Yhteisjärjestely, sopimuksen muutos, Saukonpaadenranta 20, Saukonpaadenranta 22, Asunto Oy Helsingin Kompassi, Asunto Oy Saukonpaaden Loisto

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto päätti hylätä Asunto Oy Helsingin Kompassin hakemuksen rakennusvalvontaviraston 13.6.2016 § 29 perustaman kiinteistöjen yhteisjärjestelyn muuttamiseksi.

Pöytäkirjanotteet liitteineen saantitodistuksella Asunto Oy Helsingin Kompassille sekä Asunto Oy Saukonpaaden Loistolle. Pöytäkirjanote tiedoksi Maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelulle.

Päätöksen perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 164b §:n mukaan yhteisjärjestelyn muuttamisesta ja poistamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen noudattaen, mitä 160 §:ssä säädetään rasitteen muuttamisesta ja poistamisesta. Valtioneuvoston asetuksella säädetään yhteisjärjestelyn muuttamisen ja poistamisen rekisteröinnistä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:n 1 momentin mukaan rakennusrasite voidaan muuttaa tai poistaa, jos asianosaiset siitä sopivat eikä toimenpide vaikeuta tarkoituksenmukaista rakentamista, kiinteistön asianmukaista käyttöä tai hoitoa taikka asemakaavan toteuttamista. 2 momentin mukaan ilman rasiteoikeuden haltijan suostumusta rakennusrasite saadaan muuttaa tai poistaa, jos:
1) rasite on muuttuneiden olosuhteiden vuoksi käynyt tarpeettomaksi
tai menettänyt huomattavan osan merkitystään;
2) rasitteesta johtuva haitta on tullut rasitetulle kiinteistölle kohtuuttomaksi eikä rasitteen muuttamisesta tai poistamisesta aiheudu rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa; tai
3) rasite vaikeuttaa huomattavasti asemakaavan toteuttamista.
Pykälän 3 momentin mukaan jollei rakennusrasitteesta taikka sen muuttamisesta tai poistamisesta johtuvasta korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Asiassa on kyse maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:ssä sekä 164b
§:ssä tarkoitetusta yhteisjärjestelyn muuttamisesta ilman osapuolien keskinäistä sopimusta.

Alueella on voimassa asemakaava nro 11030, joka on tullut voimaan 26.11.2004. Hakemus koskee aluetta, joka on asemakaavassa osoitettu merkinnällä AK- asuinkerrostalojen korttelialue. Asemakaava sisältää määräyksiä tonttien yhteisistä tiloista sekä autopaikkojen sijoittamisesta LPA-tonteille: Niillä tonteilla, joiden pihamaat rajautuvat toisiinsa, leikki- oleskelutilat ja jätehuollon tilat on rakennettava tonttien yhteisiksi. Asuntojen ulkopuoliset, asumista palvelevat kerho- ja kokoontumistilat saa rakentaa tonttien yhteisiksi maantasokerrokseen.

Kiinteistöjen yhteisjärjestely, johon nyt haetaan muutosta, on perustettu osapuolten yhteisestä hakemuksesta ja sopimuksesta rakennusvalvontaviraston 13.6.2016 § 29 tekemällä päätöksellä.

Maankäyttö- ja rakennuslaissa on edellä mainituin tavoin määritelty edellytykset, joiden nojalla rasitetta tai yhteisjärjestelyä voidaan ilman osapuolten sopimusta muuttaa. Muuttaminen on mahdollista ainoastaan pykälässä mainituilla perusteilla.

Ympäristö- ja lupajaosto katsoo, että hakija ei ole esittänyt selvitystä siitä, että olosuhteet olisivat muuttuneet yhteisjärjestelysopimuksen perustamisen jälkeen siten, että rasite olisi käynyt tarpeettomaksi tai menettänyt huomattavan osan merkitystään; yhteisjärjestelyssä mainitut tilat ja laitteet ovat yhä olemassa ja käytössä, eivätkä ne ole siten käyneet tarpeettomiksi tai menettäneet huomattavaa osaa merkityksestään. Asiassa ei ole myöskään esitetty näyttöä siitä, että yhteisjärjestelystä johtuva haitta olisi tullut rasitetulle kiinteistölle kohtuuttomaksi. Yhteisjärjestely ei myöskään vaikeuta huomattavasti asemakaavan toteuttamista. Hakemus tulee siten hylätä.

Sen osalta, että hakija katsoo, että yhteisjärjestely on alun perinkin ollut hakijan kannalta kohtuuton, ympäristö- ja lupajaosto toteaa, että sopimuksen osapuolten yhtiökokoukset ovat katsoneet sopimuksen kohtuulliseksi ja hyväksyneet sen itseään sitovaksi. Samoin rakennusvalvonta on yhteisjärjestelyä perustaessaan arvioinut sen kohtuulliseksi ja säännösten mukaiseksi. Päätös yhteisjärjestelyn perustamisesta on saanut lainvoiman, ja yhteisjärjestely on lainvoimaisena rekisteröity kiinteistötietojärjestelmään.

Kaukokylmälaitteiden sekä väestönsuojaan liittyvien laitteiden osalta jaosto toteaa, että huolimatta siitä, että niiden sijoittamisesta ei osapuolten välillä ole rakennusvalvonnan tietojen mukaan sovittu kirjallisesti eikä perustettu yhteisjärjestelyä, laitteet on kuitenkin asennettu ja toteutettu. Kyseisten laitteiden osalta hakemuksessa on kuitenkin haettu vain vahvistusta laitteita koskevasta vastuunjaosta tai niistä aiheutuvista kustannuksista, mutta ei laitteiden sijoittamisesta rasitetulle tontille. Kun hakemusta laitteiden sijoittamiseksi rasitetulle tontille ei ole, ei kustannuksistakaan voida määrätä.

Kyseessä on osapuolten välinen yksityisoikeudellinen sopimus, jonka pohjalta yhteisjärjestely on perustettu, eikä rakennusvalvontaviranomaisella ole toimivaltaa muuttaa sopimuksen sisältöä, vaan sen suhteen toimivalta on käräjäoikeudella. Rakennusvalvonnalla on toimivalta antaa yhteisjärjestelyä koskevia määräyksiä hakemuksesta, mutta itsessään sopimusta ei rakennusvalvonta tai rakennusvalvontaviranomainen voi muuttaa. Siltä osin kuin hakemuksessa on ollut kyse ylläpitokulut -termin määrittelystä, jaosto toteaa, että mikäli kyseessä olisi yhteisjärjestelyn perustaminen, rakennusvalvontaviranomainen voisi myös ottaa kantaa kustannusten jakautumiseen, laskemiseen ja määräytymiseen. Kun asiassa ei kuitenkaan ole perusteita muuttaa aikaisemmin perustettua yhteisjärjestelyä, ei rakennusvalvontaviranomaisella ole oikeudellisia mahdollisuuksia antaa määräyksiä kustannusten määräytymisestä tai jakautumisesta. Hakemus on hylättävä.

Hakemus

Asunto Oy Helsingin Kompassi on toimittanut Helsingin rakennusvalvontaan seuraavansisältöisen hakemuksen:

Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirasto on 13.6.2016 perustanut maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:n tarkoittaman yhteisjärjestelyn. Asunto Oy Helsingin Kompassin omistaman tontin 91-20-29-7, Asunto Oy Saukonpaaden Loiston omistaman tontin 91-20-29-6 ja Helsingin kaupungin omistaman tontin 91-20-29-8 välillä, omistajien 14.8.2014 allekirjoittaman yhteisjärjestelysopimuksen perusteella.

Johtuen siitä, että yhteisjärjestely ja sopimus eivät kattavasti määrittele Kompassin ja Loiston välisen yhteishallinnan ehtoja, Kompassi täten vaatii, että kaupunki vahvistaa ja rekisteröi seuraavat muutoksen yhteisjärjestelyyn:

1. Yhteisjärjestelyssä on vahvistettava, että myös Kompassin tontista ja rakennuksista (yhteiskäytössä sekä Loiston käytössä olevilta osin) määrätyt kiinteistöverot ja Kompassin kiinteistön täysarvovahinkovakuutusmaksut, sekä myös lämmityskulut ja asiantuntijapalvelut ja kaikki muutkin Kirjanpitoasetuksen 1:4 tarkoittamat kulut, ovat yhteisjärjestelyn tarkoittamia jaettavia ylläpitokustannuksia;

2. Yhteisjärjestelyssä on vahvistettava, että Loisto vastaa Kompassin tontilla olevien Loiston irtaimistovarastokoppien ja näille varatun tilan ylläpitokustannuksista samassa suhteessa 22/33, jossa Loisto sopimuksen mukaan vastaa näiden parantamisesta ja uusimisesta aiheutuvista kustannuksista;

3. Yhteisjärjestelyssä vahvistettava, että Loisto vastaa kokonaan sen yksinomaisessa käytössä olevien Kompassin väestönsuojatilojen n. 10 m2 laajuiseen alueeseen kohdistuvista ylläpito-, parantamis- sekä uusimiskustannuksista;

4. Yhteisjärjestelyssä on vahvistettava, että Loisto vastaa Kompassin tiloissa olevien Loiston kaukokylmälaitteiden ja putkien sijoittamisesta sekä ko. laitteiden toiminnan edellyttämästä sähkönsyötöstä Kompassin sähköpääkeskukselta Kompassille aiheutuvasta haitasta ja vahingosta.

Sopimus on allekirjoitettu 14.8.2014, jolloin sekä Kompassin että Loiston koko osakekannan omistaja on vielä ollut Lemminkäinen Talo Oy, joka on hyväksyttänyt sopimuksen Kompassin ja Loiston yhtiökokouksissa 15.8.2014. Yhteisjärjestely on perustettu Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston päätöksellä 16.6.2016, joka on rekisteröity 15.7.2016.

Kompassin rakennus on valmistunut 30.3.2016 ja Loiston rakennus 30.10.2016. Kompassin hallinto on luovutettu ja asunnot perustajaosakkaalta ostaneille 16.6.2016.

Kompassin ja Loiston erimielisyyksiä on yritetty ratkaista keskinäisin neuvotteluin sekä tuomioistuinsovittelussa, joka kuitenkin on keskeytynyt. Kaupungin on siten päätettävä asiasta yhteisjärjestelyä muuttamalla.

Loistolle kirjatusta rasitteesta on tullut Kompassille kohtuuton koska siinä ei selkeästi määrätä, että Loiston tulee osallistua yhteisjärjestelyn tarkoittamien tilojen kaikkiin kustannuksiin, Sopimuksessa sovituissa jakosuhteissa.

Rasitteen muuttamisesta ei aiheudu Loistolle haittaa, koska Loisto joutuisi maksamaan kyseiset kulut myös, mikäli sen nyt käyttämät Kompassin tilat olisivat sen omassa omistuksessa.

Sopimuksessa on lisäksi jätetty käyttöoikeus ja kustannustenjako kokonaan säätämättä koskien Loiston yksinomaisessa käytössä olevaa Kompassin väestönsuojatilojen n. 10 m2 laajuista aluetta, jonka osalta siten on tarvetta säätää kaupungin vahvistamassa yhteisjärjestelyssä.

Sopimuksessa on määräys (kohta 13), jonka mukaan sopimuksesta syntyvät erimielisyydet ratkaistaan Helsingin käräjäoikeudessa. Sillä tarkoitetaan Sopimuksen tulkintaa. Yhteisjärjestelyn muuttamisesta tai lakkauttamisesta ja siitä puuttuvien määräysten lisäämisestä yhteisjärjestelyyn ja rasitteeseen päättää lain mukaan kuitenkin rakennusvalvontavirasto.

Jaettavien ylläpitokustannusten osalta erimielisyyttä on siitä, sisältyvätkö kiinteistövero ja kiinteistön vakuutusmaksut kiinteistön jaettaviin ylläpitokustannuksiin. Lisäksi osapuolet ovat eri mieltä siitä, tuleeko myös tilojen lämmityskustannukset ja niiden osuus Kompassin asiantuntijapalvelut-kustannuksista (kirjanpito, isännöinti, kiinteistönhoito, suunnittelijat) sisällyttää näihin kustannuksiin.

Kompassin tontilla olevien Loiston irtaimistovarastokoppien parantamisesta ja uusimisesta aiheutuvat kustannukset jaetaan Sopimuksen mukaan Loistolle suhteessa 22/33. Ylläpitokustannuksia ei tässä kohtaa Sopimusta ole huomioitu lainkaan ja yhteisjärjestelyä on tältä osin täydennettävä. Ylläpito-osa lienee epähuomiossa jäänyt pois.

Loiston väestönsuoja on osoitettu Kompassin rakennuksesta. Väestönsuoja on normaalitilanteessa Kompassin irtaimistovarastona. Tilaan on kuitenkin sijoitettu väestönsuojakäytön edellyttämiä Loiston laitteista ja varusteita, jotka vievät tilan pinta-alasta noin 10 m2:n osuuden. Tilasta aiheutuvat kustannukset tulisi jakaa siten, että Loisto vastaa kaikista kustannuksista 10 m2:ä vastaavilta osin. Kun tilassa sijaitsevat väestönsuojalaitteet ja varusteet on tarkoitettu palvelemaan vain Loiston asukkaita, kuuluu vastuu laitteista ja näiden viemästä tilasta kaikilta osin Loistolle.

Loiston kaukojäähdytyslaitteet on asennettu Kompassin lämmönjakohuoneeseen ja kaukojäähdytyksen edellyttämiä putkistoja on asennettu kompassin muihin tiloihin. Lisäksi ko. laitteiden toiminnan edellyttämä sähkönsyöttö on otettu Kompassin sähköpääkeskukselta. Kaukokylmälaitteita ja -putkistoja ei ole mainittu lainkaan Sopimuksessa. Mikäli putkia ja johtoja tai niihin liittyviä laitteita asennetaan naapurin tontille tai naapurin omistamaan rakennukseen, tulee tästä perustaa rasite. Kun rasitteet on perustettu nyt yhteisjärjestelysopimuksen nojalla, olisi asia tullut huomioida Sopimuksessa. Kiinteistön omistajalla on oikeus saada täysi korvaus johdon tai laitteen sijoittamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta.

Käsitettä ylläpito tai ylläpitokustannus ei ole määritelty laissa tai alemman asteisessa säädöksessä. Kirjanpitoasetuksen 1:4§:n mukaan kiinteistön hoitokuluihin sisältyvät kuitenkin myös vahinkovakuutukset sekä kiinteistövero, kuten lämmitys- ja palkatkin. Vaikka ylläpitokäsitettä ei asetuksessa käytetäkään, on kuitenkin katsottava että kaikki nämä, hyvin tavanomaiset kiinteistön juoksevat kulut sisältyvät Loiston käyttöoikeudesta johtuvaan osallistumisvelvollisuuteen kustannuksiin.

Rasitekorvaukset määrätään lain mukaan lunastuslain säätämässä järjestyksessä. Sen lähtökohtana on täyden korvauksen periaate. Tämä on myös todettu korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä.

Yhteisjärjestelyä pitää tässä asiassa sen vuoksi täydentää siten, että se kattaa kaikki yhteiskäytössä olevan omaisuuden käytöstä ja omistamisesta aiheutuvat kustannukset Sopimuksessa sovituilla jakoperusteilla jaettuina ja siten, että kumpikaan taloyhtiö ei rahallisesti hyödy eikä kärsi yhteisjärjestelystä.

Sopimuksesta nyt puuttuvat edellä mainitut kirjaukset tuottavat Kompassille ja sen osakkeenomistajille kustannuksia, jotka kuuluvat Loistolle. Yhteisjärjestelyn tarkoituksena ei ole ollut poiketa täyden korvauksen periaatteesta eikä suosia jotakuta Sopimuksen osapuolta, vaan puutteet johtuvat siitä, että yhtiöiden perustajaosakas ei Sopimusta laatiessaan ole osannut ottaa nyt kyseessä olevia kustannuksia huomioon, kun se on muuttanut rakentamissuunnitelmia rakennusprojektin aikana.

Edellä todetun perusteella pyydän hakijan asiamiehenä, että Helsingin kaupunki muuttaisi 13.6.2016 perustamansa maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:n tarkoittaman yhteisjärjestelypäätöksensä tässä hakemuksessa vaaditulla tavalla.

Asunto Oy Saukonpaaden Loiston lausuma

Asunto Oy Saukonpaaden Loisto on lausumassaan todennut muun ohella seuraavaa:

1. Ylläpitokustannukset

Loisto ei pyytänyt Suomen kiinteistöliitto ry:ltä lausuntoa Kirjanpitoasetuksen 1:4 kohdasta, jossa esitetään asuntoyhtiön tuloslaskelma ja joka sisältää kaikki taloyhtiön kulut, vaan Loisto pyysi lausunnon Kompassin ja Loiston välisestä yhtiöjärjestelysopimuksesta ja Kompassin vuoden 2017 yhteistilojen kustannusjakoesityksestä. Lausunnossa otetaan kantaa yhteisjärjestelysopimuksen perusteella Kompassin esittämään kustannusjakoesityksen sisältöön.

Lausunnon mukaan yhteisjärjestelysopimuksen ylläpitokuluja ovat mm. kiinteistönhoitopalvelut, siivouspalvelut, jätehuolto, lämmitys, sähkö ja vesi, mutta ylläpitokuluja eivät ole hallinnosta johtuvat kulut, kuten isännöinti eikä pääomakulut kuten verot.

2. Loiston irtaimistovarastokopit

Yhteisjärjestelysopimuksen mukaan Kompassin tontilla olevien varastokoppien ylläpidosta vastaa Kompassi, tilan parantamisesta ja uusimisesta aiheutuvat kustannukset jaetaan Loistolle 22/33.

Tilan ylläpitokuluja aiheutuu lämmityksestä, sähköstä sekä siivous- ja huoltotöistä. Näistä huolto- ja siivouskulut kumpikin yhtiö maksaa huoltoyhtiölle jo nyt. Sähkönkulutus koostuu liiketunnistimilla olevista led-valaisimista, joista kustannus on muutama euro vuositasolla, ilmanvaihtokoneen kulutus on laskennallisesti selvitettävissä. Lämmityskulujen osuus on selvitetty Loiston hankkimassa selvityksessä yhteistilojen lämmityksestä. Loiston käytössä olevan tilan maksimilämmönkulutus on 0,8 % taloyhtiön lämmityskulusta, mutta on todennäköisesti huomattavasti vähemmän eli kysymys alle sadasta eurosta vuositasolla.

Tilan ylläpitokulut ovat vähäisiä, mikä Kompassi itsekin on vuonna 2018 todennut.

Loisto ei hyväksy Kompassin esitystä, että tilan ylläpitokulut lasketaan tilan neliöiden perusteella suhteessa taloyhtiön neliöihin, kyseessä on kuitenkin vähäkäyttöinen varastotila. Kompassin esitys kulujen laskentatavasta johtaa suhteettomaan suureen osuuteen taloyhtiön kuluista. Ylläpitokulut ovat edellä esitetyn mukaisesti vähäiset, Loiston osuus 2/3 tilan parantamisesta, esimerkiksi esillä olleen kameravalvontajärjestelmän asentamisesta kattaa nämä vähäiset ylläpitokulut vuosiksi. Loisto näkee, ettei sopimusta tältä osin ei ole tarvetta muuttaa.

3. Väestönsuoja

Yhteisjärjestelysopimuksen mukaan Kompassin tontilla sijaitsee Loiston väestönsuoja (VSS2). Väestönsuoja on Loiston käytössä vain siinä poikkeustilanteessa, kun väestönsuojat otetaan väestönsuojakäyttöön. Normaalitilanteessa kyseinen väestönsuoja on Kompassin irtaimistovarastona.

Loiston asukkailla ei ole pääsyä kyseiseen tilaan.

Loisto on ilmoittanut Kompassille, että Loisto ottaa vastuun kyseisen tilan VSS-laitteista, vaikka Kompassin 9 asukkaalle on varattu paikka kyseisen tilan mahdollisessa poikkeustilakäytössä. Asia voidaan kirjata sopimuksen liitteeseen, jonka rakennusyhtiö on lupautunut laatimaan.

4. Loiston kaukokylmälaitteet

Yhteisjärjestelysopimuksen kohdassa 2 todetaan, että mikäli sopimuksen teon jälkeen havaitaan, että kaikista tonttien järkevän suunnittelun ja käytön kannalta tarvittavista rasitteista ei ole sovittu, osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan asiasta ja sopimaan tarvittavista rasitteista.
Loiston kaukokylmäliittymä on tehty samanaikaisesti Kompassin kanssa. Loiston rakennusvaiheen aikana kaukokylmäputket rakennettiin Kompassin lämmönjakohuoneesta Loiston lämmönjakohuoneeseen yhteisen autohallin kautta.
Lämmönjakohuoneen ylläpitokulut (sähkö) Loiston kaukokylmästä sisältyvät Kompassin Loistolle esittämään ja mittareihin perustuvaan sähkönkulutukseen sekä kaukokylmän että sen saattolämmityksen osalta. Mitään tämän laitteiston edellyttämää lämmitystä ei erikseen tilassa tarvita, joten Kompassin vaatimus näiden laitteiden lämmityksestä on perusteeton.
Loisto on esittänyt Kompassille, että Loisto ottaa vastuun kyseisistä laitteista. Asia voidaan kirjata sopimuksen liitteeseen, jonka rakennusyhtiö on lupautunut laatimaan.

Asunto Oy Helsingin Kompassin lausuma

Asunto Oy Helsingin Kompassi on antanut lausuman Asunto Oy Saukonpaaden Loiston vastineen johdosta.