Vuosaaren (54.ko) asemakaavan muutos nro 12571, Meri-Rastilan itäosa

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:

Kaupunginvaltuusto hyväksyy 54. kaupunginosan (Vuosaari) korttelien 54112, 54210–54212, 54214–54216 ja 54230 sekä katu-, puisto-, lähivirkistys-, urheilu- ja virkistyspalvelu- ja vesialueiden asemakaavan muutoksen 21.1.2020 päivätyn sekä 12.10.2020 ja 4.5.2021 muutetun piirustuksen nro 12571 mukaisena ja asemakaavaselostuksesta ilmenevin perustein (muodostuvat uudet korttelit 54164, 54165, 54166, 54167, 54245 ja 54246).

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Meri-Rastilan 1990-luvun alussa rakennetun kerrostaloalueen itäosaa ja Ison Kallahden puistoa sekä Kallahden länsiosan viheralueita, Pohjavedenpuistoa ja Ullaksenpuistoa sekä asuinalueiden sisäisiä katualueita. Kaavahanke on osa Meri-Rastilan kaupunkiuudistusta, jossa uutta rakentamista, puistojen ja katualueiden sekä julkisten palvelujen ja palvelutilojen kehittämistä on suunniteltu laaja-alaisesti ja asukkaita monipuolisesti osallistaen. Kaavahanke on käsittänyt luonnosvaiheeseen saakka koko kaupunkiuudistusalueen ja on ehdotusvaiheen valmistelun aikana jaettu kahteen osaan (Meri-Rastilan länsiosa ja Meri-Rastilan itäosa). Meri-Rastilan länsiosan asemakaavan muutos (nro 12570) hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 3.2.2021 ja se on tällä hetkellä Helsingin hallinto-oikeuden käsittelyssä kaavasta tehtyjen valitusten johdosta.

Kaavahankkeen tavoitteena on tiivistää olemassa olevaa kaupunkirakennetta hyvien joukkoliikenneyhteyksien yhteydessä, korostaa alueen vahvuuksia ja mahdollistaa arjen palvelujen kehittyminen. Alueelle on suunniteltu uutta asuin- liike- ja palvelurakentamista viheralueiden reunoille sekä olemassa oleville tonteille. Asemakaavan muutokseen sisältyy joitakin purkavan uusrakentamisen hankkeita, joiden toimijat ovat jättäneet kaavamuutoshakemuksia.

Kaava-alueen kokonaiskerrosala 149 165 k-m², josta olemassa olevaa asuntorakentamista on 31 515 k-m² ja uutta asuntorakentamista on 103 600 k-m². Olemassa olevia julkisia palveluita kaavaan sisältyy 9 500 k-m² ja uusia julkisia palveluita 3 500 k-m² sekä uutta liiketilaa 1 050 k-m². Koska kaavaratkaisu perustuu osittain olemassa olevan rakennuskannan purkamiseen, on asuntorakentamisen lisäys 95 190 k-m², julkisten palveluiden lisäys 1 900 k-m² ja liiketilojen lisäys 460 k-m².

Uusien ja uudistuvien asuin- ja pysäköintitonttien keskimääräinen tehokkuusluku on et=1,4. Kaava-alueen kaikkien tonttien keskimääräinen tehokkuusluku on et=0,96. Asukasmäärän lisäys on noin 2 000.

Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piirustus nro 7017), jonka mukaan Meri-Rastilan tie ja ympäröivät katutilat päivitetään vastaamaan eri kulkumuotojen tilantarvetta ja kaupungin nykyisiä liikennesuunnitteluperiaatteita. Kaava-alueen kokoojakaduille on suunniteltu yksisuuntaiset pyöräkaistat. Bussipysäkkiparien määrää on vähennetty Meri-Rastilan tiellä ja Leikosaarentiellä runkolinjan tehostamiseksi ja sijoittelua on tarkistettu turvallisuuden parantamiseksi. Pohjanvedenpuiston ympäristöön rakentuu uusia tonttikatuja täydennysrakentamisen myötä.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että tiivistyvä kaupunkirakenne metroaseman ja runkolinjan yhteydessä tukee kestävää liikkumista sekä edistää alueen palveluiden kehittymistä ja asumisen hallintamuotojen monipuolistumista. Kaavamuutoksella on merkittävä vaikutus alueen kaupunkikuvaan. Uuden rakentamisen korttelitehokkuus ja kerrosluvut ovat suurempia kuin olemassa olevan kaupunkirakenteen. Kaavahankkeen ratkaisu tukeutuu pääosin olemassa olevaan infraverkostoon ja sen yhdyskuntataloudelliset kustannukset ovat kohtuuhintaiset uudisalueisiin verrattuna.

Uudet korttelialueet pienentävät viheralueita reunoiltaan, mutta kaavaratkaisu säilyttää viheraluerakenteen rungon, tekee mahdolliseksi viheralueiden toiminnallisen kehittämisen ja turvaa merkittävien luontoarvojen säilymisen. Viheralueiden nykyiset metsään, merenrantaan ja kulttuurihistoriaan liittyvät erityispiirteet pyritään säilyttämään kaavaratkaisun avulla osana alueen identiteettiä.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Merkittävänä kaupunkiuudistusalueena kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista. Helsingin yleiskaavan 2016 mukaan alue on pääosin A2 -asuntovaltaista aluetta, mikä tarkoittaa pääasiassa korttelitehokkuutta e=1,0 - 2,0. Asuntovaltaisia alueita kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Alueen pinta-alasta keskimäärin 60 % tai enemmän on korttelimaata. Kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan 2016 mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on voimassa useita asemakaavoja vuosilta 1989–2012. Kaava-alueella on nykyään noin 40 000 k-m² asuinrakentamista, joka on pääosin kerrostalorakentamista ja noin 11 000 k-m² julkisia palveluita. Korttelitehokkuus vaihtelee 0,4 ja 0,7 välillä. Kaava-alueella asuu noin 1 200 asukasta. Kaava-alueella on suhteellisesti Helsingin nykyisiä tavoitteita enemmän vuokratalovaltaista asuntokantaa.

Helsingin kaupunki omistaa kaava-alueen kortteli-, puisto- ja katualueet ja kaavaratkaisu on tehty kaupungin aloitteesta. Kaavahankkeeseen on sisällytetty kaavamuutoshakemusten johdosta suunniteltuja osa-alueita, joiden sisältö on neuvoteltu hakijoiden kanssa. Kaavahankkeeseen on myös sisällytetty korttelit 54112, 54165, 54167 ja tontti 54212/4, jotka varattiin toteutettavaksi kumppanuuskaavoituksella. Lisäksi kaavahankkeeseen kuuluva kortteli 54246 on ollut mukana Asuntoreformi Helsinki – Asuminen 2020 -kilpailussa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Asemakaavan muutoksen toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia (9/2020) ilman arvonlisäveroa seuraavasti:

Kadut ja aukiot pitää sisällään kaavamuutoksesta katuihin ja aukioihin kohdistuvien rakennustöiden kustannukset kaava-alueella.

Julkiset rakennukset ja palvelut sisältävät kaavoitettavalle alueelle suunnitellun palvelurakennuksen rakentamiskustannukset. Rakennuskustannukset täsmentyvät jatkosuunnittelun yhteydessä. On huomioitava, että rakennus palvelee tätä kaava-aluetta laajempaa kokonaisuutta.

Puistot sekä virkistysalueet sisältävät kaava-alueelle toteutettavien puistojen sekä virkistysaluevyöhykkeiden kustannukset. Puistojen kustannusarvio perustuu pääosin kaava-alueesta laadittuun Meri-Rastilan Kaupunkiuudistus - Puistojen yleissuunnitelmaan (Loci Maisema-arkkitehdit, 2018).

Kustannusarviossa ei ole huomioitu purettavien rakennusten purkukustannuksia eikä myöskään liikenteen väliaikaisratkaisuja.

Kaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaupungille uudesta kaavoitettavasta kerrosalasta kertyvä rakennusoikeuden arvo on laskettu käyttäen AM-ohjelman mukaista hallinta- ja rahoitusmuotojakaumaa.

Kaavanmukaisen kokonaiskerrosalan rakennusoikeuden arvo on yhteensä noin 60–70 miljoonaa euroa.

• Josta kaavassa esitettävän uuden, osittain purkavalla saneerauksella saatavan, kerrosalan rakennusoikeuden arvo on yhteensä noin 50–55 miljoonaa euroa.
• Olemassa olevan ja pysyvän kerrosalan rakennusoikeuden arvo on yhteensä noin 10–15 miljoonaa euroa

Koko aluetta koskeva laaja kaavamuutos on käynnistetty kaupungin toimesta. On ollut kaupungin edun mukaista ja kustannustehokasta saada alueella sijaitsevat yksityisten hallinnoimat tontit mukaan laajaan kaavamuutokseen. Kaupunki on maanomistaja kyseisillä tonteilla. Tonttien haltijoilta ei peritä kaavoitusmaksua. Kaavamuutos on tehty laaja-alaisesti kehittäen ja hyödyntäen kaupunkiuudistuksen menetelmiä.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo

Kaavaehdotus esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnalle keväällä 2020, ja se edellytti, että kaavan valmistelussa huolehditaan siitä, että kaikki tarvittavat luontoselvitykset tehdään, niiden tulokset huomioidaan ja että ne ovat asianmukaisesti osa vuorovaikutusta. Lisäksi lautakunta edellytti, että jatkosuunnittelussa huomioidaan Helsingin yleiskaavan 2016 kaupunkiluonto-teemakartan mukaiset viheryhteydet ja niiden edelleen kehittäminen kaava-alueella. Kaavaehdotusta muutettiin lautakunnan edellyttämällä tavalla ennen sen asettamista julkisesti nähtäville. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 12.10.-10.11.2020, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 26 muistutusta. Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat asemakaavoitusta ohjaavien kaavatasojen, säädösten, sopimusten ja ohjelmien tulkintaan, luonto- ja virkistysarvojen huomiointiin, asukkaiden osallistamiseen, rakentamisen määrään ja vaiheistukseen sekä yleiskaavan tulkintaan ja rakentamiseen ympäröivillä alueilla, kaupunkikuvaan ja maisemaan, alueiden saavutettavuuteen, pyöräilyn edistämiseen, palvelujen, liiketilojen ja infrastruktuurin riittävyyteen, sosiaaliseen kestävyyteen, liikennemeluun sekä ilmastovaikutuksiin.

Lausunnot kaavaehdotuksesta saatiin seuraavilta tahoilta:

• Helen Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut (HSY)
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimiala/ kaupunginmuseo
• kasvatuksen ja koulutuksen toimiala

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat meluun ja ilmanlaatuun, luonnonsuojeluun, vesijohto- ja kaukolämpöjohtolinjauksiin, viheralueiden pienentymiseen, rakennuskannan purkamiseen, pysäköintitalon sijoittamiseen koulun viereen sekä pysäköinnin aiheuttamiin kustannuksiin.

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei niillä ole lausuttavaa: sosiaali- ja terveystoimiala, Helen Sähköverkko Oy ja Helsingin seudun liikenne –kuntayhtymä (HSL). Museovirasto ilmoitti, että alueellisten vastuumuseoiden työnjaon mukaisesti lausunnon asiasta antaa Helsingin kaupunginmuseo.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin ennen julkista nähtävilläoloa ja sen jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen kanssa. Niitä, joiden etua muutokset koskevat, on kuultu erikseen sähköpostilla.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 11.05.2021 § 238

Esitys

Käsittely

04.05.2021 Pöydälle

11.02.2020 Esittelijän ehdotuksesta poiketen

04.02.2020 Pöydälle

21.01.2020 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Sanna Meriläinen, arkkitehti, asemakaavoitus, puhelin: 310 21154

Tuukka Linnas, tiimipäällikkö, asemakaavoitus, puhelin: 310 37308

Janne Antila, liikenneinsinööri, liikenne- ja katusuunnittelu, puhelin: 310 20355

Johanna Iivonen, tiimipäällikkö, liikenne- ja katusuunnittelu, puhelin: 310 37137

Anu Kiiskinen, tiimipäällikkö, kaupunkitila- ja maisemasuunnittelu, puhelin: 310 38419

Sakari Mentu, arkkitehti, rakennussuojelu, puhelin: 310 37217

Jouni Kilpinen, diplomi-insinööri, teknistaloudelliset asiat, puhelin: 310 37251

Pirjo-Liina Koivusaari, johtava tonttiasiamies, maaomaisuuden kehittäminen ja tontit, puhelin: 310 38800

Tiina Antila-Lehtonen, vuorovaikutussuunnittelija, puhelin: 310 37436

Mikko Uro, yksikön päällikkö, viestintäpalvelut, puhelin: 310 37394

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 04.12.2019 § 69

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Merja Kyyrö, vastaava kartoittaja, puhelin: 310 31911

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 29.09.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §