Hankesuunnitelma, perusparannus, Etu-Töölön lukio

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Perusparannuksen hankesuunnitelma

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 11.9.2019 § 244 Etu-Töölön lukion perusparannuksen 13.6.2019 päivätyn hankesuunnitelman siten, että hankkeen enimmäislaajuus on 5 741 brm² ja rakentamisen arvonlisäveroton enimmäishinta oli 17 500 000 euroa maaliskuun 2019 kustannustasossa.

Perusparannuksen lähtökohtana on ollut kaikkien tilojen saneeraustöiden lisäksi sisäilman laadun parantaminen sekä talotekniikan nykyaikaistaminen ja energiatehokkuuden parantaminen. Rakennuksen terveellisyyttä ja turvallisuutta on parannettu. Tiloja on ajanmukaistettu oppimisen vaatimusten mukaisesti.

Hankkeen rakentamistyöt käynnistettiin tammikuussa 2020 purkutöillä. Pääurakoitsija aloitti saneeraustyöt syksyllä 2020. Rakentamisen aikana jouduttiin toteuttamaan suunnitelman mukaisten töiden lisäksi muutos- ja korjaustöitä, joita ei voitu suunnitteluaikana tutkia ja määritellä. Muutostöiden määrä lisääntyi merkittävästi lähes kaksi vuotta kestäneen työn aikana. Hanke valmistui vuoden 2021 lopussa.

Kustannusmuutokset ja niiden syyt

Hankkeen enimmäishinnan määrittelyssä oli varauduttu tavanomaisiin peruskorjaushankkeessa esiintyviin lisä- ja muutostöihin. Etu-Töölön lukio on kaupunkikuvallisesti merkittävä ja rakenteiltaan vaativa rakennus. Lisä- ja muutostyövaraus perustui hankesuunnitteluvaiheessa tehtyihin tutkimuksiin ja selvityksiin sekä niiden pohjalta tarjouspyyntöasiakirjoissa esitettyihin suunnitteluratkaisuihin. Peruskorjauksen aikana ilmeni lisä- ja muutostyötarpeita, joita lisä- ja muutostyövaraus ei kattanut.

Rakennuksen purkutyöt toteutettiin rakentamispalvelu Staran toimesta erillisenä urakkana. Purkutöiden yhteydessä löytyi erilaisia haitta-aineita huomattavasti enemmän kuin mihin oli varauduttu. Tämän vuoksi jouduttiin tekemään huomattavasti enemmän purku- ja puhdistustoimia. Purkutöiden kustannusylitys oli noin 1 500 000 euroa.

Purkutöiden yhteydessä ilmeni, että rakennus on rakennettu lähelle kalliota siten, että riskinä on pintavesien pääsy rakenteisiin. Lisäksi piha-alueella oli suuri määrä vanhaa rakennusjätettä, joka jouduttiin kuljettamaan pois ja korvaamaan uudella maa-aineksella. Epäpuhtaan maa-aineksen poiston, ylimääräisten maa-aineksen kuljetusten sekä ylimääräisten louhintojen kustannukset olivat yhteensä noin 450 000 euroa.

Rakennuksen vesikaton uusimista ei ollut alkuperäisissä suunnitelmissa. Purkutöiden yhteydessä ilmeni, että vesikatto oli lähes teknisen käyttöikänsä päässä, eikä katon uusimista ollut kokonaisuuden kannalta järkevää lykätä tuleville vuosille. Vesikaton uusimisesta aiheutunut lisäkustannus oli noin 650 000 euroa.

Rakennukseen päätettiin urakan aikana toteuttaa myös kaupungin HNH-tavoitteiden mukaisesti lämmitysjärjestelmien ns. hybridimalli, missä rakennus lämmitetään osin maalämmöllä ja osin kaukolämmöllä. Maalämmön toteutuksesta aiheutuneet lisäkustannukset olivat noin 250 000 euroa.

Hankkeen edetessä jouduttiin toteuttamaan poikkeuksellisen paljon pienehköjä lisä- ja muutostöitä (yhteensä noin 150 kpl).

Lisä- ja muutostöiden käsittelyssä on noudatettu urakkasopimuksen mukaisesti ns. omakustannusperiaatetta. Omakustannusperiaatteessa urakoitsija sitoutuu avoimuuteen ja todentaa tehdyn työnsä materiaali- ja tuntilistoin. Etu-Töölön lukion perusparannuksessa, urakoitsija on antanut lisä- ja muutostyötarpeen ilmetessä arvioon perustuvia ennakkohintoja. Tässä hankkeessa annetut ennakkohinnat ovat ylittyneet merkittävästi. Lisä- ja muutostöitä on jouduttu aloittamaan ilman kiinteähintaisen osaurakkatarjouksen antamiseen tarvittavia lopullisia toteutussuunnitelmia sekä lopullista tietoa em. omakustanteisen työn arvosta.

Saadut opit

Hankkeesta ja muista vastaavista perusparannushankkeista saatujen kokemusten perusteella kustannus- ja tilanneseurannan ajantasaisuutta ja menettelyitä tullaan kehittämään. Lisäksi selvitetään mahdollisuutta rakennuttajakonsulttien ja suunnittelijaryhmien valinnoissa painottaa ennakoivan kustannusseurannan osaamista. Lisä- ja muutostöiden omakustannusperiaatteella toteuttamisessa ilmenneet ongelmat osoittavat, että myös urakkamuotoja tulee kehittää paremmin perusparannus- ja korjaushankkeisiin sopiviksi.

Hankkeen kustannukset

Kaupunginvaltuuston syyskuussa 2019 hyväksymä arvonlisäveroton enimmäishinta oli maaliskuun 2019 kustannustasossa 17 500 000 euroa. Urakoiden tilausajankohtana, toukokuun 2020 kustannustasossa, hankkeen hyväksytty indeksikorjattu arvonlisäveroton enimmäishinta oli 18 046 581 euroa.

Hankkeen korotettu urakkavaiheen enimmäishinta on arvonlisäverottomana 20 931 581 euroa. Kustannustasona on käytetty indeksiä toukokuu 2020. Kustannukset ovat arvonlisäverottomana 3 373 euroa/brm², mikä vastaa hintatasoltaan samankaltaisten toteutettujen koulurakennusten perusparannusten keskineliöhintaa.

Korjatuilla kustannuksilla tilojen tulevaksi vuokraksi arvioidaan 32,67 euroa/htm², josta pääomavuokra on 28,63 euroa/htm² ja ylläpitovuokra 3,54 euroa/htm², yhteensä 156 097 euroa/kk ja 1 873 167 euroa/v. Vuokra-arvio on laskettu hankkeen korjatun enimmäishinnan perusteella 30 vuoden poistoajalla ja 3 % tuotto-odotuksella.

Rahoitus

Hankeen enimmäishinnan korotus rahoitetaan Lpk Kalevan uudisrakennushankkeelle osoitetusta käyttämättä jäävästä määrärahasta. Lpk Kalevan korvaava uudisrakennushanke keskeytyi, koska urakkavaiheen kustannusarvio on ylittänyt talousarvion noudattamisohjeessa mainitun 4 000 euroa/m² tavoitteen. Lpk Kalevan korvaavan uudisrakennushankkeelle kaupungin talousarviossa vuodelle 2022 on varattu 1,6 miljoonaa euroa määräraha.

Vuoden 2022 alusta sisäisen vuokramalliuudistuksen vuoksi peruskorjauksia ja kunnossapitokorjauksia ei toteuteta investointimäärärahoilla, vaan ne on siirretty osaksi käyttötalouden korjauksen ja kunnossapidon budjettia. Hesperian sairaalan pääoven edustan salaoja- ja alapohjan tuuletushankkeelle on varattu 700 000 euron määräraha vuodelle 2022. Haartmanin sairaalan jäädytyksen peruskorjaushankkeelle on varattu 600 000 euron määräraha vuodelle 2022. Edellä mainitut kohdentamattomat korjaushankkeet siirtyvät käyttötaloudesta rahoitettavaksi ja käyttämättä jäävä määräraha siirtyy Etu-Töölön lukion perusparannushankkeen käytettäväksi.

Kasvatuksen ja koulutuksen toimialan lausunto

Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi 3.5.2022 § 101 puoltavan lausunnon Etu-Töölön lukion perusparannuksen hankesuunnitelman enimmäishinnan korottamisesta.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta huomauttaa lausunnossaan, että kaupunkiympäristön toimialan on huomioitava enimmäishinnan korotus ja siitä aiheutuva vuosittainen lisävuokra (noin 193 222 euroa) kasvatuksen ja koulutuksen toimialan vuokra-arviossa siten, että vuokrankorotus voidaan huomioida toimialan budjetissa jo vuodelle 2023.

Lautakunta muistuttaa myös, että tilahankeen vuokravaikutukset (noin 1 873 167 euroa) tulee huomioida toimialan talousarviossa. Lisäksi lautakunta korostaa, että hankkeiden kustannusarvion laadintaan ja kustannusten seurantaan tulee kiinnittää erityistä huomiota.

Lausunto on kokonaisuudessaan asian päätöshistoriassa.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 3 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää hankesuunnitelmista, joiden kustannusarvio ylittää 10 miljoonaa euroa.

Kaupunginhallitus 09.01.2023 § 9

Päätös

26.08.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Timo Lindén, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36550

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 03.05.2022 § 101

Lausunto

18.06.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Paula Heikkinen, projektiarkkitehti, puhelin: 31022374

Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 07.04.2022 § 29

Esitys

Käsittely

13.06.2019 Ehdotuksen mukaan

Esittelijä

Lisätiedot

Jari Miettinen, projektinjohtaja, puhelin: 310 36973

Kalevi Hinkkanen, tiimipäällikkö, puhelin: 310 43867

Kaupunginvaltuusto 11.09.2019 § 244

Päätös

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Nyfors, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 21731

Päätös tullut nähtäväksi 25.01.2023

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 24.12.2021 saakka seuraava:

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 27.12.2021 alkaen seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.