Poikkeamispäätöshakemus, Länsisatama tontti 20017/14, Välimerenkatu 15, KOY Ylioppilashuone Alina

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 17 asemakaavan mukaista tonttia 16 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 12272 siten, että

Hakija

KOY Ylioppilashuone Alina

Rakennuspaikka

20. kaupunginosan (Länsisatama) korttelin 17 asemakaavatontti 16 (tonttijako on vireillä)

Hakemus

Hakija hakee lupaa kahdeksankerroksisen (VIII) 3480 k-m² suuruisen asuinkerrostalon rakentamiseen 112 opiskelija-asuntoa varten. Hakemuksen mukainen hanke poikkeaa voimassa olevasta asemakaavasta nro 12272 siten, että rakennusoikeus ylitetään noin 580 k-m² (20 %). Lisäksi poikkeamista haetaan rakennusalojen rajoista, asuntojen keskipinta-alasta, autopaikkamääräyksestä, ullakkomääräyksestä sekä ylimmän kerroksen kerrosalan määrästä.

Hakija perustelee haettuja poikkeamisia seuraavasti:

1. Asemakaavan rakennusoikeuden ylitys

Tontilla sijaitsee raitiotien sähköistysasema sekä Jätkäsaaren kalliopysäköinnin porraskuilurakennus. Tontilla säilytettävien rakennusten väliin jäävälle tontin rakennusalalle ei pysty maantasoon sijoittamaan kuin yhden porrashuoneen. Tämä johtaa väistämättä yhden portaan ja keski- tai sivukäytävän ratkaisuun. Pitkä sivu- tai keskikäytävä kasvattaa porrashuoneen kerrosalaa verrattuna siihen, että hanke toteutettaisiin kahdella pienellä porrashuoneella. Alustavien suunnitelmien (liite 1) mukainen ratkaisu kasvattaa porrashuoneen ja porraskäytävän viemää kerrosalaa yli kaksinkertaiseksi kahden tehokkaan porrashuoneen ratkaisuun verrattuna. Porrashuoneen kerrosala on 510 k-m².

Hakijan mukaan rakennusoikeuden ylitys mahdollistaa vaikealle tontille viihtyisämmän, valoisamman ja kaupunkikuvallisesti mielenkiintoisemman ratkaisun. Samalla mahdollistetaan paremmat asuntoratkaisut, kun porrashuonetilaa ei tarvitse keinotekoisesti pyrkiä pienentämään siirtämällä sitä asuntojen puolelle.

2. Rakennusalan ylitykset

Tontilla oleva raitiotien sähköistysasema on rakennettu kiinni asemakaavassa asuinkerrostalolle osoitetun rakennusalan rajaan, ja Jätkäsaaren kalliopysäköinnin porraskuilurakennus on rakennettu lähes kiinni rakennusalaan. Suunniteltavan uuden rakennuksen ulkoseinälinjan perustuksia ja kantavia rakenteita ei pysty sijoittamaan asemakaavan mukaisen rakennusalan sisälle, koska olemassa olevat rakennukset on säilytettävä. Uuden rakennuksen rakenteet tulee sovittaa tontilla säilytettävien rakennusten suhteen. Tämä johtaa rakennusalan vähäiseen ylitykseen paikoitustontin puolella. Rakennuksen ulkoseinästä jää noin 3 metrin etäisyys LPA-tontin rajaan, ja tämän ulkopuolelle sijoittuu vielä kylmä poistumistieporras.

Rakennus noudattaa tontin rajaa kellarikerroksen ja kolmannen kerroksen välillä. Hakijan mukaan rakennuksen uloke muodostaa kaupunkikuvallisesti mielenkiintoisen ja dramaattisen päätteen Välimerenkadulle.

3. Asuntojen keskipinta-ala

Hanke on opiskelija-asuntokohde. Kohteen asunnot koostuvat pääosin yksiöistä sekä muutamista kaksioista. Opiskelijat ovat pääosin lapsettomia ja kysytyin asumismuoto on pieni yksiö. Soluasunnoille ei ole kysyntää.

4. Autopaikkamääräys

Hanke on opiskelija-asuntokohde. Hakijan mukaan opiskelijat ovat nuoria julkisen liikenteen käyttöä ja yhteiskäyttöautoa suosivaa asukasryhmää. Tontti sijoittuu erinomaisten julkisten liikenneyhteyksien läheisyyteen (raitiovaunu, metroasema Ruoholahdessa).

5. Ullakolle rakentaminen

IV-konehuone sijoittuu rakennuksen paikoitustontin puoleiseen reunaan ja sijoittuu etäälle Välimerenkadun julkisivusta. Se on integroitu katosrakenteella vesikaton kattopuutarhaan nousevan porrashuoneen kanssa yhtenäiseksi kokonaisuudeksi.

6. Ylimmän kerroksen kerrosala

Hakijan mukaan tontilla olemassa olevat rakenteet estävät alimpien kerrosten tehokkaan käytön ja pakottavat sijoittamaan asumista palvelevia tiloja näihin kerroksiin.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 12.8.2016 voimaan tullut asemakaava nro 12272. Asemakaavan mukaisesti rakennuspaikan tonttijako tulee muuttumaan. Nykytilanteessa rakennuspaikka sijaitsee tonteilla 20017/14 sekä 20017/12. Poikkeaminen myönnetään asemakaavan mukaiselle tontille 20017/16.

Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on erityisasumisen korttelialuetta (AKS), ja sille on osoitettu rakennusala enintään kahdeksankerroksiselle (VIII) rakennukselle, jonka rakennusoikeus on 2900 k-m². Puolet rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa käyttää rakennuksen ylimmässä kerroksessa kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Ylin kerros on pääosin vedettävä sisään julkisivulinjasta. Ullakkoa ei saa rakentaa.

Tonteilla asuntojen huoneistoalasta vähintään 50 % tulee toteuttaa asuntoina, joissa on keittiön/keittotilan lisäksi kolme asuinhuonetta tai enemmän. Näiden asuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään 80 k-m². Tontille sijoitettavien polkupyöräpaikkojen vähimmäismäärä on 1 pp / 30 m² asuntokerrosalaa. Näistä vähintään 75 % on sijoitettava rakennuksiin. Autopaikkojen vähimmäismäärä on opiskelija-asunnoissa 1 ap / 600 m² asuinkerrosalaa. Jokaista tonttia varten tulee osoittaa yksi pysäköintipaikka, joka on varattu liikuntaesteisille. Autopaikat on sijoitettava pysäköintilaitoksiin. Autopaikkoja ei saa sijoittaa piha-alueille.

Helsingin yleiskaavassa (2016) rakennuspaikka on osoitettu kantakaupungin alueeksi (C2). Alue on keskustaa, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennusten maantasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat on osoitettava ensisijaisesti liike- tai muuksi toimitilaksi. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä.

Nykytilanteessa tontilla on raitioliikenteen sähkönsyöttöasema sekä Jätkäsaaren maanalaisen pysäköintilaitoksen A-porras. Voimassa olevassa asemakaavassa on merkitty alueen osa (et-2) yhdyskuntateknisen huollon tiloille, jossa sijaitsee olemassa oleva raitioliikenteen sähkönsyöttöasema. Lisäksi rakennusalueelle on osoitettu alueen osa, johon saa sijoittaa porras-, hissi- ja teknisen huollon- ja ilmanvaihtokuilun maanalaisista tiloista, jossa sijaitsee olemassa oleva maanalaisen pysäköintilaitoksen A-porras. Näitä rakennuksia ei tulla purkamaan, sillä ne ovat yhdyskuntateknisesti välttämättömiä.

Viereisellä tontilla 20017/7 sijaitsee 1930-luvun alussa rakennettu punatiilinen sataman hallintorakennus, joka on asemakaavalla suojeltu. Tontilla 20017/12 (asemakaavan mukainen tontti 20017/15) sijaitsee 90-luvun lopussa rakennettu paikoitustalo.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (24.9.2019). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle alueelle.

Yhteensä saatiin 10 kappaletta mielipiteitä, joista 2 olivat taloyhtiöiltä tulleita muistutuksia ja 8 olivat kirjeitä alueen asukkailta. Hakijalle on toimitettu saapuneet muistutukset ja mielipiteet (sähköposti 18.10.2019), joihin hakija on antanut vastineet. Saadut mielipiteet kohdistuivat laaja-alaisesti alueen rakentamiseen. Päätöksessä annetaan vastine ainoastaan poikkeamisia koskeville mielipiteille ja muistutuksille.

Muistutukset ja hakijalta niihin saadut vastineet aihepiireittäin:

1. Rakennusoikeuden ylitys

Vastine

Asemakaavan salliman rakennusoikeuden ylitys 20 prosentilla on vähäinen, kun otetaan huomioon tontin poikkeuksellinen haastavuus kaavan edellyttäessä säilyttämään tontilla olevat rakennukset ja siitä aiheutuvat lisäkustannukset. KOY Ylioppilashuone Alinan tontin haastavuus aiheutuu siitä, että tontilla säilytettäväksi määrätyt rakennukset aiheuttavat rakentamiselle huomattavia rajoituksia sekä teknisesti että kustannusnäkökulmasta. Rajoitukset johtavat osaltaan kerrosalan kasvuun verrattuna tavanomaiseen kerrostalotonttiin.

Suunnitelmissa porrashuone on myös väljä ja valoisa ja se on varustettu paarien ja pyörien kuljetukseen soveltuvalla normaalia syvemmällä hissillä. Myös keskikäytävä on mitoitettu minimiä leveämmäksi (1,6 m) ja se on avattu käytävän päistä luonnonvalon saamiseksi porraskäytävään. Tämäkin kasvattaa porrashuoneeseen käytettyä kerrosalaa.

2. Kerrosluvun ylitys

Vastine

Tontilla sijaitsevat olemassa olevat ja säilytettävät raitiotien sähköistysasema sekä Jätkäsaaren kalliopysäköinnin porraskuilurakennus, jotka peittävät perustusrakenteineen 2/3 tontin pinta-alasta. Uusi rakennus on pääosin kannateltava näiden säilytettävien rakennusten yli massiivisin palkkirakentein. Korkeat palkkirakenteet aiheuttavat sen, että katutasokerroksen korkeus nousee 8,7-metriseksi. Tätä ylikorkeaa tilaa on pieneltä osin hyödynnetty parvi-/varastotilaksi. Tämän parvi-/varastokerroksen pinta-ala on vain n. 1/8 normaalikerroksen alasta, joten sitä on kohtuutonta laskea kerrokseksi. Varastoparven pois jättäminen ja muuttaminen ilmakuutioiksi ei vaikuttaisi kaupunkikuvaa parantavasti tai rakennuksen kokonaisvolyymiä pienentävästi. Siten ratkaisusta ei ole haittaa naapurustolle.

3. Rakennusalan ylitys ja rakennusrungon ulkopuolinen poistumisporras

Vastine

Esitetyt rakennusalan ylitykset ovat välttämättömät, jotta tontille voidaan toteuttaa asemakaavan mukainen asuinrakennus. Asemakaavan mukainen rakennusala ei ole riittävä, jotta uuden rakennuksen kantavat rakenteet voidaan perustaa.

Uuden rakennuksen rakenteet tulee sovittaa tontilla säilytettävien rakennusten perustusrakenteiden ulkopuolelle. Jotta tontille voidaan perustaa uuden rakennuksen rakenteet, edellyttää tämä rakennusalan noin kahden metrin ylitystä paikoitustontin puolella. Kylmä poistumistieporras on sijoitettava rakennusalan ulkopuolelle, koska rakennusalalla ei ole säilytettävien rakennuksien vuoksi maantasossa riittävästi tilaa toiselle poistumistieportaalle.

4. Rakennusalan ylitys katualueen päälle

Vastine

Ylitys on vähäinen ja muodostaa kaupunkikuvallisesti mielenkiintoisen päätteen Välimerenkadun pitkään näkymäakseliin. Kaupunkikuvallisista syistä rakennuksen nurkka on 2-kerroksisen jalustaosan päällä haluttu tehdä suorakulmaisena ja tämä ylitys käsittää pelkästään tontin tylpän kulman ylityksen nurkassa ja on suuruudeltaan alle 1 m².

5. Asuntojen keskipinta-ala

Vastine

Pieni asuntokoko on opiskelija-asunnoissa tärkeä, jotta opiskelijoiden asumiskustannukset pysyisivät kohtuullisella tasolla kalliilla pääkaupunkiseudulla. Opiskelija-asunnoissa asuminen on luonteeltaan lyhytaikaista ja siksi pieni asuntokoko on hyväksyttävä.

6. Autopaikkamääräykset

Vastine

Hanke on opiskelija-asuntokohde. Opiskelijat ovat julkisen liikenteen käyttöä ja yhteiskäyttöautoa suosivaa nuorta asukasryhmää. Tontti sijoittuu erinomaisten julkisten liikenneyhteyksien läheisyyteen (raitiovaunu, metroasema Ruoholahdessa).

Katusuunnitelmissa on rakennuksen eteen osoitettu muutama autopaikka lyhytaikaista pysäköintiä varten. Ne palvelevat myös saatto-, huolto- tai muuttoliikenteen lyhytaikaista pysähtymistä.

7. Ylimmän kerroksen yläpuolelle rakentaminen

Vastine

Koska maantasossa ei tontilla ole riittävästi tilaa pihatoiminnoille toteutetaan rakennuksen katolle asukkaille kattoterassit ulko-oleskelua varten. Jotta kattoterassille saadaan kaikille asukkaille esteetön yhteys, joudutaan porrashuone nostamaan myös ullakkokerrokseen ja siksi on luontevaa sijoittaa myös IV-konehuone tälle tasolle. Kaupunkikuvallisesti konehuone integroidaan porrashuoneen ja kattopuutarhan kanssa katosrakentein yhtenäiseksi kokonaisuudeksi.

8. Ylimmän kerroksen kerrosalan kasvaminen

Vastine

Tontilla olemassa olevat säilytettävät rakennukset ja niiden rakenteet estävät alimpien kerrosten tehokkaan käytön, ja pakottavat sijoittamaan asumista palvelevia tiloja muihin kerroksiin. Kaikki asumista palvelevat kokoontumis-, kerho- ja saunatilat on sijoitettu monikäyttöisyyden vuoksi samaan kerrokseen, jolloin ne vievät vähän enemmän kuin puolet normaalin kerroksen alasta.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska suunnitelma ei oleellisesti poikkea asemakaavan mukaisista ratkaisuista. Tontin rakennettavuus huomioon ottaen poikkeamiset ovat vähäisiä, ja ne edistävät asemakaavan tavoitteiden toteutumista. Poikkeaminen mahdollistaa kaupunkikuvallisesti ja maankäytöllisesti hyvän ratkaisun, kun otetaan huomioon tontilla olemassa oleva rakennuskanta sekä tontin koko. Sijainti on sopiva opiskelija-asunnoille.

Asemakaavan sallima rakennusoikeus voidaan ylittää, koska ylitys mahdollistaa paremman erityisasumisen ratkaisun haastavalle tontille. Kerrosalaa kasvattaa myös asuinkerrostalon keskikäytävä, joka on mitoitettu vähimmäismittaa leveämmäksi (1,6 m).

Rakennusalan ylitykset johtuvat haastavasta tontista. Tontilla olevien säilytettävien rakennusten takia kerrostalon perustuksia ei pystytä toteuttamaan rakennusalojen rajoja noudattaen. Säilytettävien rakennusten yläpuolelle voidaan rakentaa. Rakennusalan raja ylitetään vähäisessä määrin tontin pohjoispuolella, ja tontin rajanaapuri tällä puolella on LPA-tontti, jossa on paikoitustalo sekä autopaikkoja maantasossa. Rakennusalan ylittäminen ei aiheuta haittaa paikoitustalon rakenteille.

Kylmä poistumisporras ylittää rakennusalan rajan noin viisi metriä. Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen mukaan portaat saavat ylittää rakennusrajan enintään 1,2 metriä. Etäisyyden ollessa alle 1,2 metriä portaista ei rakennusjärjestyksen nojalla tarvitsisi erikseen hakea poikkeamista. Kylmän poistumisportaan sijoittaminen rakennusalan ulkopuolelle mahdollistaa toimivan pelastusratkaisun, ja ei vaaranna Kalevankadun julkisivulinjan näkymiä. Kylmä poistumisporras sijoittuu LPA-tontin vastaiselle puolelle, joten ylityksellä ei ole kaupunkikuvallista merkitystä. Poikkeaminen poistumisportaan sijainnille on haettu rakennusalan rajojen ylittymisen yhteydessä.

Rakennusalan ja tontin ylittyminen 6,5 metrin korkeudessa maan pinnasta ei vaikuta katunäkymiin. Uloke on pieni (alle 1 m²) ja sijaitsee niin korkealla, että sillä ei ole vaikutusta ajoneuvoliikenteen näkemäalueeseen ja risteysalueen turvallisuuteen.

Asemakaavan määräystä asuntojen keskipinta-alasta ei tarvitse noudattaa, koska kaavan hyväksymisen jälkeen hyväksytyssä AM-ohjelmassa (Helsingin kaupungin asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma, hyväksytty kaupunginvaltuustossa 22.6.2016 § 189) vuokratuotannolta ei edellytetä asuntojen keskipinta-alaa.

Autopaikkamäärästä poikkeaminen on perusteltua, sillä haettu poikkeaminen noudattaa kaavan hyväksymisen jälkeen kaupunkisuunnittelulautakunnan 15.12.2015 § 411 hyväksymää Asuintonttien pysäköintipaikkamäärien laskentaohjetta. Saatto- ja huoltoliikenne sekä kuormaus hoidetaan kadulta. Pyöräpysäköintiratkaisu noudattaa asemakaavan määräyksiä.

IV-konehuoneen rakentaminen ylimmän kerroksen yläpuolelle voidaan sallia, koska se palvelee rakennuksen käyttötarkoitusta ja on tarkoituksenmukaisempaa hankkeen kokonaisratkaisun kannalta sijoittaa katolle. Katolle sijoittaminen parantaa rakennuksen tilajärjestelyitä. IV-konehuone on katujulkisivulinjasta sisäänvedetty, eikä siten korota katujulkisivuja tai vaikuta katunäkymiin. Rakennelma sopeutuu hyvin rakennukseen ja kaupunkikuvaan. Ratkaisu ei mahdollista IV-konehuoneen muuttamista myöhemmin asumiskäyttöön, sillä konehuone on tekninen laite ja puolilämmintä tilaa. IV-konehuoneen sijoittaminen johonkin alemmista kerroksista johtaisi taloteknisesti tehottomaan ratkaisuun putkivetojen kannalta. IV-konehuonetta ei voida sijoittaa esimerkiksi kellariin, sillä sen rakentaminen on rakennuspaikalle varsin haastavaa tontilla sijaitsevien säilytettävien rakennuksien rakenteiden vuoksi.

Ylimmän kerroksen kerrosalan kasvaminen aiheutuu teknisesti haastavasta tontista, jonka vuoksi asumista palvelevia tiloja joudutaan sijoittamaan myös ylimpään kerrokseen 480 k-m² asemakaavassa sallitun 305 k-m² sijasta. Suurimman kerroksen kerrosala on alustavissa suunnitelmissa (liite 1) n. 610 k-m². Poikkeaminen (175 k-m²) on asemakaavan tavoitteiden mukainen ratkaisu, sillä alustavissa suunnitelmissa esitetty ratkaisu noudattaa kaupunkikuvallisesti asemakaavan porrastustavoitetta.

Sisääntulokerroksen yhteyteen rakennettava parvikerros voidaan toteuttaa, koska se ei kasvata rakennuksen volyymia ja on asemakaavan kaupunkikuvallisten tavoitteiden mukainen ratkaisu. Liiketilan ylikorkean tilan käyttäminen parvikerroksena tehostaa tilojen tarkoituksenmukaista käyttöä. Tontilla säilytettävät rakennukset aiheuttavat tilanteen, jossa uusi rakennus on pääosin kannateltava näiden säilytettävien rakennusten yli massiivisin palkkirakentein, jolloin katutasokerroksen korkeus nousee 8,7-metriseksi.

Poikkeamisen erityinen syy on asemakaavan toteutumisen edistäminen.

Haettu toimenpide ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2019, 8 §

Maksu

1 000 euroa

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Kuulutusteksti kirjaamoon