Poikkeaminen, Pitäjänmäki, tontti 46045/2, Pajamäentie 10, Kiinteistö Oy Pajamäentie 10

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 46. kaupunginosan (Pitäjänmäki) korttelin 46045 tonttia 2 poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 4159 seuraavasti:

Sijoitetaan 4 normaalikäyttöön tarkoitettua asuntoa (yht. 261 k-m2) Pajamäen keskustassa sijaitsevaan 1960-luvun rakennukseen, johon asemakaava sallii asuntoja vain kiinteistön hoitohenkilökunnalle.

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 000 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Pajamäentie 10

Rakennuspaikka

46. kaupunginosan (Pitäjänmäki) korttelin 46045 tontti 2

Hakemus

Hakija hakee lupaa neljälle asunnolle (yht. 261 k-m²) poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 4159 vuodelta 1957. Rakennuksen rakennusalalle saa asemakaavan mukaan sijoittaa kaksikerroksisen, enintään 8 m korkean rakennuksen tai rakennusosan, jossa saa olla asuntoja ainoastaan kiinteistön hoitohenkilökunnalle. Suunnitellut asunnot on tarkoitus ottaa normaaliin asumiskäyttöön asemakaavan hoitohenkilökuntavaateesta poiketen. Rakennuksessa on nyt liiketiloja ja kaksi asuntoa, liiketilat ovat tällä hetkellä tyhjillään. Ensimmäisen kerroksen liiketiloja pienennetään siten, että pihan puolelle rakennetaan pieni asunto (1 H+KT 45 m2).

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että Pajamäellä on vähäinen kysyntä liiketiloille ja asunnoille on vakaa kysyntä. Rakennuksen ilme säilyy ennallaan ja liiketilat on suunnitelmassa sijoitettu parhaaseen paikkaan näyteikkunallisiin tiloihin Pajamäen keskeisen puiston laidalle.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 3.4.1957 vahvistettu asemakaava nro 4159. Tontti on osa kaavan rakennuskokonaisuutta, jossa matalat rakennusosat ja rakennukset liike- ja palvelutiloineen reunustavat julkista yhteistilaa Pajamäen asuntoalueen keskellä. Liiketilojen välinen alkuperäisessä kaavassa ollut katualue on vuonna 1999 kaavamuutoksella muutettu puistoksi ja liitetty viereiseen Poutamäen puistoalueeseen.

Tontti Pajamäentie 10 on keskimmäinen kolmen tontin rivistössä puistoalueen itälaidalla. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa sijoittaa kaksikerroksisen (II), enintään 8 m korkean rakennuksen tai rakennusosan, jossa saa olla asuntoja ainoastaan kiinteistön hoitohenkilökunnalle. Rakennusalalla ei ole muuta käyttötarkoitusmerkintää. Asemakaavassa ei myöskään ole määräystä autopaikkojen vähimmäismääristä.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka sijaitsee alueella, joka on asuntovaltaista aluetta A2. Yleiskaavan kulttuuriympäristöt –liitekartassa (2002) koko Pajamäen alue on osoitettu Helsingin kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävänä alueena.

Tontille on vuonna 1960 rakennettu kaksikerroksinen, harjakattoinen ja rapattu liikerakennus. Rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen rakennettiin alun perin pankki, kukkakauppa ja postikonttori. Sisäänkäynnit liiketiloihin ovat Poutamäen puistoalueen suuntaan. Toisessa kerroksessa oli pankin toimistotilat sekä kaksi asuntoa: pienempi talonmiehen (2 h+kk) ja isompi isännöitsijän asunto (4 h+k). Kiinteistön pihaan on vuonna 2002 lisäksi myönnetty rakennuslupa uudelle jätekatokselle sekä kahdelle autopaikalle. Rakennuksen ja tontin omistaa Kiinteistö Oy Pajamäentie 10.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (16.10.2020). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Kaksi naapuriyhtiötä ovat pyytäneet lisäaikaa muistutuksen tekemiseen hitaan postikulun vuoksi. Heille on lähetetty kuulemiskirjeet sähköpostilla ja myönnetty 2 viikkoa lisäaikaa muistutuksen tekoon. Asemakaavoitus-palvelu varmisti lisäksi toisen naapuriyhtiön muistutuksen johdosta kaikkien kuultavien naapuriyhtiöiden isännöitsijöiltä, että postitse lähetetyt kuulemiskirjeet olivat saapuneet perille. Yksi isännöitsijöistä ilmoitti, ettei kirje ole tullut perille ja hänelle lähetettiin kuulemiskirje sähköpostilla.

Muistutuksia saatiin 2 kpl.

Naapuriyhtiö osoitteessa Pajamäentie 8 vaatii parempaa tiedonjakoa mahdollisista kaavamuutosaikeista osoitteessa Pajamäentie 12, mutta yhtiö ei vastusta asuntojen toteuttamista osoitteeseen Pajamäentie 10 kyseisen poikkeamishakemuksen mukaisesti.

Naapuriyhtiö osoitteessa Pajamäentie 14 vastustaa muutosta, ellei kaikille neljälle puistoaluetta ympäröivälle yhtiölle (joilla on 50-luvun asemakaavassa kaksikerroksisia rakennusosia keskeisen puiston ympäristössä) anneta samoja mahdollisuuksia rakentaa asuntoja kaksikerroksisiin rakennusosiin niin ensimmäiseen kuin toiseen kerrokseen. Yhtiö kannattaa yhtenäistä kaavamuutosta koko puiston ympäristön alueella. Asunnoiksi muutettaviin tiloihin tulisi yhtiön mukaan edellyttää ikkunaeristysten parantamista, ikkunoiden vaihtoa sekä melutason mittausta, koska puistoalueella sijaitsee ravintola sekä luvanvarainen terassi kesäkaudella. Lisäksi yhtiö näkee, että liian suuri osa taloyhtiöistä, joita asia koski kaupungin mielestä, ei saanut postia lainkaan asiasta.

Hakemuksesta on myös pyydetty lausunto Helsingin seudun ympäristöpalvelulta (HSY). Lausunnossa ei ollut huomautettavaa.

Vastine muistutuksiin

Asemakaavamuutosta koko keskusta-alueelle ei tämän pienimuotoisen poikkeamishakemuksen perusteella ole toistaiseksi tarkoituksenmukaista tehdä. Poikkeamispäätöksiä ja pienempiä asemakaavan muutoksia voidaan jatkossa valmistella myös muille keskusta-alueen taloyhtiöille. Tämä edellyttää ennakkoneuvotteluja kaavoituksen kanssa mahdollisista muutoksista sekä konkreettisia rakentamis- tai peruskorjaushankkeeseen tähtääviä viitesuunnitelmia, jotka tulee liittää poikkeamis- tai kaavamuutoshakemukseen. Koska Pajamäki on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemakulttuurin kannalta merkittävä alue, lähtökohtana tulee olla Poutamäen puistoalueen laidalla olevien rakennusten säilyttäminen tai niiden sopeuttava uusiminen enintään kaksikerroksisina. Liike-, toimi- tai yleisiä palvelutiloja tulee sijoittaa maantasoon koko julkisivun pituudelta tämän keskeisen puiston reunoille. Asuntoratkaisujen tulee olla toimivia ja niille tulee varata autopaikkoja tontilta vähintään 1 ap/130 asunto-k-m2. Taloyhtiön hallituksen tulee hyväksyä laadittu viitesuunnitelma ennen mahdollisen hakemuksen jättämistä.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska hankkeella tavoitetaan Pajamäen keskustan elävöittämistä ja palvelujen kehittämistä, kuitenkin säilyttämällä alueen identiteetin kannalta arvokas ja alkuperäinen rakennus osoitteessa Pajamäentie 10.

Hakemus koskee yhden rakennuksen pienimuotoista ja kiireisellä aikataululla toteutettavaa peruskorjaamista, joka edistää tärkeän palvelun säilymistä alueella. Hanke perustuu asianmukaiseen viitesuunnitelmaan, jossa Pajamäen keskusta-alueen arvot on huomioitu.

Pajamäen 50–60 -luvulla toteutuneelle keskusta-alueelle on luonteenomaista, että puistoa reunustavien matalien rakennusten ja rakennussiipien maantasokerroksessa on yhteiseen puistoon avautuvaa liike- ja palvelutilaa. Tätä periaatetta on noudatettu poikkeamishakemuksen ratkaisussa. Rakennuksen maantasokerros on koko puistojulkisivultaan varattu liiketilalle, johon on tavoitteena sijoittaa Pajamäen palvelutarjonnan kannalta tärkeä apteekki tulevaisuudessa. Liiketilan sisäänkäynti puiston puolella uusitaan ja tehdään esteettömäksi. Sisääntuloluiska sijoittuu puistoalueelle, ja luiskan rakentamisesta tulle tehdä erillinen sijoitussopimus kaupungin alueidenkäytön kanssa.

Rakennuksen toinen kerros soveltuu kokonaisuudessaan asumiselle tällä verrattain rauhallisella alueella, ja rakennuksen toisessa kerroksessa on myös alun perin ollut kaksi henkilökunnan asuntoa. Maantasoon suunniteltu pieni asunto avautuu pihan hiljaiselle puolelle. Kiinteistöön sijoitettava muu toiminta ei saa aiheuttaa meluhaittaa asunnoille. Rakennusvalvonta arvioi nykyisten ikkunarakenteiden riittävyyden suhteessa puistossa olevaan ravintolaterassiin rakennuslupavaiheessa. Tontille on osoitettu kaksi autopaikkaa, mikä vastaa tässä kohtaa viimeisintä hyväksyttyä (v. 2015) autopaikkamitoitusnormia 1 ap/130 as-k-m2.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3 a
Rakennusvalvontataksa 2020, 8 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista