Tonttivaraus, Länsisatama, Lapinlahden sairaala-alue, Lapinlahdenpolku 8, NREP Oy

Kaupunkiympäristölautakunta esittää

A

kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle, että liitekartalla 1 osoitettu alue varataan NREP Oy:lle (y-tunnus 2110745-6) Lapinlahden sairaala-alueen konseptikilpailun voittaneen kilpailuehdotuksen ”Lapinlahden kevät” jatkosuunnittelua ja kumppanuuskaavoitusta varten liitteen 2 mukaisin ehdoin.

B

kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus hyväksyisi osaltaan Lapinlahden sairaala-alueen rakennusten myyntiä sekä Lapinlahden sairaala-alueelle muodostettavien tonttien vuokraamista koskevan, liitteenä 3 olevan esisopimuksen.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus oikeuttaa Maaomaisuuden hallinnan tuki -yksikön Sopimukset ja toiminnanohjaus -tiimin tiimipäällikön tai tämän valtuuttaman allekirjoittamaan edellä mainitun esisopimuksen sekä tekemään siihen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.

C

kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus vahvistaisi osaltaan Lapinlahden sairaala-alueelle muodostettavien tonttien vuokraus- ja myyntiperiaatteet liitteen 4 mukaisesti.

Kaupunkiympäristölautakunta on päättänyt 11.12.2018, että Lapinlahden sairaala-alueen rakennusten myymiseksi ja alueen kehittämiseksi järjestetään konseptikilpailu. Kilpailun voittajaksi on valittu ehdotus 'Lapinlahden kevät' ja kilpailualue esitetään varattavaksi ehdotuksen takana olevalle NREP Oy:lle hankkeen jatkosuunnittelua ja kumppanuuskaavoitusta varten.

Kilpailun järjestäminen

Helsingin kaupungin kiinteistöpoliittisen ohjelman mukaisesti kaupunki luopuu niistä tiloista, joita se ei tarvitse omassa palvelutuotannossaan ja joiden omistamiseen ei liity muita strategisia syitä tai pitkän tähtäimen palvelutilatarpeita. Kaupunkiympäristölautakunta on päättänyt 11.12.2018 (§ 646) järjestää konseptikilpailun Lapinlahden sairaala-alueen rakennusten myymiseksi. Kilpailu on ollut kaksivaiheinen. Kilpailuohjelma on liitteenä 5.

Ensimmäisen vaiheen kilpailuehdotukset on pitänyt jättää arvosteltavaksi 31.5.2019 mennessä. Arviointiryhmä on valinnut kilpailun toiseen vaiheeseen kilpailuehdotukset 'Lapinlahden kevät' ja 'Lapinlahti 360'. Kilpailun toinen, niin sanottu neuvotteluvaihe, on käyty syksyllä 2019. Syksyn aikana jatkoon valitut ryhmät on työstäneet luonnossuunnitelmiaan arviointiryhmän antamien jatkosuunnitteluohjeiden mukaisesti kaupungin asiantuntijoiden ohjauksessa.

Lopulliset projektisuunnitelmat sekä tarjoukset sairaala-alueen rakennusten ostamisesta ja alueen tulevien tonttien arvoista vuokranmääritystä varten on tullut jättää arvioitavaksi 10.1.2020 mennessä. Vain ehdotuksen 'Lapinlahden kevät' takana ollut työryhmä on jättänyt projektisuunnitelman ja siihen liittyvän tarjouksen määräaikaan mennessä. Kilpailuehdotus on liitteenä 6.

Kilpailun tavoitteet ja arviointikriteerit

Kilpailun tavoitteena on ollut löytää Lapinlahden sairaala-alueen rakennuksille sellainen ostaja ja kehittäjä, jolla on kaupungin tavoitteiden mukainen visio alueen ja rakennusten uudesta käytöstä sekä tahto ja taloudelliset edellytykset kunnostaa nykyiset suojellut rakennukset ja huolehtia rakennusten kunnosta myös jatkossa.

Kaupungin tavoitteena ja kilpailun lähtökohtana on ollut, että

• Lapinlahden alueen tulee säilyä kaikille avoimena, julkisena puistona.
• Rakennusten käyttö tulee olla pääosin muuta kuin asumista.
• Toiminnan tulee ensisijaisesti sijoittua nykyisiin rakennuksiin.
• Rakennussuojelulailla suojeltujen rakennusten ja niiden ympäristön suojelupäätöksen mukainen vaaliminen on alueen kehittämisen lähtökohtana.
• Mahdollinen lisärakentaminen tehdään rajatulle alueelle, suunnitteluperiaatteisiin lisärakennusoikeutta ei erikseen merkitä eikä se saa olla asumista.

Kilpailuehdotusten keskeisimmät arviointikriteerit kilpailun toisessa vaiheessa ovat olleet

• Tavoitteiden mukainen avoin ja julkinen toteutusesitys  
• Alueen omaleimaisuus ja viihtyisyys, avoimuus
• Alueen identiteettiä ylläpitävät ratkaisut
• Alueen maisema- ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilyminen, aluetta elävöittävä toiminta
• Rakennusten suojelun jatkuminen
• Julkisen toiminnan jatkuminen
• Rakennusten toiminnallisuus  
  • Kokonaisratkaisun toimivuus
  • Toimintojen sisältö, sijoittuminen ja suhde kokonaisuuteen
  • Huollon ja pysäköinnin toimivuus
  • Mahdollisen täydennysrakentamisen sopeutuminen ympäristöön, laajuus ja tilalaji
• Toteutettavuus
  • Taloudellinen toteutuskelpoisuus
  • Tekninen toteutuskelpoisuus
  • Suunnitteluratkaisun joustavuus
  • Kestävän kehityksen huomioiminen
  • Arvioitu toteutusaikataulu

Arviointiryhmän päätös ja esitys alueen varaamiseksi

Arviointiryhmä on valinnut ehdotuksen ’Lapinlahden kevät’ kilpailun voittajaksi ja esittää kaupunkiympäristölautakunnalle ja edelleen kaupunginhallituksen elinkeinojaostolle, että liitekartan 1 mukainen alue varataan NREP Oy:lle kumppanuuskaavoitusta ja hankkeen jatkosuunnittelua varten 31.12.2022 asti. Arviointiryhmän päätöspöytäkirja on liitteenä 7.

Sairaala-alueen rakennusten myyntiä ja tonttien vuokraamista koskevan esisopimuksen hyväksyminen

Kilpailuohjelman mukaisesti voittajan kanssa on neuvoteltu esisopimus rakennusten ostamisesta ja niille muodostettavien tonttien vuokraamisesta. Esisopimus on liitteenä 3.

Esisopimuksen mukaisesti ostaja sitoutuu kunnostamaan rakennukset sekä toteuttamaan muut kilpailuehdotuksen mukaiset toimenpiteet, jotta rakennusten käyttö ja suojelu voi jatkua. Ostaja vastaa kaikista toteuttamisen ja ylläpidon kustannuksista.

Rakennusten myyntihinta perustuu kilpailumenettelyn päätteeksi annettuun ostotarjoukseen ja on 1 000 000 euroa. Ulkopuolisella arviolla on varmistettu, että tarjous vastaa käypää arvoa. Arviokirjassa on arvioitu rakennusten saneeraus- ja muutoskulujen olevan noin 17 000 000 euroa.

Kilpailun päätteeksi annetun tarjouksen perusteella kaupungin vuosittaiset maanvuokratulot olisivat kilpailuehdotusten mukaisten tonttien osalta noin 788 000 euroa.

Mikäli vuokralainen päättäisi käyttää hotellitontin (kilpailuehdotuksen mukainen Uudisrakennus B) osalta osto-optiota, olisi tontin myyntihinta 7 500 000 euroa ja vuosittaiset maanvuokratulot kaupungin omistukseen jäävien tonttien osalta noin 413 000 euroa.

Kilpailun arviointiryhmä on todennut, että kaupungin talouden kannalta kilpailuehdotuksen liitteenä annettu tarjous Lapinlahden sairaala-alueen rakennusten ostamisesta sekä rakennusten tonttien vuokranmäärityksessä käytettävistä pääoma-arvoista on erittäin hyvä.

Sairaala-alueen tonttien vuokraus- ja osto-oikeusperiaatteet

Vuokran määräytyminen

Sairaala-alueen rakennuksille sekä kilpailuehdotuksen mukaisille uudisrakennuksille on tarkoitus osoittaa omat tontit kilpailun jälkeen laadittavassa asemakaavassa. Tonteista peritään vuokraa kaikesta asemakaavaan merkitystä kerrosalasta tai mikäli toteutetaan kaavan sallimaa kerrosalaa enemmän, peritään vuokraa rakennusluvan tai poikkeamispäätöksen osoittamasta/sallimasta kerrosalasta. Vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin.

Asemakaavaan merkittyyn kerrosalaan sisältyvät tekniset ja muut aputilat hinnoitellaan sen mukaan, mitä pääkäyttötarkoitusta ne palvelevat.

Vuokra-ajan alkamisesta päätetään erikseen. Vuokra-aika on 70 vuotta, kuitenkin enintään 31.12.2100 saakka.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia 18) mukaan yritystonttien vuosivuokra on 5 % niiden laskennallisesta hinnasta.

Vuokran määrä

Maanvuokrat esitetään määräytyvän seuraavasti:

Hotellitontin vuokraukseen sisältyvä osto-oikeus

Kilpailuehdotuksen mukaisen Uudisrakennus B:n tontti voidaan myydä vuokralaiselle tai tämän määräämälle kaupungin hyväksymälle ostajalle, kun tontille rakennettava hotellirakennus on hyväksytty käyttöönotettavaksi.

Kaupunginhallituksen 1.4.2019 (224 §) hyväksymien tontinluovutuslinjausten mukaisesti hotellitontit luovutetaan pääsääntöisesti myymällä tai vuokraamalla osto-oikeuksin.

Ostohinta on 750 €/km2 (38 €/km2 ind.100).

Arviolausunto

Vuokraus-, osto-oikeus- ja myyntiperiaatteet perustuvat kuntalain edellyttämällä tavalla ulkopuoliseen arviolausuntoon. Lausunnon perusteella tarjoajaa on pyydetty tarkistamaan tarjoustaan. Päivitetystä tarjouksesta voidaan todeta, että esitetyt hinnan vastaavat käypiä arvoja.

Arviokirjat ovat salassa pidettäviä asiakirjoja (JulkL 24 § 1 mom. 20 kohta).

Toimivalta ja delegointi

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n 6 kohdan mukaan kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, milloin luovutettavan omaisuuden kauppahinta ylittää 10 miljoonaa euroa. Niin ikään hallintosäännön mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet (7 luku 1 § 8 kohta).

Tonttipäällikkö päättää esisopimukseen perustuvien lopullisen kauppakirjan ja vuokrasopimusten hyväksymisestä erikseen sen jälkeen, kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt po. esisopimuksen ja tonttien vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 21.04.2020 § 218

Päätös tullut nähtäväksi 08.05.2020

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §