Asemakaavan muutos nro 12700, Kamppi, tontti 461/1, Runeberginkatu 2, Kiinteistö Oy Keskustahotelli

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee hotellin tonttia, joka sijaitsee Kampin metroaseman vieressä osoitteessa Runeberginkatu 2, ja katualueita. Kaavaratkaisu mahdollistaa hotellin laajentamisen tontilla olevalle aukioalueelle. Kaavaratkaisu on tehty parantamaan hotellin toimintaedellytyksiä kongressihotellina. Tavoitteena on sovittaa uudisrakentaminen ympäröivään kerrokselliseen kaupunkitilakokonaisuuteen.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan uudisrakentamisen sijoittuminen suhteessa tontin olemassa olevaan rakennuskantaan, Kampin kolmion asuinkortteliin, Autotaloon, suunnitteilla olevaan keskustan terveys- ja hyvinvointikeskukseen, Salomonkadun varren aukioiden sarjaan ja Helsingin juutalaisen seurakunnan synagogan näkyvyyteen kaupunkitilassa sekä Alvar Aallon suunnittelemaan Sähkötaloon.

Alueelle on suunniteltu kaksiosainen, kuusi-/kahdeksankerroksinen hotellin laajennus ja uudisosien väliin sijoittuva julkinen aukiotila. Korttelin läpikäveltävyys säilyy. Hotellin saattoliikenne osoitetaan Runeberginkadun puolelta. Tonttiin liitetään teknisenä tarkistuksena 5 m² katualuetta Kampin torin puolella, jotta olemassa oleva rakennus sijoittuisi kokonaan tontin rajojen sisäpuolelle.

Uutta kerrosalaa on 7 400 k-m², josta 6 400 k-m² sijaitsee maan päällä ja 1 000 k-m² maan alla. Maanpäällinen ja maanalainen kerrosala on yhteensä 21 950 (19 550 + 2 400) k-m². Tonttitehokkuus on et = 5,41. Hotellin huonemäärä kasvaa 262:sta yhteensä 405 huoneeseen.

Kaavaratkaisun toteuttamisella keskustan hotellipalvelujen tarjonta paranee ydinkeskustan alueella. Maantasokerroksen liiketilojen lisääminen elävöittää katutilaa. Kaksiosainen kuusi-/kahdeksankerroksinen uudisrakennus korvaa nykyisen aukiotilan. Uusi aukiotila rauhoitetaan kävelyyn ja oleskeluun.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Helsingin yleiskaavassa 2016 alue kuuluu palvelu-, liike- ja toimitilapainotteisen keskustan alueeseen merkinnällä C1. Helsingin maanalaisessa yleiskaavassa 2021 alue on maanalaisen keskustan kehittämisaluetta liikennetunneleineen. Kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupungin strategisten tavoitteiden toteutumista edistämällä Helsingin elinvoimaa ja vetovoimaisuutta ja kehittämällä Helsinkiä tapahtumakaupunkina ja suosittuna kongressikohteena. Näin parannetaan Helsingin kilpailuasemaa kulttuurin, urheilun, kansainvälisten kongressien, messujen ja muiden suurtapahtumien isäntäkaupunkina. Samalla luodaan edellytyksiä vähähiiliselle ja resurssitehokkaalle yhdyskuntakehitykselle, joka tukeutuu ensisijaisesti olemassa olevaan rakenteeseen ja edistetään palvelujen, työpaikkojen ja vapaa-ajan alueiden hyvää saavutettavuutta eri väestöryhmien kannalta.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Alueella on arkkitehti Ilmo Valjakan suunnittelema kolmiosainen, hotellikäytössä oleva, 2-8-kerroksinen rakennus ja sen edusaukio vuodelta 1991. Kortteli sijaitsee Kampin kaupunginosassa, Kampin kolmion asuin- ja palvelukorttelia vastapäätä, liikekeskustan laajentumisen alueella Salomonkadun akselin varrella. Kaupunkirakenteellisesti alue muodostaa Kampin kolmion korttelin kanssa aukiotilojen sarjan päätteen. Korttelin massoittelu avaa kaupunkikuvallisesti harkitun näkymän Malminkadun synagogalle. Kampin metroasema, Autotalo ja suojeltu Sähkötalo sijaitsevat alueen välittömässä naapurustossa. Korttelia rajaavat Malminkatu, Runeberginkatu ja Salomonkatu.

Alueella on voimassa asemakaavat vuosilta 1988 ja 1975 (maanalainen). Niissä alue on merkitty liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K) ja lisäksi on osoitettu tilaa metrotunneleita varten. Alueelle saa sijoittaa majoitus-, kokous- ja liiketiloja. Aukio on merkitty yleiselle jalankululle varatuksi korttelin osaksi, jonka kautta on osoitettu ajoyhteys.

Kaupunki omistaa korttelialueen. Kiinteistö Oy Keskustahotelli/ Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma omistaa rakennuksen ja hallinnoi tonttia. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta ei aiheudu kaupungille kustannuksia. Kaupungille kertyy tuloa korttelin uuden kaavoitettavan rakennusoikeuden myynnistä tai vuokraamisesta.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa.

Viranomaisten kannantotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat naapuriin valmistelussa olevan keskustan uuden terveys- ja hyvinvointikeskuksen (THK) kaavan huomioimiseen, vesihuoltoon ja lähtökohtatietojen tarkentamiseen sekä suunnitelman sovittamiseen paremmin ympäröivän kaupunkitilan ominaispiirteitä ja näkymiä sekä olevan rakennuksen alkuperäisen arkkitehtuurin arvoja huomioiden.

Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että viitesuunnitelman piha-aukion tilaa on avattu ensimmäisen ja toisen kerroksen osalta Runeberginkadun puolella arkadein, joista kaupunkitilan näkymät aukion ja synagogan suuntaan avautuvat paremmin katutasoon ja aukiotila avartuu. Olemassa olevan päärakennuksen uudisosaa on kavennettu metrin verran lisäämään synagogan näkyvyyttä Autotalon suuntaan. Yhteys Salomonkadun suunnalta paranee myös arkadien kautta. Lisäksi on teetetty erillinen ulkotilojen viitesuunnitelma, joka osoittaa piha-aukion materiaalien, kalusteiden ja valaistuksen tavoitelaadun ja kytkee aukioaluetta ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Keskustan uuden THK:n kaavavalmistelu on huomioitu. Uudet suunnitelmat yhdessä muodostavat alueelle tavanomaista kaupunkitilaa keskeiset näkymät säästäen.

Mielipiteet

Mielipiteissä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta vastustettiin hotellin laajennussuunnitelmia siltä osin kuin laajennus estää synagogan näkyvyyttä ja poistaa autopaikat Malminkadun osuudelta, varjostaa asuintaloja Malminkadulla ja Salomonkadun puolella, estää Malminkatu 24 näkymiä Autotalolle ja rikkoo eheän postmodernistisen korttelikokonaisuuden Kampissa. Aukiolle tulisi tuoda lisää vehreyttä. Mielipiteiden mukaan laajennus poistaa korttelin läpikulkuyhteyden ja lisää heijastavaa lasipintaa. Jalankulun ja hotellin saattoliikenteen turvallisuus tulee turvata lisärakentamisen jälkeenkin ja naapurikiinteistön ja hotellikiinteistön sopimusten tulee säilyä olemassa olevan tilanteen mukaisina. Kirjallisia mielipiteitä saapui 8 kpl.

Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että piha-aukiota on avarrettu kahden kerroksen korkuisella arkadiratkaisulla, päärakennuksen laajennusosuutta on kavennettu metrillä, aukion osalta on teetetty ulkotilojen viitesuunnitelma, joka määrittää laatutason ja aukion kattamattomasta alasta on määrätty, että 17% tulee rakentaa viherkantena, jolla on istutuksia ja vesiaiheita. Saattoliikenne järjestetään alueen liikennesuunnitelman mukaan Runeberginkadun puolelta, jossa myös hotellin uusi sisäänkäynti sijaitsee. Korttelin läpikäveltävyys säilyy olemassa olevan tilanteen mukaisena ja naapurikiinteistön sopimusasiat on huomioitu.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 13.12.2021–25.1.2022, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin 4 muistutusta. Muistutuksen jättivät läheinen asunto-osakeyhtiö ja kolme yksityishenkilöä.

Muistutuksissa esitetyt huomautukset kohdistuivat kaupunkirakenteen muuttumiseen, julkisen aukion menettämiseen, kaupunkikuvallisen ajatuksen hävittämiseen, historiallisten kerrostumien poistumiseen ja synagogan näkyvyyteen pitkissä näkymissä, uudisrakennuksen massiivisuuteen, suunnitellun aukion riittämättömyyteen, vesiaiheen luonteeseen, ilmastonmuutoksen ehkäisyyn, lintujen turvallisuuteen lasisten rakennusosien osalta sekä suunniteltuun terveys- ja hyvinvointikeskukseen. Nykyisiä suunnitelmia vastustettiin.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

• Helen Oy
• Helsingin seudun liikenne -kuntayhtymä (HSL)
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY)
• Museovirasto
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)
• sosiaali- ja terveystoimiala
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan kaupunginmuseo 

Lausunnoissa esitetyt huomautukset kohdistuivat Sähkötalon toimintojen sekä metron liikennöinnin jatkuvuuden huomioimiseen rakentamisen aikana erityisesti tärinän ja louhintojen osalta (Helen Oy) ja viereisten katujen linja-autoliikenteen sujuvuuteen (HSL). Sosiaali- ja terveystoimiala kiinnitti huomiota alueen saattoliikenteen sujuvuuden varmistamiseen uuden THK:n merkitessä tuhansien asiakkaiden päivittäistä asiointia alueella. Se huomautti myös, että hotellilaajennuksen ja muiden samanaikaisten työmaiden, kuten juuri uuden THK:n, häiriöriskit Runeberginkadun liikenteelle tulee ottaa huomioon. ELY-keskus piti hanketta hyvänä viitaten Kampin kaupunkikuvan merkittävään tiivistymiseen ydinkeskustaan sopivalla tavalla. HSY kiinnitti huomiota alueellisen vesihuollon riittävyyteen.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan, että hotellilaajennus turmelee arkkitehtuuriltaan korkeatasoisen hotellirakennuksen ominaispiirteet ja etteivät kaavaehdotuksessa OAS-vaiheen jälkeen tehdyt viitesuunnitelman muutokset ole edistäneet hotellirakennuksen arkkitehtonisten arvojen tai julkisen kaupunkiaukion säilymistä, vaan että ne menetetään kaavaehdotuksessa.

Lisäksi seuraavat tahot ilmoittivat, ettei ole lausuttavaa: Helen Sähköverkko Oy.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Kaavan tavoitteet huomioon ottaen, kaavaehdotusta ei ole tarkoituksenmukaista muuttaa julkisen nähtävilläolon yhteydessä esitettyjen huomautusten johdosta.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ei tehty muutoksia julkisen nähtävilläolon jälkeen mutta aineistoon tehdyt muut täydennykset on esitetty kaavaselostuksen viimeisessä luvussa.

Kaavaratkaisun tarkemmat perustelut ja jatkotoimenpiteet

Korttelin postmoderni, kahdesta siivestä ja niitä yhdistävästä matalasta osuudesta muodostuva hotellirakennus säilyy suurelta osin nykyisessä muodossaan. Keskeisen aukion osalta julkisivut peittyvät osittain ja kaupunkirakenne muuttuu. Alueelle rakentuu uusi, neutraali ajallinen kerrostuma, joka sopii nykyiseen korttelin rakennuskantaan ja myös suunnitteilla olevaan terveys- ja hyvinvointikeskukseen sekä Kampin kolmion asuinkortteliin 1990-luvulta, Autotaloon 1950-luvulta, Sähkötaloon 1970-luvulta sekä seurakuntarakennukseen 1900-luvun alulta. Myöskään Kampin kolmion suunnittelukilpailun keskeinen kaupunkikuvallinen idea ei kokonaan häviä, vaan se säilyy muuttuneessa muodossa, joka vastaa paremmin nykyajan käyttötarpeisiin. Kaupunkirakenne tiivistyy ydinkeskustan laajentumisen alueella, mikä on tarkoituksenmukaista. Synagoogan näkymiseen pitkissä näkymissä vaikuttaa hotellin laajennusta enemmän uuden terveys- ja hyvinvointikeskuksen rakentaminen viereiselle tontille. Näkymää ei kokonaan menetetä vaikka se kaventuu.

Piha-alueen toteutuksessa tulee varmistaa, että piha-alueen aukio näyttäytyy avoimena ja viihtyisänä julkisena tilana.

Kaavaratkaisun vaikutukset ja tarkemmat perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 31.05.2022 § 333

Esitys

Käsittely

24.05.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Kajsa Lybeck, arkkitehti, puhelin: 310 37052

Mikko Juvonen, tiimipäällikkö, teknistaloudellinen suunnittelu, puhelin: 310 37252

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 04.04.2022 § 23

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Kari Rajala, paikkatietosuunnittelija, puhelin: 09 310 31976

Suvi Uotila, kiinteistöinsinööri, puhelin: 09 310 29076

Päätös tullut nähtäväksi 22.09.2022

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §