Vuokrausperiaatteet, tontit 33414/1,33415/1, 33416/1 ja 33419/1, Kaarela, Kuninkaantammi, sekä tontti 33367/1, Honkasuo, Perhosniitty

Päätös on ehdotuksen mukainen.

Varauspäätös

Kaupunginhallitus on 8.2.2021 § 114 varannut seuraavat kerrostalotontit asumisoikeusasuntojen toteuttamista varten:

• Kuninkaantammen tontti 33414/1 varattiin yhteisesti ES-Laatuasunnot Oy:lle ja ES-Laatuasumisoikeus Oy:lle
• Kuninkaantammen tontti 33415/1 varattiin yhteisesti Kastelli-talot Oy:lle ja Woodcomp Oy:lle
• Kuninkaantammen tontti 33419/1 varattiin Aso-asunnot Uusimaa Oy:lle
• Honkasuon tontti 33367/1 varattiin kaupunkiympäristön toimialan asuntotuotantopalvelulle.

Edellä mainittuun varauspäätökseen sisältyi myös Kuninkaantammen kerrostalotontti 33416/1, joka varattiin vapaarahoitteisen, hintakontrolloidun asuntotuotannon toteuttamista varten Mangrove Rakennuttaja Oy:lle.

Asemakaava-, tontti- ja maaperätiedot

Kaupunginvaltuusto on 30.8.2017 § hyväksynyt Kuninkaantammen Lammenrannan alueen asemakaavamuutoksen nro 12401. Asemakaavan muutos on tullut voimaan 27.10.2017. Asemakaavan mukaan tontit 33414/1, 33415/1, 33416/1 ja 33419/1 kuuluvat asuinkerrostalojen (AK) korttelialueeseen, jossa rakennusten kerrosluku vaihtelee neljästä viiteen. Tonttien tehokkuusluvut (e) vaihtelevat välillä 1,13–1,26. Kaavamääräysten mukaan rakennettavien rakennusten tulee olla julkisivuiltaan ja rakenteiltaan pääosin puuta. Rakentamisessa on pyrittävä korkeaan energiatehokkuuteen ja tonteilla on tuotettava uusiutuvaa energiaa. Asuntotonttien kaikki pysäköintipaikat sijoittuvat Lammenrannan autopaikkatontille toteutettavaan pysäköintilaitokseen, jonka hallinnointia varten tullaan perustamaan pysäköintiyhtiö. Asuntotontit tekevät pysäköintiyhtiön kanssa autopaikkojen osalta merkintä-, käyttö- ja muut tarvittavat sopimukset, joilla varmistetaan pysäköintilaitoksen toteutus ja kustannusten jako käyttäjien kesken.

Kuninkaantammen tontit sijoittuvat Paletinkierto ja Vedenkierto nimisten katujen varteen. Tonttien rakentamiskelpoisuus on varmistettu esirakentamalla koko Lammenrannan kaava-alue ylipengermassoilla.

Honkasuo on kaavoitettu pientalovaltaiselle asumiselle. Kaavamääräysten mukaan koko kaava-alueella noudatetaan matalaenergiarakentamisen periaatteita ja sovelletaan uusiutuvan energian hyödyntämistä. Puurakentamiseen velvoittava kaavamääräys koskee koko kaava-aluetta.

Honkasuon Perhosniityn asemakaava 11870 on vahvistunut 29.8.2012. Tontti 33367/1 on merkitty nelikerroksisten asuinrakennusten korttelialueeksi (A), jonka rakennusoikeus on ilmaistu luvuin 6 350 k-m² + m 550 k-m². Ensimmäinen luku ilmoittaa asuntokerrosalan neliömetrimäärän ja toinen luku myymälätilaksi varattavan kerrosalan neliömäärän. Tontille saa sijoittaa päivittäistavaramyymälän. Tontin pinta-ala on 8 531 m² ja tonttitehokkuusluku on e=0,8. Tontti sijaitsee osoitteessa Perhosenkierto 29.

Vuokrausperiaatteet

Tontit 33414/1 (AK), 33415/1 (AK), 33419/1 (AK) ja 33367/1 (A)

Säänneltyyn tuotantoon varattujen tonttien vuokrausperiaatteet perustuvat Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) pitkän korkotuen asuntotuotannolle määrittelemiin rakennusmaan vuotta 2022 koskeviin aluekohtaisiin enimmäishintoihin, joissa huomioidaan tontin tuleva hallinta- ja rahoitusmuoto, sijainti, tuleva rakennustyyppi (kerrostalo/pientalo) sekä mahdolliset ARA:n hyväksymät hintaa korottavat erityistekijät. Kuninkaantammessa ja Honkasuolla hintaa korottavia tekijöitä, kuten läheisyys merenrantaan taikka raideliikenteen asemalle, ei ole, mistä syystä rakennusoikeuden yksikköhinta määräytyy yksinomaan ARA:n hyväksymän aluekohtaisen enimmäishinnan perusteella.

Vertailutiedot

Kaupunginvaltuusto on 5.5.2021 § 101 ja 6.5.2020 § 130 vahvistanut Kuninkaantammessa sijaitsevien asuinkerrostalotonttien vuokrausperiaatteet seuraavasti:

• Asuinkerrostalotontin (AK) 33399/5 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 28 euroa.
• Asuinkerrostalotonttien (AK) 333417/1, 333417/2, 33418/1 ja 33420/1 tai niistä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 28 euroa.
• Asuinkerrostalotontin (AK) 33398/2 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 28 euroa.
• Asuinkerrostalotontin (AK) 33399/4 tai siitä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana hintakontrolloidun (puoli-hitas) asuntotuotannon osalta vähintään 30 euroa.
• Valtion tukeman asuntotuotannon osalta asuntotontin vuosivuokrasta peritään 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Vuosivuokra

Aiemmin ARA-tuotantoon Kuninkaantammessa varatuille tonteille vahvistettua rakennusoikeuden yksikköhintaa (28 euroa) ei esitetä käytettäväksi, koska tämä yksikköhinta elinkustannusindeksillä korjattuna ylittää ARA:n alueelle vuonna 2022 hyväksymän enimmäishinnan. Siihen syynä on osaltaan yleinen hintatason nousu ja sitä kuvaavan elinkustannusindeksin pisteluvun nopea muutos. Näin ollen vuokraushinnaksi esitetään hieman alempaa rakennusoikeuden yksikköhintaa kuin mitä alueella on aiemmin käytetty.

Vertailuhinnat sekä ARA:n määrittelemät enimmäishinnat huomioiden asuntotonttien (AK ja A) 33414/1, 33415/1, 33419/1 ja 33367/1 tai niistä muodostettavien tonttien vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana valtion korkotukeman asumisoikeus- ja vuokra-asuntotuotannon osalta vähintään 27 euroa.

Honkasuon tontille toteutettavien päivittäistavarakauppaa palvelevien tilojen osalta vuosivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951=100” pistelukua 100 vastaavana kerrosneliömetrihintana 30 euroa. Muutoin tonteille mahdollisesti toteutettavista liike-, myymälä-, näyttely-, toimisto- tai muista vastaavista tiloista esitetään perittävän asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokaa sikäli kuin asemakaavamääräykset sallivat kyseisten tilojen rakentamisen kerrosalan lisäksi.

Asuntotontin vuosivuokrasta esitetään perittäväksi 80 % siltä ajalta, jona tontille rakennettavien asuintalojen rakentamiseen myönnettyä valtion asuntolainaa on maksamatta tai jona valtio maksaa tontille rakennettavien asuntojen rakentamiseen myönnetyn lainan perusteella korkohyvitystä (korkotukea).

Tonttien laskennallinen k-m² hintatasossa (11/2021, ind.20,50) on esitetyn mukaisesti noin 554 euroa ilman ns. ARA-alennusta ja ARA-alennuksella noin 443 euroa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin valtion tukemissa asumisoikeus- ja vuokra-asunnoissa on tällöin 1,77 e/m²/kk.

Tontti 33416/1 (AK)

Tontti on varattu hintakontrolloituun (puoli-hitas) asuntotuotantoon, jossa ensimyynnin jälkeen asuntojen myyntihintaa ei säädellä. Tontti vuokrataan käypään markkinahintaan ja vuokran määrittämiseksi on pyydetty ulkopuolisen arvioitsijan (Catella Property Oy) arviolausunto tontin asuinrakennusoikeuden markkina-arvosta.

Vuosivuokra

Asuinkerrostalotontin (AK) 33416/1 tai siitä muodostettavien tonttien vuoksivuokra määrätään pitäen perusteena virallisen elinkustannusindeksin ”lokakuu 1951 = 100” pistelukua 100 vastaavana asuinkerrosneliömetrihintana vähintään 33 euroa.

Tontille mahdollisesti toteutettavista liike-, myymälä-, näyttely-, toimisto- tai muista vastaavista tiloista esitetään perittävän asuntokerrosalaa vastaavaa vuokraa.

Asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi rakennettavien asuntojen ulkopuolisten asuntoja palvelevien tilojen osalta ei peritä maanvuokaa sikäli kuin asemakaavamääräykset sallivat kyseisten tilojen rakentamisen kerrosalan lisäksi.

Tontin laskennallinen k-m² hintatasossa (11/2021, ind.20,50) on esitetyn mukaisesti noin 677 euroa. Vuokra vastaa kyseisen tontin arviolausunnon mukaista käypää markkinahintaa. Arviolausunto on oheismateriaalissa. Maanvuokran teoreettinen vaikutus asumiskustannuksiin valtion tukemissa asumisoikeus- ja vuokra-asunnoissa on tällöin 2,71 e/m²/kk.

Vuokra-aika ja tuottotavoite

Vuokra-aika on kaikkien tonttien osalta noin 60 vuotta siten, että vuokra-aika alkaa myöhemmin päätettävästä ajankohdasta ja päättyy 31.12.2080.

Kaupunginvaltuuston päätöksen 1.10.1980 (asia nro 18) mukaan asuntotontin vuosivuokra on 4 % tontin laskennallisesta hinnasta, mikä määräytyy tontin pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Toimivalta

Hallintosäännön 7 luvun 1 §:n mukaan kaupunginvaltuusto vahvistaa yli 30 vuoden pituisten maanvuokrasopimusten yleiset vuokrausperiaatteet.

Kaupunkiympäristölautakunta 11.01.2022 § 8

Esitys

Esittelijä

Lisätiedot

Maria Mannisto, tonttiasiamies, puhelin: 310 36454

Päätös tullut nähtäväksi 15.02.2022

VALITUSOSOITUS

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi postitse, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Mikäli päätös on annettu tiedoksi sähköisenä viestinä, asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmen päivän kuluttua viestin lähettämisestä.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Helsingin hallinto-oikeudelle.

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 24.12.2021 saakka seuraava:

Hallinto-oikeuden asiointiosoite on 27.12.2021 alkaen seuraava:

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa: https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireillepanijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään. Mikäli hallinto-oikeus muuttaa valituksenalaista päätöstä muutoksenhakijan eduksi, oikeudenkäyntimaksua ei peritä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä lähetetään pyynnöstä. Asiakirjoja voi tilata Helsingin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 08.15–16.00.