Vuokraus, toimitilatontti, Salmisaari, tontti 20048/9 ja katualue 91-20-9901-0, Technopolis Oyj

Yritystontit -tiimin päällikkö päättää:

L1120-121, S0120-229

Hakija ja hanke

Hakija harjoittaa kiinteistöjen ja toimitilojen hallintaa, vuokrausta, välitystä ja myyntiä. Hakijan tarkoituksena on rakentaa po. tontille noin 9 696 k-m²:n suuruinen rakennus toimistokäyttöä varten. Rakennus on osa suurempaa teknologiakeskuskokonaisuutta korttelissa 20048. Lisäksi hakija rakentaa katualueen alle osan koko kortteliin sijoittuvasta pysäköintilaitoksesta.

Kaava- ja tonttitiedot

Tontti 20048/9 on asemakaavassa nro 11140 (1.7.2005) osoitettu KTY-rakennusten korttelialueeksi, jolle saa rakentaa 8-kerroksisen toimitilarakennuksen.

Tontin pinta-ala on 2 679 m² ja rakennusoikeus 9 700 k-m².

Tontti on yleiskaavassa (2016) osoitettu kantakaupunkialueeksi (C2).

Varaustilanne

Kaupunginhallitus on varannut tontin hakijalle 19.8.2013 (820 §) toimitilatarkoitukseen 28.2.2014 saakka.

Varausta on myöhemmin jatkettu useita keroja. Viimeisimpänä kaupunginhallituksen elinkeinojaosto on 11.11.2019 (38 §) jatkanut varausta 30.6.2020 saakka.

Tontin vuokraaminen hakijalle

Tontin ja katu-alueen alaisen osan vuokraaminen hakijalle on perusteltua ja varauspäätöksen mukaista. Vuokrattava tontti on osa yhtenäistä teknologiakeskuskokonaisuutta, jonka muita osia hakija on jo toteuttanut.

Vuokra-aika

Tontti ja katualueen alapuolinen osa vuokrataan hakijalle 31.12.2065 saakka toimitilarakennusta ja pysäköintilaitoksen toteuttamista varten.

Kaupunginvaltuusto on 29.11.2006 (310 §) vahvistanut vuokrattavalle tontille ja katualueen alapuoliselle osalle vuokrausperiaatteet, joiden mukaan ne voidaan vuokrata enintään 31.12.2065 saakka.

Vuokra

Tontin 20048/9 perusvuosivuokraksi esitetään 16 490 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa noin 326 007 euroa.

Vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdoissa on sanottu.

Kaupunginvaltuusto on 29.11.2006 (310 §) vahvistanut tontille vuokrausperusteet siten, että tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 37 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa, joka vastaa nykyrahassa noin 731 euroa/k-m² (ind. 1977). Kaupunginvaltuusto on kuitenkin 31.8.2016 (215 §) muuttanut pitkään jatkuneen kiinteistötaantuman seurauksena edellä vahvistamiaan vuokrausperusteita siten, että tontin vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavaa 34 euron suuruista kerrosneliömetrihintaa, joka vastaa nykyrahassa noin 672 euroa/k-m² (ind. 1977).

Uusimman vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Catella 29.11.2019).

Esitettävä tontin vuosivuokra perustuu edellä sanottuun 34 euron suuruiseen kerrosneliömetrihintaan, asemakaavan mukaiseen 9 700 k-m²:n rakennusoikeuteen ja kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon (9 700 k-m² x 34 euroa/k-m² x 0,05 x ind. 19,77).

Katualueen alapuolisen alueen vuokraksi esitetään kiinteää 100 euroa koko vuokra-ajalle.

Kaupunginvaltuusto on 29.8.2005 (203 §) vahvistanut katualueen alapuoliselle osalle vuokrausperusteet siten, että vuokra on kiinteä 100 euroa koko vuokra-ajalta (31.12.2065 saakka). Nimellinen vuokra on perustunut ajatukseen, että toimitilatontin kerrosneliömetripohjainen maanvuokra kattaa käytännössä sen velvoiteautopaikkojen osittaisen toteuttamisen katualueen alapuoliseen pysäköintilaitoksen osaan ja kaupunki välttyy tällä ratkaisulla muutoin korotettua katua varten tarvittavilta merkittäviltä maatäytöiltä.

Vuokrasopimukseen otettava osto-oikeus

Tontin pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen otetaan ehto, jonka mukaan vuokralaisella on oikeus ostaa tontti käyttäen kaupan perusteena pääoma-arvoa 34 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100. Tontin osto-oikeus alkaa, kun tontille toteutettavan toimitalon katukannen yläpuoliset runkotyöt ovat valmiit, ja päättyy 31.12.2021.

Kaupunginvaltuusto on 31.8.2016 (215 §) vahvistanut, että tontin pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen voidaan ottaa edellä sanotun sisältöinen osto-oikeus.

Katualueen alapuolista aluetta koskevaan pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen ei oteta osto-oikeusehtoa.

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Tontin ja katu-alueen pitkäaikainen vuokraus ja niitä koskevat vuokrasopimusluonnokset on laadittu edellä sanottujen kaupunginvaltuuston päättämien vuokrausperiaatteiden mukaisesti.

Lisäksi tontin ja katu-alueen vuokraus ja niitä koskevat vuokrasopimusluonnokset on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 5 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti, ja vuokraus perustuu kaupunginhallituksen varauspäätöksen sekä elinkeinojaoksen tätä varausta koskevaan jatkamispäätökseen.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Vuokrattavan tontin ja katu-alueen maanvuokrasopimusten lisäehtoihin otetaan erityisiä ehtoja, jotka velvoittavat kaupungin maksamaan tarvittaessa tontin maanperän täytössä käytettyjen tuhkien kuljetuskustannuksia. Lisäksi otetaan ehto vuokralaisen velvollisuudesta noudattaa vuokra-alueen toteutuksessa ja käytössä 31.3.2010 allekirjoittamaansa Salmisaaren yhteisjärjestelysopimusta (Salmisaaren yhteisjärjestelysopimuksen muuttaminen 10.2.2010), ja olla aiheuttamatta vahinkoa alueella jo sijaitsevalle tunnelille.

Muuten vuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 29.5.2018, § 280 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) yritystontit -tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin yli 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistölle on vahvistettu yleiset vuokrausperiaatteet ja varauspäätös on tehty.