Poikkeaminen, Kaartinkaupunki tontti 57/1, Fabianinkatu 2, Senaatti-kiinteistöt

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 57 tonttia 1 koskevan poikkeamishakemuksen, jonka mukainen hanke edellyttää poikkeamista rakennuskiellosta asemakaavan laatimiseksi (nro 12674) sekä asemakaavasta nro 4558, seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 569,75 euroa

Hakija

Senaatti-kiinteistöt

Rakennuspaikka

3. kaupunginosan (Kaartinkaupunki) korttelin 57 tontti 1

Hakemus

Hakija hakee lupaa kahden rakennuksen purkamiseen sekä niiden korvaamiseen uudella toimistorakennuksella (15 695 k-m²) rakennuskieltoalueella ja poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 4558 siten, että ylitetään rakennusalojen rajat pihan puolella sekä asemakaavaan merkityt räystäskorkeudet vähäisesti (n. 0,85 m).

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että kiinteistön omistaja haluaa kehittää korttelin käyttötarkoitusta ja keskittää kortteliin valtion kaikkein tärkeimpiä turvallisuustoimintoja. Suoritettujen teknisen kunto- ja käytettävyysselvityksien perusteella nykyiset C- ja D-rakennukset joudutaan väistämättä korvaamaan uudisrakennuksella, joka täyttää käyttäjän edellyttämät turvallisuusvaatimukset.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 29.9.2020 (§ 568) määräämä rakennuskielto (nro 12674) asemakaavan muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee määrättyjä tontteja kaupunginosissa 1.–8. sekä 13. ja 14. Kyseisten tonttien asemakaavat eivät kaikilta osin vastaa toteutunutta tilannetta, nykyisiä tavoitteita tai yleiskaavan määräyksiä.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 28.5.1959 vahvistettu asemakaava nro 4558. Rakennuspaikka on yleisten rakennusten tontti. Fabianinkadun puolelle, hakemuksen mukaisen uudisrakennuksen osalle on merkitty kaksi rakennusalaa, joiden alemmaksi räystäskoroksi on merkitty +24.70 ja sen yläpuolisen, sisäänvedetyn kerroksen räystäskoroksi +27.60. Asemakaavaan ei ole merkitty rakennusoikeutta.

Alueella on vireillä asemakaavan muutos, jonka osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä 11.–29.1.2021. Asemakaavan muutoksella on tarkoitus vakiinnuttaa tämän poikkeamispäätöksen mukainen ratkaisu. Lisäksi tontin muiden rakennusten osalta on tarkoitus ajantasaistaa asemakaava nykytilanteen mukaiseksi ja asettaa vanhoille rakennuksille tarpeelliset suojelumääräykset.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on liike- ja palvelukeskusta C1 - ja kantakaupunki C2 -aluemerkintöjen rajalla. Molempia alueita kehitetään toiminnoiltaan sekoittuneina keskusta-alueina, joissa rakennusten maatasokerrokset ja kadulle avautuvat tilat osoitetaan ensisijaisesti liike- tai muiksi toimitiloiksi.

Tontti kuuluu kokonaisuudessaan Kaartin kasarmin valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY, Museoviraston inventointi). Korttelin vanhimmat rakennukset (Upseerikasarmi ja Läntinen miehistösiipi) on suojeltu asetuksella valtion omistamien kulttuurihistoriallisesti huomattavien rakennusten suojelusta. Korttelista on tehty korttelihistoriaselvitys (Arkkitehdit Mustonen Oy 2016) ja tämän lisäksi kaikista korttelin rakennuksista on laadittu erilliset rakennushistoriaselvitykset.

Kaartin korttelin kiinteistö on Suomen valtion omistuksessa ja nykyisin Puolustusministeriön ja Pääesikunnan käytössä. Korttelilla on merkittävä symbolinen arvo suomalaisen sotaväen historiallisena toimintaympäristönä. Sen nykyiseen rakennuskantaan kuuluvat 1800-luvulta C.L. Engelin piirtämä päärakennus, entiset aliupseeriasuntola ja pesula. Korttelin 1950-luvulla tavoitellun kokonaisuudistuksen toteutuneet osat ovat arkkitehti Revellin suunnittelemat Fabianinkadun kaksi toimistorakennusta ja keskuspaviljonki. Kortteli on juridisesti sotilasaluetta ja sitä rajoittaa sotilasalueista annetut lait ja asetukset. Kortteli tulee jatkossakin olemaan valtion turva-aluetta.

Nykyiset virastorakennukset Fabianinkadun puolella ovat keskenään hyvin samankaltaisia. Viljo Revellin ja Heikki Castrénin suunnittelemat rakennukset ovat valmistuneet vuosina 1961 ja 1965. Rakennuksissa on 5 maanpäällistä kerrosta, joista maantasokerros sekä kattokerros ovat kapeampia ja julkisivulinjasta sisäänvedettyjä. Rakennusten jalustaosa on luonnonkiveä ja ylemmissä kerroksissa on kevyt lasiverhojulkisivu. Sisätiloissa toimistohuoneet sijoittuvat kaksoiskäytävän varrelle ja porrashuoneet ja kerrosaulat sijaitsevat keskivyöhykkeellä. Rakennusten väliin jää lisäksi yksikerroksinen osa, josta on kulku pihakannen alle samaan kokonaisuuteen kuuluvaan paikoitushalliin.

Toimistorakennuksista on laadittu suppea rakennushistoriaselvitys (Arkkitehdit Mustonen Oy 2016). Selvityksen perusteella rakennukset edustavat aikakauden valtiojohtoisen rakentamisen ja toimistoarkkitehtuurin kärkeä. Selvityksen mukaan Revell ja Castrén omaksuivat kansainvälisen tyylin, soveltaen ja sopeuttaen sitä taidokkaasti paikkaan. Vaikka rakennukset ovat selvästi modernistisia, arkkitehtuurissa on haettu viittauksia myös Engelin klassismiin; rakennuksissa on pyritty noudattamaan samaa räystäskorkeutta, julkisivurytmiä ja jopa värimaailmaa päärakennuksen kanssa.

Kyseiset rakennukset ovat ikääntyneet ja teknisesti huonossa kunnossa, eikä niitä hakijan teettämien selvitysten mukaan pystytä korjaamaan nykypäivän vaatimuksiin. Kortteliin on lähitulevaisuudessa tarkoitus keskittää yhä enemmän valtionhallinnon toimitiloja ja tavoitteena on rakentaa uudisrakennus Suojelupoliisin käyttöön Fabianinkadun puolen rakennusten paikalle. Vuonna 2017 Senaatti-kiinteistöt järjesti yhteistyössä Helsingin kaupungin ja Suomen arkkitehtiliiton (SAFA) kanssa kaupunkikuvallisen ideakilpailun uudisrakennuksen suunnittelusta. Kilpailun voitti Anttinen Oiva Arkkitehdit Oy ja poikkeamishakemukseen liitetty suunnitelma noudattaa voittaneen ehdotuksen periaatteita.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (22.9.2020). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistutuksessa todetaan, että nyt haettava vähäinen poikkeama ei enemmälti vaikuta Kaartinkaupungin yleisilmeeseen tai purettavan ja tilalle rakennettavan rakennuksen käytettävyyteen toimisto- ja liiketiloina. Rakennusaikaisten liikennejärjestelyjen sujuvuus kuten myös alueella toimivien yrittäjien elinkeinon edellytykset on turvattava muutosten aikana.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Helen Sähköverkko Oy:ltä, Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta, Helsingin seudun ympäristöpalvelut HSY:ltä, Museovirastolta, kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta (kaupunginmuseo) sekä kasvatuksen ja koulutuksen toimialalta.

Museovirasto toteaa lausunnossaan (3.9.2020), että Kaartin korttelille on ollut ominaista jatkuva muutos, jota uusi toimistorakennus jatkaa. Uudisrakentamisen edellyttämä olemassa olevien virastotalojen purkaminen ei ratkaisevasti kyseenalaista Kaartin korttelin kaupunkikuvallisia tai historiallisia arvoja ja jatkuvuutta, tai merkitystä valtakunnallisesti arvokkaana rakennettuna ympäristönä. Näin, vaikka uudisrakentamisen tieltä väistyykin korkeatasoista, tunnusomaista modernistista arkkitehtuuria.

Lisäksi Museovirasto toteaa, että uudisrakennuksen kokonaisala ylittää voimassa olevassa asemakaavassa osoitetun ja paikalle aiemmin rakennetun. Uudisrakentaminen ylittää kaavan mukaisen enimmäiskorkeuden hyvin maltillisesti, kohdentaen ylityksen pääosin rakennuksen ylimmän kerroksen sisäänvedettyyn osaan. Asemakaavan rakennusalan rajoista poikkeaminen sulkee myös kaupunkikuvassa näkymiä korttelin läpi, mutta tälle on hyvät perusteet.

Poikkeamiset eivät Museoviraston arvion mukaan vaikeuta korttelin rakennetun ympäristön suojelemista suhteessa voimassa olevaan asemakaavaan. Uudisrakennuksen arkkitehtuurissa on huomioitu riittävästi korttelin historiallisen arkkitehtuurin ominaispiirteitä ja julkisivujen materiaaleja, eikä Museoviraston näkökulmasta ole esteitä rakennusluvan myöntämiselle. Purettavista rakennuksista tulee tehdä valokuvadokumentointi. Museovirasto pyytää saada rakennusluvan tiedoksi.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus toteaa lausunnossaan (9.10.2020), että RKY-alueita koskevien valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaan valtakunnallisesti arvokkaiden kulttuuriympäristöjen arvojen turvaamisesta tulee huolehtia. Tämä tapahtuu kaavoituksen keinoin.

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus muistuttaa, että Ympäristöministeriön 2.4.2020 yhteistyössä Museoviraston ja Suomen Kuntaliiton laatiman muistion (Valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen huomioon ottaminen kaavoituksessa ja lupamenettelyssä) mukaan lupamenettelyssä valtakunnallisesti merkittävään kulttuuriympäristöön kohdistuvaa purkamislupahakemusta käsitellessään rakennusvalvontaviranomaisen on aina varmistuttava siitä, että purkaminen ei merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä (MRL 139 §). Oikeuskäytännön perusteella (KHO) suojelukysymys ratkaistaan joko maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti asemakaavalla tai rakennusperintölain mukaisella suojelupäätöksellä. Tässä tapauksessa purkamisen mahdollistavalla poikkeamispäätöksellä ei voi varmistua siitä, että se ei merkitsisi rakennettuun ympäristöön sisältyvien arvojen hävittämistä tai haittaisi kaavoituksen toteuttamista.

Uudenmaan ELY-keskus katsoo, että vanhentuneen asemakaavan muutokseen tulee ryhtyä, jotta prosessissa voidaan varmistaa valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen (RKY). Myönteiselle poikkeamislupapäätökselle ei ole oikeudellisia edellytyksiä.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa tai niissä ilmoitettiin, ettei lausuntoa anneta.

Hakijan sekä Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen kesken käytiin annetun lausunnon johdosta erillispalaveri 26.10.2020. Neuvottelun tuloksena päätettiin laatia koko korttelin käsittävä asemakaavan muutos. Kaavamuutos on tullut vireille 10.12.2020.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hankkeella edistetään valtion turvallisuudelle keskeisten toimintojen toimintaedellytyksiä ja tarkoituksenmukaista sijoittumista Kaartin kortteliin. Olemassa olevien rakennusten käyttö edellä mainitussa toiminnassa ei ole mahdollista, ja siten niiden korvaaminen uudisrakennuksella on perusteltua. Hakemuksessa esitetyn suunnitelman mukainen uudisrakennus vastaa kooltaan pitkälti nykyisiä rakennuksia. Suunnitelma poikkeaa jonkin verran asemakaavassa määritellyistä rakennusalojen rajoista sekä korkeusasemista, mutta poikkeamat eivät kokonaisuuden kannalta ole merkityksellisiä, eikä hankkeella siten ole merkittäviä kaupunkikuvallisia tai muita vaikutuksia. Olemassa olevien rakennusten purkamisella ei heikennetä korttelin historiallisia arvoja tai merkitystä valtakunnallisesti merkittävänä rakennettuna kulttuuriympäristönä. Koko korttelia koskeva ja uudisrakennuksen mahdollistava asemakaavan muutos on vireillä, mutta tällä poikkeamispäätöksellä varmistetaan valtiolle tärkeän hankkeen eteneminen valtion turvallisuuden kannalta merkittävien toimien vaatimalla aikataululla. Tulevassa asemakaavan muutoksessa tullaan turvaamaan korttelin historiallisten arvojen säilyminen laatimalla muille rakennuksille tarvittavat suojelumääräykset.

Rakennuskiellosta voidaan poiketa, sillä nyt haettu toimenpide on vireillä olevan asemakaavan tavoitteiden sekä Helsingin yleiskaavan 2016 tavoitteiden mukainen. Museoviraston kanssa arkkitehtikilpailuvaiheessa käytyjen keskustelujen, Museoviraston 3.9.2020 antaman lausunnon sekä kohteesta laadittujen rakennushistoriaselvitysten perusteella voidaan katsoa, että nykyisten rakennusten purkaminen ei vaaranna korttelin tai sen lähiympäristön historiallisten tai rakennustaiteellisten arvojen säilymistä. Lisäksi uudisrakennuksen soveltuvuus arvokkaaseen ympäristöön on varmistettu järjestämällä uudisrakennuksesta kaupunkikuvallinen ideakilpailu. Suunnitelmassa pitkä rakennusmassa on jaettu visuaalisesti kahteen osaan siten, että päämassojen väliin jäävä keskiosa on hiukan katujulkisivusta sisennetty ja sen julkisivun jäsentely on muusta rakennuksesta poikkeava. Materiaaleina on käytetty vaaleaa tiiltä, lasia ja luonnonkiveä, mikä antaa rakennukselle arvokkaan ja rauhallisen vaikutelman. Vaikka lähtökohtaisesti näkymä kadulta sisätiloihin estetään, tuovat ikkunat kuitenkin julkisivupintaan elävyyttä. Suunnitelmaa on käsitelty kaupunkikuvatyöryhmän kokouksessa 21.9.2020. Työryhmä antoi seuraavan lausunnon:

”Rakennus on komea, suuresta tilaohjelmastaan huolimatta ympäristön mittakaavaan sopiva ja kaupunkikuvallisesti taitavasti ratkaistu kokonaisuus, jota korkeatasoisten materiaalien ja detaljien käyttö tukee. Vesikatolle sijoitettu teknisten laitteiden aitaus ei kuitenkaan ole toteutukseltaan yhtä korkeatasoinen muun rakennuksen kanssa ja vaatii vielä jatkokehittelyä paremmin kokonaisuuteen istuvaksi.

Jatkosuunnittelussa tulee huolehtia, että toiminnan sulkeutuneesta luonteesta huolimatta rakennus toimii kauniisti jalankulkijan tasolla ja elävänä osana ympäröivää kaupunkia. Ikkunoiden läpinäkymättömyys ei saisi tuottaa kulissimaista vaikutelmaa. Erityistä huomiota tulee kiinnittää luontevaan pimeän ajan valaistukseen ja ilmeeseen.

Suunnitelmaa puolletaan edellä mainituin huomautuksin.”

Kaupunkikuvatyöryhmän huomiot on asetettu tämän poikkeamispäätöksen ehdoiksi ja niillä edistetään vireillä olevan asemakaavan tavoitteiden toteutumista. Lisäksi rakentamisessa tulee muilta osin noudattaa 26.6.2020 päivätyn viitesuunnitelman mukaisia periaatteita julkisivujen jäsentelyn ja materiaalien osalta.

Suunnitelma poikkeaa rakennusalojen rajoista siten, että kahden rakennusalan alueelle rakennetaan yksi yhtenäinen rakennusmassa. Rakennusrunko on aiempaa leveämpi ja rakennusalojen rajat ylitetään pihan puolella kapeammalla osalla 2,8 m ja leveämmällä osalla 13 m. Rakennusalojen rajojen ylitys ei vaikuta korttelin perussommitelmaan merkittävästi ja on tarpeellista toimintojen tarkoituksenmukaisen sijoittamisen kannalta.

Asemakaavaan on merkitty kaksi korkeusasemaa rakennusten ”kattolistan” korkeuksille; alempi korkeusasema on +24.7 ja ylempi, julkisivulinjasta sisäänvedetyn kattokerroksen osalla, + 27.6. Uudisrakennuksen alempi räystäskorkeus +25.0 (N2000) noudattaa korkeusjärjestelmän muutos huomioiden asemakaavaa ja rakennuksen ylin korkeusasema +28.75 ylittää asemaakaavan mukaisen korkeusaseman 0,85 metrillä. Ylitystä voidaan pitää vähäisenä, eikä sillä ole kaupunkikuvallisia vaikutuksia.

Auto- ja polkupyöräpysäköintipaikkamäärien suhteen noudatetaan työpaikka-alueita koskevia laskentaohjeita (kaupunkisuunnittelulautakunnan päätös 28.2.2017).

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen sekä yhteiskunnan kokonaisturvallisuuden tarpeiden turvaaminen varaamalla niille riittävät alueelliset kehittämisedellytykset ja toimintamahdollisuudet.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53, 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.