Vuokraus, muutos, tontti 41005/3, Kaasutintie 6, Oy Power Trucks Finland Ltd

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Vastaus oikaisuvaatimuksessa esitettyihin vaatimuksiin perusteluineen

Tontti 41005/3 on vuokrattu teollisuus- ja varastotarkoituksiin. 11.8.1987 vahvistetun asemakaavan nro 9200 mukaan tontti kuuluu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeseen. Tontin kerrosalasta saa enintään 25 % käyttää tontilla tapahtuvalle toiminnalle välttämättömiin toimisto- ja vastaaviin tiloihin, josta myymälätilojen osuus saa olla enintään 5 % tontin kerrosalasta. Vahvistetussa yleiskaavassa (2016) tontti kuuluu toimitila-alueeseen.

Rakennusvalvontapalvelut suorittivat 24.9.2019 ja 16.10.2019 tarkastuskäynnit tontilla ja sillä sijaitsevissa rakennuksissa poliisilta 20.3.2019 tulleen, luvatonta asumista teollisuustontilla koskevan ilmiannon perusteella. 1.11.2019 päivätyn tarkastuslausunnon mukaan kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaostolle tultiin tarkastuskäynneillä todettujen seikkojen perusteella esittämään, että rakennusten omistaja Oy Power Trucks Finland Ltd velvoitetaan poistamaan ilman lupaa toteutetut rakenteet sekä palauttamaan palo-osastointi ja rakennusten julkisivut voimassa olevien lupapiirustusten mukaiseksi. Lisäksi yhtiötä kiellettiin käyttämästä rakennusta tai sen osaa asuinkäyttöön.

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti 27.2.2020 (36 §) velvoitteen asettamisesta luvatonta rakentamista ja luvatonta asumista koskevassa asiassa. Päätöksellä 27.2.2020 (36 §) Oy Power Trucks Finland Ltd velvoitettiin sakon uhalla muun muassa purkamaan ilman lupaa rakennetut kerrokset, suorittamaan poistumisteihin liittyviä toimenpiteitä sekä palo-osastoimaan lämmityskattila. Rakennusten todettiin olevan palo- ja poistumisturvallisuuden kannalta vaarallisia. Lisäksi kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti 27.2.2020 (36 §), että Oy Power Trucks Finland Ltd:tä kielletään 1.5.2020 jälkeen käyttämästä asetetun sakon uhalla rakennuksia tai niiden osia asumiseen. Asetetun juoksevan uhkasakon kiinteä peruserä on päätöksen mukaan 50 000 euroa ja lisäerä jokaiselta yhden kuukauden ajanjaksolta, jonka kuluessa päävelvoitetta ei ole noudatettu, on 5 000 euroa.

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätöksen 27.2.2020 (36 §) perustelujen mukaan asia on tullut rakennusvalvonnassa vireille poliisin ilmoitettua, että varastohallissa majoittuu ihmisiä. Myös paikallakäynnillä todettiin, että molemmissa rakennuksissa oli huoneita, joissa oli mitä ilmeisimmin asuttu. Tarkastushetkellä halleissa ei asuttu. Päätöksen 27.2.2020 (36 §) mukaan saadun näytön perusteella oli kuitenkin ilmeistä, että rakennuksia on ennen tarkastusta käytetty asumiseen, mikä on ollut vastoin voimassa olevaa rakennuslupaa ja asemakaavaa. Asiassa on näin ollen ollut perusteltua asettaa kieltovelvoite käyttää halleja jatkossa asumiseen. Maanvuokrasopimuksen muutoksen 3 kohdan mukainen ehto siitä, että todettu asuminen ja asumiseen liittyvät rakenteet on poistettava 1.9.2021 mennessä, on perusteltu.

Todettakoon maanvuokrasopimuksen ehdon 3 osalta muutoin, että sen mukaiset ehdot siitä, että vuokra-alueella ja sillä olevissa rakennuksissa ei saa asua eikä harjoittaa majoitustoimintaa, seuraavat jo asemakaavan ja rakennusluvan määräyksistä. Koska tontilla on tehty havaintoja asumisesta, on asiassa tarpeen sitoa edellä mainittu ehto sopimussakkovelvoitteeseen, jonka mukaan mikäli vuokra-alueella rikotaan tätä ehtoa, vuokralainen on velvollinen maksamaan kuukausittain laiminlyönnin ajalta yhden kuukauden vuosivuokraa vastaavan summan sopimussakkona. Asiassa on syytä huomata, että vuokralainen voi välttää ehdon perusteella määräytyvän sopimussakon siten, ettei rakennuksissa asuta eikä harjoiteta majoitustoimintaa. Taas ehdon 3 loppuosa, jonka mukaan sopimusehdossa todettu ei poista vuokranantajan oikeutta hakea vuokrasopimuksen purkua vuokrasopimuksen käyttötarkoitusta koskevan ehdon rikkomisen perusteella, on maanvuokralain mukainen. Maanvuokralain 21 §:n mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen on käyttänyt vuokra-aluetta tai siihen kuuluvaa omaisuutta maanvuokralain tai vuokrasopimuksen vastaisesti eikä ole kehotuksesta huolimatta korjannut laiminlyöntiään tai menettelyään hänelle asetetussa kohtuullisessa määräajassa.

Tonttia koskevassa maanvuokrasopimuksessa on määritetty vuokra-alueen käyttötarkoitus. Tontti on vuokrattu teollisuus- ja varastotarkoitusta varten. Tontille on myönnetty rakennuslupa teollisuus- ja varastorakennuksille ja tontti kuuluu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeseen. Asiassa on katsottava rikotun maanvuokrasopimuksen, maanvuokralain, asemakaavan ja rakennusluvan mukaista käyttötarkoitusta. Maanvuokrasopimuksen ehdon (18 §) mukaan jos vuokramies rikkoo maanvuokrasopimuksen ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, vuokramies voidaan velvoittaa maksamaan kaupungille sopimussakkoa kulloinkin enintään 100 000 markkaa. Euroiksi muunnettuna kyseinen summa on n. 16 819 euroa. Lisäksi maanvuokrasopimuksen 10 §:n mukaan vuokramies on velvollinen pitämään vuokra-alueen ja vuokra-alueella olevat rakennukset ja muun rakenteet hyvässä kunnossa sekä noudattamaan vuokranantajan niiden hoidosta antamia määräyksiä. Edellä todetusti maanvuokralain 21 § mahdollistaa myös maanvuokrasopimuksen purkamisen tapauksessa, että vuokralainen on olennaisesti laiminlyönyt vuokra-alueen ja siihen kuuluvan omaisuuden kunnossapitovelvollisuuden taikka hän on käyttänyt vuokra-aluetta tai siihen kuuluvaa omaisuutta maanvuokralain tai vuokrasopimuksen vastaisesti eikä ole kehotuksesta huolimatta korjannut laiminlyöntiään tai menettelyään hänelle asetetussa kohtuullisessa määräajassa. Maanvuokrasopimusta ei asiassa esitetä purettavaksi. Tontit-yksikön päällikön päätöksen ehto 6, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen maksamaan sopimussakkona 16 700 euroa 31.12.2021 mennessä nykyisen vuokrasopimuksen 19939 voimassaoloaikana tontilla sijaitsevassa rakennuksessa todetun laittoman asumisen takia, on asiassa perusteltu.

Maanvuokrasopimuksen muuttamista koskevat ehdot perustuvat kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätöksessä 27.2.2020 (36 §) todettuihin seikkoihin ja rakennusvalvontapalvelun kohteessa tehtyjen tarkastuskäyntien perusteella tekemään tarkastuslausuntoon.

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätös 27.2.2020 (36 §) on lainvoimainen, muutosta on haettu valvontamaksun osalta ja myös oikaisuvaatimus valvontamaksun osalta on hylätty.

Oikaisuvaatimuksen tekijän vaatimaa vastuuvapautta maaperän pilaantumisesta ajalta ennen vuokraoikeuden hallintaa ei voida myöntää. Kaupungin vakiosopimusehtojen mukaan vuokralainen on aina vastuussa kaupunkiin nähden tontin pilaantumisesta myös ostamansa/siirretyn aiemman vuokraoikeuden ajalta. Vastuu maaperästä ei katkea sopimuksen uusimiseen tai muuttamiseen. Tämän vuoksi vuokrasopimukseen sisällytetään ehto, jonka mukaan vuokralainen vastaa kustannuksellaan myös aikaisempien vuokrasuhteiden aikana tapahtuneesta pilaantumisesta. Todettakoon, että ostettaessa rakennus ja vuokraoikeus, myyjän tulee antaa ostajalle tiedot paitsi rakennuksen, niin myös maaperän kunnosta. Mahdolliset puutteet edellä mainittujen kunnossa tulee huomioida aina kauppahinnassa rakennusta ja vuokraoikeutta ostettaessa. Myös ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaan maa-alueen luovuttajan tai vuokraajan on esitettävä uudelle omistajalle tai haltijalle käytettävissä olevat tiedot alueella harjoitetusta toiminnasta sekä jätteistä tai aineista, jotka saattavat aiheuttaa tai ovat aiheuttaneet maaperän tai pohjaveden pilaantumista, sekä alueella mahdollisesti tehdyistä tutkimuksista tai puhdistustoimenpiteistä. Edelleen myös maanvuokralain 10 §:n mukaan vuokramiehen on huolehdittava siitä, että vuokra-alue pysyy vuokra-aikana kunnossa.

Ympäristönsuojelulain 133 §:n 2 momentin mukaan, mikäli maaperän pilaantumisen aiheuttajaa ei saada selville tai täyttämään puhdistamisvelvollisuuttaan ja jos pilaantuminen on tapahtunut alueen haltijan suostumuksella tai hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää alueen tila sitä hankkiessaan, on alueen haltijan puhdistettava alueen maaperä. Vastaavat periaatteet alueen haltijan (vuokralaisen) vastuusta ovat olleet voimassa myös aikaisemmassa lainsäädännössä (vanha ympäristönsuojelulaki, jätelaki, jätehuoltolaki). Alueen haltijan ja vuokralaisen vastuu alueen maaperän puhdistamisesta on vahvistettu myös oikeuskäytännössä. Esimerkiksi korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisukäytännön mukaan puhdistamisvastuu määräytyy lähtökohtaisesti siitä ajankohdasta, jolloin pilaantuminen ilmenee ja puhdistamista ensimmäisen kerran vaaditaan. Jos kuitenkin kiinteistön haltija on vaihtunut, pääsääntöisesti vastuu määräytyy sen mukaan, kuka on kiinteistön haltija sillä hetkellä, kun puhdistamisvelvoite asetetaan.

Mikäli tontilla todetaan pilaantuneisuutta ja se voidaan todistaa olevan kolmannen aiheuttama, on tontin nykyisellä vuokralaisella oikeus periä aiheutuneet kustannukset maaperän pilaajalta. Myös kaupunki on tavanomaisesti esittänyt asianomistajana vaatimuksia pilaantumisen aiheuttajaa kohtaan ja mikäli pilaantumisen aiheuttaja velvoitetaan korvaamaan aiheuttamastaan pilaantumisesta johtuvat kustannukset kaupungille, eikä tontilta löydy muuta pilaantuneisuutta, vuokralainen ei ole velvollinen korvaamaan ko. kustannuksia haltijavastuun perusteella. Koska nyt on kyse kaupungin ja alueen haltijan (vuokralaisen) välillä tehtävästä sopimuksesta, sopimuksessa sovitaan kaupungin ja vuokralaisen välisistä oikeuksista ja velvollisuuksista. Sopimuksessa ei sovita kaupungin ja aiheuttajan välisistä sopimusehdoista, joskin vuokralainen pilaantumista aiheuttaessaan olisi alueen haltijavastuun lisäksi myös aiheuttajavastuussa pilaantumisesta. Kaupunki ei voi etukäteen luopua vaatimasta korvausta maaperän pilaantumisesta vuokralaiselta, eikä kaupunki voi ottaa vastuuta alueen aikaisempien vuokralaisten mahdollisesta maaperää pilaavasta toiminnasta myöskään siksi, koska maanvuokrasopimus on siirtokelpoinen, eikä kaupunki ole voinut vaikuttaa rakennuksen ja vuokraoikeuden myyjän ja ostajan sopimusehtoihin.

Vuokralaisen vuokra-alueen puhdistamiseen liittyvät velvollisuudet koskevat ensimmäisen maanvuokrasopimuksen alkamispäivän ja tehdyn maanvuokrasopimuksen päättymispäivän välistä aikaa. Vuokralainen ei ole vastuussa tontille ennen maanvuokrasopimuksen alkamisajankohtaa mahdollisesti tuoduista rakennusjätteistä. Mikäli vuokralaisen toiminnasta johtuen rakennusjäte olisi pilaantunut, vastaa vuokralainen kuitenkin tältä osin pilaantuneisuudesta aiheutuvista kustannuksista.

Kaupungin maanvuokrasopimusehdot vastaavat ympäristönsuojelulainsäädännön sisältöä eikä myöskään maaperän puhdistamiseen liittyvää ehtoa ole syytä muuttaa.

Vuokrausehdot on lähetetty vuokralaisen kommentoitavaksi ennen päätöksentekoon saattamista ja vuokralainen on allekirjoittanut maanvuokrasopimuksen muutoksen.

Edellä esitetyin perustein oikaisuvaatimus tulee siten hylätä.

Muutoksenhakuoikeus

Kuntalain (410/2015) 134 §:n mukaan lautakunnan alaisen viranomaisen päätökseen tyytymätön saa hakea siihen oikaisua. Oikaisuvaatimus tehdään lautakunnan alaisen viranomaisen päätöksestä asianomaiselle lautakunnalle. Kuntalain 137 §:n mukaan oikaisuvaatimuksen ja kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen. Oikaisuvaatimuksen on tehnyt asianosainen eli tontin vuokralainen.

Oikaisuvaatimuksen käsittelyn edellytykset

Kuntalain 138 §:n mukaisesti oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Kuntalain 139 §:n mukaan päätöksen tiedoksiantoon asianosaiselle sovelletaan, mitä hallintolain 59 §:ssä säädetään tavallisesta tiedoksiannosta ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 19 §:ssä säädetään tavallisesta sähköisestä tiedoksiannosta. Hallintolain 59 §:n mukaan tavallinen tiedoksianto toimitetaan postitse kirjeellä vastaanottajalle. Vastaanottajan katsotaan saaneen asiasta tiedon seitsemäntenä päivänä kirjeen lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annetun lain 19 §:n mukaan asiakirja voidaan lainkohdasta tarkemmin ilmenevällä tavalla antaa tiedoksi asianomaiselle sähköisenä viestinä hänen suostumuksellaan. Asiakirja katsotaan annetun tiedoksi kolmantena päivänä viestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Käsiteltävänä oleva oikaisuvaatimus päätöksestä 17.12.2020 (385 §) on toimitettu kaupungille 31.12.2020 ja se on saapunut määräajassa. Oikaisuvaatimus täydennyksineen ja liitteineen on ollut nähtävillä lautakunnan kokouksessa.

Siltä osin kuin asiassa on kyse yksityisoikeudellisesta riita-asiasta, se käsitellään hallintotuomioistuimen sijaan oikeudenkäymiskaaren mukaisessa yleisessä tuomioistuimessa.

Kaupunkiympäristön toimiala Maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuus Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit Tontit Yksikön päällikkö 17.12.2020 § 385

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Henna Vennonen, tonttiasiamies, puhelin: 09 310 36464

Päätös tullut nähtäväksi 19.05.2021

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen.

Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.