Poikkeaminen, Herttoniemi

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 43. kaupunginosan (Herttoniemi) ********** rakennuskieltoa ja asemakaavaa koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista rakennuskiellosta nro 12772 asemakaavan muuttamiseksi seuraavasti:

Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 10255 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maankäyttöjohtaja päätti hylätä poikkeamishakemuksen seuraavilta osin:

Maksu

1 297 euroa

Hakija

**********

Rakennuspaikka

43. kaupunginosan (Herttoniemi) **********

Hakemus

Hakija hakee lupaa pientalon (115 k-m²) rakentamiseen rakennuskieltoalueelle. Lisäksi hakija hakee lupaa pientalon (115 k-m²) rakentamiseen poiketen voimassa olevasta asemakaavasta nro 10255 siten, että kaavan sallima 100 k-m2 rakennusoikeus ylittyy 15 %:lla, 1. kerroksisen asuinrakennuksen keskikorkeus ylittää kaavan salliman 5 m enimmäiskorkeuden, ja ajoaukon leveys ylittää kaavan salliman 3 m leveyden. Uusi kattoikkuna poikkeaa kaavan määräämästä katon 30 asteen kulmasta ja kiellosta muokata kattomuotoja. Lisäksi rakennukseen on suunniteltu umpiräystäät vanhan puretun rakennuksen mukaisesti, kaavan määräämien avoräystäiden sijaan.

Rakennuksen suunniteltu kerrosala on yhteensä 115 k-m2, joten kaavan sallima 100 k-m2 ylittyy yhtensä 15 k-m2, eli 15 %. Kellarikerroksen tuulikaappi ja portaan ala lasketaan kerrosalaan, jonka johdosta aiheutuu 6,5 k-m2 ylitys kaavan sallimasta, eli 6,5 %. Tämä ylitys perustellaan rakennuksen käytettävyyden paranemisella kellarin uloskäynnin lisäyksen myötä. 1. kerroksen pinta-alaksi muodostuu 94 k-m2, joka on vähemmän kuin kaavan sallima 100 k-m2. Tämä tarkoittaa, että rakennuksen peittoala on nyt pienempi kuin alkuperäisessä puretussa rakennuksessa, nykyaikaisesta paksusta ulkoseinärakenteesta huolimatta. Kerrosala lisääntyy 8,5 k-m2:lla, eli 8,5 %:lla nykyaikaisten ulkoseinärakenteiden, ulkoseinän 250 mm paksuuden ylittävien osuuksien johdosta.

Hakija perustelee enimmäiskorkeuden ylitystä sillä, että alkuperäisen puretun rakennuksen keskikorkeus oli 6,423 m ja uuden rakennuksen keskikorkeus on 6,475 m, joka ylittää vanhan korkeuden 52 mm:llä. Uuden rakennuksen harja on samalla korkeudella kuin puretun rakennuksen harja. Harjakattoisen rakennuksen päätykolmiot ja kadunpuoleinen kulkuyhteys kellarikerrokseen lisäävät keskikorkeutta. Lisäksi keskikorkeuteen vaikuttavat nykymääräysten mukaiset uudet rakenteet.

Kaavan sallimasta 3 m ajoaukon leveydestä halutaan poiketa, koska Näätäkuja on hyvin kapea, joten autolla kapeammasta kulkuaukosta pihalle kääntyminen on vaikeaa; varsinkin kun kaavassa määritellyt kadunvarsimuurit kunnostetaan ajoaukon molemmilla puolilla. Ajoaukko on nykytilanteessa 3,7 m leveä, joten ajoaukkoa ei kasvateta.

Kaavan määräämästä 30 asteen kattokaltevuudesta poiketaan kattoikkunan osalta. Kattoikkuna rakennetaan valoisuuden lisäämiseksi ja jotta saadaan muodostettua varaus tulevaisuudessa portaan yhteyteen sijoitettavalle kevythissille.

Kaavassa on määritetty avoräystäät. Vanhassa tontilla sijainneessa rakennuksessa oli umpiräystäät, jonka vuoksi halutaan noudattaa alkuperäisen rakennuksen räystästyyppiä.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Hakemus koskee aluetta, jolla on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 53 §:n 1 momentin mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamiseksi ja MRL:n 128 §:n mukainen toimenpiderajoitus.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa kaupunkiympäristölautakunnan 1.2.2022 (§ 57) määräämä rakennuskielto (nro 12772) asemakaavan muuttamiseksi. Rakennuskielto koskee Länsi-Herttoniemen täydennys-rakentamisaluetta (Länsi-Herttoniemen asuinalue Herttoniemen ja Siilitien metroasemien välissä).

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 7.3.1996 vahvistettu asemakaava nro 10255. Asemakaavassa rakennuspaikalle on osoitettu erillispientalojen korttelialue (AO/s), jolla ympäristö säilytetään.

Asuinrakennukset ovat osia kulttuurihistoriallisesti arvokkaasta kokonaisuudesta, eikä niitä saa purkaa ilman rakennuslautakunnan lupaa. Rakennuslautakunta voi myöntää luvan purkamiseen vain, jos siihen on olemassa pakottava syy. Alueella ovat sallittuja vain sellaiset toimenpiteet, jotka edistävät rakennusten ja niiden lähiympäristön säilymistä ja olennaisten piirteiden vahvistumista.

Milloin rakennuksissa tai niiden lähiympäristössä on suoritettu toimenpiteitä näiden pyrkimysten vastaisesti, tulee myöhemmin tehdyt muutokset lisärakennus- tai muutostöiden yhteydessä pyrkiä korjaamaan tyyliin sopivalla tavalla ja häiritsevät rakennelmat poistamaan.

Ei rakennusten kadunpuoleisia julkisivuja, kattomuotoa ja –kaltevuutta saa muuttaa paitsi entistäen.

Rakennusten ullakolle saa rakentaa asuintiloja kerrosalan estämättä. Olemassa olevaan kellariin saa sijoittaa asuinhuoneita kerrosalan estämättä edellyttäen, että asuinhuoneen vaatimukset on muuten täytetty.

Korttelialueilla olemassa olevat kadunvarsimuurit tulee säilyttää ja pitää huolitellussa kunnossa. Kadun puoleinen tontin osa tulee käsitellä puutarhamaisesti.

AO/s-korttelialueilla on uudisrakennuksen tai olemassa olevan rakennukseen tehtävien muutosten sopeutumiseen kaupunkikuvaan kiinnitettävä erityistä huomiota. Rakennuksissa on oltava harjakatto, jonka kaltevuuden tulee olla 30 astetta. Rakennuksissa on oltava avoräystäät ja pääasiallisen julkisivumateriaalin on oltava vaaleilla sävyillä peittomaalattu puu tai rappaus.

Tontille saa tehdä vain yhden enintään 3 m levyisen ajoaukon. Muu osa tontin kadunpuoleisesta sivusta ja puiston puoleinen sivu on aidattava pensasaidalla ja mikäli tonttien väliset sivut aidataan, on aitana käytettävä pensasaitaa. Maastollisen syyn perusteella rakennuslupaviranomainen voi sallia muunkin aitaamismenettelyn.

1. kerroksisen asuinrakennuksen enimmäiskorkeus on 5,0 m. Asuinrakennuksen huonetilat saavat ulottua vesikaton lämpöeristyksen alapintaan asti räystäslinjan yläpuolella.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu asuntovaltaiseksi alueeksi A4, jota kehitetään pääasiassa asumisen, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä lähipalvelujen käyttöön. Korttelitehokkuus on pääasiassa alle 0,40. Alueen pinta-alasta keskimäärin 70 % tai enemmän on korttelimaata.

Länsi-Herttoniemen pientaloalue on Museoviraston inventoinnissa (RKY) sisällytetty valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon.

Nykytilanteessa tontti on tyhjillään, koska paikalla ollut alkuperäinen pientalo on purettu kunnostuskelvottomana v. 2019. Kyseessä on Länsi-Herttoniemen pientaloalueen ensimmäinen purettu rakennus ja samalla toteutettava rakennus on alueen ensimmäinen uudisrakennus asemakaavan voimassaolon aikana.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Selvitys naapureiden kuulemisesta ja heidän mahdollisuudesta tehdä muistutus on liitetty hakemusasiakirjoihin. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kaupunginmuseolta ja Uudenmaan ELY-keskukselta.

Kaupunginmuseo toteaa lausunnossaan (14.3.2022), että Näätäkujan tontille suunniteltava kohde on nykyisen asemakaavan voimassaoloaikana ensimmäinen uudisrakennus, jolla korvataan Länsi-Herttoniemen alkuperäiseen kokonaisuuteen kuulunut omakotitalo. Tontti ja sille sijoittuva rakennus on sijaintinsa vuoksi myös hyvin näkyvä. Edellä mainitut seikat tekevät hankkeesta myös monella tavoin erityisen haastavan. Voimassa olevan asemakaavan määräykset perustuvat alueen alkuperäisen asemakaavan määräyksiin, joiden ohjaamana alue on saanut oman erityisen luonteensa. Kaupunginmuseo katsoo, että poikkeamille näistä määräyksistä tulee olla aivan erityiset perustelut. Esillä olevia suunnitelmia tulee siten vielä kehittää, jotta Näätäkujan uudisrakennuksesta saadaan luonteva osa tätä suojeltua pientalokokonaisuutta ja myös tällä hankkeella edistetään asemakaavan tavoitetta ja määräystä rakennusten ja niiden lähiympäristön säilymisestä ja olennaisten piirteiden vahvistumisesta. Mm. kaavan määräystä avoräystäistä on kunnioitettava.

Rakennusten rinnalla kaupunginmuseo korostaa vehreiden pihojen ja puutarhojen merkitystä Länsi-Herttoniemen ominaisluonteessa. Myös tonttien rajautuminen katutilaan erilaisin muurirakentein ja istutuksin on osa alkuperäistä kokonaisuutta.

Kaupunginmuseon lausunnossa todetaan myös, että vaikka rakennuksen ulkoasuun liittyviä poikkeamia perustellaan paikalla sijainneen rakennuksen hahmolla, ei rakennuksen ulkoasu vaaleata, rapattua julkisivupintaa lukuun ottamatta muuten noudata puretun rakennuksen materiaaleja tai yksityiskohtia.

Lausunnossa esiin nostetut asiat, joista ei ole määrätty kaavassa, joudutaan mahdollisesti ottamaan huomioon hankkeen lupavaiheessa rakennusvalvonnan toimesta.

Uudenmaan ELY:n lausunnossa ei ollut huomautettavaa.

Haettu toimenpide voidaan toteuttaa esitetyin päätöksessä asetetuin ehdoin.

Kaavan sallima rakennusoikeus on 100 k-m2. Rakennusoikeus ylittyy yhteensä 15 k-m2:lla, eli 15 %:lla. Kellarin osalta rakennusoikeus ylittyy 8,5 k-m2:llä, eli 8,5 %:lla. Rakennusoikeuden ylitys on tältä osin vähäinen ja johtuu kellarin uloskäytävän, tuulikaapin ja portaan pinta-alasta. 1. kerroksen pinta-alaksi muodostuu 88,5 k-m2 ja kellarin uloskäynnin pinta-alaksi muodostuu 19,9 k-m2. Rakennuksen peittoala on pienempi kuin puretussa rakennuksessa. Kellarin uloskäytävä, josta ylitys aiheutuu, parantaa huomattavasti rakennuksen käytettävyyttä. Ulkoseinien 250 mm paksuuden ylittävä kerrosala on 6,5 k-m2, eli 6,5 %.

Maankäyttö- ja rakennuslain (115 § 3 mom.) mukaan rakennuksen rakennettavaksi sallitun kerrosalan saa ylittää siltä osin kun ulkoseinien paksuus on enemmän kuin 250 mm. Pykälä koskee asemakaavoja, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.2000 jälkeen (MRL 217 §). Vanhempien asemakaavojen osalta ylitykset joudutaan arvioimaan poikkeamina, joissa voidaan tapauskohtaisesti sallia MRL:n 115 § mukainen rakennusoikeuden ylitysmahdollisuus.

1. kerroksisen asuinrakennuksen keskikorkeus ylittää kaavan salliman enimmäiskorkeuden. Uuden rakennuksen keskikorkeus ylittää puretun rakennuksen keskikorkeuden vain vähäisesti. Hakemuksessa todetaan, että poiketaan keskikorkeudesta, vaikka kaavassa on määrätty enimmäiskorkeus, ei keskikorkeutta. Rakennus sijoittuu mäkiselle tontille, joten on asiallista puhua keskikorkeudesta. Rakennuksen harja on samalla korkeudella ja massa hieman pienempi kuin puretussa rakennuksessa. Muutokset aikaisempaan ovat vähäisiä.

Kattoikkunan osalta katon kaltevuus ei täytä kaavan määräämää 30 asteen kulmaa. Muutoksella ei ole suurta vaikutusta alueen kaupunkikuvaan. Kattoikkuna sijoittuu rakennuksen puistonpuoleiselle lappeelle, joten sen vaikutus katukuvaan on hyvin vähäinen. Lisäksi kattoikkunan rakentamista perustellaan hissivarauksella, joka lähtökohtaisesti parantaa rakennuksen käytettävyyttä ja käyttöikää mahdollistamalla pientalon muokattavuuden.

Kaavassa ajoaukon leveydeksi on määrätty 3 m ja lisäksi määrätään, että korttelialueilla olemassa olevat kadunvarsimuurit tulee säilyttää ja pitää huolitellussa kunnossa. Myös kaupunginmuseon lausunnossa on otettu kantaa kivimuurin säilyttämiseen ja esitetty, että luonnonkivimuureihin kajotaan mahdollisimman vähän. Muuri on osittain vaurioitunut, mahdollisesti purkutöiden yhteydessä. Rakennustöiden yhteydessä muuri tulee palauttaa ja kunnostaa, mahdollisuuksien mukaan käyttäen samoja kiviä. Nykyinen 3,7 m ajoaukko palautetaan samankokoisena. Pensasmaiset istutukset muurin yhteydessä on palautettava.

Poikkeamisen erityinen syy on tontin tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Lupaa umpiräystäiden toteuttamiselle ei voida myöntää, sillä kaavassa on määrätty avoräystäät. Tontilla sijainneessa rakennuksessa oli kaavan vastaisesti toteutettu umpiräystäät. Kaupunginmuseo on lausunnossaan korostanut avoräystäiden edustavan alueen aikakaudelle tyypillistä arkkitehtuuria. Kaavan mukaan alueella ovat sallittuja vain sellaiset toimenpiteet, jotka edistävät rakennusten ja niiden lähiympäristön säilymistä ja olennaisten piirteiden vahvistumista. Milloin rakennuksissa tai niiden lähiympäristössä on suoritettu toimenpiteitä näiden pyrkimysten vastaisesti, tulee myöhemmin tehdyt muutokset lisärakennus- tai muutostöiden yhteydessä pyrkiä korjaamaan tyyliin sopivalla tavalla ja häiritsevät rakennelmat poistamaan.

Näin ollen haettu toimenpide vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Poikkeamisen myöntämiselle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää erityistä syytä.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 53 § 1 mom
Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3 a
Rakennusvalvontataksa 2022, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.