Tarveselvitys, Helsingin kielilukio ja aikuislukio

A

Tekninen johtaja päätti valita Helsingin kielilukion elinkaarihankkeen toteuttajaksi eli palveluntuottajaksi SRV Rakennus Oy:n, jonka tarjous on tarjouspyynnössä määriteltyjen kriteerien perusteella hinta-laatusuhteeltaan paras. Lisäksi tekninen johtaja päätti hyväksyä elinkaarihankkeen sopimusten hinnan SRV Rakennus Oy:n tarjouksen mukaisesti:

- Rakennusurakan hinta: 25 963 000 euroa, 3 048 euroa/brm²

- Palvelujakson (20 vuotta) aikaiset kiinteistöpalvelut (kiinteistö- ja siivouspalvelut) yhteensä 13 528 720 euroa lokakuun 2020 hintatasossa

- Palvelujakson (20 vuotta) aikaiset laskennalliset energiakustannukset (ilman käyttäjäsähköä ja käyttöveden lämmitystä), joiden määrävastuu palveluntuottajalla, 645 900 euroa lokakuun 2020 hintatasossa

- Palvelujakson (20 vuotta) aikainen PTS-suunnitelman mukaisten toimenpiteiden laskennallinen kattohinta 2 298 500 euroa lokakuun 2020 hintatasossa.

B

Tekninen johtaja päätti oikeuttaa rakennuttaminen -palvelun rakennuttamispäällikön ja yksikön päällikön allekirjoittamaan hankkeeseen kohdistuvat sopimukset sekä hankkeen vastuuhenkilön vastaanottamaan urakan.

Hankkeen sopimukset voidaan allekirjoittaa aikaisintaan julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain
(1397/2016) 129 §:n 1 momentissa tarkoitetun odotusajan jälkeen eli 14 päivän kuluttua siitä, kun tarjoaja on saanut tai hänen katsotaan saaneen päätöksen ja valitusosoituksen tiedoksi.

Tiivistelmä

Helsingin uusi kielilukio toteutetaan Myllypuroon osoitteeseen Kiviparintie 1. Hanke toteutetaan elinkaarihankkeena ja on kilpailutettu kilpailullisella neuvottelumenettelyllä. Rakennus korvaa nykyisen Itäkeskuksessa sijaitsevan lukion, joka on huonokuntoinen eikä kaikilta osin tue lukion uuden opetussuunnitelman mukaisia toiminnallisia tavoitteita sekä on liian pieni kasvavalle opiskelijamäärälle. Helsingin kielilukiolla on kielten opetuksen erityistehtävä. Koulun painotuksia ovat kielet ja kansainvälisyys, kulttuurien tuntemus ja taiteet sekä kestävä kehitys ja tulevaisuuden taidot. Lisäksi tilajärjestelyt tukevat tilojen aktiivista aikuisopetus- ja asukaskäyttöä.

Kasvatuksen ja koulutuksen lautakunta hyväksyi 3.3.2020 Helsingin kielilukion 29.1.2020 päivätyn tarveselvityksen ja päätti lukion koon kasvattamisesta 615:sta 900 opiskelijaan.

Helsingin kaupunginvaltuusto hyväksyi Kielilukion uudisrakennuksen 20.3.2020 päivätyn hankesuunnitelman 10.6.2020 § 12.

Hankkeelle on varattu määräraha talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa siten, että toteutus ajoittuu vuosille 2021 - 2023.

Elinkaarihankkeen palveluntuottajan hankinta

Palveluntuottajan hankinta toteutettiin kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa tilaaja valitsee vähimmäisvaatimukset täyttäneistä ehdokkaista 3 - 6 tarjoajiksi hankkeen neuvotteluvaiheeseen. Neuvotteluvaiheen päätyttyä tarjoajilta pyydettiin lopulliset tarjoukset, joiden määräaika oli lokakuussa 2020.

Hankinta käynnistettiin julkaisemalla hankintailmoitus ja osallistumispyyntö julkisten hankintojen Hilma-ilmoituskanavassa 24.10.2019. Elinkaarihankkeen neuvotteluvaiheeseen valittiin tarjoajiksi neljä osallistumishakemuksen jättänyttä ehdokasta. Tarjoajien kanssa neuvoteltiin pääasiassa heidän suunnitteluratkaisuihinsa ja hankkeen sopimuksiin liittyvistä kysymyksistä. Samaan aikaan neuvotteluiden kanssa kehitettiin alueen kaavamuutosta.

Neuvotteluvaihe päättyi lopullisen tarjouspyynnön julkaisemiseen elokuussa 2020. Tarjoajat jättivät lopulliset tarjouksensa lokakuussa 2020. Kaksi tarjoajaa jätti tarjouksen. Molemmat tarjoukset täyttivät tarjouksille asetetut vähimmäisvaatimukset ja hyväksyttiin mukaan tarjousvertailuun.

Tilaaja arvioi ja pisteytti tarjoukset laadun osalta tarjouspyynnössä esitettyjen vertailuperusteiden mukaisesti 21.10. - 22.10.2020 ja hintatarjoukset avattiin 23.10.2020.

Tarjousten vertailu

Tarjoukset pisteytettiin käyttäen valintaperusteena parasta hinta-laatusuhdetta, jossa laatu sai painoarvon 50 % ja hinta painoarvon 50 %. Laatuvertailuperusteiden pääkohdat olivat suunnitteluratkaisun arviointi (toiminnallisuus, arkkitehtoniset ja soveltuvuus ympäristöön, elinkaarinäkökulma) sekä toteuttamisen arviointi (suunnittelu ja rakentaminen, ylläpito ja palvelut sekä pts-suunnitelma).

Hinnan vertailuperusteena olleet tarjoushintojen nykyarvot laskettiin tarjouspyynnössä tarkemmin kuvatulla tavalla seuraavan kaavan mukaisesti:

NPV (tarjous) = KH + PH + PTSH

missä:

KH = Tarjottu rakennusurakan kokonaishinta (euroa)

PH = Vuosittaisten kiinteistöpalveluiden ja energiakustannusten yhteenlaskettu nykyarvo (euroa)

PTSH = Vuosittaisten PTS-investointien yhteenlaskettu nykyarvo (euroa)

Tarjousten kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu suoritettiin tarjouspyynnössä kuvatulla tavalla seuraavan kaavan mukaisesti:

H = NPV (tarjous) x [1 - (L/M x 50%)]

missä:

H = Tarjouksen vertailuhinta

NPV (tarjous) = Tarjoushinnan nykyarvo (NPV)

L = Tarjouksen laatupisteet

M = Laatupisteiden maksimimäärä

50 % = Laadun painoarvo

Kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous on vertailun perusteella SRV Rakennus Oy:n tarjous. Tarjousten laatuvertailu perusteluineen on esitetty liitteessä 1 ja kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu on esitetty liitteessä 2.

Tarjouskilpailun parhaan tarjouksen tarjoushinnan nykyarvoa verrattiin kaupungin laatimaan tarjousta vastaavaan kustannusarvioon (vertailuhinnan nykyarvo). Tässä vertailuhinnan nykyarvon tarkastelussa huomioitiin elinkaarihankkeen hintatarjouksen kaikki hintakomponentit (urakkahinta, kiinteistöpalvelut, siivous, laskennalliset energiakustannukset sekä PTS-toimenpiteet) sekä arvioidut hankkeesta kaupungille aiheutuvien riskien odotusarvoiset kustannukset. Hintavertailu tehtiin nykyarvomenetelmää hyödyntäen. Voittaneen tarjoajan tarjoushinta on elinkaarikustannuksiltaan noin 6,5 % edullisempi kuin verrokkilaskelman mukainen elinkaarikustannus.

Hankkeen laajuus

Valitun suunnitelman mukainen hankkeen kokonaislaajuus on  
8 519 brm² ja hyötyala 5 579 hym².

Hankesuunnitelman tavoitteellisen tilaohjelman mukaan rakennuksen hyötyala oli 5 645 hym², hankkeen kokonaislaajuus noin 8 000 brm² ja huoneistoala noin 6 800 htm².

Rakentamiskustannukset

Hankkeen rakentamisen enimmäiskustannukset ovat arvonlisäverottomana yhteensä 25 963 000 euroa (3 048 euroa/brm²) lokakuun 2020 kustannustasossa. Investoinnin kustannukset opiskelijaa (900 opiskelijaa) kohden ovat 28 848 euroa.

Hankesuunnitelmaan vertailukelpoinen hinta saadaan lisäämällä tarjoukseen tilaajan kustannusarvion varaukset, jolloin kokonaishinta on 29 563 000 euroa, 3 470 euroa/m², joka alittaa hankesuunnitelman tilatarpeen perusteella arvioidun enimmäishinnan 34 000 0000 euroa (alv. 0 %) (kausi 2/2020, Ri 104,1 ja THI 197,0).

Ylläpitokustannukset

Rakennuksen ylläpidosta vastaa elinkaarihankkeen palveluntuottaja 20 vuoden palvelujakson ajan. Ylläpito sisältää manageroinnin, kiinteistönhoidon, ulkoalueiden hoidon sekä siivouksen ja sen vuotuinen kustannus on arviolta 676 436 euroa lokakuun 2020 hintatasossa. Kaupungin maksettavaksi tulevat energiakustannukset (ilman käyttäjäsähköä ja käyttöveden lämmitystä), joiden määrävastuu on palveluntuottajalla, ovat arviolta 32 295 euroa vuodessa lokakuun 2020 hintatasossa.

Kaupunkiympäristön toimialan palveluntuottajalle maksama ylläpidon kustannus katetaan käyttäjältä perittävällä ylläpitovuokralla.

Lisäksi sopimukseen sisältyvät tarvittavat PTS-investoinnit, joiden alustava kokonaiskustannusarvio 20 vuoden ajalta tarjoushetken hintatasossa on 2 298 500 euroa (sidottu rakennuskustannusindeksiin). Kaupunkiympäristön toimialan palveluntuottajalle maksamat PTS-investoinnit katetaan käyttäjältä perittävän pääomavuokran osuudesta.

Hankkeen rahoitus

Rakennus toteutetaan elinkaarimallilla kaupungin suoraan omistukseen. Rakennuksen omistaa Helsingin kaupunki, kaupunkiympäristön toimiala.

Kaupunginvaltuuston 27.11.2019 hyväksymässä talonrakennushankkeiden rakentamisohjelmassa vuosiksi 2020 - 2029 (talousarvion liite) on hankkeen suunnittelulle ja toteutukselle varattu määrärahaa 32 miljoonaa euroa siten, että hankkeen toteutus on vuosina 2021 - 2023.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Elinkaarihankkeen palveluntuottaja vastaa hankkeen suunnittelusta, toteutuksesta ja ylläpidosta seuraavan 20 vuoden palvelujakson ajan. Rakentaminen alkaa keväällä 2021 ja tilat valmistuvat toukokuussa 2023 siten, että tilat otetaan käyttöön 8/2023.