Poikkeaminen, Vallila, tontti 22706/5, Ensi-Kodin tie 4, Kiinteistö Oy Helsingin Ensi Kodin tie 4

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 706 tonttia 5 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 5045 seuraavasti: poiketaan osoitetusta rakennusalan rajasta. Muutoksen jälkeinen rakennusoikeudellinen kerrosala tontilla on 3 463 k-m². Voimassa olevassa asemakaavassa ei ole esitetty rakennusoikeutta. Tontin nykyinen kiinteistörekisterin mukainen toteutunut kerrosala (3 811 k-m²) ei ylity muutoksen jälkeisessä tilanteessa.

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

1 491,55 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Helsingin Ensi Kodin tie 4 c/o Hoivatilat Oyj

Rakennuspaikka

22. kaupunginosan (Vallila) korttelin 706 tontti 5

Hakemus

Hakija hakee lupaa erityisasumisen rakennuksen (1 745 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 5045 siten, että poiketaan osoitetusta rakennusalan rajasta.

Muutoksessa säilytetään ja korjataan vuonna 1942 valmistunut Ensikodin rakennus (1 718 k-m²), jonka vuonna 1965 rakennettu heikkokuntoinen laajennusosa korvataan uudisrakennuksella. Muutoksen jälkeinen rakennusoikeudellinen kerrosala tontilla on 3 463 k-m².

Uudisrakennus rakennetaan pääosin 60-luvulla rakennetun purettavan laajennuksen paikalle. Asemakaavan rakennusalasta poiketen uudisrakennuksen siipiosa suuntautuu kohti Mäkelänkatua muodostaen suojaista korttelipihaa toiminnan luonnetta tukien. Näkymät yleisiltä kulkureiteiltä piha-alueelle ovat toiminnan luonteen vuoksi rajatut osin siipiosan, osin istutuksin ja pergola -rakenteiden avulla.

Uudisrakennuksen korkeus on sovitettu alkuperäisen rakennuksen korkeuteen ja ympäristön maanpinnan korkeusasemiin. Räystäskorko on rakennusten liitoskohdassa vanhan osan räystäskoron mukainen. Laajennus on pääosin kolmikerroksinen ja aumakattoinen. Liitososa on nelikerroksinen. Uudisrakennuksen julkisivumateriaalina on rapattu tiili. Yksikerroksisesta rakennusosasta tontin etupihalla luovutaan.

Lemunkujan ja Ensi-Kodin tien kulman piha-alue puineen ja istutuksineen sekä rajaukset (mm. betoninen tukimuuri) säilytetään ennallaan. Purettavan yksikerroksisen rakennusosan paikalle ja sisäpihalle tehdään pihan toiminnallisuutta parantavia muutoksia, mm. lisätään istutuksia ja oleskelualueita. Sisäpihalta puretaan vanha varastorakennus ja korvataan uudella vaunuvarastolla. Lemunkujan ja Sysmänkujan puoleisille tontinosille toteutetaan muuri- ja pergolarakenteita.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 15.12.2020 (§ 737) määräämä rakennuskielto (nro 12691) asemakaavan muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee osaa kantakaupungin alueesta ja kohdistuu rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitiloihin ja niiden muuttamiseen asuinkäyttöön.

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 25.11.1961 vahvistettu asemakaava nro 5045. Asemakaavan mukaan kiinteistö on asuinkerrostalojen korttelialuetta. Kiinteistöön on osoitettu rakennusala nelikerroksiselle rakennukselle, jonka päätyihin liittyvät yksi- ja kolmikerroksiset rakennusosat. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan korkeusasema on nelikerroksisessa osassa +45,0, kolmikerroksisessa osassa +41,7 ja yksikerroksisessa osassa enimmillään 37,5 metriä. Rakentamattomat tontinosat, joita ei käytetä kulkuteinä eikä autojen paikoitukseen on istutettava. Asemakaavaan ei ole merkitty rakennusoikeutta. Myöskään autopaikkoja koskevia määräyksiä ei ole esitetty.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka sijoittuu osittain kantakaupunkiin (C2) ja osittain toimitila-alueelle. Kantakaupunkia (C2) kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Toimitila-aluetta kehitetään ensisijaisesti toimitilojen, tuotannon, varastoinnin, satamatoimintojen, julkisten palvelujen ja opetustoiminnan sekä virkistyksen käyttöön. Elinkeinoelämän toimintaedellytykset turvataan asemakaavoittamalla riittävästi toimitilatontteja toimitila-alueille.

Kiinteistö rajautuu alueeseen, joka on Museoviraston inventoinnissa (RKY, Vallilan asuinalueet) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Nykytilanteessa tontilla sijaitsee kaksi toisiinsa yhdistyvää rakennusta, jotka ovat pääosin nelikerroksisia. Rakennukset ovat valmistuneet vuosina 1942 (Ensikoti) ja 1965 (Perhetalo). Vanhempaan rakennukseen liittyy kolmikerroksinen siipiosa ja uudempaan yksikerroksinen parakkimainen osa kiinteistön etupihalla. Sisäpihalle on varattu rakennuslupapiirustuksissa kolme autopaikkaa. Tontin nykyinen toteutunut kerrosala on kiinteistörekisterin mukaan 3 811 k-m² ja (vuoden 1981 ja sen jälkeisten) rakennuslupien kerrosalalaskelmien mukaan 3 415 m². Tontin koko on 3 456 m².

Vuoden 1965 rakennusta koskevissa tutkimuksissa on todettu rakenteellisia ongelmia ja tehty kosteusvaurioon viittaavia löydöksiä. Ulkoseinärakenteet ja ikkunat olisi kuntonsa takia uusittava. Rakentamisen jälkeen tehdyt julkisivumuutokset ovat heikentäneet julkisivujen arkkitehtuuria ja asuntojen käytettävyyttä.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoitus -palvelun kirjeellä (1.9.2021). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia saatiin 1 kpl. Muistuttajan mielestä muutokset peruskorjattavaan osaan seuraavat nykyisen rakennuksen värimaailmaa ja arkkitehtuuria. Uudisosa on arkkitehtuuriltaan harmoninen ja parantaa asuinaluekokonaisuutta teollisuusalueelle päin. Uudisosa seuraa vanhan rakennusmassan räystäskorkoja nykyisellä rakennusalalla eikä tältä osin vaikuta Mäkelänkadun puoleiseen naapurikiinteistöön. Varaston siirtäminen pois tontin rajalta nähdään hyvänä ratkaisuna.

Muistuttaja katsoo, että uudisosan laajentaminen ja rakennusalan ylittäminen vaikuttavat Mäkelänkadun puoleisiin naapureihin korostaen Mäkelänkadun pihojen toissijaisuutta, jotka ovat nykyisellään kuoppamaiset ja näkymiltään rajatut. Laajennusosa on osittain korkeammalla kuin rakennuksen vanhan osan kolmikerroksinen vastapari. Laajentamalla rakennusmassaa koilliseen, rajaa uusi rakennusmassa nykyistä enemmän jo rajallista avointa näkymää. Muistuttaja katsoo, että laajennuksen perusteleminen Mäkelänkadun suuntaisella eheyttämisellä ei ole kaupunkikuvallisesti täysin perusteltua piha- ja katukorkojen ollessa hyvin erilaiset kiinteistöjen välillä. Korkoerot erityisesti Sysmänkujan suuntaisesti ovat hyvin suuret ja haasteelliset, ja tekevät kiinteistöjen välisestä alueesta hyvinkin haastavan edistää kaupunkikuvallisesti. Rakennukset ja sisäpihat terassoituvat myös ei-suotuisaan ilmansuuntaan. Alueleikkaus Mäkelänkadun naapureiden suuntaan, helpottaisi kokonaisuuden hahmottamista.

Muistuttaja näkee, että alueen kehittäminen on tärkeää erityisesti teollisuusalueen suuntaan, missä tällä hetkellä voi iltaisin tuntea turvattomuuden tunnetta. Erityisesti Sysmänkujalla on tällä hetkellä sosiaalisesti vaikeasti valvottavia alueita muurien, korkoerojen sekä tyhjien tonttien myötä. Muistuttaja toivoo, että korkeiden muurien sijaan pyrittäisiin luomaan viihtyisää kaupunkikuvallista maantasonäkymää edistäen yleisten alueiden valvottavuutta, näkymiä ja teollisuusalueen positiivista kehittymistä jatkossa turvallisempaan tai kaupunkikuvallisesti kiinnostavaan suuntaan. Korkea muuri ei seuraa lähialueen yleistä ilmettä, jossa sisäpihanäkymät avautuvat ohikulkijoille.

Hakijalle on annettu tilaisuus antaa selityksensä annetuista muistutuksista ja lausunnoista. Hakija ilmoittaa vastineessaan, että laajennuksen jatkosuunnittelussa on tarkennettu tontin rajapintojen käsittelyä Mäkelänkadun asuinkerrostalojen sekä Sysmänkujan ja Lemunkujan suuntaan. Suunnittelu on edennyt rakennusvalvonnan ja kaupunkikuvatoimikunnan ohjauksessa, ja muistutuksenkin toiveen mukaisesti rajauksia on kevennetty. Tontin rajauksessa noudatetaan alkuperäisen osan aidan rytmiä, lisäksi tontin rajalle tehdään istutuksia. Muuria Mäkelänkadun suuntaan kunnostetaan, korkeus pysyy nykyisenä, rajalle lisätään istutuksia, köynnöksiä ja pergolarakenne.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot Helen Sähköverkko Oy:ltä, Museovirastolta, kasvatuksen ja koulutuksen toimialalta sekä kulttuurin ja vapaa-ajan toimialalta/kaupunginmuseolta.

Helen Sähköverkko Oy toteaa lausunnossaan (8.9.2021), että Helen Sähköverkolla on Ensi-Kodin tie 4 naapurissa osoitteessa Mäkelänkatu 46 sähköasema, joka on osittain maan alle louhituissa tiloissa. Maan-alaisen tilan kalliokatto on kallion rakenteesta johtuen epävakaa, mikä pitää ottaa huomioon rakennuslupia myönnettäessä sähköaseman naapurustossa. Mahdolliset louhinnat yms. kallioperään tärinää aiheuttavat työt tulee tehdä niin, ettei tilan katosta irtoa liian suurta kiviainesta. Lisäksi kallion vakautta tulee seurata em. töiden aikana. Helen Sähköverkko pyytää käyttöönsä tarkempia suunnitelmia.

Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska se edesauttaa Ensikodin toiminnan jatkamista ja kehittämistä perinteikkäällä sijainnilla ja toteuttaa kaupungin strategisia tavoitteita alueen erityispiirteet huomioivan täydennysrakentamisen ja monipuolisen asuntotuotannon mahdollistamisen suhteen.

Poikkeamispäätöksen ehtojen tarkoituksena on varmistaa hankkeen ympäristöönsä sopiva toiminnallisesti ja kaupunkikuvallisesti korkealaatuinen rakentaminen luonnossuunnitelman periaatteiden mukaisella tavalla. Helen Sähköverkko Oy:n lausunto sähköaseman maanalaisiin tiloihin ja rakenteisiin liittyen on huomioitu ehdoissa. Muistutus rakentamisen sijoittumiseen ja tontin aitaamisratkaisuihin liittyen on huomioitu ja muuriratkaisujen suunnitelmia on kehitetty. Näistä määrätään poikkeamisen ehdoissa.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen rakentaminen ja käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.