Asemakaavan muutos nro 12960, tontti 54201/2, Ramsinranta IV, Vuoranta, Vilsandinkuja 4, Nordentry Oy

Kaupunkiympäristölautakunta päättää

Kaavaratkaisun keskeinen sisältö

Ramsinrantaan suunnitellaan uusia asuinrakennuksia entisen Hotelli Vuorannan pysäköintialueelle Vilsandinkujan ja Pärnunkadun risteyksessä sekä huonokuntoisen majoitussiiven tilalle ja jatkeeksi Vilsandinkujan eteläpuolella. Nykyisin tonttiin kuuluva rantametsikkö muutetaan osaksi yleistä virkistysaluetta. Hotelli Vuorannan huonokuntoinen rantasauna korvataan vastaavan kokoisella palvelurakennuksella.

Uutta asuinkerrosalaa tulee 7 600 k-m². Uutta toimitilakerrosalaa tulee 300 k-m². Keskimääräinen tehokkuusluku on e=0,6.

Asukasmäärän lisäys on 200 uutta asukasta.

Asemakaavan tavoitteena on varmistaa kulttuurihistoriallisesti ja maisemallisesti arvokkaan merenrantaympäristön keskeisten piirteiden säilyminen, edistää Ramsinrannassa laadukasta asuntorakentamista sekä kehittää aluetta lähivirkistysalueena.

Liikennesuunnittelussa tavoitteena on luoda turvallista ja viihtyisää liikkumisympäristöä alueelle. Alueen virkistysreittejä kehitetään ja Vilsandinkujalle lisätään jalkakäytävä. Muutoksilla luodaan edellytyksiä Vilsandinkujan osalta lähibussilinjan liikennöinnille.

Kaavaratkaisussa on erityisesti pyritty parantamaan kulttuurihistoriallisesti ja maisemallisesti arvokkaan Alkon entisen koulutuskeskuksen ympäristöä, jossa tällä hetkellä sijaitsevat huonokuntoiset ja ilkivallasta kärsivät majoitus- ja saunarakennukset. Keskeisenä tavoitteena on luoda Rastilan kaupunkiuudistusalueen tuntumaan vetovoimaisia merenranta-asuntoja sekä varmistaa alueen nykyisten suojeluarvojen säilyminen ja ennallistaminen. Peruskorjattu Hotel Vuorannan arvorakennus ja sen piha-alue säilyttävät voimassa olevan asemakaavan mukaisen suojeluarvonsa. Maj-Lis Rosenbröijerin suunnittelema ympäristökokonaisuus ennallistetaan. Kaavaratkaisu mahdollistaa maisema- ja luontoarvoiltaan merkittävän rantaympäristön muuttamisen yleiseksi virkistysalueeksi sekä voimassa olevaan asemakaavaan merkityn täydentävän rantareitin vakinaistamisen. Alueen elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä parannetaan muuttamalla nykyisen rantasaunan alue palvelurakennuksen korttelialueeksi.

Kaavaratkaisun keskeiset vaikutukset liittyvät ympäristön tiivistymiseen ja maiseman muuttumiseen väljästi rakennetussa matalahkossa ympäristössä, puustoisten alueiden osittaiseen rakentamiseen, huonokuntoisten rakennusten korvaamiseen uudisrakennuksilla, virkistysalueiden ja merellisten palveluiden saavutettavuuden parantumiseen sekä kevyen liikenteen järjestelyiden selkeyttämiseen kaava-alueella.

Päätökset kaavaratkaisun pohjana

Täydennysrakentaminen Ramsinrannassa edistää kaupungin strategian mukaisesti asuntotuotantoa, vahvistaa kaupunginosan elävyyttä ja omaleimaisuutta sekä ehkäisee alueiden välistä eriytymistä. Olemassa olevia kiinteistöjä kunnostetaan, alueen virkistysreitit paranevat ja asukasmäärä kasvaa.

Nyt laadittu kaavaratkaisu on Helsingin yleiskaavan (2016) mukainen.

Alueen lähtökohdat ja nykytilanne

Kaavamuutosalue sijaitsee Vuosaaressa, Meri-Rastilan kaakkoisosassa Ramsinrannassa. Alueen etäisyys Rastilan metroasemasta on noin 1 km linnuntietä ja bussiliikenteen runkolinjan 560 pysäkille noin 500 m linnuntietä. Alue rajautuu pohjoisessa ja idässä Ole Kandelinin puistoon ja sitä reunustaviin pientaloalueisiin, lännessä Villa Furuborgin ja Hotel Rantapuiston suojeltuihin rakennus- ja maisemakokonaisuuksiin sekä niitä ympäröiviin pientaloalueisiin.

Tontilla 54201/8 sijaitsee 1970-luvulla rakennettu, vuonna 2023 hoiva-asumiskäyttöön peruskorjattu entinen Alkon koulutuskeskuksen päärakennus Hotel Vuoranta, koulutuskeskusta palvellut majoitusrakennus sekä saunarakennus. Majoitusrakennuksen laajennukselle sekä toiselle rantasaunalle osoitettuja voimassa olevan asemakaavan mukaisia rakennusoikeuksia ei ole käytetty. Tontti 54201/7 on pysäköintipaikkojen korttelialuetta.

Ramsinranta on osa maakunnallisesti merkittävää kulttuuriympäristöä, jonka luonnetta määrittävät 1900-luvun alussa höyryvenereittien varteen rakennetut arvohuvilat sekä 1960-1970-luvuilla rakennetut koulutuskeskukset. Hotel Vuorannan lisäksi lähistöllä ovat Hotel Rantapuisto ja jugendhuvila Villa Furuborg, jotka sijaitsevat suunnittelualueen länsipuolella. Merenrannan arvorakennusten ympäristöä luonnehtivat pääosin 2000-luvun lopussa ja 2010-luvun alkupuolella rakennetut, rinteeseen porrastuvat rivi- ja pienkerrostaloalueet, joiden rakennukset mukailevat suojellun rakennuskannan julkisivumateriaaleja ja hahmoa. Merenrantaan laskeutuva, iäkkäiden mäntyjen täplittämä kallioinen maasto ja siihen liittyvät rakennukset ovat osa maakunnallisesti arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi luokiteltua Kallahti-Ramsinniemi-Uutela -kokonaisuutta.

Voimassa olevassa asemakaavassa Vuorannan 1970-luvun rakennusten, pihatilojen ja rantavyöhykkeen muodostama kokonaisuus on suojeltu rakennus- ja puutarhataiteellisesti sekä maisemakulttuurillisesti arvokkaana. Vuonna 1971 valmistuneet pää-, majoitus- ja saunarakennukset on suunnitellut arkkitehti Helmer Stenroos ja kokonaisuuden puutarhasuunnitelma on Maj-Lis Rosenbröijerin käsialaa. Alkon myytyä kiinteistön vuonna 1999 alue muutettiin osin hotellikäyttöön, jolloin henkilökunnan rakennus eriytettiin kokonaisuudesta ja muutettiin asunto-osakeyhtiöksi. Henkilökunnan rakennus on kaavamuutosalueen ulkopuolella tontilla 54201/6. Hotellitoiminta päättyi vuonna 2010, minkä jälkeen Vuorannan rakennukset ovat olleet pääosin vailla käyttöä. Vuonna 2023 koulutuskeskuksen päärakennus peruskorjattiin ja muutettiin hoiva-asumiskäyttöön, minkä myötä suojellun rakennuksen arvojen säilyminen turvattiin.

Nykyisellään koulutuskeskuksen majoitus- ja saunarakennus kärsivät vakavista kosteusvaurioista. Sitowise Oy on laatinut rakennuksista vuosina 2018–2022 katselmusraportit ja teknisen asiantuntijalausunnon, joiden pohjalta rakennusten on todettu olevan niin heikossa kunnossa, että niiden korjaaminen olisi rinnastettavissa uudisrakentamiseen. Kuntoarvioiden perusteella kaavaratkaisussa esitetään rakennusten suojelumerkintöjen poistamista ja korvaamista kulttuuriympäristöön sovitetulla uudisrakentamisella. Sauna- ja majoitusrakennusten kunnostamisen onnistuminen olisi epävarmaa ja taloudellisesti toteutuskelpoisen ratkaisun löytyminen epätodennäköistä. Korjaamisen onnistumisen edellytyksiä ja tarkoituksenmukaisuutta heikentää lisäksi se, että nykyisen majoitusrakennuksen lattiataso on jäänyt Vilsandinkujan korkotason alapuolelle.

Alueella voimassa olevat asemakaavat

Alueella on voimassa asemakaavat 12672 (07.07.2022), 11260 (14.10.2005)

Alueella on voimassa asemakaava vuodelta 2005, jossa Vuorannan alue on merkitty pääosin palvelurakennusten korttelialueeksi, jolla rakennus- ja puutarhataiteellisesti merkittävä ympäristökokonaisuus tulee säilyttää. Kaava-alueen pohjois-osa on autopaikkojen korttelialuetta. Alueella on myös voimassa asemakaava vuodelta 2022, joka koskee vähäiseltä osin Haapsalunkujan ja Pärnunkadun risteyksessä sijaitsevaa katualueen osaa.

Korttelialueet ovat yksityisomistuksessa. Kaupunki valmistelee asemakaavan muutoksen perusteella mahdollisesti kyseeseen tulevat maankäyttösopimukset tontinomistajien kanssa käytävissä neuvotteluissa.

Kaavoitus on tullut vireille tontin omistajan tai haltijan hakemuksesta.

Kaavaratkaisun kustannukset

Kaavaratkaisun toteuttamisesta aiheutuu kaupungille kustannuksia. Asemakaavamuutos nostaa alueen arvoa. Kaupunki saa yksityisessä omistuksessa olevien tonttien osalta maankäyttökorvauksia. Maankäyttökorvauksista sovitaan maanomistajan kanssa käytävissä maapoliittisissa neuvotteluissa. Katualuemuutoksista aiheutuu kaupungille vähäisiä kustannuksia.

Vuorovaikutus kaavan valmisteluaikana

Liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa esitetään yhteenvedot kaavan valmisteluaikana saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista, osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin.

Viranomais- ja asiantuntijayhteistyö

Valmistelu on tehty yhteistyössä kaupunkiympäristön toimialan eri tahojen kanssa. Valmistelun aikana on tehty yhteistyötä lisäksi seuraavien viranomais- ja asiantuntijatahojen kanssa:

Viranomaisten kannanotot osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat joukkoliikenteen saavutettavuuteen kaavamuutosalueella, vesihuollon tarpeeseen, kustannuksiin ja tilavarauksiin sekä kaava-alueen kulttuurihistoriallisten ja maisemallisten arvojen vaalimiseen. Vastineet kannanottoihin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Mielipiteet

OAS-aineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 16 kpl.

Mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta kohdistuivat rakentamisen määrään ja mittakaavaan, asuntojen hallintamuotojakaumaan, täydennysrakentamisen vaikutuksiin alueen luonto- ja suojeluarvoihin sekä maisemaan, yleiskaava- ja suojelumerkintöihin, pysäköintipaikkojen riittävyyteen, alueen kehitykseen ja elinkeinoelämään, liikenteeseen sekä virkistysalueiden ja -reittien toteutukseen. Vuorannan OAS-vaihe oli yhteinen erilliseksi kaavahankkeeksi erotetun Ramsinniementie 18 -tontin kanssa. Ramsinniementie 18:sta saatuihin mielipiteisiin vastataan kyseisen hankkeen vuorovaikutusraportissa. Vastineet mielipiteisiin on esitetty vuorovaikutusraportissa.

Luonnosaineistosta saapui kirjallisia mielipiteitä 13 kpl.

Mielipiteet luonnosaineistosta kohdistuivat rakennusten korkeuteen, alueen arvokkaiden piirteiden sekä luonto- ja virkistysympäristön säilyttämiseen, luontoselvityksiin, yleiskaavaan, rantapaviljongin toimintoihin, palveluihin, liikenteeseen, uudisrakentamisen vaikutuksiin ympäröivän rakennuskannan rakenteisiin, omistussuhteisiin sekä asemakaavaprosessin tasapuolisuuteen. Mielipiteet on otettu huomioon kaavoitustyössä siten, että rakennusten sijoittumista, jäsentelyä ja korkeutta on tutkittu ja tarkennettu jatkosuunnittelussa ehdotusvaiheessa. Tontin luontoarvoja ja puuston tilaa on selvitetty. Rannan yhtenäinen lähivirkistysalue on muodostettu mahdollisimman suureksi kaavan muut tavoitteet huomioiden.

Tarkemmat perustelut

Tarkemmat kaavaratkaisun perustelut ilmenevät liitteenä olevasta asemakaavaselostuksesta.

Jatkotoimenpiteet

Asemakaavoituspalvelu pyytää kaavaehdotuksesta lausunnot seuraavilta tahoilta:

Kaavaratkaisun hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.