Tarveselvitys, uudisrakennus, Roihupellon kampus, Stadin ammatti-ja aikuisopisto

Esitys on ehdotuksen mukainen.

Hankkeesta on laadittu 12.08.2021 päivätty hankesuunnitelma kaupunkiympäristön toimialan ja kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yhteistyönä. Hankesuunnitelma koskee Stadin ammatti- ja aikuisopiston Roihupellon kampuksen uudisrakennuksena toteutettavaa oppilaitosta osoitteeseen Tulppakuja 3 / Holkkitie 5. Uudisrakennuksen valmistuttua nykyisistä tiloista Vallilassa, Vartiokylässä, Herttoniemessä ja Mellunkylässä on mahdollista luopua tilankäytön suunnitelman mukaisesti. Uudisrakennus otetaan käyttöön kalustettuna tammikuuhun 2026 mennessä.

Kasvatuksen ja koulutuksen lautakunta on hyväksynyt kokouksessaan 15.6.2021 Roihupellon kampuksen toiminnallisen tarveselvityksen (HEL 2021-006634) Stadin ammatti- ja aikuisopiston tilankäytön suunnitelman mukaisesti.

Uudishanke toteutetaan elinkaarihankkeena niin, että hankkeen toteuttaja vastaa vanhojen rakennusten purkamisesta, kampuksen suunnittelusta, rakentamisesta sekä ylläpidosta seuraavan 20 vuoden ajan. Elinkaarihankkeessa palveluntuottaja vastaa kohteen käytettävyysvaatimusten täyttymisestä 20 vuoden palvelujakson ajan sekä sovitusta luovutuskunnosta sopimusjakson päätteeksi. Palveluntuottaja valitaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä ja osa kohteen suunnittelutyöstä tehdään neuvotteluvaiheen kuluessa. Kilpailu ratkeaa alkuvuodesta 2022.

Hankkeen tarpeellisuus

Nykyiset tilat eivät enää ole riittävät kasvavalle palvelutarpeelle, eivätkä vastaa toiminnallisia tavoitteita. Tilat ovat Kaupunkiympäristötoimialan arvion mukaan myös huonokuntoiset. Luovuttavat tilat ovat tällä hetkellä noin 3 430 opiskelijan käytössä. Koulutuksen keskittäminen nykyistä vähempiin toimipaikkoihin tehostaa ja monipuolistaa toimintaa, mahdollistaa tilojen joustavaa käyttöä ja vähentää investointi- ja käyttökustannuksia.

Uusien tilojen laajuudessa on huomioitu koko Stadin ammatti-ja aikuisopiston pitkän tähtäimen kehitys: hanke vastaa vuoden 2018 laadittua Stadin ammatti-ja aikuisopiston tilankäytön suunnitelmaa vuosille  2018 - 2028. Suunnitelmaa varten tehtyjen selvitysten mukaan Roihupellon kampus on sekä toiminnallisesti että taloudellisesti kannattavaa rakentaa aiemmin hyväksyttyä tarveselvitystä laajempana.

Uuden kampuksen tilat suunnitellaan noin 3 000 läsnä olevalle opiskelijalle. Kokonaismäärä opiskelijoita on noin 4 500, josta noin kolmannes oppii työelämässä tai muuten oppilaitoksen ulkopuolella. Tilat tarjoavat opiskelijoille pedagogisesti monipuolisen, työelämään valmentavan ympäristön oppia. Ammatilliseen koulutukseen kuuluvat ammatillisten perustutkintojen, ammatti-ja erikoisammattitutkintojen lisäksi mm. oppisopimuskoulutus sekä valmentava koulutus. Jatkuva opiskelijaksi hakeutuminen ja yksilöllinen opinnoissa eteneminen edellyttävät uudenlaista pedagogista mallia, joka perustuu suurempiin oppimisyhteisöihin, joista vastaa opettajatiimi. Pedagogisen toimintamallin mukaisia laaja-alaisia opiskelupolkuja tuetaan tilojen sijoittelulla. Tilat mahdollistavat eri toimijoiden yhteistyön tukemalla opiskelijoiden yksilöllisiä oppimispolkuja, sekä tarjoamalla yrittäjämäisen tavan kasvaa ammattiin.

Toteutettavissa tiloissa voidaan joustavasti järjestää opetusta ammatillisen koulutuksen muuntuviin tarpeisiin. Tilojen joustava käyttö on huomioitu tilojen mitoittamisessa. Joustavat tilaratkaisut mahdollistavat tieto-ja taitopajojen toimimisen aktiivisena osana ympäristöä sekä kampus- ja yritysyhteistyötä. Piha-alueiden opiskeluympäristöt tehdään turvallisiksi ja helposti valvottavaksi. Tiloissa varaudutaan myös alueen kuntalaiskäyttöön, joka otetaan huomioon suunnittelussa.

Stadin ammatti- ja aikuisopiston nykyisistä tutkinnoista kampukselle sijoitetaan kone- ja tuotantotekniikan, tieto- ja viestintätekniikan, sähkö- ja automaatioalan, puuteollisuuden, maanmittausalan, teknisen suunnittelun, taideteollisuusalan, puhtaus- ja kiinteistöpalvelualan, pintakäsittelyalan, turvallisuusalan, logistiikan, osa sosiaali- ja terveysalan koulutuksista sekä TUVA-koulutuksen, nuorten työpajatoiminnan ja maahanmuuttajien osaamiskeskuksen koulutuksia ja palveluita. Tiloissa järjestetään myös ammatti- ja erikoisammattitutkintokoulutuksia sekä aikuisille suunnattuja lyhytkoulutuksia.

Hankkeen sijainti

Roihupellon kampus sijoittuu Vartiokylän alueelle osoitteeseen Tulppakuja 3 / Holkkitie 5, jossa toimii tällä hetkellä osa uuteen kampukseen tulevista toiminnoista. Sen lisäksi se korvaa tilat osoitteissa Sturenkatu 18-20 ja 22, Nilsiänkatu 3 ja 6, Vuokkiniemenkatu 30, Abraham Wetterin tie 4 ja Elimäenkatu 23.

Kasvatus- ja koulutuspalvelujen tarvetta ja paikkojen riittävyyttä seurataan säännöllisesti alue- ja kaupunkitasolla. Stadin ammatti- ja aikuisopistossa annetaan usean alan ammatillista koulutusta kaupunkitasoisesti. Ammatillinen koulutus on palvelua, johon liittyy yhteistyötä yritysten, korkeakoulujen ja ympäröivän yhteiskunnan kanssa.

Palveluverkon suunnittelussa on otettu huomioon rakenteilla ja olemassa oleva tilakapasiteetti. Toimipisteen laajuudessa on huomioitu koko Stadin ammatti- ja aikuisopiston pitkän tähtäimen kehitys: väestöennuste, asuin- ja liikerakentaminen ja liikennejärjestelyt. Hanke noudattaa Stadin ammatti- ja aikuisopiston tilankäytön suunnitelmaa vuosille 2018 - 2028, joka esittää 11:sta toimipaikasta luopumista ja kahden uuden toimipaikan rakentamista. Luovuttavista toimipaikoista kahdeksan on vuokratiloja ja kolme omia tiloja. Tilankäytön suunnitelmassa esitetään Roihupellon toimipaikan rakentamista aiemmin suunniteltua laajempana ja tehtyjen suunnitelmien tarkistamista sen mukaiseksi, sekä Helsingin kaupungin strategian mukaisesti uuden Myllypuron toimipaikan rakentamista Metropolian kampuksen viereen.

Elinkaarihankemalli

Helsingin kaupungin vuosien 2017 - 2021 kaupunkistrategian mukaisesti Roihupellon kampushankkeessa toteutetaan korkeatasoista arkkitehtuuria ja rakentamisen korkea laatu luo kaupunginosalle vahvaa identiteettiä ja imagoa. Tavoitteena on kiinteistökannan laadun parantaminen, laaturiskien hallinnan parantaminen mm. elinkaarimallilla, sisäilmaongelmien vähentäminen, tilatehokkuuden ja kestävän kehityksen edistäminen.

Roihupellon kampus on Helsingin viides elinkaarimallilla toteutettava hanke. Hankkeen toteuttaja vastaa vanhojen rakennusten purkamisesta, kampuksen suunnittelusta, rakentamisesta sekä ylläpidosta seuraavan 20 vuoden ajan.

Elinkaarihankkeessa palveluntuottaja vastaa kohteen käytettävyysvaatimusten täyttymisestä 20 vuoden palvelujakson ajan sekä sovitusta luovutuskunnosta sopimusjakson päätteeksi. Palveluntuottaja valitaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä ja osa kohteen suunnittelutyöstä tehdään neuvotteluvaiheen kuluessa. Palveluntuottaja suunnittelee ja toteuttaa kohteeseen ratkaisuja, joiden avulla taataan kohteen käytettävyys asetettujen tavoitteiden mukaisesti kustannustehokkaasti. Palveluntuottaja vastaa siitä, että kohteen kunto, olosuhteet ja tekninen jäännösarvo ovat palvelusopimuksen mukaiset 20 vuoden palvelujakson aikana ja sen päättyessä.

Hankemallissa siirretään riskejä palveluntuottajan vastuulle. Vastuu kattaa suunnitteluun, rakentamiseen sekä ylläpitoon liittyvät tekniset riskit ml. olosuhteisiin liittyvät riskit kuten kiinteistöstä aiheutuvat sisäilmaongelmat. Elinkaarimallin hyödyt perustuvat suurilta osin riskienhallinnan tehokkuuteen ja tarkoituksenmukaiseen vastuiden siirtoon. Elinkaarihankkeessa rakennukselle määritellään tarkka kunto, jossa kohde luovutetaan palvelujakson jälkeen tilaajalle ja joka on noin 85 % uudesta johtuen rakennuksessa toteutettavasta jatkuvasta ylläpidosta ja 20 vuoden pts-ohjelmasta.

Elinkaarihankkeen palveluntuottajan hankinta

Palveluntuottajan hankinta toteutetaan kilpailullisella neuvottelumenettelyllä, jossa tilaaja valitsee vähimmäisvaatimukset täyttäneistä ehdokkaista tarjoajat hankkeen neuvotteluvaiheeseen. Neuvotteluvaiheen päätyttyä tarjoajat jättävät lopulliset tarjoukset tammikuussa 2022.

Tarjoukset pisteytetään käyttäen valintaperusteena parasta hinta-laatusuhdetta, jossa laatu saa painoarvon 40 % ja hinta painoarvon 60 %. Vertailuperusteiden pääkohdat ovat suunnitteluratkaisun toiminnallisuus, suunnitteluratkaisun arkkitehtoniset ratkaisut ja soveltuvuus ympäristöön, suunnitteluratkaisun elinkaari- ja kestävän kehityksen näkökulma sekä suunnittelun ja rakentamisen toteutus, palveluiden ja ylläpidon toteutus, PTS-suunnitelma ja neuvotteluvaiheen toiminta.

Tarjouskilpailun parhaan tarjouksen tarjoushinnan nykyarvoa verrataan kaupungin laatimaan tarjousta vastaavaan kustannusarvioon (vertailuhinnan nykyarvo). Tässä vertailuhinnan nykyarvon tarkastelussa huomioidaan elinkaarihankkeen hintatarjouksen kaikki hintakomponentit (urakkahinta, kiinteistöpalvelut, siivous, laskennalliset energiakustannukset sekä PTS-toimenpiteet) sekä arvioidut hankkeesta kaupungille aiheutuvat riskien odotusarvoiset kustannukset. Hintavertailu tehdään nykyarvomenetelmää hyödyntäen. Mikäli parasta tarjousta ei voida pitää hyväksyttävänä verrattuna kaupungin laskemaan vertailuhinnan nykyarvoon, kaupunki voi keskeyttää hankinnan.

Hankkeen laajuus

Tavoitteellisen tilaohjelman mukaan rakennuksen hyötyala on 
29 970 hym². Hankkeen kokonaislaajuus on noin 44 050 brm² (tehokkuus noin 1,47) ja huoneistoala noin 39 380 htm². Kokonaislaajuus ja huoneistoala ovat tavoitteellisesta tilaohjelmasta johdettuja laskennallisia arvioita ja ne tulevat tarkentumaan lopullisen suunnitelman mukaan.

Rakentamiskustannukset

Teoreettisen tilantarpeen perusteella arvioitu hankkeen enimmäishinta on 176 000 000 euroa (alv. 0 %) (kausi 4/2021, RI 106,2 ja THI 190,6), noin 3 996 euroa/brm² sisältäen tilaajan ja rakentamiseen liittyvät kustannukset lukuun ottamatta ylläpidon ja käyttötalouden kustannuksia. Investoinnin kustannukset opiskelijaa kohden ovat noin 39 111 euroa.

Ylläpitokustannukset

Rakennuksen ylläpidosta vastaa elinkaarihankkeen palveluntuottaja 20 vuoden palvelujakson ajan. Ylläpito sisältää manageroinnin, kiinteistönhoidon, ulkoalueiden hoidon, lämmityksen sekä siivouksen ja sen vuotuinen kustannus on arviolta noin 3 459 139 euroa. Palveluntuottajalle maksettava ylläpidon kustannus katetaan käyttäjältä perittävällä ylläpitovuokralla (kts. kohta Tilakustannus käyttäjälle).

Lisäksi sopimukseen sisältyvät tarvittavat PTS-investoinnit, joiden alustava kokonaiskustannusarvio 20 vuoden ajalta tarjoushetken hintatasossa on 9 829 000 euroa (sidottu rakennuskustannusindeksiin). Palveluntuottajalle maksetut PTS-investoinnit katetaan käyttäjältä perittävällä pääomavuokralla.

Tilakustannus käyttäjälle

Hankkeen investointikustannuksen enimmäishinnan perusteella tilahankeohjeen mukaisesti laskettu alustava arvio rakennuksen kokonaisvuokrasta on 1 258 979 euroa/kk eli 15 107 743 euroa vuodessa. Vuokra on 31,97 euroa/m²/kk, mikä koostuu noin 24,15 euroa/m²/kk pääomavuokrasta ja noin 7,32 euroa/m²/kk ylläpitovuokrasta (joka sisältää normaalista poiketen myös siivouksen) sekä hallintokulusta 0,5 euroa/m²/kk. Neliövuokran perusteena on 39 380 htm².

Lopullinen vuokra lasketaan hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan hankkeen valmistuttua. Kiinteistöstrategian perusteella sisäisen vuokran malli tullaan uudistamaan hankkeen aikana. Nykyinen sisäisen vuokran malli perustuu rakennuksen kulumismalliin, jonka mukaan rakennus kuluu 30 vuodessa 70 prosenttia. Elinkaarimallissa palveluntuottaja vastaa siitä, että tekniset luovutuskuntovaatimukset täyttyvät, jolloin rakennuksen kuluma 20 vuoden jälkeen on noin 15 prosenttia.

Väistötilat

Tulppakuja 3 / Holkkitie 5:n toiminnot (mm. varastologistiikka) siirtyvät vuokratiloihin Tattariharjuun, os. Valuraudankuja 3, sekä Malmin lentokentälle, jonne toteutetaan isojen ajoneuvojen ajoharjoittelu ja joitain ajoneuvojen huoltoharjoittelutiloja Patria-halliin. Muut Roihupellon kampukselle sijoittuvat opetusalat voivat toimia uudisrakennuksen valmistumiseen asti omissa tiloissaan osoitteissa Sturenkatu 18-20 ja 22, Nilsiänkatu 3 ja 6, Vuokkiniemenkatu 30, Abraham Wetterin tie 4 ja Elimäenkatu 23.

Hankkeen rahoitus

Helsingin kaupungin vuoden 2021 talousarviossa todetaan, että hanke on suunniteltu toteutettavaksi kaupungin oman investointiohjelman ulkopuolisena hankkeena (vuokra- ja osakekohteiden suunnitteilla olevat uudis- ja peruskorjaushankkeet) ja sitä on Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialan johdolla valmisteltu Helsingin kaupungin 100 % omistaman Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilojen toteutettavaksi. Kohteen vaatimat esirakennustyöt toteutetaan erillishankkeena, eivätkä sen kustannukset sisälly sisäiseen tilavuokraan.

Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, joka omistaa pääasiassa Helsingin kaupungin oman palvelutuotannon käytössä olevia rakennuksia Helsingin kaupungilta vuokratuilla tai kiinteistöyhtiön omistamilla tonteilla. Rakennuksissa toimii kaupungin useiden eri toimialojen, mm. kasvatuksen ja koulutuksen toimialan yksiköitä ja monipuolinen yhteistyö Helsingin kaupungin kanssa on yhtiölle entuudestaan tuttua useista uudis- ja peruskorjaushankkeista sekä yhtiön omistamien toimitilakiinteistöjen hoidosta.

Hyödyntämällä olemassa olevaa yhtiötä ja siellä olevaa osaamista vältetään uuden yhtiön perustaminen ja organisaation rakentaminen sekä uuden erillisen yhtiön hallinnointi. Hanke sopii hyvin Kiinteistö Oy Helsingin Toimitiloille ja uudiskohteen talouden seuranta eriytetään omalle kustannuspaikalleen. Kiinteistö Oy Helsingin Toimitilat rahoittaa hankkeen pitkäaikaisella lainalla. Mikäli kiinteistöyhtiö hankkii rahoituksen rahoituslaitoksilta, se hakee hankkeen laajuuden ja luonteen takia lainoille Helsingin kaupungin takauksen.

Hankkeen toteutus ja aikataulu

Tavoiteaikataulun mukaan tehdään 2/2022 hankintapäätös elinkaarihankkeen palveluntuottajasta, joka vastaa hankkeen suunnittelusta ja toteutuksesta. Rakentaminen alkaa keväällä 2022 ja tilat valmistuvat joulukuussa 2025 siten, että ne otetaan käyttöön 1/2026. Elinkaarihankkeen palveluntuottaja vastaa ylläpidosta seuraavan 20 vuoden palvelujakson ajan.

Lausunnot

Tilat -palvelu on pyytänyt hankesuunnitelmasta lausunnon kasvatus- ja koulutuslautakunnalta.

Kasvatus- ja koulutuslautakunta 15.06.2021 § 231

Päätös tullut nähtäväksi 27.08.2021

MUUTOKSENHAKUKIELTO

Tähän päätökseen ei saa hakea muutosta, koska päätös koskee asian valmistelua tai täytäntöönpanoa.

Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §