Poikkeaminen, Laajasalo

Päätös

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 49. kaupunginosan (Laajasalo) ********** koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

Poiketaan asemakaavasta nro 7415 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti hylätä 49. kaupunginosan (Laajasalo) ********** koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

Maksu

1 365 euroa

Hakijat

Rakennuspaikka

49. kaupunginosan (Laajasalo) **********

Hakemus

Hakija hakee lupaa kolmen 2-kerroksisen kivirakenteisen pientalon (yhteensä 263 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 7415 siten, että poiketaan seuraavasti:
- tonttitehokkuusluvun korotus e=0.20 lukuun e=0.25 ja tämän vähäinen ylitys,
- aputilojen %-rajoituksen ylitys,
- autokatoksien neliö- ja prosenttimäärät,
- rakennuksien enimmäiskorkeudet,
- rakennuksien vähimmäisetäisyydet tontin rajaan.

Haetaan lisäksi poikkeamiset kerrosalan ylittymisestä siltä osin, kun ulkoseinien paksuus on 250 mm sekä yleisiin tiloihin avautuvasta teknisestä tilasta.

Tontin pinta-ala on 1 050 m² ja tehokkuusluvulla e=0,25 rakennusoikeus on 263 k-m² (noin 87,7 m²/asunto). Asuntokerrosalan lisäksi rakennetaan varasto-, autosuoja-, huolto- ja virkistystiloja 15 % asuntokerrosalasta, joka on yhteensä 39,5 m², 13 m²/asunto. Tämän lisäksi rakennetaan autokatoksia yhteensä 54 m², 18 m²/ asunto.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että kaava on vahvistettu vuonna 1977, mistä johtuen poikkeamiset perustuvat haluttuun rakennusten määrään ja kaavan ajankohtaan, joka nykyrakentamista koskien on osiltaan vanhentunut.

Lisäksi tontin tasoerot luovat haasteen halutulle rakentamiselle. Tontti on kallioinen, joten rakentaminen edellyttää louhintaa. Tontille haetaan lohkomista.

Suunnitellut rakennukset ovat länsirajan suuntaisia. Tontilla on osoitettu 7 ap (autopaikkavaatimus on 1 ap/asunto). Rakennus on täydennysrakentamismuotoista, joten ei ole erityisiä vaikutuksia yhdyskuntakehitykselle.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 22.2.1977 hyväksytty asemakaava nro 7415. Asemakaavan mukaan rakennuspaikka on erillisten enintään kahden asunnon pientalojen korttelialuetta (AO). Suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Tonttitehokkuusluku on e=0.20.

Tontille saa asuntokerrosalan lisäksi rakentaa asukkaiden käyttöön varasto-, autosuoja-, huolto- ja virkistystä palvelevia tiloja enintään 15 % tontin asuntokerrosalasta. Tämän lisäksi saa rakentaa autokatoksia, joiden kerrosala on enintään 15 m²/asunto, kuitenkin enintään 15% asuntokerrosalasta.

Asuinrakennusten korttelialueella saa samaan kaksikerroksiseen rakennukseen sijoittaa enintään 500 m² ja yksikerroksiseen enintään 300 m² kerrosalaa sekä autokatokseen enintään 150 m² kerrosalaa. Asuinrakennusten korttelialueella asuinrakennusten vähimmäisetäisyys naapuritontin tai puiston rajasta on 4 m, ellei rakennusrajoin toisin määrätä. Talousrakennuksen ja autokatoksen saa naapurin suostumuksella sijoittaa lähemmäksi rajaa tai rajaan kiinni, mikäli olemassa olevaa puustoa ei turmella. Samalla tontilla olevien rakennusten etäisyyden toisistaan on oltava riittävä.

Autopaikkojen vähimmäismäärät ovat AO-korttelialueilla 1ap/asunto.

Rakennusten enimmäiskorkeudet ovat 2-kerroksisen asuinrakennuksen osalta 6 m, 1-kerroksisen osalta 4 m, talousrakennuksen osalta 3,5 m ja autokatoksen osalta 3 m.

Rakentamattomat tontinosat, joita ei käytetä leikki- tai oleskelualueina, kulkuteinä eikä vaadittuun määrään autopaikkoja, on istutettava tai pidettävä luonnonmukaisessa puistomaisessa kunnossa.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi (A4), jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,4. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Nykytilanteessa tontilla ei ole rakennuksia. Viereisillä tonteilla on eri vuosikymmeninä valmistuneita pientaloja. Tontin lännen puoleisella rajalla on Sarvastonkujan puistometsä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (15.4.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, esim. koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 4 kpl.

Muistuttajat toteavat seuraavaa:

- Tontti rakennetaan liian tiiviisti ilman viheralueita ja poikkeaa siten alueen vehreästä ja ilmavasta yleisilmeestä.

- Suunnitelmassa olleilla luvuilla ja niiden kautta lasketuilla kaavan sallimilla 15% lisärakennusoikeuksilla rakennusmassat suurenevat huomattavasti alkuperäisen kaavan suhteen. Selkeästi vähäistä suurempi kerrosalan ylitys muuttaa tontille suunnitellun kiinteistön ympäristön mittakaavaan nähden vieraaksi, ja selkeästi hahmoltaan suuremmaksi, kuin alueen nykyinen rakennuskanta.

- Suuri rakennusmassa tontilla aiheuttaa käytännön haasteita kunnossapidolle (mm. suunnitelmassa lumen säilytysalueet).

- Autojen säilytyspaikat/-alue viereisten tonttien asuntojen suuntaan tulee aidata. Myös yksityisyyden suojan näkökulmasta aita on tarpeen.

- Autotallit ja autokatokset ovat suhteettoman suuria.

- Suunniteltujen rakennusten enimmäiskorkeus ylittää olennaisesti voimassa olevan asemakaavan mukaiset arvot (6m->7.48, +25%). Ottaen huomioon, että kyseinen tontti sijaitsee huomattavasti korkeammalla kuin muut viereiset asuinrakennukset, suunniteltu korkeus on enemmän kuin vähäinen poikkeaminen asemakaavasta. Kaavan mukaista rakennuskorkeutta ei saa ylittää.

- Vähimmäisetäisyys naapurin rajasta ei saa olla vähemmän kuin 4 metriä.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista.

Hakija ilmoittaa vastineessaan, että

- Rakennukset on suunniteltu isojen tasoerojen ja kalliomaaston johdosta 2- tasoisiksi ja kivirakenteisiksi. Rinnetaloissa ylemmän kerroksen tilaratkaisut määrittävät yleensä alemman kerroksen muodon ja koon, kuten tässäkin. Usein alempaan kerrokseen muodostuu, ja sijoitetaan tämän johdosta melko runsaastikin apuluonteisia tiloja, joita ei voida maanalaisuudesta johtuen käyttää pääkäyttötarkoituksen mukaisina asumistiloina. Myös rakennustekniikka ja Suomen ilmasto puoltavat lämpimien tilojen päällekkäisyyttä rakennuksen ulkovaipan minimoimiseksi.

- Tarkasteltaessa asemakaavan aputiloille sallimaa neliömäärää per asunto (13,2m²), voidaan todeta, ettei se ole nykyisin riittävä, koska siihen tulisi mahduttaa mm. varastotilat, autosuojat ja huoltotilat.

- Suunnitelmiin on merkitty (auto)katos, koska em. katos muodostuu luonnostaan yläpuolisen parvekkeen alapuolelle. Parveke puolestaan on merkittävä oleskelualue asuinkerroksen kannalta, siksi se tehdään mahdollisimman suureksi. Mainittakoon myös, että kaava edellyttää vain 1ap/asunto, nyt suunnitelmissa on osoitettu 2 ap/asunto, mikä on varmaakin toimiva nykykäytäntö.

- Pääkaupunkiseudulla talvien lumimäärä vaihtelee runsaasti. Tontilla eteläpäädyssä on yksi vapaa autopaikka lumien kokoamista varten. Mikäli lumitilat eivät riitä, lumet kuljetetaan tontilta pois.

- Tontilla on suoritettu pintavaaitus, johon rakennuspaikan suunnitellut korkeusasemat perustuvat. Vaaituksen perusteella tukimuurin korkeus on enintään noin 60 cm, joillakin osin selvästi pienempi.

- Tontti tullaan aitaamaan tarvittavin osin suunnittelun tarkentuessa ja asiasta neuvotellaan naapureiden kanssa.

- Rakennuksien päämassat on mahdollista siirtää 4,0 metrin etäisyyteen rajoista, mutta seurauksena kokonaisuus tiivistyy ja ilmavuus sekä pienimuotoisuus vähenevät.

Hakemuksesta ei pyydetty lausuntoja.

Päätöksen perustelut

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska lähialueilla on myönnetty vastaavia poikkeamisia tonttitehokkuuden suhteen, siten että tonttitehokkuus nousee luvusta e=0,20 lukuun e=0,25. Tehokkuuden nosto edistää voimassa olevan yleiskaavan tavoitteita. Tonttitehokkuuden nostamisen ei voida katsoa aiheuttavan haittaa alueen kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Tarkasteltaessa asiaa käytetyn rakennusoikeuden sekä tontin muodon ja koon näkökulmasta tehokkuusluvun noston voidaan katsoa edistävän tontin tarkoituksenmukaista käyttöä.

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL, 115.3 §) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin, kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm, sekä yleisiin tiloihin avautuvan teknisen tilan rakentamiseen tarvittavan pinta-alan verran. Rakennusvalvonnan käytännön mukaan myös ulos avautuvat tekniset tilat voidaan katsoa yleisiin tiloihin avautuvaksi tekniseksi tilaksi. MRL 115 § koskee asemakaavoja, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa voidaan tapauskohtaisesti sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus. Poikkeamisen erityinen syy on tontin tai rakennusalan tarkoituksenmukainen rakentaminen tai käyttö.

Poikkeaminen autokatoksien neliö- ja prosenttimääristä voidaan myöntää, sillä ne rakennetaan asuntojen rungon yhteyteen siten, että samalla katokset toimivat sisäänkäyntikatoksina ja terasseina.

Poikkeamisia aputilojen (varasto-, autosuoja-, huolto- ja virkistystä palvelevat tilat) prosentuaalisen rajoituksen ylityksestä, rakennuksen enimmäiskorkeuden ylityksestä ja vähimmäisetäisyydestä naapuritontin rajaan ei voida myöntää, sillä ne eivät ole tarkoituksenmukaisia ja saattavat johtaa asemakaavan tavoitteiden vastaiseen rakentamiseen, ja aiheuttaa näin haittaa kaavan toteuttamiselle.

Poikkeamista aputilojen prosentuaalisesta määrästä ei voida myöntää, sillä se kasvattaisi rakentamisen määrää alueelle sopimattomalla tavalla ottaen huomioon muut haetut rakennusoikeutta lisäävät poikkeamiset. Voimassa olevan asemakaavan tavoitteena on pienimuotoinen ja pientaloalueen mittakaavaan soveltuva rakentaminen. Aputilojen rakentaminen on mahdollista ratkaista myös asemakaavan mukaisesti niin, että aputiloja on enintään 15 % tontin asuntokerrosalasta.

Poikkeamista rakennuksen enimmäiskorkeudesta ei voida myöntää, sillä se kasvattaisi rakentamisen korkeutta alueelle sopimattomalla tavalla. Asemakaavan enimmäiskorkeutta koskeva määräys on yhteydessä asemakaavan tavoitteeseen pientaloalueen mittakaavasta. Hyvällä rakennussuunnittelulla kattorakenne on mahdollista toteuttaa asemakaavan mukaiseen korkeuteen, ja siten vähentää myös naapuritontteihin kohdistuvaa mahdollista varjostumista. Hakija on toimittanut varjostusanalyysin, joka on päätöksen liitteenä.

Poikkeamista vähimmäisetäisyydestä tontin rajaan ei voida myöntää, sillä paloturvallisuuden varmistamiseksi etäisyys naapurin rajasta tulee olla 4 metriä, jotta naapurin ei tarvitse huolehtia pidemmästä paloetäisyydestä omalla tontillaan. Hakija on todennut vastineessaan, että rakennusmassat voidaan siirtää 4 metrin etäisyyteen rajoista.

Myönnetyn poikkeamisen erityinen syy on tontin tai rakennusalan tarkoituksenmukainen rakentaminen tai käyttö ja asuntorakentamisen edistäminen.

Myönnetty poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Myönnetty poikkeaminen ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §

Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §

Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a

Rakennusvalvontataksa 2021, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.