Asemakaavan muutosnro 12766, Kultakruununkaari, Kruunuvuori

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Asemakaava ja asemakaavan muutos (kaavaratkaisu) koskee Kultakruununkaari-nimiseen katuun liittyvää aluetta, joka sijaitsee Kruunuvuorenrannassa, Laajasalossa. Kaavaratkaisu mahdollistaa sen, että Kultakruununkaaren pohjoispuolella olevalle alueelle rakennetaan asuinkerrostalokortteleita ja eteläpuolen korttelialueella rakennusoikeutta lisätään. Samalla tarkistetaan virkistys- ja luonnonsuojelualueen rajausta. Kaavaratkaisu on tehty, koska aiempi Kruunuvuoren kaava kumoutui korkeimmassa hallinto-oikeudessa kahden korttelin osalta lepakkojen elinolosuhteiden puutteellisten selvitysten takia. Kumoutuneiden korttelialueiden lisäksi suunnittelualueeseen kuuluu viereisiä katualueita, lähivirkistysaluetta ja kortteli 49319.

Kaavaratkaisussa on pyritty rakentamisen määrässä lähelle alueelle aiemmin valmistellun asemakaavan rakennusoikeutta, tämän vuoksi korttelin 49319 rakennustehokkuutta on lisätty. Alueen kaupunkikuvallinen idea ja luontoarvot on otettu huomioon. Suunnittelualueen pinta-ala on 27 598 m², kaavaratkaisun kerrosala on 16 930 k-m² ja asukasmäärän lisäys on noin 380. Asuinkerrostalojen korttelialueilla (AK) tonttien keskimääräinen tehokkuus e=1,54. Osittain kumoutuneeseen Kruunuvuoren kaavaan verrattuna rakennusoikeus on vähentynyt 2 880 k-m². Tavoitteena on alueen asuntotuotannon edistäminen sekä elävän, omaleimaisen ja turvallisen kaupunginosan aikaansaaminen. Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty ratkaisemaan Kruunuvuoren luontoarvojen huomioon ottaminen asuinkerrostalokortteleiden suunnittelussa ja niiden rajautuminen lähivirkistysalueen suuntaan.

Alueelle on suunniteltu kaksi asuinkerrostalokorttelia. Asukaspysäköinti on osoitettu maan alle ja Salamanterinkuja -nimisen kadun varressa olevalle LPA-korttelialueelle. Lähivirkistysaluetta on kasvatettu etelän suuntaan siten, että alueen luontoarvot tulevat huomioiduksi. Kaavaratkaisun yhteydessä on laadittu liikennesuunnitelma (piir.nro 7285), jossa on esitetty liikennejärjestelyt Kultakruununkaarelta Yksisarvisenkujalle sekä Salamanterinkujalle, jotka sisältävät kortteleiden vaatimat järjestelyt jalankulun, pyörä-, auto- ja huoltoliikenteen järjestämiseksi. Pohjoisosan katualueita on muutettu siten, että Villimiehenkuja on poistettu kokonaan ja Yksisarvisenkujaa ja Salamanterinkujaa on lyhennetty puoleen lainvoimaisesta kaavatilanteesta, jolloin pohjoisosan luontoalueita säästyy katurakentamiselta.

Kaavaratkaisun toteuttaminen vaikuttaa erityisesti siten, että asuinkorttelialueiden sijoittumisella ja rajautumisella luontoalueiden suuntaan huomioidaan lähivirkistysalueen arvokkaat luontoalueet sekä lepakkojen siirtymäreitit.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Alueella on voimassa Kruunuvuorenrannan osayleiskaava nro 11756 (tullut voimaan 23.6.2011). Kaava-alue on osayleiskaavassa osoitettu asuntoalueeksi, jonne saa rakentaa pien- ja kerrostaloja sekä pohjoisen osalta virkistysaluetta. Helsingin maanalaisessa yleiskaavassa 2021 on merkintä, joka osoittaa nykyiset maanalaiset tilat ja tunnelit ja velvoittaa niiden huomioon ottamiseen ja niiden toiminta- ja kehittämisedellytyksien turvaamiseen. Nyt laadittu kaavaratkaisu on em. yleiskaavojen mukainen.

Kaavaratkaisu edesauttaa kaupunkistrategian tavoitteiden toteutumista edistämällä asuntotuotantoa hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä asumisen ja siihen liittyvän maankäytön ohjelman eli AM-ohjelman tavoitteiden mukaisesti. Kaavassa varataan riittävästi tilaa virkistysalueille ja liikuntaan sekä tarjotaan edellytykset hyvälle kaupunkielämälle ja ihmisten kohtaamiselle. Rakentamista ei osoiteta kaupungin arvokkaimmille luontoalueille.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Osa asemakaava-alueesta on ollut öljysatama-aluetta, jonka ympäristöä on runsaasti muokattu öljysataman tarpeisiin. Öljysataman toiminta Kruunuvuorenrannassa on loppunut ja kaikki siihen liittyvät rakennukset ja rakenteet on alueelta purettu ja maaperä on puhdistettu. Nykyisin vanha öljysatama-alue on louhittua sorakenttää. Kaava-alueen pohjoisosa on Kruunuvuoren virkistysaluetta ja harvahkoa kalliometsää, joka säilyy luonnonalueena. Alueella on arvokkaita luontoarvoja. Alueelle on osoitettu virkistysreittejä kalliomaastoon, joka on korkeuseroiltaan vaihtelevaa. Kaava-alue rajautuu pohjoispuolella Kruunuvuoren lähivirkistysalueeseen ja luonnonsuojelualueeseen. Lännessä, etelässä ja idässä alue rajautuu Kruunuvuoren alueelle rakennettaviin uusiin asuinkortteleihin. Kruunuvuoren virkistysalueesta on laadittu puistosuunnitelma vuonna 2022.

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 2020. Kaavan mukaan alue on merkitty lähivirkistysalueeksi (VL/s), kulttuurihistoriallisesti, maisemallisesti ja geologisesti arvokas virkistysaluekokonaisuus, asuinrakennusten korttelialueeksi (A) sekä katualueeksi.

Kruunuvuoren kaava kumoutui korkeimmassa hallinto-oikeudessa kahden korttelin osalta lepakkojen elinolosuhteiden puutteellisten selvitysten takia. Kumoutuneiden korttelien osalta alue on kaavoittamaton.

Helsingin kaupunki omistaa virkistysalueen. Muu osa kaava-alueesta on yksityisomistuksessa. Kaavaratkaisu on tehty hakemuksen johdosta ja kaavaratkaisun sisältö on neuvoteltu hakijan kanssa.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia asemakaavan mukaisten katualueiden toteuttamisesta. Katualueille asemakaavamuutoksesta aiheutuvien muutosten ei arvioida aiheuttavan erityisiä lisäkustannuksia katualueiden aiemman osin voimassa olevan asemakaavan (12330) tilanteeseen verrattuna.

Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Aluetta koskeva maankäyttö- ja kiinteistökaupan esisopimus on kaupungin osalta hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnan päätöksellä 6.6.2023 § 331 ja sopimus on allekirjoitettu 27.6.2023. Sopimuksella tarkistettiin aiempaa sopimusta, joka oli neuvoteltu osittain kumoutuneen asemakaavan perusteella.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomaisten kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomaisyhteistyö

Kaavaratkaisun valmistelun yhteydessä on tehty yhteistyötä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen lisäksi seuraavien tahojen kanssa:

• Helen Oy
• Helen Sähköverkko Oy
• Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä (HSY vesihuolto)
• Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus)

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat jo rakenteilla olevien sekä suunniteltujen vesihuoltolinjojen huomioimiseen asemakaavoituksessa, jätteiden keräyspaikan ja korttelikohtaisten kierrätyspisteiden järjestämiseen sekä Kruunuvuoren alueella sijaitsevien suojelukohteiden huomioimiseen kaavatyössä. Kannanotoissa esitetyt asiat on otettu huomioon kaavatyössä siten, että jo suunnitellut vesihuoltolinjat on otettu huomioon uusia korttelialueita ja katualueita suunniteltaessa. Jätteiden putkikeräysjärjestelmän keräys- kierrätyspisteiden paikat on huomioitu viitesuunnitelmissa ja niiden huoltoajo liikennesuunnitelmassa.

Mielipiteet

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta kohdistuivat alueella laadittavan lepakkoselvityksen tulosten huomioimiseen kaavaratkaisussa, viher- ja virkistysalueen riittävään kokoon, arvokkaiden luontoalueiden rajaamiseen, öljysatama-alueen verkkoaidan pohjoispuolen säilymiseen luonnontilaisena, alueen luontoarvoihin, lainvoimaisen korttelin AK 49316 poistamiseen kaavasta tai sen uuteen rajaukseen sekä lintujen elinolosuhteisiin kaava-alueella. Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että asuinkerrostalokorttelialueiden rajausta on siirretty etelään lepakkojen siirtymäreitin ulkopuolelle ja arvokkaat luontoalueet säilyttäen. Kirjallisia mielipiteitä saapui 2 kpl.

Kaavaehdotuksen julkinen nähtävilläolo (MRL 65 §)

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 4.7.–16.8.2022, mistä ilmoitettiin maankäyttö- ja rakennusasetuksessa säädetyllä tavalla.

Kaavaehdotuksesta tehtiin yksi muistutus, jonka oli tehnyt Helsingin luonnonsuojeluyhdistys Helsy r.y. Muistutuksessa esitetyt huomautukset kohdistuivat kaavaehdotuksen vaikutuksiin öljysataman aidan pohjoispuolen kallio- ja kangasmetsiin, asuinkorttelin siirtämiseen etelämmäksi, ruohokorven säilymiseen, padon kaavamääräyksiin, rakennusten sijoittamiseen geologisesti arvokkaalle kallioalueelle, rakentamisen osoittamiseen ulokkeena virkistysalueen suuntaan, Yksisarvisenkujan parantamiseen, valoon ja ekologisiin yhteyksiin, pihavalaistuksen määräämiseen kaavassa, piha-alueen määräyksiin, rakennusaikaiseen varastointiin, lumen säilytykseen, lepakkojen päiväpiilojen sijoittamiseen, katupuiden lisäämiseen, kaava-aineiston kartuttamiseen sekä luonnon monimuotoisuutta koskevan nk. LUMO-asemakaavan laatimiseen.

Lausunnot saatiin seuraavilta tahoilta:

• HSY
• Helen Sähköverkko Oy
• ELY-keskus
• kulttuurin ja vapaa-ajan toimialan kaupunginmuseo

ELY-keskuksen lausunnossa esitetyt huomautukset kohdistuivat luonnonsuojelualueen asemakaavamerkintään, jonka tulisi olla SL eikä VL/s siltä osin kuin alue mahdollisesti ulottuu nykyiselle luonnonsuojelualueelle, ja lepakoita koskevan Lep-osa-aluerajauksen kaavamääräykseen, suojelukohteisiin kaava-alueen ympäristössä.

Kultakruununkaaren kaava-alueen rajausta on tarkistettu luonnonsuojelualueen eteläpuolella siten, että luonnonsuojelualue jää tarkistetussa kaavaehdotuksessa kaavarajauksen ulkopuolelle. Lep-osa-aluerajauksen määräystä on tarkennettu muotoon: ”Tärkeä lepakkoalue, jossa tulee huomioida alueella saalistavien lepakoiden siirtymäreitit. Alueen puustoa tulee hoitaa tai uusia puita istuttaa siten, että alueella on lepakoiden liikkumisen kannalta riittävästi puita.”

HSY:n huomautukset kohdistuivat vesihuollon rakennussuunnitelmiin ja jätehuoltoon.

Toimenpiteet julkisen nähtävilläolon jälkeen

Vuorovaikutusraportissa on esitetty yhteenvedot kaavaehdotuksesta saaduista muistutuksista ja viranomaisten lausunnoista sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Huomautuksissa esitetyt asiat on otettu huomioon, kaavan tavoitteet huomioon ottaen, tarkoituksenmukaisilta osin.

Kaavakartan merkintöihin tai määräyksiin ja muuhun aineistoon tehtiin julkisen nähtävilläolon jälkeen muutoksia, jotka on esitetty yksityiskohtaisesti kaavaselostuksen viimeisessä luvussa. Ne on myös koottu tehdyt muutokset -liitteeseen.

Julkisen nähtävilläolon jälkeen tehdyistä muutoksista on neuvoteltu asianomaisten tahojen ja yksityisen maanomistajan kanssa.

Esittelijä toteaa, että lautakunnan käsittelyn jälkeen havaitun virheen vuoksi asemakaavoituspalvelu on korjannut kaavaselostusta ja sen liitteitä korjausta vastaaviksi 17.8.2023. Alueella on voimassa Kruunuvuorenrannan osayleiskaava eikä Yleiskaava 2016, kuten 29.11.2022 päivätyssä selostuksessa on virheellisesti esitetty.

Esittelijä toteaa lisäksi, että asemakaavaselostuksesta poiketen Helsingin kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty 24.5.2023 eikä 7.6.2023. Rakennusjärjestys tuli voimaan 7.6.2023.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Kaupunkiympäristölautakunta 13.12.2022 § 693

Esitys

Käsittely

29.11.2022 Pöydälle

Esittelijä

Lisätiedot

Suvi Huttunen, arkkitehti, puhelin: 310 37335

Janne Antila, liikenneinsinööri, puhelin: 310 20355

Sofia Kangas, maisema-arkkitehti, puhelin: 310 42159

Kaupunkiympäristön toimiala Palvelut ja luvat -palvelukokonaisuus Kaupunkimittauspalvelut Kartat ja paikkatiedot Yksikön päällikkö 13.01.2022 § 3

Päätös

Päätöksen perustelut

Lisätiedot

Kari Rajala, paikkatietosuunnittelija, puhelin: 31031976

Timo Tolkki, yksikön päällikkö, puhelin: 310 31883

Päätös tullut nähtäväksi 20.09.2023

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §