Vuokraus, päiväkotitilat, Iso Roobertinkatu 23, kasvatuksen ja koulutuksen toimiala

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Tilatarve

Helsingin ydinkeskustan alueella ei ole tarjolla vapaita rakennuspaikkoja eikä päiväkotitiloja, joten tilat joudutaan vuokraamaan olemassa olevasta tilakannasta.

Tilojen vuokraukseen ei hankintalain 9 §:n perusteella lähtökohtaisesti sovelleta hankintalakia.

Hanke toteutetaan korvaamaan Daghemmet Albertin nykyiset väliaikaiset tilat, joista joudutaan luopumaan Marian sairaala-alueen kehittämisen myötä. Hankkeella korvataan myös kantakaupungissa sijaitsevia, väliaikaisesti päiväkotikäytössä olevia paviljonkitiloja, esimerkiksi Päiväkoti Meripirtin Hiekkarannantie 6 toimipiste. Kasvatuksen ja koulutuksen toimiala selvittää, mistä pienistä, huonokuntoisista vuokratiloista voidaan lisäksi luopua hankkeen toteutumisen myötä.

Vuokrattavat tilat

Tarvittavat päiväkotitilat toteutetaan vuokrahankkeena Sponda Investment Properties A Oy omistamaan toimistorakennukseen (Kiinteistö Oy Iso Roobertinkatu 21 - 25) osoitteessa Iso Roobertinkatu 23. Rakennuksesta vuokrataan kasvatuksen ja koulutuksen toimialan suomen- ja ruotsinkielisen varhaiskasvatuksen ja esiopetuksen käyttöön, noin 240 lapselle, kerroksissa 1 - 6 sijaitsevat 2 466 htm² laajuiset päiväkotitilat ja sisäpihalla oleva 926 m² laajuinen leikkipiha.

Kiinteistön omistaja toteuttaa tiloissa käyttäjän tarpeeseen pohjautuvan tilaohjelman mukaiset muutostyöt. Hankkeen suunnittelu tapahtuu kiinteistön omistajan tilaamana, yhteistyössä kaupunkiympäristön ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialojen edustajien kanssa.

Kiinteistön omistaja hakee muutostöille tarvittavan rakennusluvan ja käyttötarkoituksen muutoksen sekä poikkeamispäätöksen asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta.

Tilat vastaanotetaan kiinteistön omistajalta valmiina, viitesuunnitelmien mukaisesti toteutettuna. Hankkeen toteutuksen tai käytön aikana kiinteistössä mahdollisesti ilmenevät rakennustekniset lisä- ja muutostyötarpeet eivät vaikuta vuokraan, vaan sisältyvät vuokratarjoukseen.

Tilojen laatutavoitteet ja hankkeen ympäristötavoitteet

Hanke toteutetaan Helsingin lasten päiväkotirakennusten normaalin laatutason mukaiseksi. Hankkeessa tavoitellaan monikäyttöisiä tiloja, jotka mahdollistavat nykyisen varhaiskasvatussuunnitelman mukaisen toiminnan järjestämisen pienryhmissä. Suunnittelussa noudatetaan Helsingin kaupungin päiväkotien suunnitteluohjetta; Päiväkodin käsikirja 2019.

Kiinteistön omistaja hakee hankkeelle ympäristösertifikaattia Breeam-sertifiointijärjestelmän mukaisesti. Lisäksi Iso Roobertinkatu 23 kiinteistölle haetaan Very Good luokkaa, joka on vaatimusluokaltaan arvioitu LEED Goldia vastaavaksi.

Tilojen käyttöönotto

Tavoitteena on, että muutostyöt ovat valmiit vuoden 2021 loppuun mennessä ja tilat luovutettu käyttäjälle siten, että päiväkotitoiminta tiloissa voi alkaa 1.1.2022.

Käyttöönoton tavoiteaikataulu on kireä. Sen edellytyksenä on hankkeen eteneminen sujuvasti sekä tarvittavien päätösten ja lupien saaminen ajoissa.

Vuokraus ulkoiselta toimijalta

Kaupunkiympäristön toimiala tekee vuokrasopimuksen omistajayhtiön Sponda Investment Properties A Oy:n kanssa. Vuokrasopimus tehdään toistaiseksi voimassa olevana 12 kuukauden irtisanomisajoin siten, että ensimmäinen irtisanomisajankohta on 15 vuoden kuluttua sopimuksen alkamisesta, aikaisintaan 31.12.2035.

Vuokrattavien tilojen huoneistoala on 2 466 htm². Tilojen pääomavuokra on 22,61 euroa/m²/kk ja ylläpitovuokra sopimuksen alkaessa 5,65 euroa/htm²/kk, yhteensä 28,26 euroa/m²/kk. Arvonlisäveroton pääomavuokra on 55 756 euroa kuukaudessa ja 669 080 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton ylläpitovuokra on 13 940 euroa kuukaudessa ja 167 200 euroa vuodessa. Arvonlisäveroton kokonaisvuokra on yhteensä 69 700 euroa kuukaudessa ja 836 300 euroa vuodessa. Lisäksi pääomavuokrassa varaudutaan käyttäjän erityistarpeisiin 1,0 euroa/htm²/kk lisä- ja muutostyövarauksella.

Vuokraan sisältyy leikkipiha kooltaan 926 m². Leikkipihan vuokra 6,0 euroa/m²/kk on jyvitetty ylläpitovuokraan. Lisävuokra 1,0 euroa/htm²/kk sisältää varauksen käyttäjän erityistarpeista aiheutuviin lisä- ja muutostöihin enintään 300 000 eurolla.

Tilahankkeiden käsittelyohjeiden mukaisesti pääomitetun vuokrasumman arvonlisäveroton nykyarvo on 7 252 165 euroa.

Ylläpitovuokra muodostuu kiinteistön kunnossapidosta ja korjaustöistä, kiinteistöveroista, kiinteistön vakuutuksista, jätehuollosta, lämmitys- ja jäähdytyskustannuksista sekä vesi- ja viemärimaksuista.

Päävastuu kiinteistön ylläpidosta on kiinteistön omistajalla. Helsingin kaupunki vastaa vuokrattujen tilojen ylläpidosta niiltä osin kuin hankinta- ja vastuunrajataulukossa on sovittu (liite).

Iso Roobertinkatu 23:n vuokrataso on vertailukelpoinen kantakaupungin muiden uudiskohteiden ja peruskorjattujen päiväkotien kanssa.

Tilakustannus käyttäjälle eli kasvatuksen ja koulutuksen toimialalle

Tilakustannus muodostuu kaupunkiympäristön toimialan kiinteistön omistajalle maksamasta pääomavuokrasta 22,61 euroa/m²/kk, varauksesta käyttäjän erityistarpeisiin liittyviin lisä- ja muutostöihin 1,0 euroa/m²/kk ja ylläpitovuokrasta 5,65 euroa/m²/kk sekä kaupunkiympäristön toimialan vastuulla olevien ylläpitotehtävien ylläpitokulusta 0,5 euroa/m²/kk ja kaupunkiympäristön toimialan perimästä hallintokulusta 0,5 euroa/m²/kk. Tilakustannus käyttäjälle on 30,26 euroa/m²/kk, yhteensä 74 621 euroa/kk ja yhteensä 895 454 euroa/vuosi.

Ylläpitovuokran suuruus määräytyy vuodeksi kerrallaan toteutuneiden kustannusten perusteella, siten että ylläpitokulujen yli- tai alijäämä otetaan huomioon seuraavan vuoden ylläpitovuokran määrässä.

Käyttäjä vastaa itse käyttösähköstä ja käytön aikana mahdollisista välttämättömistä laitteiden ja materiaalien uusinnoista.

Tarvepäätös

Kasvatus- ja koulutuslautakunta on hyväksynyt osoitteeseen Iso Roobertinkatu 23 vuokrahankkeena toteutettavan päiväkodin lisätilojen tarveselvityksen (pvm 15.9.2020) päätöksellä HEL 2020-007931, pvm 22.9.2020.

Lausunnot

Rakennukset ja yleiset alueet -palvelukokonaisuus on pyytänyt hankesuunnitelmasta lausunnon kasvatus- ja koulutuslautakunnalta.

Rahoitus ja toteutus

Ulosmaksettava vuokra rahoitetaan kaupunkiympäristön toimialan käyttötalousmäärärahoista.

Rakennushankkeen rahoituksesta ja toteutuksesta vastaa kiinteistön omistaja.

Päätös tullut nähtäväksi 02.11.2020

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §