjoihin. Hakija on kuullut naapurit ensimmäisen kerran vuonna 2016, jolloin muistutuksia saatiin 2 kpl. Muistutusten sisältö on seuraava:

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä muistutuksista.

Kuulemisen jälkeen hakija on tehnyt erillisen selvityksen kattokorotusten varjostusvaikutuksista naapuritaloon As Oy Vironkatu 6 ja piha-alueelle. Hakijan mukaan selvityksen perusteella harjan korotusten vaikutus valoisuuteen on vähäinen sekä pihan että asuntojen osalta. Lisäksi suunnitelmia on tarkennettu siten, että A-portaan harjan korotus on 1,52 m ja B-portaan harjan korotus 0,49 m. Aiemmissa suunnitelmissa korotukset olivat 1,9 m ja 1,2 m. Lisäksi suunnitelmia on tarkistettu piha-alueen suunnittelun osalta.

Vastineessaan hakija toteaa, että katon harjan korotus on välttämätön toimenpide hankkeen toteuttamisen kannalta. Hanke täyttää ullakkorakentamisen ohjeistuksen mukaiset edellytykset harjan korottamiselle. Hakijan mukaan hankkeella on myös erityiset syyt ja se täyttää ullakkorakentamiselle asetetut vaatimukset asumisviihtyisyyden parantamiseksi. Hakijan mielestä hanke täyttää kaikki poikkeamisen edellytykset ja sille tulisi myöntää poikkeamislupa. Lisäksi hakija toteaa, että Kruunuhaassa on toteutettu useita ullakkorakentamishankkeita, joista monet rakennushistoriallisesti merkittäviin kohteisiin. Hakija ei pidä tasapuolisena, mikäli sen hakemus hylätään pelkästään harjan korottamisen vuoksi. As Oy Mariankatu 15 ei ole suojeltu rakennus eikä sen harjojen korottaminen heikennä rakennuksen tai ympäristön kaupunkikuvallisia arvoja, vaan yhtenäistää kaupunkikuvaa asemakaavan edellyttämällä tavalla.

Koska poikkeamishakemuksen käsittely on jatkunut useita vuosia ja koska hakemusta on sen käsittelyn aikana muutettu, hakemuksesta on tiedotettu naapureille uudelleen kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun kirjeellä (22.12.2023). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Uusia muistutuksia ei saatu.

Lausunnot

Hakemuksesta on pyydetty lausunto Helsingin pelastuslaitokselta.

Pelastuslaitos toteaa lausunnossaan (16.1.2024) että nostolava-autolla asunnon varatie voidaan järjestää 27 metrin korkeuteen asti, minkä yli pelastuslaitos ei voi lähtökohtaisesti taata, että varatiejärjestely nostolava-autoa käyttäen onnistuu. Pelastuslaitos toteaa hakijan alustavien suunnitelmien perusteella, että yhden tai kahden asunnon kohdalla tämä ei välttämättä onnistu. Pelastuslaitos toteaa, että hakija ei ole perustellut, kuinka huoneistovarastojen siirtäminen kellaritiloihin parantaa paloturvallisuutta. Lisäksi pelastuslaitos kysyy lausunnossaan, toteutuuko paloasetuksen vaatimukset kellariin sijoitettavien irtaimistovarastojen suhteen sekä miten toteutetaan porrashuoneiden savunpoisto ullakkokerroksissa. Lisäksi pelastuslaitos kiinnittää huomiota ylimmän kerroksen lattian etäisyyteen sitä palvelevan porrashuoneen sisäänkäyntitasosta ja kysyy, ylittyykö 24 metriä ja täyttyvätkö paloasetuksen 33 § ja 43 § vaatimukset. Lopuksi pelastuslaitos toteaa lausunnossaan, ettei voi puoltaa poikkeamista esitettyjen suunnitelmien perusteella.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä lausunnosta.

Vastineessaan hakija toteaa, että Helsingin kaupungin pelastuslaitoksen huomiot rakennuksen paloturvallisuudesta liittyvät lähinnä hankkeen rakennuslupavaiheessa ratkaistaviin asioihin. Poikkeamishakemuksella haetaan kaupunkikuvallista edellytystä muuttaa asemakaavasta poiketen asuinrakennuksen ullakkokerros asuinkäyttöön. Hakijan mukaan muutoksen tekniset ratkaisut tulee selvittää ja esittää hankkeen rakennuslupavaiheessa, joten pelastuslaitoksen esittämät huomiot on mahdollista lisätä ehtoina poikkeuslupaan. Lisäksi hakijan mukaan pelastuslaitoksen esittämät huomiot voidaan huomioida hankkeen jatkosuunnittelussa, ja että rakennuksen paloturvallisuus on järjestettävissä muutoksen jälkeenkin.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa.

Rakennusoikeus voidaan ylittää, koska ratkaisu edistää rakennuksen tarkoituksenmukaista käyttöä. Asemakaavassa osoitettu rakennusoikeus on alkuperäistä, toteutunutta kerrosalaa pienempi, mikä on kantakaupungin vanhoille rakennuksille tyypillistä. Vastaavanlaisia ullakkorakentamishankkeita on toteutettu useissa lähialueen kiinteistöissä 2000-luvulla. Lisäksi hanke noudattaa alueella vireillä olevaa kantakaupungin asemakaavojen ajantasaistamistyötä, jonka lähtökohtana on muun muassa varmistaa kaupunkirakenteen ja rakennusten käyttötarkoitusten hallittu muuttaminen ja kehittäminen pitkällä aikavälillä sekä mahdollistaa yleiskaavan mukainen kehitys. Hakijan esittämän ratkaisun voidaan katsoa tuottavan uudenlaisia, tavanomaisesta poikkeavia asuntoratkaisuja ja noudattavan kaupungin ullakkorakentamisen ohjeistuksia. Lisäksi voimassa olevan asemakaavan mukaan rakennuksen ullakolle saa rakentaa tontin käyttötarkoituksen mukaisia tiloja eli asuntoja. Toimenpide voidaan sallia päätösosasta ilmi käyvin ehdoin, joiden tarkoituksena on turvata muiden muassa asumisviihtyvyys ja kaupunkikuvalliset arvot.

Asemakaavassa osoitetun kerrosluvun ylitys voidaan sallia. Vuonna 1983 voimaan tulleessa asemakaavassa osoitettu suurin sallittu kerrosluku (V) ei vastaa vuoden 1951 alkuperäistä ja edelleen olevaa tilannetta, jossa rakennuksen Mariankadun puoleisen osan (A-porras) kerrosluku on 6–7 ja Rauhankadun puoleisen osan (B-porras) kerrosluku on 6. Hakemuksen mukaista toimenpidettä on tarkoituksenmukaista verrata toteutuneeseen kerroslukuun. Hakemuksessa esitetty toimenpide ei käytännössä kasvata kerroslukua, koska se kohdistuu ullakolle eli tilaan, joka sijaitsee ylimmän kerroksen yläpuolella, pääasiallisesti julkisivun ja vesikaton leikkauslinjan tasoa ylempänä. Tämän leikkauslinjan korko ei muutu. Lisäksi alustavien suunnitelmien mukaan tila jää enintään 45 asteen kulmassa kohoavan kuvitellun vesikattotason alapuolelle. Alustavien suunnitelmien mukaiset harjan korotukset ovat maltillisia ja asumisviihtyvyyden kannalta tarpeellisia, ja ne voidaan sallia päätösosasta ilmi käyvin ehdoin. Toimenpiteellä ei voida katsoa olevan merkittävää kaupunkikuvallista vaikutusta.

Asemakaavassa osoitettua autopaikkamäärää ei tarvitse noudattaa. Tontin nykyinen autopaikkamäärä on alle asemakaavassa osoitetun, mutta tontilla ei ole mahdollisuuksia autopaikkojen lisäämiselle. Uusia autopaikkoja ei tarvitse rakentaa, koska asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjeen (Kslk 15.12.2015 § 411) mukaan uusien autopaikkojen rakentamista edellytetään uudisrakentamishankkeissa vasta 1 200 k-m² ylittävältä osalta.

Maankäyttö- ja rakennuslain (115 § 3 mom.) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm tai kun huoneistoa rajaavan väliseinän paksuus on yli 200 mm, sekä yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentamiseen tarvittavan pinta-alan verran. Pykälä koskee asemakaavoja, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa voidaan tapauskohtaisesti sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö ja hyödyntäminen.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.